Parking et immobilier neuf

Tva sur la location de parking et garage

Dans l’immobilier, ce sont surtout les parkings qui m’intéressent. L’immobilier parking est ma spécialisation, au même titre qu’un médecin généraliste n’est pas chirurgien cardiaque. Les parkings ont une place de choix dans l’immobilier.

Ce qui me plaît dans l’immobilier parking

immobilier-parking

Plutôt que d’en connaître un peu sur les appartements, un peu sur les bureaux, un peu sur les commerces, j’ai choisi de me concentrer sur l’immobilier parking. Cette spécialisation me donne une visibilité (ah oui, le type qui n’a que des garages !) et donc un accès à un réseau d’investisseurs et de professionnels intéressés par l’immobilier parking.

J’adore les parkings car je suis fainéant ! J’aime quand les choses sont simples et roulent toutes seules. Avec l’immobilier parking, la loi est souple, il n’y a pas trop de contraintes juridiques. De plus, je ne suis pas bricoleur et l’entretien d’un parking est très réduit. Le rapport temps + argent investi / rentabilité est excellent. Acheter des parkings est une excellente affaire. Pourquoi est-ce que j’irais voir ailleurs ?

Trouver un programme immobilier neuf avec des parkings

Je ne me cantonne pas uniquement aux parkings. La valeur d’un parking est souvent reflétée par l’immobilier autour de ce parking. Selon le type et l’année de construction des immeubles, la quartier peut être propice à des problèmes de stationnement (ou de stockage pour des garages). J’ai besoin de toujours développer cette capacité d’analyse pour mieux connaître ce qui se loue et ce qui reste vide.

immobilier parkingJ’ai découvert il y a six mois que certains promoteurs immobiliers vendaient des queues de programme. Un promoteur immobilier assure la construction d’immeubles, de programmes immobiliers (neufs et/ou rénovés) pour ensuite les vendre à la découpe. Les queues de programme sont les derniers lots qui restent en vente après la fin de la construction.

Ce type d’investissement immobilier fait souvent l’objet d’incitation fiscale. Qui ne connaît pas la loi Scellier, Borloo… et nouvellement la loi Duflot ? Même si je suis un peu l’actualité de ce secteur, il y a un point particulier qui m’intéresse. Les queues de programme sont souvent bradées : le promoteur veut clore le dossier et se concentrer sur celui qui est en cours ou à venir.

Dans ce cadre immobilier, il peut rester des places de parking à vendre. Le prix peut être très intéressant au regard de l’immobilier parking alentours. En plus du prix que peut concéder le promoteur, tu paieras des frais de notaire réduits. Il y a donc un réel avantage à courir après les promoteurs immobiliers pour acheter de l’immobilier parking.

Et toi, as-tu déjà réalisé un investissement immobilier (parking ou non) avec un promoteur ?


18 Comments

  • Nathan

    Reply Reply 20 janvier 2016

    Bonjour
    Merci pour l’article.
    De nouvelles option dans le domaine de l’investissement immobilier c’est pratiquement toujours bénéfique pour l’investisseur, et bien sur aussi pour les clients.

  • Haller

    Reply Reply 2 mars 2015

    Bonjour julien,

    Via bouche à Oreille, j’ai pris connaissance de la vente de 6 box dans ma ville sur du neuf.
    Le prix de vente moyen est de 12000, il propose le lot de 6 à 10 000.
    La demande locative est plutôt forte dans le secteur et les prix de location varie entre 90 et 120€.

    Selon ta calculette magique, le taux de rentabilité brut est de 11.1% et la net est de 9.7%

    Est-ce un bon investissement?
    C’est mon premier investissement cela me fait un peu peur de me lancer la dedans meme si la somme en jeu n’est pas délirante.

    Je me demande aussi si il n’est pas intéressant d’emprunter pour autofinancer les biens?

    merci à toi 🙂

    • Julien

      Reply Reply 16 mars 2015

      Bonjour Julien,

      si le taux de rentabilité te convient, alors vas y ! Tu auras aussi la possibilité de payer des frais de notaire réduits !

      Qu’est ce qui te bloque ?

      Pour l’autofinancement, c’est mieux dans la mesure où ton emprunt ne te coûte rien, mais c’est assez rare !

  • Mike

    Reply Reply 8 octobre 2014

    Bonjour Julien,

    je viens de regarder ce type d’investissement. effectivement je trouve ça intéressant.
    J’ai trouvé une place à 5000 €. je pense pouvoir la louer autour de 40 €. la renta brute est 9.6% mais je n’ai pas encore essayé de négocier.
    en revanche je me pose la question de la demande pour ce type de résidence. j’ai peur que la demande ne soit pas au rendez vous.
    le promoteur m’a également proposé une cave. aucune idée du potentiel sur ce coup là.

    • Julien

      Reply Reply 13 octobre 2014

      Bonjour Mike,

      c’est la partie la plus délicate, ET la plus importante de l’investissement parking : l’évaluation de la demande !

      Le mieux reste d’acheter des boxes, c’est plus facile à louer 😉

      • MIKE

        Reply Reply 13 octobre 2014

        oui évaluer la demande.
        le promoteur propose aussi des caves en sous sol. on se rapproche du box un peu. qu’en penses tu?

        • Julien

          Reply Reply 13 octobre 2014

          Oui, éventuellement, tu peux creuser cette opportunité.

  • PIHAN

    Reply Reply 27 avril 2014

    Petit commentaire sur les plus-values en cas de revente.

    Sachez que toute vente dont la valeur est inférieure à 15000 € ne fait pas l’objet d’imposition en plus values.

