10 garages parkings à vendre : mon offre a été refusée !

Début novembre 2012, j’ai commencé à chercher des garages et des parkings à vendre dans quasiment toute la France. En effet, depuis mars 2012, j’ai l’habitude de sillonner les sites internet qui proposent des annonces de parkings ou de garages à vendre. C’est ainsi que j’ai pu acheter et revendre un lot de quatre garages situés à côté de la gare Chateaucreux à Saint-Etienne.

Je ne vais pas rentrer dans les détails de mes objectifs financiers, mais quatre garages ne me suffisent pas. J’ai une ambition bien plus grande pour mes investissement dans les parkings ! En discutant avec Christian qui est propriétaire de 90 garages, j’ai décidé d’élargir ma zone de recherche pour acheter des garages et des parkings à vendre plus loin mais aussi plus rentables.

Après quelques jours de recherche, je suis tombé sur une annonce qui a retenu mon attention. Voici l’annonce en question :

Cette annonce n’est plus d’actualité. Toujours est-il qu’en creusant (au Creusot ;-)) j’ai trouvé une autre agence immobilière qui avait le même lot de 10 garages à vendre. Jusque là, rien d’exceptionnel, sauf que la seconde agence affichait un prix nettement inférieur : 33000 €.

A ce prix-là, j’ai donc appelé la commerciale pour en savoir plus.

Description des garages-parking à vendre

garage parking à vendre

La première bonne nouvelle : les dix garages-parking à vendre sont tous loués. Ce point est extrêmement important pour moi, car il est synonyme d’une bonne demande locative ! La commerciale me dit que les loyers varient entre 38 € et 44 € par mois. Ils sont occupés par les locataires depuis quatre ans en moyenne. Ces garages servent de garde-meubles ou de stationnement pour véhicules. D’après la commerciale de l’agence, il y a même une liste d’attente pour la location.

Comme je ne suis jamais allé dans la ville de Le Creusot, je demande à en savoir plus sur l’emplacement exact du lot de garage-parking à vendre. Le lot est situé en face du cimetière, dans un quartier résidentiel. Les diagnostics ont été faits : pas d’amiante puisque les toits sont en tôles. Les garages-parkings à vendre ne sont pas alimentés en eau ni en électricité.

Les murs des garages sont en béton et les portes en bois. Ce sont des portes de garages à double battant. Le lot de garages à vendre est situé dans une copropriété. Par contre, il n’y a pas de syndicat de copropriété puisqu’il y a seulement trois propriétaires. Encore une bonne nouvelle : pas de syndic égal pas de charges mensuelles à payer.

Pour compléter les données, je demande le montant de la taxe foncière : 980 €. Je tombe des nues car ce montant est l’un des plus élevés que je n’ai jamais vu ! Je réalise malgré les calculs de rentabilité. Voici un extrait de ma calculatrice de rentabilité.

La rentabilité brute est bonne, mais la rentabilité nette de charge diminue beaucoup trop à cause de la taxe foncière.

Ma visite de ce lot de 10 garages parking à vendre

Je prends donc rendez-vous pour aller visiter ce lot de 10 garages. Je pars de bonne heure car il y a trois heures de route. J’aime bien arriver en avance pour me faire une idée des alentours, de la ville et du quartier.

Le propriétaire accompagne la commerciale pour la visite. Elle s’efface devant ce monsieur. Nous passons une grosse demi-heure à discuter. Je pose toutes les questions qui me paraissent importantes pour déterminer la qualité réelle de cette affaire.

Sur place, je découvre que 7 des 10 garages parkings à vendre sont en fait occupés par des meubles. Ils sont trop petits (4,55 m sur 2,35m) pour accueillir des voitures. Les portes en bois ne sont pas en bon état, donc je risque de devoir les changer dans les 10 années à venir. La dimension des portes n’est pas standard : 1,90 m sur 2,20 m. Je sais grâce au site hormann.fr que les dimensions standards d’une porte de garage sont de 2 m sur 2,40m et qu’une porte de garage sur mesure coûte plus cher.

