Quelle fiscalité pour mes garages en location ?

Comment acheter des garages pour les louer ?

Si le mois de mai est souvent synonyme de weekends prolongés, il sonne aussi comme le moment de remplir sa déclaration d’impôt. La fiscalité nous frappe deux fois en mai : le paiement du second acompte de l’impôt sur le revenu et la déclaration de revenu. Je n’ai jamais passé autant de temps à déclarer mes revenus que cette année. Je vais t’expliquer pourquoi.

Comment déclarer ses impôts ?

Je me suis penché sur ce bout de papier bleu vers le 10 mai. J’avoue avoir tout de suite regretté mon ancien travail chez Leroy Merlin. Ma déclaration fiscale était simplissime à l’époque. Je déclarais une seule source de revenu : mes salaires. Avant de remplir ma déclaration, je recevais un document d’une dizaine de page édité par l’entreprise.

Dans ce document, il y avait le récapitulatif de mes revenus : les revenus bruts, les revenus imposables… Tout était bien présenté et accompagné d’une notice explicative. Il y avait aussi la performance de mon plan d’épargne entreprise. Ce document précisait ce qui était ou n’était pas à déclarer.

Je me suis senti seul face à ma déclaration fiscale cette année. J’ai regretté le bon vieux temps où j’étais salarié. Je validais ma déclaration d’impôt en une heure, les yeux fermés, sans me poser de questions.

Pour l’année 2013, j’ai eu plusieurs sources de revenu. Les ventes de livres et de formations sont déclarées sous le régime fiscal de l’auto-entreprise. Je bénéficie de l’ACCRE. C’est un régime d’aide à la création d’entreprise. Je trouve ce régime génial. Pour faire simple, l’argent que je gagne avec le blog est déduit de mes droits aux allocations chômage.

Si les revenus du blog ne me permettent pas de joindre les deux bouts, le Pole Emploi complète mes revenus. Par contre, les mois où tout va bien, je ne reçois aucune allocation. Cette solution m’a permis deux choses :

  • recevoir moins d’aides publiques,
  • maintenir un niveau de revenu suffisant pendant les mauvaises périodes.

Tu l’as compris, il a déjà fallu me pencher sur les modes de déclaration des allocations chômage, puis des revenus d’auto-entreprise, avant même d’attaquer ma déclaration de revenus fonciers. La fiscalité locative de mes garages rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Quelles locations de garage déclarer fiscalement en 2013 ?

En 2012, j’ai rempli ma première déclaration d’impôt foncier. J’avais acheté mes quatre premiers garages à Saint Etienne en septembre 2012. Il y avait trois mois et demi de loyers à déclarer. Je n’avais que quatre locataires, mais j’ai eu quelques soucis. Le plus compliqué fût de retrouver l’ensemble des loyers encaissés. Pourquoi ?

Tout simplement parce que je n’avais pas de compte séparé pour mes locations de garages. Les loyers des garages de Saint Etienne étaient noyés parmi mes dépenses de carte bleue, mes paiements par chèque, les encaissements de salaire… Retrouver tous les loyers parmi ces quatre mois de relevé bancaire fût une bonne leçon.

J’ai un compte bancaire uniquement dédié à la location de mes garages depuis janvier 2013. J’ai aussi un tableur informatique qui me permet de faire le suivi de l’encaissement des loyers. Tous les dix du mois, je le remplis avec les virements et les chèques que j’ai encaissés. C’est très pratique, car je sais combien de loyer j’encaisse chaque mois. Je vois tout de suite quel(s) locataire(s) est en retard. Je peux aussi émettre des quittances rapidement sans avoir à rechercher tous les encaissements de Madame Michu sur mon compte bancaire.

Cette année, je n’ai donc pas eu de soucis à calculer le montant des loyers encaissés. Le tableur a fait le calcul pour moi.

J’ai donc déclaré un an de revenu foncier pour les quatre garages de Saint Etienne. J’ai aussi déclaré les revenus de mon second lot de garages. J’ai acheté mes cinquante garages en Normandie le 15 mars 2013. J’ai donc encaissé des loyers pendant neuf mois et demi.

Fiscalité de la location de garages au régime réel

Comme tu le sais, les locations de garage peuvent être fiscalement déclarées au régime micro-foncier ou au régime réel. Pour rappel, le régime micro-foncier pour les parkings offre un abattement fixe de 30 %. Le régime réel pour la location de garage permet de déduire les charges des revenus. J’ai été confronté au choix du régime fiscal à adopter lors de ma première déclaration de revenus fonciers de l’année 2012.

J’ai fait deux calculs : le choix du meilleur régime pour 2012 et pour 2013. En 2012, le régime réel était le plus intéressant. Mais j’ai aussi calculé mes revenus probables de 2013. D’après mes prévisions, le régime réel devait aussi être plus favorable que le régime micro-foncier. Je ne me suis pas trompé.

