Franck a investi dans 5 garages

Il y a quelques semaines, j’ai reçu un courriel de Franck. Franck est propriétaire de 5 garages dans le nord de la France. Il est très content de son investissement dans les garages. Il voulait un conseil sur la manière dont il pouvait améliorer le rendement de son investissement parking. En discutant, il a accepté de partager avec toi son expérience.

Comment améliorer le rendement d’un investissement dans les garages ?

Voici son premier email :

« Je m’appelle Franck et je suis de la région de Lille. Il y a un peu plus d’un an j’ai acquis pour 33000 euros frais de notaire inclus un lot de 5 garages. Ce lot est composé de 4 garages de dimensions standard et d’un garage de grande dimension 30m² avec une porte de 2.9 mètres sur 2.9 mètres.
L’ancien propriétaire sous évaluait les loyers : les locataires payaient 35 euros pour les petits et 42 euros pour le grand alors que les prix sont de l’ordre de 45-50 euros pour un garage de taille standard.

Dans une lettre de présentation, j’expliquais à mes locataires que je réévaluais leur loyer pour me rapprocher du prix marché à 40 euros pour les garages de taille standard et 50 euros pour le grand. C’est encore en dessous du prix du marché puisque pour les nouveaux locataires, j’arrive à louer mes garages 46 euros.

Deux locataires ont accepté et deux ont refusé ma proposition. Le locataire du grand garage m’a appelé pour me dire que s’il y avait une si grosse augmentation, il allait partir. Je l’avoue, j’ai pris peur car c’était mon premier investissement dans les garages et je me retrouvais avec seulement deux garages loués sur cinq. J’ai donc accepté un loyer de 45 euros pour le grand garage.

Une année plus tard et avec l’expérience, tous mes garages sont loués et j’ai même une liste d’attente. Un de mes locataires est prêt à louer le grand garage pour… 65 euros ! Je me pose la question : est-ce que je fous dehors le locataire à 45 euros sachant qu’il paye au trimestre et d’avance. Je ne suis pas embêté avec lui. Ou je le garde mais cela impact le rendement.

Pour info, je loue 3 garages au prix de 46 euros (nouveau locataire), un à 40.72 euros (ancien locataire) et le grand a 45.81 euros (ancien locataire). Total 224,53 euros soit 8.2% de rendement brut. En louant plus cher, je peux escompter 243,72 euros soit 8.9%.

Dans tes contacts, as-tu eu un cas similaire pour m’aider à prendre une décision ? »

Franck, ton investissement dans les garages est déjà bon…

« Bonjour Franck,

bravo pour ton investissement. Au vu de la conjoncture dans la région de Lille, tu as fait une belle affaire ! Elle me rappelle beaucoup mes garages à Saint Etienne car les loyers étaient sous évalués et que le potentiel de rendement pouvait être plus fort.
Pour répondre à ta question, cela dépend du locataire et de toi. J’ai fait l’expérience suivante : j’ai demandé à une locataire de partir et elle est partie sans problème. J’ai reloué plus cher. Autrement, j’ai demandé à un second locataire de partir et celui-ci a refusé. Dans ce cas, tu as trois options :

  •  soit tu joues la loi et c’est huissier, donc 1500 € de frais  + 8 mois d’attente (estimations qui m’ont été données)
  • tu es un cow-boy et tu te fais justice toi-même,
  • tu gardes le locataire qui a refusé de partir.

Tout dépend un peu de la réaction de ton locataire. Tu peux te préparer au pire en espérant le meilleur.

Personnellement, je préfère régler les choses à l’amiable, c’est meilleur pour ma réputation et aussi pour le rendement à long terme (moins vrai pour le rendement immédiat).

Je suis toujours à la recherche d’investisseur comme toi, prêt à témoigner sur leur manière de gérer leur garage, les emmerdes, les trucs plus sympas. Serais-tu prêt à répondre à quelques questions ? »

Comme je le disais dans mon email, tu peux demander au locataire de partir, mais cela n’est pas sans risque. En cas de refus et de poursuite, la justice est plutôt du côté des locataires que des propriétaires, même si tu es dans ton droit. Il faut donc agir avec des pincettes et ne pas créer de problèmes là où il n’y en a pas !

Franck va-t-il changer de locataire pour son grand garage ?

