L’histoire d’un petit investissement rentable

Les garages sont-ils des petits investissements rentables ?

Un des points forts des garages restent leur prix abordable. C’est un petit investissement, souvent rentable, qui est à la portée de chacun. Financièrement, le risque n’est pas énorme puisque le prix est faible et le rendement élevé. Voici l’histoire de Raphaël qui nous prouve qu’investir dans un garage n’est pas si difficile et que tu peux y arriver toi aussi !

Mon prénom est Raphaël, j’ai 25 ans. J’aime la lecture (polar), le sport (je pratique le Hand-Ball depuis l’âge de 10 ans), les jeux de sociétés (En famille pour passer un bon moment mais j’aime tout particulièrement les échecs qui est, pour moi, le jeu le plus complet) et les moments entre amis et famille.

Quelle est ton activité professionnelle ?

Comment Raph a realisé un petit investissement rentableJ’ai fait un BAC Sciences Médico-Sociales et ensuite 3 ans et demi d’études pour devenir infirmier.

Je suis infirmier depuis 2010 et je travaille actuellement en service de réanimation à l’hôpital nord de Saint-Etienne. La réanimation est vraiment le service qui me correspond car il faut avoir du sang-froid, savoir réagir vite et bien et apprécier les bonnes doses d’adrénaline que le stress procure. Avant ce service j’ai travaillé en chirurgie cardio-vasculaire

Mes autres expériences professionnelles ont eu lieu pendant mes études (facteur, aide soignant…)

Nous avons échangé quelques emails car tu cherchais un petit investissement très rentable. Quel a été ton premier investissement immobilier ?

Mon premier investissement correspond à un box de garage fermé faisant partie d’un grand ensemble de garage en copropriété en plein centre de Saint-Etienne.

Peux-tu m’expliquer ta stratégie et tes objectifs en terme d’investissement immobilier ?

L'exemple d'un investissement petit mais rentableAvant de trouver ce garage j’ai passé énormément de temps à regarder les annonces et à visiter afin de savoir où en était le marché immobilier. Je voulais savoir combien je pouvais espérer mensuellement en fonction du quartier. Et le jour où j’ai vu l’annonce j’ai foncé, car la situation géographique et le prix proposé étaient vraiment très attractifs.

Je cherchais un bien plutôt proche du centre, dans une zone complètement payante, un box fermé dans une copropriété ou non. Le deuxième avantage du centre est que la plupart des riverains sont aisés financièrement. Tout cela pour m’assurer un maximum de chance locative et un minimum de mauvais locataire. Et cela a plutôt bien marché car j’en étais propriétaire un Jeudi et le Samedi il était loué. C’est que j’appelle un investissement rentable.

Mes objectifs dans l’investissement immobilier sont simples : trouver un petit investissement rentable pour déplacer mes économies du livret A à 1.75 % vers des garages qui rapportent entre 4 à 6 % net par an et de surtout prendre du plaisir dans la recherche, l’acquisition, la location et la gestion.

Peux-tu nous dire pourquoi tu t’intéresses à l’investissement dans les garages ?

J’ai toujours souhaité investir dans l’immobilier et puis à force d’entendre des connaissances avec leur soucis de travaux, de réparations et de locataire dans leur appartement je me suis dit : le garage.

Le garage pourquoi :

– c’est 3 murs, un plafond, un sol et une porte de métal donc très peu de dégâts possibles. Le prix d’une porte de garage n’est pas le bout du monde.

– c’est un petit investissement donc il a peu d’influence sur votre qualité de vie actuelle

– le pourcentage de rendement est plus important que pour un appartement (il vaut mieux 10 garages à 10000 euros qu’un appart à 100000 euros)

– si pendant un ou deux mois vous n’avez pas de locataire, le loyer d’un garage n’étant pas très élevé vous ne le ressentirez pas sur votre qualité de vie. Bref, un garage est un petit investissement qui s’avère plus rentable et moins risqué qu’un appartement.

Quels sont les points importants qui t’ont motivé pour acheter ce garage ?

J’en ai déjà parlé précédemment donc garage en plein centre ville avec des difficultés de stationnement quotidienne pour les riverains, zone payante tout autour la présence d’un portail électrique commun qui sécurise le future locataire et le revenu des riverains élevés.

Mais comme c’est précisé dans la question, la date de mise en location peut être aussi importante. En hiver il fait froid, il neige et les automobilistes veulent aussi protéger leur voiture de ces intempéries.