En 2013, j’ai gagné environ 8000 € de revenus fonciers. Je ne détaillerai pas le montant des loyers ou des charges. Cette somme a été calculée de la façon suivante :

L’ensemble des loyers encaissés
– le coût des procédures d’huissiers
– les travaux de réparation
– les assurances
– les déductions liées à l’emprunt
– la taxe foncière
= env. 8000 € de revenus fonciers

J’ai eu deux surprises :

  1. j’ai économisé quelques centaines d’euros d’impôts grâce au régime réel.
  2. J’ai constaté que je pouvais déduire certaines charges auxquelles je n’avais pas pensées lorsque j’ai fait mon prévisionnel un an plus tôt.

Je suis très content d’avoir gagné autant d’argent grâce à mes garages. C’est seulement ma seconde année d’investissement, donc je crois être sur la bonne voie. Ces revenus sont un résultat concret, palpable de tout le travail que je fais au quotidien : la gestion des locations, les relations avec les locataires, mon temps de recherche, mes visites…

Je sais que 2014 sera encore meilleure, car j’encaisserai douze mois de loyers pour les garages en Normandie et non neuf mois et demi comme l’an passé.

Sur les 8000 € de revenus fonciers, il faut compter la fiscalité de la location de garage. Je vais m’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Une fois ces impôts déduits, il me reste donc un peu plus de 5500 € de bénéfices net d’impôt.

Et le rendement dans tout cela ?

Le calcul du rendement brut est très simple. On divise le montant des loyers encaissés par le montant investi. Lorsque je dois calculer le rendement de mes locations de garage avant et après fiscalité, les calculs se complexifient. Je choisis volontairement de te présenter des approximations.

Je calcule le rendement sur l’année complète alors qu’il manque deux mois et demi de loyers pour mes garages en Normandie.

Le résultat financier exact ne m’intéresse pas, donc je ne le calcule pas, même pour moi. Je n’ai pas d’intérêt particulier à connaître ce montant à l’euro près, car cela ne changera pas ma vie. Effectuer ce calcul me prendrait probablement une ou deux heures de travail. Je préfère investir ce temps dans mes recherches immobilières. Les investissements rapportent de l’argent, pas le temps passé à calculer le rendement.

Pour rappel, j’ai investi 101 000 € dans mes 54 garages . J’ai contracté un emprunt de 45 000 € et apporté 56 000 € de ma poche.

Mon rendement financier net de charges est le suivant :

8 000 € / 56 000 € = 14.28 %

Mon rendement financier net de charges et d’impôt :

5 500 € / 56 000 € = 9.82 %

Cet argent est soigneusement mis de côté. Je compte le réinvestir dans des parkings dès que l’occasion se présentera. Je pense aussi réaliser quelques travaux pour mes garages normands. Je n’en dis pas plus pour le moment.

24 Comments

  • Max

    Reply Reply 7 juillet 2014

    Bonjour,

    Je pense qu’il faut tout de même réfléchir sérieusement à la fiscalité de ses investissements dès le départ car ensuite il est trop Tard !

    Je suis à moitié d’accord avec toi Julien quand tu dis que si tu ne paye pas d’impôt tu ne gagnes pas d’argent…Sur le principe ce n’est pas faux mais on peut tout de même envisager des solutions pour réduire son imposition.

    Je connais des personnes dans mon entourage qui ont investi dans les années 90, les prix d’achats etaient plutot faibles comparé à aujourd’hui et leur imposition également ( début de carrière = petit salaire ; pas de CSG à l’époque…Etc…)

    Aujourd’hui ils se retrouvent avec un beau patrimoine mais leurs investissements ne leurs conviennent plus car sur chaque euro de loyer qu’ils encaissent ils en donnent 56,5 % à l’état !!! ( tranche à 41% + 15,5% de CSG ).

    Autrement dit, il faut se préoccuper de l’impot tout de suite et si possible avant de réaliser son achat sinon la rentabilité espéré va disparaître comme peau de chagrin !!

    A bientôt
    Max

    • Julien

      Reply Reply 22 juillet 2014

      SAlut Max,

      je suis d’accord avec toi, mais il n’empêche que si tu ne gagnes pas d’argent, tu ne paies pas d’impôt ! Et inversement, plus tu en gagnes, plus tu en paies.

      Ceci dit, il y a des moyens pour en payer moins quand tu gagnes beaucoup et oui, il vaut mieux s’y intéresser le plus tôt possible, c’est à dire avant d’acheter (dans l’immo en tout cas).

      A bientôt

  • www.girardin-outremer.com

    Reply Reply 26 juin 2014

    On se pose toujours des questions au moment de remplir sa déclaration. Donc votre article est bienvenu pour lever certains doutes.

