Interview d’Olivier : propriétaire de deux garages à Paris

Aujourd’hui est l’occasion d’inaugurer une nouvelle rubrique du site sur les conseils de Ludovic, blogueur du site www.passion-locatif.com.

Je n’ai sans doute pas ses talents pour réaliser des interviews mais j’ai fait de mon mieux !

Si tu souhaites partager ton expérience dans l’investissement des parkings, pour aider ceux qui souhaitent investir dans les parkings, envoie moi un mail sur la page contact.

Présentation d’Olivier

Peux tu te présenter ?

« Je m’appelle Olivier, j’ai 47 ans, je suis marié et j’ai 2 petites filles (5 et 7 ans), j’habite Paris 10ème. »

Quelle est ton activité professionnelle ?

« Je suis ingénieur et je travaille dans une grande entreprise de transport. »

Ton investissement dans les garages

Quels sont les points importants qui t’ont motivé pour acheter ce parking et pas un autre ?

« Je dois reconnaître que cela fait plusieurs années que je m’intéresse à l’immobilier et plus précisément en 2004 date à laquelle nous avons acheté notre résidence principale à Paris. Déjà en 2007, j’ai failli acheter un parking mais ma proposition n’avait pas été accepté par le propriétaire. »

Pourquoi ? Que s’est-il passé ?

« Simplement, le vendeur n’a pas voulu négocier quoi que ce soit donc voilà … Il a vendu 3 semaines plus tard mais je ne sais pas à quel prix. »

Et ensuite ?

« Plusieurs années se sont écoulées avant que je pense à investir dans ce créneau, et ça été chose faite mi 2012 avec l’achat d’un box, par l’intermédiaire d’une agence, dans une résidence récente à proximité de chez nous et j’ai remis cela quelques semaines plus tard avec l’achat d’un parking cette fois, toujours dans une résidence récente et à côté de chez nous mais en direct (sans passer par une agence). »

Comment as tu organisé ta recherche ? Le soir, les week-ends ? As utilisé internet ou d’autres moyens ?

« Tout simplement avec internet : PAP, SELOGER.COM, EXPLORIMMO, LEBONCOIN pour le box. Depuis j’ai compris qu’il valait mieux acheter en direct sans une agence. Donc maintenant c’est plutôt PAP mais surtout LEBONCOIN.

Je me lève tôt (avant 6h00) donc j’en profite pour travailler et je fais aussi mes hobbies (photo, immobilier, …) »

Comment as tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

« Comme indiqué avant, voilà plusieurs années que je pense à un parking, mais je dois reconnaître si actuellement nous investissons dans un (deux) parking c’est parce que les appartements (studio et F2) sont inabordables pour nos bourses dans Paris tant que nous n’avons pas fini de rembourser notre appartement. »

Pourquoi as tu choisi d’investir dans un parking ? En es tu satisfait ?

« A ce jour le recul est faible mais oui je suis satisfait de nos 2 acquisitions. »

L’investissement dans deux box-garages : les chiffres

Combien as tu acheté ton parking ? Quel était le montant des frais de notaire ? As tu négocié ? As tu fait un crédit ?

« Box : Prix affiché en agence : 28.500 €. Acheté après négociation 26.200 € FAI. Frais de notaire : 3.100 € en sus.

J’ai fait un crédit immobilier sur 10 ans à un taux fixe de 3,4 % + 0,17 % pour l’assurance (en délégation) :

– Frais de dossier d’emprunt : 200 €
– La garantie prise pour ce prêt sera la promesse d’hypothèque ce qui n’engendrera
pas de frais supplémentaires.
– Pas de pénalités en cas de remboursement anticipé

– Compromis de vente rédigé par l’agence immobilière

Parking : Prix initial vendeur : 16.000 €. Parking acheté après négociation 14.500 €. Frais de notaire : 2.500 € en sus.

J’ai fait un crédit à la consommation sur 10 ans à un taux fixe de 3,3 % + 0,18 % pour l’assurance (en délégation) :

– Frais de dossier d’emprunt : 100 €
– La garantie prise pour ce prêt sera la promesse d’hypothèque ce qui n’engendrera
pas de frais supplémentaires.
– Pas de pénalités en cas de remboursement anticipé

– Vente directe par mon notaire sans compromis (gain 450 €) »

Comment as tu fait pour négocier tes deux garages et obtenir de bons rabais ?

« Ce serait un peu long par mail. Mais il y a une « technique » que j’applique systématiquement en négociation « pas de concession sans contrepartie » sinon t’es cuit ! »

Comment s’est passée la recherche de locataire ?

« Le box était déjà loué. Le second (je signe fin septembre) ce sera avec LEBONCOIN. »

A combien s’élèvent les loyers ? Y-a-t-il des charges mensuelles à payer et des frais imprévus?

Box 130 € avec 14 € de charges par mois, Rendement avant impôt = (116*12)(26200+3100)= 4,75 %

Parking 100 € avec 13 € de charges par mois, Rendement avant impôt = (87*12)(14500+2500)= 6,14 % »

Tes conseils pour investir dans les parkings

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en achetant un parking ?

« S’emballer, ce que j’ai un peu fait sur le premier achat. Ne pas hésiter à négocier. Parfois on perd, d’autres fois on gagne mais on progresse alors en expérience.

Ceci dit, je n’ai pas encore assez d’expériences pour donner des conseils. »

Tu as déjà franchi le pas, deux fois en un an, c’est plus que 95 % des gens !!

« Oui mais le retour d’expérience est un peu court. »

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

« Pour des raisons de temps et de facilité de gestion, mes deux acquisitions sont très proches de chez moi. Si jamais j’ai des petits soucis avec mes locataires, je pense que c’est plus facile de s’entendre en discutant que par le biais de LRAR.

De plus, le parking est un investissement avec un ticket d’entrée beaucoup plus abordable que le reste de l’immobilier surtout dans la capitale. »

Je te remercie chaleureusement pour le temps et l’énergie que tu as fourni pour réaliser cette interview. J’espère que les lecteurs ont pris autant de plaisir en la lisant, que nous à la réalisant

Merci encore Olivier.

Si toi aussi, tu as investi dans les parkings et les garages, je suis toujours intéressé pour partager ton expérience avec mes lecteurs. Rendez-vous sur la page contact.


2 Comments

  • Alex

    Reply Reply 12 septembre 2012

    Interessant comme expérience.
    Est-ce que le crédit est autofinancé par les loyers?

    • admin

      Reply Reply 13 septembre 2012

      Bonjour Alexandre,

      Olivier a négocié des crédits trop courts en durée par rapport à la rentabilité.

      DU coup, il fait un effort d’épargne chaque mois pour compléter le manque à gagner.

      Julien

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