Enfin les boxs à coté étaient tous occupés donc un autre signe de la demande locative.

J’aimerais faire comprendre aux lecteurs du site la mécanique financière derrière ton investissement. Peux-tu nous donner quelques chiffres et les calculs que tu as effectué ?

acheter un gargaeJ’ai payé mon garage 6500 euros + 1400 euros de frais de notaire soit 7900 euros.

Je loue mon garage 68 euros / mois charges comprise soit 816 euros / an

J’ai à payer 143 euros/an de charges + 132 euros de taxe foncière et je suis imposé à 14 % sur mes revenus donc :

816 euros par an correspond à 10.32 % d’intérêt brut

816 € – 143 € – 132 € = 541 € par an correspond à 6.84 % d’intérêt net

Je déduis les 14% imposables et les 15,5% de la CSG, il reste environ 381 euros et soit 4,8% d’intérêt réel. Pour un petit investissement, c’est quand même plus rentable que les 1.75% du livret A non ?

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un garage ?

Ne pas confondre vitesse et précipitation en n’évaluant pas l’offre et la demande : un garage peut paraître intéressant mais des signes montrent rapidement si vous arriverez à le louer ou pas.

Quels sont les autres petits investissements rentables que tu préconises en complément des garages ?

Je n’y ai pas trop réfléchi et franchement je ne vois pas autre chose ^^

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les garages ?

Il est important de se promener autour du garage qui t’intéresse de demander aux personnes que tu croises combien ils louent, depuis combien de temps…

De regarder tous les autres garages et voir s’il n’y a pas de panneau A LOUER un peu partout.

De prendre un moment pour regarder la rue, voire si les places sont prises et que les automobilistes ont des difficultés à se stationner.

Ne pas oublier de demander au vendeur les charges, la taxe foncière et de calculer dans ta tête si cela vaut le coup ou pas. Je vous conseille d’appeler le syndic si il y en a un qui vous fourniront des infos sur des futures travaux prévus, si il existe un fond de prévoyance en plus des charges…

Dernier conseil concernant la location : n’hésitez pas à demander au locataire des pièces justificatives, personnellement moi je demande la dernière feuille de salaire, photocopie carte d’identité et une attestation d’assurance du box en question en plus du bail et de l’état des lieux en deux exemplaires.

Enfin n’hésitez pas à demander l’avis de la communauté comme sur le site de Julien parking garage.

J’espère que j’ai été clair et je reste à dispo si il y a des questions.

 


20 Comments

  • Gaston

    Reply Reply 11 octobre 2013

    Bonjour tout le monde,

    Tout d’abord Raphael, je te tire mon chapeau d’avoir eu l’audace de te lancer dans ce projet aussi jeune et te remercie d’avoir accepté d’échanger là dessus avec nous. J’ai néanmoins quelques questions:

    Avec un gain net de 381 Euros/an, il faudrait compter dans les 20 ans pour récupérer ton capital investit ? C’est bien ca ?

    PS: Que signifie CSG ?

    Merci pour les réponses.

  • Lucie

    Reply Reply 10 octobre 2013

    Bonjour
    J’avais lu cet article lors de sa parution . Merci pour ces conseils et pour le partage de ton expérience . J’ai juste une petite question si toi ou Julien peut y répondre. Au niveau de l’assurance du garage c’est au propriétaire de la prendre ou c’est au locataire ? Car imaginons un box non loué et s’il survient un problème cela sera à la charge du proprio

    Merci pour votre aide a bientôt

    • Julien

      Reply Reply 10 octobre 2013

      Bonjour Lucie,

      Le propriétaire doit prendre une assurance en tant que propriétaire bailleur, et le locataire doit assurer ses biens.

      Julien

  • Raphaël

    Reply Reply 27 juin 2013

    Salut,
    Merci pour vos commentaires sympa ^^ mais surtout merci à Julien pour son site.
    A bientôt.

  • Gwen

    Reply Reply 26 juin 2013

    Salut à tous,
    n’oublions pas que pour investir ds un garage, on peut emprunter…j’imagine que non dans une assurance-vie. Un autre avantage en somme de l’immo!

  • Intéressant comme interview. On doit y comprendre que tout est possible… il s’agit de foncer. il y aura des peurs au début, mais le jeu en vaut la chandelle.

    merci raphael

    • Julien

      Reply Reply 27 juin 2013

      Bonjour Mathieu,

      oui la morale de cette histoire est qu’il faut bien se préparer et qu’ainsi les opportunités arriveront d’elles même.

