Fiscalité et location de garage : le régime réel

La fiscalite pour un garage pour réduire les impôts

La fiscalité sur la location de garage dépend de la loi française en vigueur. Les revenus locatifs dit aussi revenus fonciers des garages sont soumis à l’impôt sur le revenu. La fiscalité pour la location des garages et boxes peut se résumer entre deux choix pour le calcul de ton imposition : le régime réel et le régime micro foncier.

Autrement dit, tu vas payer encore des impôts sur ton garage. La fiscalité sur la location d’un garage veut que tout l’argent que tu gagnes avec ton garage soit un revenu foncier (ou revenu locatif) imposable à l’impôt sur le revenu. La bonne nouvelle, c’est que tu peux économiser des impôts sur tes garages en choisissant le calcul le plus avantageux.

L’abattement micro foncier des parkings

Pour rappel, le régime micro foncier te donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur tes revenus locatifs dans la limite de 15 000 € par an. En clair, tu seras imposé sur seulement 70 % de tous les loyers perçus. Pour plus d’informations, consulte l’article sur la fiscalité de la location de parking en régime micro foncier.

Le régime réel est le second régime d’imposition. Il te permet de déduire la plupart des charges occasionnées par la location ou la propriété de ton garage. Pour le calcul de l’impôt sur ton garage, tu peux donc déduire les intérêts de ton emprunt bancaire, les frais de gestion, les frais d’entretien ou la taxe foncière des parkings et des garages par exemple. Tu n’as pas de justificatif à joindre à ta déclaration, mais je te conseille de les garder à disposition en cas de demande de la part du service des impôts.

Pour connaître l’ensemble des règles de déduction ainsi que celles sur les déficits fonciers, je te conseille de lire Réussir sa location de parking. Tu gagneras des centaines d’euros en impôts chaque année grâce à ce livre.

Fiscalité : l’intérêt du régime réel pour la location de garage

En matière de fiscalité pour la location de garage, le but est d’économiser de l’argent en choisissant la solution la moins coûteuse. Autrement dit, le choix que tu as à faire, va peser sur la rentabilité de ton box garage. Autant faire le choix de l’impôt garage le moins douloureux.

En déduisant les charges de tes revenus fonciers, tu diminues ton impôt sur le garage. Si tu gagnes 12 000€ de loyers par an avec tes garages, tu peux payer 1 000 € d’intérêt de prêt, 500 € de taxe foncière et 500 € de frais d’entretien. Tu seras imposable sur une base de 12 000 € – 1 000€ – 500 € – 500 €, soit 10 000 €.

Si tu choisis le régime micro foncier, tu as le droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Dans mon exemple, tu seras imposable sur 12 000 x 70 % = 8 400 €. Dans ce cas, ce serait une erreur de choisir le régime réel au lieu du régime micro foncier pour les garages.

Pour résumer, il est avantageux de choisir le régime micro foncier pour un parking si les charges ne dépassent pas 30 % des loyers. Au delà de 30 % de charges, le régime réel est plus intéressant.

Déclarer les impôts fonciers de son garage au régime réel

Le régime micro foncier est le régime fiscal par défaut pour les revenus du foncier. Il s’applique automatiquement sur ta déclaration de revenu.

Être au régime réel est un choix qui nécessite de déclarer tes revenus des parkings sur un autre formulaire. Ces charges sont à déclarer avec ta déclaration de revenu sur le formulaire 2044 téléchargeable sur le site des impôts.

Si tu fais le choix de l’imposition au régime réel pour tes emplacements de parking, tu fais ce choix pour une durée de 3 ans. Aucun moyen de faire marche arrière. Pour y renoncer au bout de 3 ans, il te suffit de remplir la déclaration classique où s’applique naturellement le micro foncier.

Dans le cas où tes charges sont supérieures aux loyers, tu peux étaler le déficit foncier de ton investissement de parking sur 10 ans dans la limite de 10 700 €.

