Combien ai-je gagné avec mes 23 garages depuis un an ?

Le 14 avril 2015, j’étais chez le notaire pour acheter un lot de 23 garages.

Je suis très content de cet achat et tout se passe pour le mieux depuis un an.

Tu vas découvrir dans cette vidéo le montant des loyers mensuels encaissés en 2015 et 2016.

A ton avis, comment devrais-je gérer les anciens locataires dont les loyers sont bas ?

11 Comments

  • Nicolas D

    Reply Reply 18 juin 2016

    Soit patient, n’étant pas a coté pour gérer ton lot
    ça t’évitera les soucis, au pire si tu est pressé
    tu peu toujours appliquer une augmentation légère
    tout les ans

  • Samuel

    Reply Reply 16 juin 2016

    Salut Julien,

    Top ta vidéo et content que ton lot de garages tourne bien.
    Ca va faire 1 an que je suis proprietaire aussi et pour ma part, j’ai des locataires qui sont là depuis tres longtemps alors je préfère les laisser en place avec leurs loyers d’avant et je met mes loyers sur les nouveaux locataires.
    Je pourrais augmenter les loyers des locataires en place je ne préfère un peu au détriment de la rentabilité mais je préfère avoir de bons rapports que de conflits. Mes loyers permettent de couvrir mon crédit et les charges, ce qui est déjà bien!

    • Julien

      Reply Reply 22 juin 2016

      SAlut Samuel,

      super, je suis content pour toi !

      je partage aussi ton avis 😉

  • matthieu

    Reply Reply 2 juin 2016

    Salut Julien,

    Super ton site !

    – Concernant les anciens locataires, je dirais que si tu ton lot est dans une zone tendue à forte demande, je ne vois pas pourquoi tu te priverais de la flexibilité du bail de parking par rapport à un bail de logement d’habitation. Si tu es sûr de trouver du monde prêt à te louer tes garages au nouveau prix, pourquoi garder les anciens locataires au prix bien inférieur ? En revanche, si tu as des doutes sur ta capacité à tout relouer au niveau prix, oui, la question se pose. C’est la différence entre la marge et le profit… Peut-être que ta marge va baisser en %, mais si tu parviens néanmoins à augmenter ton profit en euros, alors ça vaut le coup d’accepter un remplissage plus faible. A moins que le lot soit loué majoritairement à une copropriété de gens qui se connaissent très bien, ou une petite ville de campagne où la majorité pourrait te boycotter, moi, je monterais les prix.

    J’ai deux questions à mon tour pour toi :

    – tu dis avoir monté une SCI, pourquoi le choix de cette forme juridique ? Quel sont les avantages ?

    – tu dis aussi que ce lot est en Normandie, et si je ne m’abuse tu habites la Loire. N’est-ce pas compliqué de gérer à distance les retardataires de paiement, les sorties d’anciens locataires et entrées de nouveaux, etc…?

    Merci !

    Matt

    • Julien

      Reply Reply 13 juin 2016

      BOnjour Mathieu,

      merci pour ton avis. Je le partage à moitié. Le profit ne vaut pas les ennuis à mon avis.

      Il y a beaucoup d’avantages en SCI, notamment la transmission, l’organisation de mon patrimoine et la fiscalité.

      La distance a été un frein au début, mais je suis habitué maintenant !

  • Lucatelli

    Reply Reply 1 juin 2016

    Concernant les anciens locataires, ne change rien.
    Ton lot et son turn over fonctionne bien et progressivement te permet de louer avec un montant plus haut.
    Donc patience cela va se faire naturellement et sans heurt.
    François

  • Olivier

    Reply Reply 1 juin 2016

    Hello,
    Je garderai les anciens locataires avec le meme niveau de loyer (meme faible) et depenserai mon energie à trouver d’autres lots, augmenter mon taux d’occupation à 100%.
    Avec le temps, ils finiront par partir un jour, et les relocations feront augmenter le loyer moyen des parkings.

  • BRUNET ERIK

    Reply Reply 31 mai 2016

    BONSOIR JULIEN
    JE VIENS DE REGARDER TA VIDEO CEST MARRANT DE TE VOIR DEMANDER DES CONSEILS!!!
    JE SUIS UN TOUT NOUVEAU FAN !!!!!
    JE ME PASSIONNE POUR LA RECHERCHE DE GARAGE EN AQUITAINE CE QUI ME PARAIT ETRE UNE TACHE IMPOSSIBLE
    JE PENSE ME RABATTRE UN PEU PLUS SUR LES PLUS PETITES VILLES
    MAIS JE NE DESESPERE PAS
    J ATTEND LA PERLE …..
    EN CE QUI CONCERNE TA DEMANDE
    EN TANT QUE CHEF D ENTREPRISE JE TE CONSEIL DE METTRE TOUS TES LOCATAIRES AU MEMME NIVEAU
    C EST TOI QUI DÉCIDE MAINTENANT ET MEME SI VOUS RENTREZ EN CONFLIT CE N EST PAS GRAVE
    APPAREMMENT TU N ES PAS EN PEINE D EN TROUVER D AUTRES.
    J AI DU MOI MEME IMPOSER DES RÈGLES A MES CLIENTS ET CA C EST TRES BIEN PASSER
    TU AS L AIR SYMPA ET ASSEZ INTELLIGENT POUR LEUR FAIRE PASSER TON MESSAGE
    ENCORE MERCI POUR TES CONSEILS
    TANT QU A MOI J HÉSITE ENTRE PLACE DE PARKING OU GARAGE
    QUAND PENSES TU
    MERCI A BIENTOT

    • Julien

      Reply Reply 13 juin 2016

      Bonjour Erik,

      merci pour ton avis. J’ai imposé des règles différentes aux anciens locataires et aux nouveaux 😉

      je préfère les garages aux parkings, mais cela dépend des investisseurs !

  • Fabrice

    Reply Reply 31 mai 2016

    Bonjour,
    Moi je n’ai pas augmenté le loyer de mes anciens locataires, pour 2 raisons :
    1/ garder mon fond de commerce avec des loyers qui couvrent mon crédit et qui me permettent d’atteindre un seuil de rentabilité assuré (certains louent depuis plus de 20 ans).
    2/ ne pas chercher à créer d’antipathie dans le voisinage, même si l’arrivée d’un nouveau propriétaire est souvent attendue avec méfiance.
    Pour les nouveaux, je procède comme toi : par palier.
    Je vais me lancer dans des frais (nouvelles portes, béton) afin de me créer des charges et dans le but de créer une offre différente à un loyer plus élevé.
    Dans le pire des cas, je le réduirais si nécessaire.

  • PEKMEZ

    Reply Reply 31 mai 2016

    Salut,
    quand j’ai acheté un parking j’ai simplement expliqué à mon locataire que son tarif n’était pas le tarif en vigueur donc que j’allais augmenter mais en lui faisant un tarif, je suis passé de 50 € à 57€ pour un tarif de 64 normalement, çà permet de conserver son locataire mais s’il part le tarif sera de 64 🙂

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