  • ludovic baratier

    Reply Reply 25 juin 2014

    bonjour

    concernant cet impôt n’est il pas possible de défiscaliser ?

    ludovic

  • Ludovic

    Reply Reply 20 juin 2014

    Salut Julien,
    Je ne juge pas mais je trouve ton modèle d’enrichissement étrange. Tu déclares tes revenus au réel sans optimiser cette fiscalité (il aurait été bien plus cohérent de déduire les intérêts d’emprunt sur un financement total). Personnellement, j’aurais acheté un T2 à Angers avec tes 56 000 € (voire un T3 à rénover), afin d’éviter de payer un loyer. Et j’aurais cherché des biens à fort potentiel locatif (dépassant les 10% de rendement nets-nets), ce qui m’aurait permis de dégager un cash-flow positif.

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Bonjour Ludovic,

      oui, nous n’avons pas le même point de vue sur la fiscalité.

      Pour moi, ne pas payer d’impôt n’est pas un but, car cela voudrait dire que je ne gagne pas d’argent…

      Je veux des revenus disponibles dès maintenant et non dans 15 ans.

      C’est ma stratégie. En complément, je vais pouvoir investir dans des lots moins rentables pour « manger » ce bénéfice.

  • Mickaël

    Reply Reply 19 juin 2014

    Salut Julien,

    Beau bilan avec une très bonne rentabilité. Il me semble que ta rentabilité a progressé par rapport à ton 1er investissement à Saint Étienne 🙂

    Je pense que remplir sa déclaration est la partie la moins intéressante dans le processus d’investissement.

    A part, les charges déductibles classiques, je ne vois pas quelles autres charges tu as pu déduire.
    Peux-tu nous préciser les charges que tu as pu déduire en complément par rapport à ton estimation l’année précédente stp?
    Cette économie est peut être liée à une prévision plus « pessimiste » par rapport au réel payé?

    Merci pour ce partage d’infos

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Bonjour Mickaël,

      ce calcul inclut les garages situés à Saint Etienne. Le rendement reste très bon dans l’ensemble et progressera cette année encore.

      Je garde les détails de la fiscalité pour mon prochain livre, donc pas de révélation pour le moment.

  • Guillaume

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour, Je suis persuadé que tu es sur un bon créneau qui rapporte plus que l’immobilier locatif classique mais reste sceptique sur l’effet de levier bancaire car les banques ne cumulent pas les opérations de ce genre. Ne serait il pas judicieux de créer une SCI avec des associés afin de faire grossir ta structure? Une SCI opte pour la fiscalité des revenus fonciers ou pour pour l’impôt sur les société. En voyant encore plus gros, il serait extraordinaire de créer un fond d’investissement de type SCPI mais là on est hors contexte je crois. Je te félicite pour toutes les infos que tu nous donnes. Juste pour info, j’ai un BOX en IDF acheté avec 2300 euros d’apport (FRAIS NOTAIRE)et un crédit sur 25 ans avec une mensualité de 73 euros. Ce box me rapporte 95 euros hors charges. Je confirme la règle qui dit que les revenus locatifs sont supérieurs aux charges de crédit! Si tu développe une structure sociétaire en tant que gérantn je pense que tu trouverais des fonds pour investir. Bien cordialement. Guillaime

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Bonjour Guillaume,

      Bravo pour ton achat, c’est bien de trouver de l’autofinancement en IDF. C’est rare, mais possible.

      oui, la création d’une sci est en cours d’étude. J’attends de trouver ma prochaine affaire et ce sera fait.

      Pour la création d’un fond, j’ai déjà eu des propositions, mais je n’ai pas donné suite.

      Je changerai peut-être d’avis à l’avenir et je ne manquerai pas d’en parler.

  • JULIEN

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour,

    Tu ne parles pas non plus du remboursement du capital de l’emprunt qui bien que non déductible vient diminuer le montant réel disponible sur le 5500 euros annuels.

    De plus, 54 garages à gérer à 2 heures de chez toi, c’est… gérable ? Le turn over des locataires est-il important ?

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Bonjour,

      si, j’en parle dans l’article. cela représente un peu moins de 2000 € de capital remboursé.

      Oui, c’est gérable avec une bonne organisation et quelques techniques.

      Le turn over est faible, un départ pour une rentrée chaque mois en moyenne.

  • Karyboue

    Reply Reply 18 juin 2014

    Re,

    Au fait, j’ai trouvé l’histoire du passage automatique au bout de 2 ans de bail normal en bail commercial (pour 9 ans) si on loue à un commerçant/artisant … mais voir plus loin les jurisprudences particulières, bref ne jamais louer à un commerçant ou artisant pour son activité ou c’est la corde au cou :
    ——————————-
    2.2.1 – Bail d’une durée au plus égale à deux ans

    L’article L. 145-5 alinéa 1 du Code de commerce dispose que les parties peuvent déroger aux dispositions des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

    Contrairement au statut des baux commerciaux aucun droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction ne sera dû.