61 Comments

  • flo

    Reply Reply 2 août 2017

    Bonjour Julien,
    je souhaite acquérir un terrain en vue d y installer des box de garage. Est-ce que je pourrai déduire les intérêts d’emprunts du financement du terrain sur mon revenu locatif ?
    Je te remercie pour ta réponse.

  • VINCENS

    Reply Reply 2 mai 2017

    Je donne en location des garages fermés. Ils sont imposables au régime réel des revenus fonciers. Dans les engagements de location les loyers sont stipulés TTC et CHARGES COMPRISES (au taux forfaitaire de 8 %).
    Je paie donc la TVA au Trésor Public et pour l’impôt sur le revenu je déclare les loyers HT.
    Mais depuis quelques années les imprimés fiscaux ne retiennent que les recettes sans les charges puisque les charges récupérables sur les locataires ne sont plus déductibles.
    Si je déclare les loyers charges incluses, je serai imposé sur des sommes que je débourse sans récupération réelle : quote-part de taxe ordures, de frais de gardiennage, de nettoyage, d’électricité, d’entretien d’extincteurs, etc…. donc sur plus de 100 % de mes revenus réels.
    Suis-je dans mon droit en déclarant en recettes 92 % des loyers perçus, c’est-à-dire en retirant la part forfaitaire du loyer représentative des charges, afin de déterminer un loyer net taxable ?

  • NANS

    Reply Reply 23 avril 2017

    Bonjour Julien.

    Deux questions :
    – La limite de 10700€ pour de déficit est elle annuelle ou sur 10 ans?
    – Le déficit peut-il être appliqué aussi sur le revenu « salarial »?

    Merci d’avance et bravo pour ton site!!

  • Gefip

    Reply Reply 3 août 2016

    Je souhaite faire construire des garages, quelle est la ou les tailles idéales pour un box.
    De plus le loyer est il hors taxes ou ttc sachant que je vais opter pour le régime micro foncier.
    Peut on également louer à des entreprises hors tva sous ce même régime ?
    Merci pour vos conseils éclairés.

    • Julien

      Reply Reply 9 août 2016

      Bonjour,

      le loyer est HT de base dans la location de parking et si tu loues à des sociétés, il faut faire les factures en HT uniquement.

  • Guilhem

    Reply Reply 13 juillet 2016

    Bonjour Julien,
    Je dévore ton blog avec beaucoup d’intérêt, merci à toi et bravo pour ton travail!

    J’ai une petite question fiscale, qui n’est pas bien claire:
    imaginons que j’achète un lot de X garages et que je reçois 100€ (pour faire simple) de loyer annuel.
    comment suis-je imposé?
    CSG/CRDS 15,5% puis, réel ou abattement forf -30%, puis ce montant trouvé cumulé à mon IR? est-ce bien cela?
    Y en a t il plus ou moins? (sans compter la TF)
    Peut-on trouver une liste officielle des éléments que l’on peut déduire au régime réel?
    merci

  • henr

    Reply Reply 9 mai 2016

    Bonsoir,

    qu’entends t’on par « 222 Autres frais de gestion : 20 € par local » par rapport aux frais en déduction pour l’impôt sur le revenu.Sachant que j’ai un lot de 12 box à la même adresse. Et que chacun est loué à différents locataires.

    12 box= 1 local ou 12 locaux ?

    Super site pour se renseigner sur le location de garage et consort 🙂

    Cordialement

  • Samuel

    Reply Reply 24 janvier 2016

    Bonjour Julien,

    J’ai 21ans, je suis étudiant et mon projet est d’acheter des parkings, boxes ou garages pour commencer à investir le plus tôt possible. J’envisage plutôt un lot pour réduire les frais de notaire, mais je dois encore déterminer la somme que je pourrais emprunter en crédit étudiant.
    Est-ce que vous savez jusqu’à quel montant je resterais non imposable et principalement garderais mes droits de bourse du Crous, surtout si je fais en plus un job saisonnier ? Ce point me bloque un peu pour me lancer.