Seconde découverte : les baux qui ont été signés sont en règle, mais les loyers ne sont pas ceux qui m’ont été annoncés au téléphone. En additionnant tous les loyers, j’arrive à 372 € de loyers bruts mensuels, soit 12 % de rentabilité brute et 9,5 % de rentabilité nette de charges avant impôts.

Troisième surprise : quand je demande au propriétaire pourquoi la taxe foncière est si élevée, il me répond qu’il a mal fait son travail, mais qu’elle peut diminuer de 25 % en appelant le centre des impôts. Je trouve cette information un peu bizarre. 25 % d’économie représente tout de même 250 € par an. Je suis sûr qu’à sa place j’aurais fait les démarches nécessaires 😉

Mon offre d’achat pour ces 10 garages parkings à vendre

De retour chez moi, je pèse alors le pour et le contre de cette affaire grâce à ma check-list d’investisseur. Il y a de nombreux points qui ne correspondent pas à mon affaire idéale.

Malgré tout, l’affaire est plutôt saine même si le rendement ne correspond pas à mes objectifs. Je vérifie cette histoire de taxe foncière auprès du centre des impôts, mais tout est en règle et je ne peux pas la faire baisser !

J’ai aussi fait mon étude de marché sur la ville du Creusot. En plus du prix de vente un peu élevé pour la ville, certains points sont une fois encore mitigés, mais l’ensemble est plutôt positif.  Je ne rentre pas dans les détails car seuls les lecteurs du livre Réussir son investissement dans les parkings ont accès à ce type de données et de méthodes.

En considérant toutes ces données, j’ai donc fait l’offre d’achat suivante :

  • 6 petits garages à 2000 €
  • 4 grands garages à 3000 €

soit un total de 24000 € net vendeur et les frais d’agence et de notaire en plus à payer pour moi. Mon offre a été refusée car trop basse. Je sais que le propriétaire avait acheté ces garages 20500 € en 2008. La vente a été conclue pour 29300 €. Il a fait une jolie plus-value en moins de quatre ans ! Pour tout te dire, je suis content que cette plus-value ne se soit pas faite sur mon dos !

David vend son lot de parking

Je m’appelle David, j’ai 48 ans, et j’habite Auray dans le Morbihan où je suis commerçant.

Suite à une succession, je suis devenu propriétaire d’un terrain en centre ville de Redon à usage de parking. Ce terrain est situé dans le centre ville à 700 m de la Gare Tgv de Redon. Actuellement 9 places sont disponibles et une 10 ème place pourrait être créée en supprimant un parterre d’arbuste.

Parking Redon 1

L’ensemble des parkings est loué depuis des années à la mairie de Redon. Le bail prend fin au mois de mai 2016 et ils seront tous libres à la location. J’ai interrogé plusieurs agents immobiliers du secteur qui m’ont indiqué une valeur comprise entre 25 et 30 euros le parking.

En quoi tes parkings sont-ils intéressants pour un investisseur ?

Plusieurs avantages sont à souligner. Tout d’abord, ce terrain est très bien placé dans la ville, proche de la gare TGV. En 2017, la ville de Redon sera à 2h05 de Paris grâce à la nouvelle ligne à grande vitesse.

Ce terrain à usage de parking n’est pas soumis au statut de la copropriété. Donc pas de frais de syndic et pas de charge de copropriété.

Enfin, le terrain est situé dans le centre ville en zone U du PLU et pourrait recevoir des constructions et notamment des garages. Enfin, l’impôt foncier est assez contenu et représente 210 euros par an.

Je pense que de fermer le parking par un portail coulissant serait une bonne chose et permettrait de sécuriser l’accès et rassurer les propriétaires de voiture.

