Investir 15000 € dans des garages en copropriété : l’expérience de Julien

Chaque jour, j’échange par email avec des lecteurs. J’adore faire leur connaissance, échanger sur des problématiques. Ainsi, j’apprends plus vite que si j’étais tout seul dans mon coin à faire mes recherches immobilières. Julien m’a d’abord contacté à propos de RentaGarage. C’est la calculatrice de rendement spécial garage que j’offre à mes lecteurs (disponible à droite dans le formulaire). Il m’a suggéré quelques améliorations. Par la suite, Julien a visité un lot de 2 garages vendus 15000 €.

Julien voulait investir 15000 € dans des garages

Et voici son histoire :

« Si tu souhaites rédiger un article sur les copropriétés en t’inspirant de mon histoire, cela ne me pose vraiment aucun problème. Surtout si cela peut aider d’autres personnes. Je t’ai rapidement parlé que je m’apprêtais à acheter deux garages. Je tiens à te faire part de ma mésaventure afin d’échanger.

Les deux garages en question font partie d’une copropriété. Cette copropriété possède un mur qui donne sur la voie public, mitoyen à une maison protégée par les Bâtiment de France. C’est un cas très particulier je te l’accorde. Le mur en question fait partie de la copropriété mais ne touche pas les garages. Le montant des réparations de ce mur est de 390 000 euros, réparti entre tous les copropriétaires. Le futur propriétaire de ces garages sera détenteur de 2/5000 de la copropriété par garage. La vendeuse s’engage à régler sa quote-part des travaux : 390 000 € x 4 / 5000 = 312 € pour les deux garages

Pour rentrer dans les détails, la copropriété est en procès avec le promoteur qui détient la maison protégée. Qui dit procès dit sûrement appel, dit aussi procédure qui dure dans le temps. Si d’autres frais sont à engager après la vente, ils seront pour moi. Enfin toujours à hauteur de 2/5000 par garage, mais les sommes en jeu me refroidissent.

Avant d’investir, Julien a très bien fait son travail. Il s’est renseigné à fond sur la copropriété. Aujourd’hui, beaucoup de parkings ou de garages à vendre sont rattachés à des copropriétés. Avant d’investir 10000€, 15000 € ou plus, le mieux reste de mesurer les risques de cet investissement.

Julien est allé chez le notaire, mais n’a pas signé.

Cette histoire, je ne l’ai appris que lors du premier rendez-vous avec le notaire et la vendeuse. J’avais insisté auprès de mon notaire, pour que le compromis de vente, rédigé par le notaire de la vendeuse (elle a le sien et j’ai le mien) me soit transmis plusieurs jours avant la signature du compromis. J’ai reçu le compromis par mail à 13h00 le jour de la signature, alors que j’avais rendez-vous à 17h00. J’ai donc annulé le rendez-vous.

Après lecture du compromis, plusieurs points n’étaient pas clairs. J’ai donc fait analyser le compromis par un avocat. Ce dernier me dit que ce compromis est bon pour la poubelle. Il ne me protège de rien si de nouveaux frais ont lieu par rapport à ce fameux mur. Pour information, ce n’est pas un petit mur, c’est un mur de soutènement immense avec pierre de taille à l’ancienne. Pire, je ne peux pas louer les garages à des personnes extérieures à la copropriété sans avoir l’accord de tous les copropriétaires. En effet, ils sont prioritaires pour les stationnements (autrement dit, aucune chance qu’ils acceptent tous).

Enfin, l’avocat me dit que le compromis en question n’est absolument pas adapté à la vente de garage. Le notaire de la vendeuse ne s’est pas embêté (pour être poli). Il a simplement repris un compromis de vente d’appartement et changé quelques bricoles.

Avant d’investir 15000 euros, mieux vaut faire suivre les conseils de Julien

Je voulais absolument souligner plusieurs points qui me semblent importants, notamment quand il s’agit d’acheter des garages dans une copropriété. Acheter dans une copropriété est risqué. Si de gros travaux arrivent, cela peut réduire à néant la rentabilité de ton projet ! Même sans aller à l’extrême comme dans mon exemple, il peut s’agir de refaire une toiture, les enrobés etc, etc … Tu vas sûrement me répondre que l’avantage de la copropriété reste que les frais sont répartis entre tous les copropriétaires. Mais pour un garage hormis changer la porte du garage ou refaire la toiture, il n’y a pas plus couteux.