    Samuel

    • Julien

      Reply Reply 6 février 2016

      Bonjour,

      non, je ne connais pas les plafonds dont tu parles. Sans tenir compte de ta situation, tu ne paies pas d’impôt sur le revenu en dessous de 9600 € de revenus par an.

  • Vincent david

    Reply Reply 7 décembre 2015

    Bonjour, je suis locataire d’un garage, mon propriétaire me demande de lui régler la taxe d’habitation qui sont a son nom. Qui doit payer cette taxe lui ou moi?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Julien

      Reply Reply 9 décembre 2015

      Bonjour,

      c’est toi, mais les impôts doivent te l’envoyer directement.

  • marc

    Reply Reply 20 août 2015

    Bonjour,
    J’ai acheter pour louer dans un même immeuble un appartement et 4 garages . L’appartement et un garage sont loués ensemble mais je loue les 3 autres garages à part pour un loyer mensuel CHARGES COMPRISES(plus simple dans les relations avec locataires). Ma demande concerne les charges de ces 3 garages (qui sont d’ailleurs mal détaillées au niveau compta syndic); Je les mets dans quelles lignes de la décla 2044? (je ne les récupère pas, en quelque sorte)
    Merci d’avance pour votre réponse
    Cdt
    marc

    • Julien

      Reply Reply 24 août 2015

      BOnjour Marc,

      j’ai un trou de mémoire. Je suis sûr que la réponse est dans Réussir sa location de parking.

  • Brice

    Reply Reply 9 mars 2015

    Bonjour Julien,

    Une question qui m’empêche d’avancer dans ma création de SCI :
    Si j’achète une place de parking pour la transformer en box, puis je mettre les travaux de création du box en charges déductibles et donc favoriser le choix des frais réels ?

    Merci pour tout

    Cordialement,

    Brice

  • Nathalie Blaevoet

    Reply Reply 3 mars 2015

    Bonjour Julien,

    Nous avons acheté 5 garages fermés que nous louons.
    Pouvons-nous déduire l’assurance de ces derniers sur notre déclaration de revenus ?
    Merci d’avance

    Nathalie

  • Cédric

    Reply Reply 29 décembre 2014

    Bonjour
    Je viens de faire installer une porte à mon garage neuf pour permettre une location plus facile et à un meilleur prix de loyer.
    Cette porte installée par un professionnel peut-elle être déduite des revenus locatif (je suis au régime réel) et si oui dans quelle rubrique de la déclaration 2044 ?

    Merci pour ton aide précieuse.

    • Julien

      Reply Reply 29 décembre 2014

      Bonjour Cédric,

      oui, cette dépense est déductible, à condition de louer ton garage et d’utiliser le régime réel.

      Qu’entends-tu par rubrique ?

      • CEDRIC

        Reply Reply 30 décembre 2014

        Bonjour Julien
        Merci pour ta réponse rapide.
        J’entends par « rubrique » en fait la « case » de la déclaration 2044. J’ai trouvé, il s’agit de la case 224 « dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration » (complétée par la case 600). Encore merci Cédric

        • Julien

          Reply Reply 30 décembre 2014

          SAlut Cédric,

          ok, c’est bien cela !

          bons travaux !

    • Guillaume

      Reply Reply 29 décembre 2014

      Bonjour Cédric,
      C’est bien entendu déductible en réel dans la case 224 de la déclaration 2044.

  • catherine

    Reply Reply 23 novembre 2014

    Bonjour ,
    Je suis propriétaire d’une partie d’immeuble en copropriété qui est ma résidence principale . Au rez-de-chaussée de cet immeuble il y a un garage fermé: je suis propriétaire de deux places de parking sur 4 . Mes voisins qui habitent l’appartement au-dessus du mien et dont ils sont propriétaires souhaitent louer une de mes deux places de parking . Quelles sont les modalités d’un contrat : un contrat verbal est-il suffisant ? comment évaluer le montant du loyer ? Comment dois-je déclarer ces revenus : taxe habitation ? taxe foncière ? En vous remerciant par avance des informations que vous me donnerez .
    Cordialement
    Catherine

    • Julien

      Reply Reply 23 novembre 2014

      Bonjour Catherine,

      un bail verbal peut suffire si tu les connais bien. Pour les loyers, il faut te renseigner auprès des loueurs alentours pour connaître le bon prix.