Franck a donc pris la décision suivante :

« Bonjour Julien

je pense que je lui demanderai de partir mais je n’irai pas au conflit avec lui. Soit il part et tout va bien. Soit il reste et je prendrai mon mal en patience en attendant qu’il parte.

Comme tu le dis, jouer au cow boy ou avec la loi c’est mauvais pour la réputation et un bon relationnel avec le quartier, ce sont des garages loués qui rapportent.

Pour ta recherche de témoignage je suis partant pour partager mon (petit) vécu sur l’investissement locatif de garages

Je m’appelle Franck et j’ai 35 ans. J’habite Pérenchies entre Lille et Armentières dans le Noooooooord (comme dans bienvenue chez le chti). Je suis dessinateur dans une société de menuiserie alu depuis environ 18 ans, marié et pères de deux filles. Je pratiquais auparavant la course à pied mais j’ai dû arrêter à cause des horaires décalés de ma femme.

Avoir l’idée d’investir dans les garages

L’idée d’investir dans les garages remonte à mon entrée dans la vie active en 1995. Avec mes premiers salaires, je me suis acheté une voiture neuve. J’habitai encore chez mes parents à l’époque. Mes parents rentraient leur voiture dans le garage familial. Ma belle voiture neuve restait donc dehors avec les risques que cela comporte (vol et dégradation). Un jour, je vais voir un ami car ses parents étaient locataires d’un garage. Ce garage était loué par la fleuriste de ma ville.

En fait, la fleuriste était la 3ème génération à gérer cette affaire. Au début du siècle dernier (1900) on n’importait pas les fleurs, on les cultivait sur place. Le terrain en 1900 était en dehors du village, mais comme le village s’est agrandi, le terrain s’est retrouvé en pleine ville. Avec l’explosion de la voiture, ils ont construit des garages sur le terrain puisque maintenant il est plus rentable d’importer des fleurs.

J’entre dans le magasin et je demande s’ils leur restent un garage à louer. J’ai le garage N° 42 pour un loyer de 235 Francs en 1995 (je sais que je ne suis plus tout jeune, mais cela fait 35 euros environ). Les garages étaient disposés en allées. Mon garage était dans la seconde sur les quatre. J’ai vu les quatre allées : il y avait 104 garages !!!!!

Si je résume 104 x 235 = 24440 francs soit 3725 euros mensuels en plus du magasin de fleurs. Cela se passait en 1995 donc je te laisse imaginer maintenant sur un terrain que ne leur a rien couté sinon la construction des garages. A 50 ans, ils ont revendu leur boutique et les garages. Ils vivent de leurs rentes. Les garages ont été rasés car un promoteur a racheté le terrain et a construit des logements sociaux à la place.

Sinon mes expériences précédentes dans l’immobilier ont été d’acheter une maison en résidence principale et de la revendre pour acheter plus grand car la famille s’était agrandie.

Investir dans les garages demande des efforts !

J’ai acheté les garages il y a un peu plus d’un an maintenant après avoir très longuement négocié avec madame qui ne voulait pas acheter car elle n’était pas convaincue de la bonne affaire des garages. Lorsqu’elle a accepté, j’ai mis environ 9 à 12 mois pour trouver une bonne affaire : le temps d’étudier les prix du marché (à l’achat et à la location), la rentabilité etc… La négociation s’est bien passée. De 35000 euros pour 5 garages, je suis passé à 28000 soit une baisse de 20% en appliquant les méthodes d’Olivier Seban. Il a un site internet super si tu ne le connais pas. Les contacts avec les locataires se passent toujours bien.

Si je pouvais revenir en arrière, je pense que j’achèterais des garages au lieu de ma première maison. A l’époque, je ne connaissais pas encore ma femme et j’ai donc acheté la maison seul. Maintenant les garages seraient payés et me rapporteraient la totalité des loyers. Ce qui est sûr pour moi, c’est que je pousserai mes enfants à investir car une fois payé c’est du cash qui rentre.

Le lot de garage se situe a Houplines à coté d’Armentières (ville de Line Renaud et de Danny Boon). Je te joint des photos du site, j’ai les 5 derniers garages au fond dont le grand. J’ai investi dans ce lot de garage car je connais un peu la ville puisque j’y ai acheté ma première maison.