      Merci à Raphaël d’avoir partagé son histoire avec nous

      Julien

  • Ludovic Baratier

    Reply Reply 21 juin 2013

    Bonjour

    Je suis pour un forum, le site est déjà de très bonne qualité avec beaucoup d’informations intéressantes.

    Ludovic

  • Alex de Stickeramoi.com

    Reply Reply 21 juin 2013

    Bien joué pour ton premier investissement ! : )
    Faute de ne pas avoir eu les fonds à ce moment je devais acheter une grange à côté de chez moi et la transformer en garde meubles. Le rendement était…. Elevé. Je te conseil de regarder du coté des grenier également, j’en ai acheté un avec un rendement de 15% net de charges.
    Alex

  • EditionsMaison

    Reply Reply 19 juin 2013

    Félicitations à Raphael pour avoir franchi le pas, et merci de nous faire part de son témoignage, c’est toujours enrichissant et motivant.
    Maintenant « y’a plus qu’à » reproduire tout ça de notre côté 🙂

  • phm

    Reply Reply 19 juin 2013

    C’est le seul moyen de se créer un patrimoine dans quelques années avec 0€.
    Elle n’est pas formidable la vie.

    Philippe

  • Raphaël

    Reply Reply 18 juin 2013

    Bonjour,
    J’ai moi même une assurance vie et c’est vrai que le taux de 4% n’est pas garantie, en tout cas il l’est au début pour allécher le client. Mais suite à cette période on se rend compte que l’assurance vie peu finalement tourner plus vers les 3% voir moins (j’en ai fait l’amer expérience).
    Dans tout les cas, je pense qu’il faut quand même ouvrir une assurance vie et le plus tôt possible car même avec peu d’argent cela permet de s’affranchir le plus tôt possible de la fiscalité des fameux 8 ans et de pouvoir en profiter plus tard si on a de l’argent à mettre de côté.
    Bref concernant mon investissement, comme l’a mentionné Julien, je suis dans un quartier où je n’aurai aucun souci à louer comme à le vendre. Je pense avec quasi certitude que je ferai une plus value à la revente.

    Raph

  • Mikael

    Reply Reply 17 juin 2013

    Bonjour, en effet le taux de rendement net net à 4,8% semble très intéressant. Je souhaite tout de même vous poser une question. Etant novice en la matière, votre retour m’intéresse grandement. Quid d’une éventuelle moins value (admettons dans 8ans)? N’est-il pas plus sécurisé d’investir cette somme (7900€) dans une assurance vie dont les taux net tournent autour de 4% et sont défiscalisés après cette période? Je sais que je m’éloigne un peu du thème des parkings et des investissements locatifs. Peut-être Julien pourriez-vous nous parler dans un prochain article des risques liés aux moins values? Bonne continuation, ce site est très instructif.

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2013

      Bonjour Mikael,

      oui, tu as vu que cet investissement a demandé un peu de préparation, mais qu’il est plutôt rentable !

      En ce qui concerne une plus ou moins value, c’est très dur de parier sur l’avenir.

      Ceci dit, dans le cas présent, je connais parfaitement St Etienne et j’ai même visité des boxs dans la même copro que Raph.

      Il a très bien choisi son quartier ! Le prix est exceptionnel pour ce quartier, donc je ne me fais pas de soucis pour lui.

      Si tu as peur d’une moins value, je te conseille de ne choisir que des emplacements n°1.

      Julien

  • Rousson Raphaël

    Reply Reply 17 juin 2013

    Moi je vote pour

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2013

      Ok, quels seraient les sujets que vous voulez aborder sur le forum ?

      Julien

      • Damien

        Reply Reply 11 juillet 2013

        Salut Julien,

        Je vote 100% pour également. Les sujets abordés, disons les mêmes thématiques que l’immobilier en général: fiscalité, location, achat, vente, etc.

        En tout cas super témoignage, très précieux pour ceux qui souhaitent commencer à investir!

        A bientôt
        Damien

  • Cyril Giraudo

    Reply Reply 17 juin 2013

    « demander service à la communauté du site » . Du coup ce serait peut être sympa d’avoir un forum sur ce site 😉

    • Julien

      Reply Reply 17 juin 2013

      Ok pour l’idée. Qui vote pour ?

  • phm

    Reply Reply 17 juin 2013

    Très interessant.
    Merci

Leave A Response

* Denotes Required Field