      Les revenus se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers, avec ta déclaration de revenu normale.

  • Sébastien

    Reply Reply 22 septembre 2014

    Bonjour et merci pour toutes les explications!
    Je m’apprête à acquérir un garage, et j’ai déjà acquis ma résidence principale il y a 18 mois.

    Dois-je suivre les précisions de cet article des impôts ?
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3854-PGP
    Il précise que la déduction des intérêts n’est valable que si le garage est une dépendance immédiate et nécessaire, acquise environ 1 an après la résidance et dans un rayon d’un 1 KM.

    Est-ce bien cela qui doit être compris ?

    Merci d’avance pour votre aide !

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      BOnjour Sébastien,

      je comprends la même chose que toi. Tu peux toujours poser la question au centre des impôts pour être sûr.

  • Matt

    Reply Reply 11 avril 2014

    Bonjour

    J’ai 6 places de parking dans un local sécurisé par bip.

    Ma question porte sur les bips d’accès au parking dans le cadre du régime réel.

    Les bips sont vieux et arrivent en fin de vie, leur remplacement (43€ pièce !) n’entre pas dans le cadre de la mise en oeuvre de la caution à mes yeux.

    A ce titre, le remplacement d’un bip est-il une charge déductible au titre de la section « Dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration » ou bien est-ce que cela rentre dans les « Autres frais de gestion » que je compte exploiter par ailleurs.

    Merci
    Matthieu

    • Julien

      Reply Reply 21 avril 2014

      Bonjour Mathieu,

      cela devrait rentrer dans les dépenses de réparations et d’entretien… C’est un peu comme si tu changeais de serrure…

      • Matt

        Reply Reply 22 avril 2014

        C’est ce que je pensais, mais le formulaire 2044 impose de remplir le champs 400 en cas de valeur déclarée de travaux en 224… et là évidemment, nom et adresse des entrepreneurs sont des champs non pertinents.

  • florence

    Reply Reply 17 mars 2014

    Pardon j’ai oublié des mots …

    Ce sont des portes de garages qui vont étre changées !

    Merci

  • florence

    Reply Reply 17 mars 2014

    Bonjour,

    Sur 2 garages en location sur 3 vont étre changées le mois prochain.Les loyers des garages et les frais tout compris sont à équivalent. Ne vaut il pas mieux déclarer sur le régime réel ?
    S’il est possible de déduire les frais sur plusieurs années , est ce possible pour une porte de garages ? et si oui ,comment faire la facture et daté que sur l’année des travaux. Et comment justifier la déduction sur plusieurs années et surtout pendant combien d’années de suites peut on faire la déduction ?

    Merci de vos réponses Florence

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2014

      Bonjour Florence,

      oui, tu peux déduire les réparations de tes portes de garages sur plusieurs années. Celui s’appelle le déficit foncier.

      Si cette année, tu déclares 1000 € de loyers et 1500 € de travaux pour tes portes. Tu as un déficit de 500 €. Celui-ci est déductible de tes revenus globaux, donc pas de report sur tes revenus fonciers de l’an prochain.

  • Camille

    Reply Reply 4 mars 2014

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord je tiens à te remercier pour ta précieuse aide et ton esprit de partage. 🙂

    J’ai actuellement des appartements en location avec une fiscalité en régime réel et je compte acheter un garage que je vais louer.

    Je me demandais si je pouvais choisir le régime micro foncier pour ce dernier bien que mes appartements rapportent plus de 15 000 euros par an ?

    • Julien

      Reply Reply 5 mars 2014

      Bonjour Camille,

      merci pour ton commentaire.