De plus, je pense que dans les années à venir il y aura des projets immobiliers dans les champs derrière. En face du cimetière, il y un collège et les champs isolent le collège du centre ville. C’est le pari que j’ai fait sachant que je suis complet avec une liste d’attente. Si ces projets se réalisaient, cela m’apporterait une demande supplémentaire et améliorerait un peu mon rendement.

L’investissement dans les garages, c’est du bon rendement

J’ai acheté les garages en crédit total

  • 28000 euros de garages
  • 5000 euros de négociation du notaire + frais de notaire (les garages n’étaient pas dans une agence immobilière mais chez un notaire)
  • 1000 euros de frais bancaire + hypothèque
  • total 34000 emprunté sur 20 ans remboursement prêt : 212.16 euros
  • loyer actuel perçu 224.53

Le trop perçu me permet de payer les assurances (incendie, catastrophe naturelle). Il reste à ma charge juste la taxe foncière : 300 euros soit 25 euros par mois. C’est pour cela que j’aimerais que le locataire du grand garage parte pour pouvoir le louer plus cher d’environ 20-25 euros. Cela me permettrait de ne pas mettre un sous dans ces garages et d’avoir un rendement de l’ordre de l’infini. Le rendement est égal au revenu net net divisé par l’investissement. Mon investissement est égal à zéro, et comme en mathématique une division par 0 est égale à l’infini… Bon je te l’accorde, c’est un peu tiré par les cheveux. Mais en tout cas, dans 20 ans j’aurais des garages que me rapportent sans les avoir payés.

Et toi, que penses-tu de l’investissement de Franck ? A-t-il pris la bonne décision pour son locataire ?


38 Comments

  • Gulliver

    Reply Reply 18 juin 2014

    J’avoue que le calcul de rentabilité m’interpelle quand même un peu…

    5 garage achetés 33.000 tous frais inclus, une mensualité de crédit à 212 euros sur 20 ans, ça fait un coût total de 50.000 euros.

    Si tu montes tes prix pour arriver à 250 euros de revenus mensuels, il va te falloir 200 mois (16 ans 1/2) avant de commencer à gagner de l’argent. Sauf que tes 250 euros de revenus bruts mensuels, il vont être amputés de fiscalité, de charges (yaura bien 1 ou 2 portes ou gouttières à changer d’ici 15 ans), d’impayés …

    Bref, tu vas probablement te retrouver avec un revenu net moyen plus proche de 200/mois … ce qui repousse ton point d’équilibre à 21 ans !!!

    Ca vous fait rêver vous ???

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour Gulliver,

      les petits ruisseaux font les grandes rivières comme on dit.

      Le rendement reste bien meilleur que les produits financiers avec un niveau de risque plus acceptable : le bonheur quoi !

    • franck

      Reply Reply 21 juin 2014

      bonjour Gulliver

      j’ai pris le parti de mettre un minimum dans ces garages pour la raisons que ma femme réticente a cet investissement et donc le budget plus que limité puisque pas d’apport et mensualité limité du fait que nous avons d’autre crédit en cours
      a l’heure actuelle je ne paie de ma poche que la fiscalité soit env 500euro/ans soit 40 euros/mois soit même pas 2 abonnement téléphonique
      prends l’exemple de julien qui a mis un apport perso de près de la moitie de ses 50 garages (45000 euros si j’ai de la mémoire )il a pu emprunter moins ce qui fait baisser le cout du crédit mais cela est compensé par la fiscalité (au réel tu enlève tes interets d’emprunt)et l’apport perso qu’il a mis.
      mais au final sur 33000 je mettrai de ma poche 500*20 soit 10000 euros sur 20 ans soit 27200 euros pour une somme de 90000 euros(prix de l’opération de julien)alors je julien a mis 45000 euros + la fiscalité
      mais l’objectif de julien et le mien sont différents si j’ai bien compris ses articles : julien cherche a optimiser son cash flow alors que moi je cherche a optimiser le flux entrée/sortie et donc les méthodes ne seront pas les même
      en conclusion ta méthode de financement dépends de tes objectifs (cash flow , entrée/sotie,etc ) ET de tes contraintes (conjoint, enfants,autres)

  • Max

    Reply Reply 26 décembre 2013

    Salut Julien !

    N’y a t’il pas un probléme avec les commentaires ? Ils sont trés long à s’afficher et parfois ils s’intercalent dans la discussion ce qui les rends trés peu visible…

    Max

    • Julien

      Reply Reply 2 janvier 2014

      Salut Max,

      oui, je regarde et valide les commentaires quand j’ai le temps, mais tous les 4 jours maximum !