Quel prix souhaites-tu pour tes parkings ?

Rapport estimé 30 euros x 10 x 12 = 3600 euros.
Prix de vente 39 000 euros.
Travaux à prévoir, dégagement de la rocaille et mise en place d’un portail. Frais de Notaire environ 4000 euros.
A vous de me faire une offre, ce qui est certain, c’est que je veux vendre.

Voici un autre article pour approfondir le sujet

Trois lots de garages étaient à vendre dans le nord

 

 

Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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16 réflexions au sujet de “10 garages parkings à vendre : mon offre a été refusée !”

  1. bonjour julien
    tout d’abord bravo pour ton site de partage sur les garages
    moi meme j’en ai 27 sur 5 endroits différents a proximité de chez moi (90 kms a la ronde )

  2. Bonjour Julien,

    Je m’interesse depuis quelques temps sur les investissements de parking et je vais faire ma premiere visite dimanche au 152 rue lafayette à Paris une vieille dame qui n’a plus de voiture et le prix est de 30 000 euros ce qui me parait excessif enfin on verra apres negociation.
    Ma question est toute simple: avec votre experience pensez vous que trouver un locataire est chose facile à cette adresse?
    Merci d’avance
    Cordialement

    Raphael

    • Bonjour Raphael,

      merci pour ton commentaire et ta question. Je ne connais pas Paris à la rue près. Il faut que tu regardes par toi-même quand tu seras sur place.

      Je pense que le quartier est pas mal. fais gaffe à l’aspect sécurité.

  3. Bonjour Julien,

    Je vais acheter 1 lot de 4 boxes, j’ai trouvé un acheteur. Je vais faire une plus value et je cherche à réduire l’imposition sur cette dernière.
    Pouvez-vous m’aider par vos précieux conseils ?

    Merci d’avance.

    • Bonjour Jean-Luc,

      je ne connais pas (et ma juriste non plus) de moyen de réduire ce type d’imposition.

      Si quelqu’un a une idée, on est preneur !

      Julien

  4. Bonjour Julien,
    C’est une belle démarche que tu nous fais partager.
    Il faut toujours une bonne connaissance et une bonne réflexion pour analyser un tel projet, tu l’as très bien fait.
    Je ne m’en fais pas pour toi, tu trouveras chaussure à ton pied comme l’on dit 😉 !
    A bientôt
    Olivier

    • Bonjour Olivier,
      je continue à chercher et aussi comme cela qu’on apprend.
      J’ai trouvé chaussure à mon pied il y a deux semaines.
      J’en dirai plus dans mon bilan du mois de novembre.
      A bientôt
      Julien

  5. Je n’aurais pas fait d’offres. Les petits garages, non conforme pour y loger une voiture m’aurait refroidi. LA demande de garde de meuble est il si importante dasn une region où le m² est moins cher pour se loger ?

    • Salut Nouredine,

      j’ai été refroidi aussi par leur taille. On peut y rentrer un twingo voir un clio, mais guère plus.
      Ton analyse est très pertinente !
      La situation des garages est particulière. Il y a à 200 m des barres d’immeubles des années 60 sans caves ni garages, seulement des places de parkings au pied des immeubles.
      En faisant cette offre, j’étais conscient qu’elle n’irait pas au bout. J’estimais mes chances à 20 %.
      A bientôt
      Julien

  6. Bonjour

    Belle renta! Dommage,mais quand il y des zones d’ombres ou quelques chose qui ne décante pas je suis de naturel frileux, j’arais proposé comme toi niveau prix.

    Bon courage pour tes futures recherches

    • Bonjour Romain,
      La rentabilité était pas mal, c’est vrai. Mais il y aura d’autres affaires à faire.
      A bientôt
      Julien

    • Merci Myriam, je te peux conseiller de regarder dans d’autres départements que le tien.
      Attention toutefois aux trajets et au temps perdu à cause de la distance.
      Julien

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