    Ce type de bail de courte durée est cependant risqué car à si à l’arrivée de son terme le locataire reste et est laissé en possession des lieux, celui-ci bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail conforme au statut des baux commerciaux.

    Ainsi, le bailleur devra veiller à effectuer les diligences nécessaires pour que le preneur libère bien les lieux en fin de bail.
    ————————-
    Jurisprudences http://www.affiches-parisiennes.com/bail-commercial-pour-des-parkings-1688.html à bien lire car … « se fondant sur les caractéristiques physiques de l’emplacement : absence de local. » …

    • Julien

      Reply Reply 23 juin 2014

      Oui, c’est un risque à courir.

      Ceci dit, un locataire qui paie bien est intéressant !

  • Kinsella

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour Julien,
    Il me semble que dans la fiscalité et le rendement il ne faut pas omettre les impôts fonciers payés par le propriétaire. Cdt.

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour,

      c’est tellement évident que j’ai oublié de le noter…

      L’erreur est réparée, mais le résultat reste inchangé.

  • Karyboue

    Reply Reply 18 juin 2014

    Salut,

    Précise bien que si on utilise le régime réel on est engagé pour 3 années de déclaration à contrario du micro foncier.

    Ce qui a une autre conséquence : idéalement, il faut conditionner ses durées d’emprunt selon le type de régime fiscal qu’on souhaite utiliser : 3 ans, 6 ans, 9 ans etc.

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour,

      tu as raison. Ce point est précisé dans l’article sur le régime réel cité dans ce billet.

      A la fin d’un emprunt, il faut bien faire son choix entre le réel et le micro foncier puisque les intérêts sont minimes.

      La durée d’emprunt ne change pas grand chose.

  • F.Monnard

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour,

    pourquoi ne compter vous pas votre emprunt dans votre rendement ?

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour,

      j’ai calculé ici mon rendement financier et non mon rendement économique.

      Tu peux faire le calcul si tu veux.

  • Chauveau

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour,

    Il y a quelques années j’avais regardé pour investir dans des places de parking en idf (mais hors Paris car trop cher) mais cela ne me semblait pas rentable.
    Je m’interroge sur quelques points:
    1) 101000€ pour 54 garages, cela fait une moyenne de 1870€ par garage. Les prix sont au moins 5 fois plus cher en ile de France pour une simple place ouverte. Habitez vous en normandie ou arrivez vous à gérer vos parking de loin?
    2)8000€ sur 2013 net (sauf impôts), cela fait une moyenne de 148€/garage donc un loyer supérieur. Les prix de location ici en ile de France sont bien moins chers. Bref, je ne comprends pas bien mais j’ai peut être raté une étape?
    Merci en tout cas de partager avec nous votre expérience.
    Cath

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour Cath,

      il est certain que les parkings à Paris sont moins rentables que les miens. Les prix d’achat à Paris sont beaucoup plus élevés : 15000 € à 20000 € en moyenne, et en forte variation d’un arrondissement à un autre. Mon but reste d’acheter en dessous du prix du marché à chaque fois.

      J’habite à Angers, soit 2 heures de route de mes garages.

      Il y a une petite erreur dans ton calcul : 148 € par garage est le revenu annuel net de charges, soit 12 € par mois.

      Cela n’a rien à voir avec les prix en IDF. Je travaille plus car j’ai plus de locataires, plus de gestion, mais je gagne plus aussi !

  • Cendril

    Reply Reply 18 juin 2014

    Bonjour,
    Admiratif de votre parcours, j’ai moi-même 20000 euros de côté…En suivant vos conseils, je peux, avec cette somme, investir pour 4 garages déjà loués… Hélas, j’ai 44 ans… Et pas beaucoup de temps pour essayer d’avoir un revenu minimum…Idéalement, j’aimerais, à terme, recevoir 1000 euros nets par mois…Seulement je me dis que, en vous lisant, voir que vous avez 54 garages qui vous rapportent 5500 euros nets, c’est …très peu… Du 458 euros par mois pour 54 garages… Comment cela se fait-il ? Si j’achetais mes 4 garages déjà loués, cela me rapporterait environ 190 euros par mois…? J’ai du mal à comprendre…

    • Julien

      Reply Reply 18 juin 2014

      Bonjour,

      Pour percevoir 1000 € par mois net net, il faut compter encaisser 2000 à 2500 € de loyer par mois.

      Je me rend compte que 5500 € par an ne me font pas vivre, mais c’est un premier pas, et cette somme va grandir d’une année sur l’autre.

      Je n’ai pas compris ta question, peux-tu être plus clair s’il te plaît ?

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