      Julien

  • Max

    Reply Reply 25 décembre 2013

    Bonjour !
    Le marché parisien est vraiment spécifique…les prix sont trés élevés et les loyers ne suivent pas toujours. Il est alors difficile de faire une bonne affaire.

    J’avais repéré aussi une fois une place dans le 15 ième proche métro balard qui s’affichait 10000 euros je crois. Elle ne semblait pas chére mais je n’avais pas donné suite cette fois car je n’avais pas le temps de m’en occupé.

    Pour la revente il faut bien calculer son coup…car 25% en dessous du prix ca veut dire qu’en rajoutant les FN tu vas être au prix du marché donc ta plus value sera plutot réduite. Ne pas oublié de compter les frais d’agence, les frais de mutation pour la copro ( parfois 500 euros….) , les impots, les charges payés…etc…c’est parfois risqué de ne parier que sur une plus value avec une renta pas terrible.

    Pour les dispos pas de secret, moi je suis en horaire décalé donc j’arrive plus ou moins à me libérer en semaine…aprés c’est au prix de journée à rallonge…en moyenne 9h -23h 6j/7

    C’était sur paris ton parking mickael ? Peut tu nous donner plus de dét

    • Mickaël

      Reply Reply 6 janvier 2014

      Bonjour Max,

      Merci pour ces infos intéressantes.
      Pour ma part, il s’agissait d’un box à Boulogne-Billancourt vendu au prix de 22 500€ alors que le prix de ce type de bien est habituellement de 30 000€. L’intérêt était donc de pouvoir bénéficier d’une plus-value à la sortie à défaut d’obtenir une rentabilité satisfaisante à la location (3% net net).

      Étant donné que tu vois certaines opportunités que je ne vois pas alors que nos recherches se concentrent dans le même secteur, pourrais-tu m’aider à les détecter?

  • Max

    Reply Reply 20 décembre 2013

    En fait je vois « beaucoup » d’affaire plus ou moins intéréssante. Mon probléme aujourd’hui c’est que je suis trop occupé pour pouvoir creuser et voir ce qu’il en ressort exactement. Je pourrais partager ces annonces avec d’autres internautes du site qui eux sont à la recherche de bonnes affaires. Tout le monde d’ailleurs pourrait déposé les bonnes affaires qu’il voit et qu’il ne souhaite pas acheter. Qu’en pensez vous ?

  • Max

    Reply Reply 19 décembre 2013

    Sinon étant déja trés occupé par mes parkings en ce moment mais toujours à l’affut des bonnes opportunités je serais ok pour mettre en ligne les annonces qui me semblent être des bonnes affaires afin que tout le monde en profite. Si julien est ok bien sur ?

    • Julien

      Reply Reply 20 décembre 2013

      Salut Max,

      oui pourquoi pas. Tu penses à quoi exactement ?

  • max

    Reply Reply 17 décembre 2013

    Mickaël,

    Peux tu nous dire quel parking tu as raté il y quelques mois ?

    • Mickaël

      Reply Reply 20 décembre 2013

      Bonjour Max,

      Merci pour ces compléments d’infos. En effet, l’achat de tes parking s’est réglé très vite.

      De mon côté, j’ai raté une belle opportunité d’achat de parking dans le sud de Paris au printemps dernier.

      L’intérêt résidait davantage dans la plus-value à la sortie que sur la rentabilité à la location (3% net net). Le prix de vente était 25% en dessous du prix du marché.

      J’avais rapidement identifié ce parking. Néanmoins, lors de mon appel (dans la matinée de la mise en ligne de l’annonce), il y avait déjà 2 RDV de pris. J’avais fixé un RDV 3 jours après mon appel (pas disponibilité avant du fait de mes horaires de boulot). Malheureusement, une de ces 2 personnes à acheter le bien (lors du 1er RDV). Du coup, la vente s’est effectuée en 24h.

      Je suppose que tu dois travailler en parallèle de tes investissements dans les parkings. As-tu des astuces qui m’aideront à être plus réactif même si je travaille en parallèle?

      Dans mon cas, la disponibilité est également un frein car il se peut qu’il se passe quelques jours entre mes prises de RDV et les visites. Cela est surtout vrai lorsque j’essaie de prendre plusieurs RDV dans une même semaine.