Voici ma conclusion à propos de cette aventure :

  • Il faut l’accord de tous les copropriétaires pour pouvoir louer à des personnes extérieurs (ce qui est quand même très contraignant).
  • Faire très attention à la lecture du compromis. Ne pas hésiter à le faire lire par un avocat de garde (gratuit et en fonction des villes).
  • Demander à lire le compromis plusieurs jours avant de le signer. Si je l’avais découvert le jour de la signature devant le notaire j’aurais sûrement signé naïvement en faisant confiance au notaire.

Tu sais sûrement déjà tout ça, mais je trouve intéressant d’en échanger. Je me retrouve à la case départ, mais cette expérience m’aura appris bien des choses. Tu auras compris, je bannie les copropriétés de mes recherches lol ! De plus, qui dit copropriété, dit souvent des charges supplémentaires.

Cerise sur le gâteau, j’ai fait une demande de prêt de 15000 euros pour investir. Le prêt est refusé car l’achat de garage n’est pas suffisant pour faire un prêt immobilier. Ils m’ont donc renvoyé vers ………….. pour un prêt à la consommation. Ce n’est pas du tout le même taux !!! Mes banquiers savent que j’ai un peu d’argent de côté. Pour un investissement et un prêt de seulement 15000 euros, la banque me proposait 400 euros de frais de dossier, ce qui est aberrant.

Bref autant de point où il faut être vigilent dans l’achat d’un garage. Au fil de mes recherches, je remarque que les garages (ou emplacements) dans les copropriétés sont nombreux. Les procès au sein de ces dernières ne sont pas si rares. Il faut vraiment veiller à être prudent lorsque tu souhaites investir dans une copropriété. »

Merci beaucoup à Julien d’avoir partagé avec nous le fruit de son expérience. Les garages ou parkings sont souvent au sein de copropriété. Avant d’acheter, il faut vérifier quelques points comme ceux dont Julien a parlé. J’ajouterai qu’il est toujours bon de lire les derniers procès verbaux des assemblées générales. Le top reste de discuter avec quelques personnes de la copropriété, car c’est souvent le meilleur moyen de savoir ce qu’il s’y passe.

Pour finir, le choix du notaire est souvent dû à l’acheteur. Dans le cas où le vendeur impose son notaire, je te conseille vivement de prendre ton notaire. Cela ne te coûtera pas plus cher car les notaires vont se partager les frais (et le travail). Ton notaire va défendre tes intérêts, alors que le notaire du vendeur (surtout s’il agit d’un professionnel de l’immobilier) aura tendance à défendre celui qui le paie.

Et toi, as-tu eu des expériences similaires ?

20 Comments

  • Saltz

    Reply Reply 20 octobre 2013

    Bonjour , question bête n’ayant jamais payé de charges de copropriété …
    Dans l’exemple ci dessous 312 euros de charges , c’est 312 euros / mois et non pas 312 euros /an ?

    Si je suis dans le vrai en effet il y a du danger dans les copropriétés .

  • pecehel

    Reply Reply 12 octobre 2013

    Merci pour le retour d’expérience effectivement instructif.
    Merci également à notre ami notaire d’être intervenu.
    Je tiens à apporter un complément aux éléments de Jérôme.
    Bac+6 versus bac+7, voilà bien une querelle inutile et relativement puérile.
    Mon expérience des transactions immobilières et des successions me laisse à penser que la vente de 2 garages dans les 15 K€ ne doit pas passionner plus que cela des professionnels du droit. Peut-être que le terme de « mise à la poubelle » est un peu excessif mais soyons clair, le traitement des petits dossiers n’est sûrement pas un exemple de professionnalisme dans bien cas.
    Je peux également vous préciser que dans des successions de l’ordre du million d’€ et n’ayant pas les bac+6 ou 7 si précieux à notre ami notaire, mais juste une bonne expérience de la vie financière, eh bien dans ces successions, il a fallu que je « fasse un peu tout moi-même » afin que le dossier avance à un rythme « raisonnable » et surtout soit traité CORRECTEMENT.

    Je pense que la substantifique moëlle de cet article est de savoir « toujours tout superviser tout seul » et avoir surtout confaiance en soi-même.

    Que chacun se dise qu’ilm n’est pas plus bête que de nombreuses personnes qui se cachent derrière un titre ou des études soutenus.

    Je n’ai pas dit « se passer des professionnels compétents » (et dans le cas qui nous occupe de l’officier ministériel que la loi rend obligatoire en de telles transactions) mais de toujours garder un oeil critique sur le dossier en gardant la main.

    PS : dans un coin retiré de province, c’est par 2 fois que le notaire a été destitué, je ne me permettrait d’expliquer à notre ami notaire dans quels cas un notaire peut être destitué, pour les autres je préciserai qu’il s’agit rarement de petits problèmes

    Cordialement
    Pcl

    • Julien

      Reply Reply 14 octobre 2013

      Bonjour,

      merci d’avoir pris le temps de commenter l’article et les discussions qui ont suivies.