      La réponse est non, les garages font parti de la catégorie des revenus fonciers, au même titre que tes appartements.

  • pierre

    Reply Reply 8 novembre 2013

    Bonjour BRICE
    je compte acheter une dizaine de box comptant le micro serait le mieux vue que je n ai pas de crédit par rapport au réel?

    Merci Pierre

    • Julien

      Reply Reply 8 novembre 2013

      Bonjour Pierre,

      oui, sans emprunt (et sans trop de charges), le micro est souvent plus intéressant.

      Julien

  • Genin

    Reply Reply 3 novembre 2013

    Bonjour,

    Je loue actuellement mon garage, j’aimerais savoir si je pouvais déduire une partie des intérêts d’emprunt, sachant que mon prêt garage est le même que mon appartement.

    Merci

    • Julien

      Reply Reply 4 novembre 2013

      Bonjour,

      il faut voir avec la banque si c’est possible.

  • Brice

    Reply Reply 3 octobre 2013

    Je te remercie.

    Je suis justement allé me renseigner sur un 3eme emplacement cette après-midi et je vais probablement le voir demain ou samedi apres-midi.

    Cette fois-ci c’est un emplacement en sous-sol dans une grosse copropriété (très faibles charges encore).
    Mon choix s’est porté sur ce parking qui est en limite de centre ville et surtout parce que la copro jouxte un futur quartier de 1000 logement écolos + classes de faculté, avec parking mutualisé : 1 emplacement pour 1 appartement max !

  • Brice

    Reply Reply 2 octobre 2013

    Bonjour,

    Merci pour ce site et les newsletters fort interessantes et utiles.

    Depuis 3 ans, j’investis non pas dans des garages mais des emplacement sécurisés en surface en centres-villes en quartier résidentiels en limite de zone payante : cout d’achat moindre, charges extremement faibles et comme les urbanité moyennes réduisent les emplacements en surface petit à petit tout en étendant les zones payantes c’est sans risque pour au moins une quinzaine d’année avec une bonne plus value à la clé. Qui plus est il y a toujours un habitant de la copropriété interressé par l’achat d’un emplacement.
    J’en ai donc 2 pour le moment, j’en cherche un troisième et tous les 3 ans, je réinvestis..

    Comme il n’y a pas de petite déduction, je me demandais si au réel on pouvait déduire « plein pot » sur facture les copies de clés a destination d’un locataire ?

    Merci
    Brice

    • Julien

      Reply Reply 3 octobre 2013

      Bonjour Brice,

      merci pour ton message détaillé ! Cela est plutôt rare donc je te remercie plutôt deux fois qu’une.

      Oui, cela fait parti des charges déductibles des impôts. Si tu gardes les justificatifs, tu peux tout à fait déduire ce type de dépenses.

      A petits loyers, pas de petites économies 😉

      Julien

  • Cedric

    Reply Reply 27 juin 2013

    Bonjour

    je me pause une question, j’ai une place de parking boxable que j’aimerais louer.
    Si je la fais boxé, cela est il possible de de déduire les frais de la construction du box sur plusieurs années (car le prix pour boxé est supérieur au revenu d’une année de location)?

    Merci pour ta réponse et pour ce site

    • Julien

      Reply Reply 1 juillet 2013

      Bonjour Cédric,

      bien sûr, c’est d’ailleurs l’intérêt du boxage, en plus de l’augmentation de loyer.

      Julien

  • Jonathan

    Reply Reply 9 mai 2013

    Bonjour Julien
    Merci pour ton site qui m’éclaire énormément sur la fiscalité des garages.
    Je voulais savoir sir par hasard tu aurais la réponse à un cas particulier : J’ai acheté un garage en même temps que mon appartement, garage que je loue. Seulement, je ne sais pas comment calculer les intérêt d’emprunt à déduire pour le régime réel, dans la mesure où il n’y a pas de distinction dans mon emprunt entre l’achat du logement et l’achat du garage (Je n’ai fait qu’un seul emprunt pour acheter les 2, et le prix de vente ne faisait pas de distinction entre l’appart et le garage).
    J’espère que je ne suis pas trop confus dans mes explications. En tout cas merci par avance si tu as une réponse à mon cas.