  • max

    Reply Reply 17 décembre 2013

    Bonjour Mickaël,

    Les meilleures affaires que j’ai faites se sont réglé en quelques heures , au plus quelques jours.

    Pour le parking a 4000 euros dont je parle plus haut, l’annonce est apparu un jours vers 13h30, j’ai appelé vers 14h00 pour prendre des infos et bloquer un rdv tout de suite. Quand j’ai visité 2 jours après la femme m’avait dit qu’elle avait eu environ 20 appels pour le parking mais qu’elle attendait ma visite avant de répondre aux autres….elle a été très correct d’ailleurs…

    Ici l’affaire s’est donc faite en moins de 30 minutes…

    Après c’est un peu l’extrême… D’autres reste plus longtemps….quelques jours parfois mais rarement plus lgtemps….

    Les annonces qui repassent sans cesse sans trouver preneur sont souvent au prix du marché donc pas intéressante à mes yeux…

    Après cela meut être l’occasion de bien négocier une baisse de prix aussi !!

  • Stephane

    Reply Reply 14 décembre 2013

    Bonjour à tous,
    Je suis le blog de Julien avec attention et n’est pas encore franchi le pas de l’achat. Pour l’instant j’engrange de l’info… Bravo à Franck pour son achat et sa Négo (j’ai lus aussi O.Seban).
    Un truc m’interpelle dans la réponse de Julien, concernant les frais d’huissier… Si je comprends bien, pour « virer » un locataire indélicat (vous noterez le terme très politiquement correct) une procédure officiel coûte 1500 euros ! Et moi qui croyais qu’il était plus facile de se débarrasser des mauvais payeur avec une loc de garage que d’appart ! La rentabilité prends un sacré coup dans le nez. Il faut combien d’année pour récupérer ça avec des loyers de garage à une cinquantaine d’€ ???

    Bon voila.

    Merci et bon WE

    • Julien

      Reply Reply 16 décembre 2013

      Bonjour Stéphane,

      le coût de 1500 € est ce qui m’a été annoncé. Je ne suis pas encore allé au bout de la procédure. Pour l’instant, j’ai perdu 4 mois et 80 € par procédure. On est loin du compte. Peut-être que l’huissier s’est emballé.

      En ce qui concerne les locataires indélicats, les affaires se règle à 90 % à l’amiable sans huissier.

      Pas de panique, la plupart des personnes sont réglo et paient en temps et heure.

      Julien

  • Max

    Reply Reply 12 décembre 2013

    Bonjour Franck !

    Bonne méthode en effet….comme on dit le principal c’est le résultat et la il est bel et bien présent ! 🙂

    Pour Alain et Mickael je suis moi aussi du sud de la région parisienne et des bonnes affaires il y en a trés régulièrement mais il faut faire trés vite et être dispo dés que l’annonce apparait…pour preuve mes 2 dernières acquisitions :

    – 1 place de parking 1 er sous dans une ville bourgeoise du sud 92 : acheté 4000 euros , loué le jour de la signature 70 € : mois

    – 2 garages 1 er sous sol toujours une ville trés bourgeoise du 92 : 9500 € / pièce , loué 110 euros / mois quasi immédiatement.

    Et pour Loud, 3 % de renta c’est hors de question….!!

    Bonne recherche ! 🙂

    Max

    • Alain

      Reply Reply 13 décembre 2013

      Max, je ne sais pas ou tu trouves ces annonces qui effectivement sont intéressantes.

      Personnellement, à part leboncoin, je n’ai pas d’autres sources.

      Et toi ? 😉

      Alain

      • franck

        Reply Reply 14 décembre 2013

        bonjour,

        J’ai trouver mes garages par le biais du site immonot
        . c’est le site des annonces immobilières des notaires.

      • max

        Reply Reply 15 décembre 2013

        Pour moi aussi seloger et le bon coin !!

    • Mickaël

      Reply Reply 13 décembre 2013

      Bonjour Max,

      Merci pour ces infos qui me redonne de l’espoir 🙂
      Peux-tu nous dire ce que tu entends par « il faut faire très vite » en terme de délai? est-ce que la bonne affaire reste moins d’une semaine?
      J’ai raté une bonne occasion à cause de ma réactivité il y a quelques mois. Le parking a été vendu en 2 jours.