      Comme dans toute profession, il y a aussi des personnes malhonnêtes. Nous ne sommes pas là pour accuser les notaires, mais certaines histoires sur la profession ont la vie dure…

      Le gros soucis avec les métiers du droit, du conseil, de la fiscalité… est le niveau de connaissance qui est concentré entre leurs mains.

      Les conseilleurs ne sont pas payeurs et c’est pour cela que je te rejoints dans l’idée de superviser ses affaires.

      Déléguer ses affaires à 100 % est trop risqué. Chacun se doit de comprendre où est son intérêt et d’orienter les conseilleurs dans le sens de ses intérêts.

      Julien

  • Jerome Notaire

    Reply Reply 3 octobre 2013

    Avis d’un notaire:

    Il est facile pour un avocat de dire que le compromis est bon pour la poubelle et je n’ai jamais entendu un bon juriste avoir un propos aussi peremptoire.

    Par ailleurs, il est normal que le compromis ressemble à un compromis pour un appartement puisqu’il s’agit dans ton cas d’un lot de copropriété. Ainsi les clauses diffèrent trés peu en l’espece.

    Bien entendu, le notaire aurait posé la question lors du rendez-vous. En cas de client hesitant, le notaire preferera repousser la signature pour plus d’information.

    Ainsi le compromis mentionnait bien le probleme et le notaire aurait pu te renseigner gratuitement a ce sujet. En effet, le notaire , qui a une formation bac + 7 en droit (bac + 6 pour les avocats ), donnent leur consultation gratuitement.

  • Philippe

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Bonjour,
    merci pour ce partage.
    Pour rebondir, les prêts immos en général ont un minimum de 75 k, voire 100 k pour certaines banques.
    En deçà, c’est un « prêt personnel », mais il est difficile d’obtenir des durées longues > 10 ans.
    Enfin, à ce que j’ai vu personnellement.

  • Drai

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Merci Julien pour cette histoire.
    Elle est très formatrice.
    Tu pourras rajouter cette aventure à ton intelligence financière. Ça c’est ton actif le plus fidèle.

    Jonathan Drai.

  • max

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Bonjour,

    J’ai déjà eu aussi une petite mésaventure avec une copropriété sur une histoire d’autorisation de boxage…mais ça concernait un achat de 40 places ….

    Étonnant par contre que la banque refuse le prêt….encore plus étonnant qu’il vous guide vers un prêt consommation en sachant qu’on ne peut pas deduire les intérêts d’emprunts sur un crédit conso….c’est honteux de la part de la banque….

    Pour les frais de dossier du crédit j’ai toujours réussi a les annuler ou a les limiter a 1% prêt…

    Le gros pbs que j’ai rencontre plutôt vient de la garantie, j’ai toujours du passer par une ippd assez onereuse par rapport une caution logement…

    Bonne journée.

    Max

  • Alexis

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Bonjour,

    Juste pour revenir sur la partie prêt, 15 000 E peuvent être pris en crédit immo.

    J’ai eu un crédit immobilier de 5000e avec ma banque ( même sans être un client privilégié), ai même eu des frais à « seulement » 50 euros et le même taux qu’un achat « normal ». Tu peux aussi ne pas à avoir d’hypothèque si c’est du locatif.

    Par contre, il vaut mieux se déplacer ou voir directement avec chaque banque.
    En effet, mes tentatives de simulations en ligne pour ce genre de crédit n’ont rien donné (les seuls qui m’ont rappelé pensait que je m’étais trompé de montant 😉 ).

    Voila juste pour partager un peu..
    Alexis

    • Julien

      Reply Reply 2 octobre 2013

      Bonjour Alexis,

      Tu as raison de revenir sur ce point !
      En effet, je tenais à le préciser, car c’est ce qui m’avait été proposé par la banque. Du coup, étant donné que j’ai laissé tomber je n’est pas donné suite au prêt. Néanmoins, si j’avais négocié ou même fais marcher la concurrence, j’aurais certainement obtenue des frais de dossiers bien moins important et un prêt immo digne de ce nom ! Mais je pense qu’il est important de souligner cela pour une personne novice, car trouvé une bonne affaire n’est pas suffisant pour optimiser ces rendements, c’est pourquoi il ne faut pas faire une confiance aveugle à son banquier même si cela peut sembler évident ^^.