    Cet disposition amplifie encore l’intérêt d’investir dans des places de parking car ce montant est valable par vente. Autrement dit si vous en avez plusieurs à vendre vaux mieux les vendre à l’unité quà un seul acheteur.

    Stéphane

  • Phillipe

    Reply Reply 13 février 2013

    Fameux Julien, je te vois bien guetté à chaque coin de rue et te dire là il y a une affaire!
    Cela me rappelle un peu les vacances, là où tu découvres et t’émerveilles dans un endroit.

    Intéressant je ne connaissais pas les queues de programme, cela marche dans les parkings et l’immobilier, faut avoir des contacts pour ça un peu (bouche à oreille) ou cela se trouve sur Internet?

    • Julien

      Reply Reply 14 février 2013

      Bonjour Phillipe,

      il m’est arrivé d’en trouver aussi bien sur des annonces internet que dans la rue en marchant ou en vélo.

      Ce n’est pas la majorité des annonces, mais il y a là une source potentielle de bonnes affaires.

      Julien

  • Wilfried Boulet

    Reply Reply 24 janvier 2013

    Salut Julien, je suis de retour 😉

    Je voulais ton avis sur un point,la revente de parking est assujettis à la plus value,mais si c’est un parking que j’utilise à titre personnel disons pendant un an, est-ce que la taxe sur la plus-value saute comme pour les appartements que l’on revend après y avoir habité pendant un certain temps ?

    • Julien

      Reply Reply 24 janvier 2013

      Bonjour Wilfried,

      j’espère que tu vas mieux. Non, ce n’est pas possible à ma connaissance.

      La revente de ton parking avec ta RP est une possibilité d’exonération.

      Julien

  • Max

    Reply Reply 23 janvier 2013

    Salut Julien,

    J’ai déja vu aussi des parkings à vendre dans des résidences neuves mais les prix etaient assez elevés environ 16000 euros / place + 2990 euros le boxage ( gluuups…)… J’avais visité mais je n’ai pas retenu ces offres…

    Max

    • Julien

      Reply Reply 24 janvier 2013

      Bonjour Max,

      moi aussi, j’ai été confronté à ce type d’offre au prix ou au dessus du prix du marché. La résidence était déjà construite !

      A l’inverse, j’ai vu et entendu des bonnes affaires. D’où vient la différence ? Je ne sais pas…

      Julien

  • Phil

    Reply Reply 23 janvier 2013

    Salut Julien,
    Il a un programme de construction neuf tout près de chez moi. J’avais déjà essayé d’acheter un studio en rdc sur jardin de fin de programme mais la décote était trop faible : j’avais fait estimé le potentiel locatif par une agence de ma ville. Par extraordinaire, c’est la même qui avait communiqué les estimations de loyer au promoteur. Compte tenu des loyers estimés, la renta était trop faible. Tu dois d’ailleurs savoir que dans le neuf les prix de vente sont surestimés par les promoteurs et il arrive rarement de faire des affaires en achetant dans le neuf 😉

    Par ailleurs, je connais quelqu’un qui habite près du programme et qui m’a dit qu’il y avait des problèmes de stationnement. En fait, il s’avère qu’il u a des places de parkings libres à proximité mais personnes ne s’y gare car les voitures qui y stationnent font l’objet de vandalisme). J’ai donc appelé le commercial du promoteur et il m’a fixé rdv. Il m’a indiqué qu’il restait (de mémoire) 7 ou 8 parkings extérieurs. J’en ai acheté trois !

    J’ai de la chance car c’est prêt de chez moi et je connais donc le quartier. Il faut donc bien connaître le quartier pour savoir s’il peut y avoir une demande.

    Avec un crédit à 2,3% et une renta à 15,33 (j’avais dit 13% dans le second post, mais c’est bien 15%), je pense que j’ai effectivement fait une bonne affaire. Sans compter que je peux même les revendre à des gens de la copro 😉

  • Phil

    Reply Reply 22 janvier 2013

    Salut Julien.
    Je confirme ce que tu dis : je viens d’acheter trois parkings d’une queue de programme. 3500 euros pièces. Je vais les acheter à crédit (au taux de 2.3% ;)). Ils seront loués 59 € (donc une renta de plus de 13%). Ce sont des parkings extérieurs. L’entrée dans la résidence se fait par bip. Quand je les ai achetés, il en restait 5. En fait, il y avait un box et un parking extérieur pour chaque appartement mais tous les acheteurs n’ont pas voulu faire l’acquisition de la place extérieure. Donc, effectivement, sous réserve que l’emplacement est bon, il faut surveiller les queues de programme.
    A bientôt.
    PS : bravo pour ton site !
    Phil

    • Julien

      Reply Reply 23 janvier 2013

      Bonjour Philippe,

      merci de partager ton expérience avec tout le monde !

      Tu as l’air d’avoir fait une bonne affaire !

      Comment as-tu été au courant de cette offre ?

      Julien

  • Phil

    Reply Reply 22 janvier 2013

    Bonjour Julien,
    En effet, ce que tu dis est juste.
    J’ai personnellement acheté 3 parkings dans le cadre d’une queue de programme dans une résidence avec bio.
    Je les ai acheté 3500 euros pièce. De mémoire je ne paierai « que » 1000 euros de frais de notaire.
    Je dis paierai car je vais payer progressivement au fur et à mesure de l’avancée des travaux qui viennent juste de débuter. Je n’ai versé pour l’instant que 350 €
    Je compte les louer 49 € chacun. Renta brute : 15,33%
    Je les achète à crédit
    Donc effectivement je confirme qu’il faut surveiller les parkings de queue de programme
    Merci pour ton site intéressant !
    Phil

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