      Alain, je pense que nous faisons les recherches sur les mêmes sites (le bon coin, PAP, se loger, etc). Je pense que la différence fondamentale se situe au niveau de la réactivité entre l’apparition de l’offre, le fait de la repérer et de la visiter.

      Mickaël

      • Alain

        Reply Reply 16 décembre 2013

        Merci Franck, pour le lien. C’est vrai qu’on ne pense pas au premier abord aux notaires..

        Sinon Mickaël, je pense surtout que c’est le manque d’opportunité intéressante plus que la rapidité qui handicape dans notre région..

        Même si les loyers sont plus élevés que dans d’autre région, la mise de départ est bien plus haute, genre 9000-10000 euros pour 1 garage..

        Alain

  • Loud

    Reply Reply 12 décembre 2013

    Très intéressant (comme toujours) et transparent. Merci pour ce retour d’expérience.
    Etant également dans la métropole lilloise, j’ai la possibilité d’un investissement en garage arrivant péniblement à peine à 3% de rentabilité nette, sans emprunt.
    Selon vous, est-ce tout de même intéressant ?
    D’avance merci pour vos avis!

    • Franck

      Reply Reply 13 décembre 2013

      salut Loud

      pour moi ce qui est primordial pour un investissement dans les garages c’est la rentabilité je ne m’intéresse qu’aux rentabilité de l’ordre de 7% avant négo du prix car le but est de gagner de l’argent avant tout. ta rentabilité de 3% est un peu près identique aux « gogo » qui se font plumer avec les lois Duflot et compagnie

      de plus entre voisins je serai heureux d’échanger avec toi.

      • Loud

        Reply Reply 16 décembre 2013

        Salut Franck.

        Merci pour ta réponse. Je serais également heureux d’échanger avec toi. Julien peut-il nous mettre en contact sans qu’on ait besoin de mettre nos mails sur ce forum (on essaye d’éviter les spams…) ?
        Pour mon investissement, la rentabilité est de 5.6% brute et de 3% net, ce qui reste le triple du futur livret A à 1% (en février) mais qui est quand même bien inférieur à ce qu’on peut lire ailleurs.
        Ta rentabilité de 7%, c’est nette ou brute? Car pour trouver du 7% net avant négo, faut plus que se lever tôt non?

        Bien cordialement.

        Loud.

        • Franck

          Reply Reply 21 décembre 2013

          salut

          la renta de 7% est brut:
          je regarde les annonces(leboncoin et autre)
          lorsque une annonce m’interpelle je regarde les prix de location sur la ville par leboncoin puis je regarde la renta brut de decoffrage inf a 6: laisse tomber .entre 6 et 7 a regarder si tu a une grosse possibilité de nego , sup a 7 je décroche le tel pour une visite et j’essai de negocier le prix pour que pour le meme prix j’ai le frais de notaire inclus.

          loud si julien est d’accord pour nous mettre en contact c’est ok pour moi,
          l’idée de max est a creuse mettre de bonne annonce sur le site et les mutualiser serai pas mal( moi par exemple en ce moment je ne peut pas investir plus mais si je vois une opportunité en faire profiter d’autre serai pas mal)

          • Loud

            7 janvier 2014

            Salut (et meilleurs voeux par la même occasion!).

            Toujours ok pour l’échange d’infos et d’expérience avec toi Franck. Au plaisir de vous lire.

            Bien Cordialement.

            Loud.

  • Stéphane@moins depenser

    Reply Reply 12 décembre 2013

    waw.bonne discussion, pour moi c’est très instructif.
    la technique de negociation est à savoir .merci de me donner un peu plus d’information, j’attend avec impatience
    bonne continuation
    bon partage

    • Franck

      Reply Reply 13 décembre 2013

      je suis d’un naturel timide alors négocier pour moi ça a été une véritable épreuve mais j’ai appliqué la méthode du ne jamais donner de prix en premier et ça a marché .comme le dit Oliver Seban : si on demande rien on a rien. c’est une petite phrase à méditer et a utiliser a bon escient.