      A+
      Julien

  • GISBERT

    Reply Reply 30 septembre 2013

    BONJOUR JULIEN,

    Et oui cela donne la douche froide, et encore merci à celui qui fait partager sa mauvaise aventure et ton site pour la faire partager et nous avertir des pièges qui si rattache, syndics de copro, et frais et travaux à partager entre copropriétaires d’un immeuble ou autre…

    Si ont ne peu plus faire confiance à un notaire du vendeur, il vaut mieux avoir son propre notaire pour éviter les tracas et un agent immobilier pour se faire conseiller avec un avocat en immobilier et juridique sans oublier un agent en crédit si je ne me trompes pas ou j’aurais oublié autre chose. Si prendre conseil et se renseigné auprès d’autres investisseurs très bon article à méditer…

  • Gaetan

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Merci Julien pour ce retour d’expérience très instructif !

    Comme on vient de le voir avec cet article, tous les aspects doivent être étudiés minutieusements a la loupe si on ne veut pas se retrouver dans la mouise …

    A bientot, Gaetan.

  • emilie

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Merci pour le partage d’expérience !

  • Arnaud

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Un retour d’expérience particulièrement intéressant. L’achat d’un parking ou d’un garage peut sembler « simple », mais il y a tout de même un maximum de précaution à prendre et acquérir quelques connaissances juridiques avant de se lancer.

  • Alex

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Article intéressant!

    Combien coûte la séance chez l’avocat? Pourquoi son notaire n’a pas pu le conseiller comme son l’avocat l’a fait?

    Alex

    • Julien

      Reply Reply 2 octobre 2013

      Salut Alex,

      Pour l’avocat, il existe dans ma ville « un avocat de garde » de permanence présent une demi-journée par mois que tu peux consulter gratuitement, j’ai donc saisie cette opportunité pour lui faire lire le compromis de vente qui me semblait douteux sur plusieurs points.
      Je présume que cela doit se faire dans d’autre ville aussi.

      En ce qui concerne les notaires, la venderesse avait son propre notaire avec qui elle avait l’habitude de procéder, j’ai donc préféré en choisir un autre (que j’ai choisie, je te l’accorde, un peu au pif car c’était mon premier achat immobilier), d’autant plus que par la suite, en discutant avec l’agence qui gère la copropriété, on m’a indiqué qu’un autre notaire avait suivie toute l’affaire depuis le début; donc première erreur de ma part j’aurais dû me rapprocher de ce notaire plutôt que celui que j’ai choisi complètement novice dans l’histoire. Bref, mon notaire m’a dit que la procédure quand chacun des partis à son propre notaire est que ce soit le notaire de la venderesse qui rédige le compromis de vente et le notaire de l’acheteur qui prépare l’acte de vente. Et je t’avouerais que mon notaire avait tellement l’air débordé que j’ai eu l’impression que pour deux pauvres petits garages, il l’a pas éplucher plus que ça le compromis qu’ont lui avais transmis, faisant confiance au notaire de la venderesse (qu’il connaissait par ailleurs, la preuve en est, il a reçu le compromis en début d’aprém et j’étais invité à venir le signé le soir même !).

      Julien

  • jicé

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Merci, Julien de nous avoir fait partager cette expérience tres « instructive ». Mais, comme vous le remarquez, les garages ne sont-ils pas presque toujours dans une copropriété ?

    • Julien

      Reply Reply 1 octobre 2013

      Bonjour,

      oui, c’est le cas de la plupart des garages vendus à l’unité en petit lot.

      D’où l’idée de Julien de partager son expérience et de vérifier « l’état de la copropriété » avant de s’engager !

      Julien

    • Julien

      Reply Reply 2 octobre 2013

      Effectivement, les garages se trouvent souvent dans une copropriété, mais pas systématiquement, il n’est pas rare de trouver des garages qui ne sont pas rattachés à une copropriété.
      Néanmoins, malgré ma mauvaise expérience, il existe statistiquement plus de cas ou ça se passe bien que l’inverse et heureusement !

      Je pense que les conseils de Julien (l’autre ^^) de lire les derniers procès verbaux des assemblées générales et de discuter avec plusieurs personnes de la copropriété afin de prendre la température sont d’excellents conseils !

      Dans l’immobilier plus qu’ailleurs, un des secret d’une bonne opération réside dans l’anticipation et le calcul des risques, comme nous le démontre très bien Julien au travers de son blog.

      Julien

  • Christophe

    Reply Reply 30 septembre 2013

    Bonjour,
    Un article qui donne des sueurs froides dès le lundi matin !
    Christophe

    • Julien

      Reply Reply 30 septembre 2013

      Salut Christophe,

      Désolé 😉

      L’expérience est trop intéressante pour ne pas être partagée !

      Julien

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