    Jonathan

    • Julien

      Reply Reply 10 mai 2013

      Salut Jonathan,

      Voilà une sacrée question à laquelle je n’ai pas la réponse.

      Mon esprit carthésien te dirai de faire évaluer ton garage et de déduire en fonction de celui ci un partie de ton prêt.

      Pour être sûr, contacte le service des impôts de ta ville pour leur poser la question.

      SI cela se trouve, tu ne peux pas déduire tes intérêts d’emprunt.

      Julien

  • François

    Reply Reply 24 février 2013

    Bonjour,
    Les frais d’acquisition (frais de notaire) engendrés lors de l’achat d’un parking sont-ils considérés comme une charge déductible des revenus locatifs dans le cas du régime réel ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Julien

      Reply Reply 2 mars 2013

      Bonjour François,

      je ne pense pas que ce soit le cas puisqu’ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus value.

      Je poserai la question malgré tout à qui de droit.

      Julien

      • cris

        Reply Reply 13 mai 2013

        Bonjour Julien,

        Je rebondis sur une question déjà posée mais restée évasive au sujet des frais d’acquisition (frais de notaire, taxes, émouluments, publications,fonds de roulement et autres ect ) engendrés lors de l’achat d’un parking sont-ils considérés comme une charge déductible des revenus locatifs dans le cas du régime réel ?

        Merci d’avance pour votre réponse

        • Julien

          Reply Reply 13 mai 2013

          Bonjour,

          non, les frais d’acquisition ne sont déductibles que dans le cadre d’imposition en BIC.

          Les garages sont du revenu foncier, donc pas de déduction possible

          Julien

  • Max

    Reply Reply 19 janvier 2013

    Salut Julien,

    Je me posais une question pour ma prochaine déclaration d’impots…j’ai acheté plusieurs lots de parking, certains à crédit et certains sur des fonds propres….Puis je choisir le régime reel pour les lots acheté à crédit et le micro foncier pour ceux financé sur fonds propres ?

    Je suppose que NON, je vais devoir choisir l’un ou l’autre des régimes mais je pose quand même la question…

    A bientot

    Max

    • Julien

      Reply Reply 21 janvier 2013

      SAlut Max,

      il me semble aussi que cela n’est pas possible. Au pire, il faudrait séparer les lots (certains en nom propre et d’autres en société)

      Julien

  • Pascal

    Reply Reply 17 janvier 2013

    Bravo pour votre site
    Cela fait longtemps que je m’intéresse aux parking (de loin) mais entre temps j’ai ouvert un camping.
    Je pense bien sur à changer d’activité et cette opportunité des parkings me tente réellement.
    Re bravo pour votre site, il me donne un nouveau soleil.
    Cordialement
    Pascal

    • Julien

      Reply Reply 18 janvier 2013

      Merci Pascal,

      je pense que le camping est un bon commerce aussi, même s’il demande plus de gestion et de présence, non ?

      Julien

  • christophe carcel

    Reply Reply 9 août 2012

    Bonjour, j’ai une question concernant la fiscalité d’un garage. Si pour acheter un garage je fais un emprunt à la banque et que le montant des remboursements est supérieur au loyer, puis-je intégrer la différence (que je paie tous les mois) entant que charge dans le régime réel ?

    cdt

    • admin

      Reply Reply 17 août 2012

      Bonjour Christophe,

      la réponse est non, tu ne peux pas déduire la différence entre les loyers et l’emprunt. Le calcul ne fait pas comme cela.

      La loi stipule que les intérêts d’emprunt sont une charge déductible en cas de choix pour le régime réel.

      A bientôt

      Julien

Leave A Response

* Denotes Required Field