      • Guillaume

        Reply Reply 13 décembre 2013

        Très bonne technique de ne jamais annoncer un prix en premier, ça c’est évident !
        Ce Seban quand même il est bon pourtant il n’a absolument rien inventé. T

  • Guillaume

    Reply Reply 10 décembre 2013

    Salut les amis investisseurs !
    Franchement, vouloir sortir un locataire c’est bien se causer des soucis et des démarches inutiles pour « gratter » 30 euros/mois !
    Pourquoi se prendre la tête alors que ton crédit se rembourse tout seul? Perso j’attendrais sagement qu’un locataire parte naturellement de lui-même et là seulement je louerai selon les prix du marché.
    Sympa comme premier contact : « voila je suis le nouveau proprio, je vais direct vous augmenter votre loyer ! » 🙂
    Cool !

    • Ludovic

      Reply Reply 11 décembre 2013

      Pareil que Guillaume… Et j’allais même dire : maintenant, faut passer à la vitesse supérieure. Car ne n’est pas avec tes 250 € dans 20 ans que tu vas t’enrichir. Belle expérience… mais maintenant, faut se bouger pour accélérer le rythme.

      • franck

        Reply Reply 13 décembre 2013

        Bonjour,

        Si j’ai sollicité les conseil de Julien c’est pour avoir le sentiment du plus grand nombre d’entre vous, car c’est un dilemme de « viré » un locataire qui paie peu certes mais qui paie 1 trimestre d’avance: vos retour quel qu’il soit m’aide a prendre une décision

        pour répondre à Ludovic il est sur que je ne peux mettre « que » 250E pour l’instant car j’ai des crédit en cours mais dès qu’il seront soldé comme tu le dit j’accélérerai et je ne prendrai pas ma retraite à l’âge légal mais bien avant

  • Alain

    Reply Reply 10 décembre 2013

    Merci pour le partage de cette expérience positive. 🙂

    Personnellement j’habite au sud de la région parisienne et franchement je désespère de trouver des parkings ou des lots de parking à prix abordable..

    Je ne suis décidément pas dans la bonne région ..

    J’avais pensé à rechercher en province, mais je pense que ce n’est pas une bonne idée d’habiter à distance des parkings.

    Y’a t’il des retours d’expérience en région parisienne ?

    Merci,
    Alain

    • Mickaël

      Reply Reply 11 décembre 2013

      Bonjour Alain,

      Je recherche également dans le sud de la région parisienne et je rencontre la même difficulté à savoir trouver des parkings à des prix raisonnables.
      Le problème est que les tarifs sont très tendus car la demande reste forte. Même avec ces tarifs élevés les places partent rapidement.

      Cela fait 8 mois que je recherche sans trouver mon bonheur. Je patiente donc en attendant de trouver des choses intéressantes ce qui met mon moral à rude épreuve 🙂

      • Julien

        Reply Reply 12 décembre 2013

        SAlut Mickaël et Alain,

        Vous avez tous les deux raisons, les prix en région parisienne ont augmenté de 25 % les 5 dernières années. On ne peut pas en dire autant pour les loyers.

        Si j’habitais dans votre région, je baisserai mes objectifs de rendement et privilégierai une approche de revente à terme (à vous de voir dans combien d’années).

        Qu’en pensez-vous ?

        Julien

        • Mickaël

          Reply Reply 13 décembre 2013

          Salut Julien,

          Merci pour le partage de point de vue. Ton approche est intéressante. J’y avais pensé mais cela induit une rentabilité brute de 5%. Même si une plus-value à la sortie est possible, cela reste très en-dessous de l’objectif que je me suis fixé (>10% brut).
          En attendant de trouver la bonne affaire, je patienterai encore un peu 🙂

  • Max

    Reply Reply 10 décembre 2013

    Bonjour à tous !

    Belle négociation ! Passez de 33000 à 28000 c’est bien joué ! Par contre ton notaire est plutôt trés cher je trouve même si il inclus ses honoraires de négociation la facture est salée !

    Peux tu nous en dire un peu plus sur la technique de négociation et les arguments employés ?

    Max

    • Franck

      Reply Reply 10 décembre 2013

      bonjour Max

      en fait comme il est noté dans l’article de Julien
      j’ai appliqué la méthode décrite par olivier Seban
      c’est a dire que je n’ai pas proposer de prix au départ
      les garages etant a 35000 j’ai demander jusque ou ils pouvaient descendre: 30000 euros puis prétextant quelque travaux à réaliser j’ai donner le prix de 28000 euros
      il est vrai que je n’ai pas été vigilant sur les frais
      mais j’ai eu un cheque par la suite car il avez été lourd dans la provision des frais

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