Financer cash ou à crédit un investissement immobilier ?

En mai 2012, j’ai acheté mon premier lot de garage à St Etienne. J’ai passé une heure le 1er mai à visiter les 4 garages et à négocier avec le propriétaire. Une fois d’accord sur le prix 9300 € au lieu de 10000 €, soit 7 % de remise, je me suis posé cette question : vaut-il mieux payer ces garages cash ou par un crédit immobilier ? Financer par crédit son investissement immobilier est souvent conseillé. Je te propose donc de creuser cette question délicate !

Le financement comptant d’un investissement immobilier

Dans les cas des garages, la question se pose souvent car les montants en jeu ne sont pas élevés. Pour un garage de 10000 €, il est possible que tu disposes de cet argent. Dans le cas d’un appartement à 100 000 €, il est peu probable que tu puisses le payer comptant. Le financement comptant avec l’argent de ton épargne n’est pas idiot. En effet, tu peux être dans une situation où tu as besoin d’argent. Par exemple, tu viens de créer une entreprise ou la famille vient de s’agrandir. Dans ce cas, tu sais bien que tu vas avoir besoin de revenus immédiats.

Le financement au comptant te permet de toucher immédiatement l’intégralité des loyers (impôts et charges déduits). Dans le cas d’un financement par crédit immobilier, ton investissement locatif ne dégagera du cashflow qu’à la fin de ce crédit. Tout dépend de tes besoins financiers :

  • Si tu veux des revenus immédiats, alors paie cash!
  • Si tu veux préparer ta retraite, ou différer les revenus, alors paie à crédit!

Donc la première question que tu dois te poser est la suivante : pourquoi est ce que je vais investir dans ces garages ? Quand j’ai acheté mes premiers garages, mon objectif était de créer un restaurant. C’est pour cette raison que j’ai voulu réaliser un investissement immobilier locatif. Les loyers auraient complétés les petits salaires pendant que le restaurant démarrait. La question du financement ne se posait pas : j’avais l’argent et je voulais des revenus immédiats.

Le coût du crédit immobilier

La plupart des investisseurs te diront qu’il faut emprunter car cela crée des charges déductibles des impôts. Mais quel est le véritable coût d’un crédit pour un investissement immobilier ? Pour répondre à cette question, je vais prendre l’exemple que je connais le mieux : mes 50 garages en Normandie. J’ai choisi de les financer à 50 % par un crédit immobilier et d’apporter le reste en cash.

Ce choix résulte de deux choses :

  1. j’avais l’argent disponible (et j’ai encore un peu d’argent pour refaire un investissement locatif)
  2. je voulais toujours des revenus immédiats (pour créer mon indépendance financière)

Mon choix dépend donc de ma situation financière personnelle et de mes projets. Le choix d’un crédit pour ton investissement doit se faire en te posant les mêmes questions. Le financement de ton opération dépend uniquement de ta situation et de tes projets !

J’ai emprunté 45000 € avec 700 € de frais de dossier, 3,15 % sur 15 ans et 11,25 € d’assurance mensuelle, soit 3,9 % TEG. Au final, le coût de mon crédit se chiffre à 14 248 €. Cette somme me paraît énorme. C’est un tiers de ce que j’ai emprunté ! Quand on nous dit que les banques gagnent de l’argent, je sais d’où il vient maintenant 😉

Dans le tableau ci-dessous, je me suis amusé à simuler plusieurs hypothèses de financement. On est toujours sur l’exemple des 50 garages Normands. Dans ces simulations, c’est uniquement le montant du crédit pour cet investissement immobilier qui change. les frais de dossier, le taux, la durée et l’assurance restent identiques alors qu’ils changent dans la réalité.

L’analyse des chiffres

L’analyse de ces simulations nous montre que le rendement brut reste identique. Investir dans du locatif n’est pas une question de crédit. Le financement d’un bien ne change pas la rentabilité de base. Si le bien est rentable, alors il le reste et inversement. Mon conseil reste donc de traiter la question du crédit pour un investissement immobilier comme une optimisation et non comme l’essence de l’investissement. Optimiser son financement peut aussi se faire en regroupant ses crédits grâce à des acteurs reconnus comme Cofidis et sa filiale Rachat de Crédit. Voici un conseil sur le rachat de crédit : si tu regroupes plusieurs crédits en un seul, tu peux économiser sur les frais et obtenir un taux d’intérêt plus bas. Ainsi tu optimises le financement de tes différents projets.

On remarque que le rendement net de charges et d’impôts varie peu entre un financement 100 % cash, un crédit de 50 % et 75 %. De 8,5% à 9,6 % net de charges et d’impôts pour cet investissement. Dans le cas d’un financement à 100 % avec 6000 € d’apport pour les frais de notaire, le rendement double. Cependant, ce qui est intéressant de comparer au delà des taux de rendement net net quasi identiques, ce sont les revenus mensuels nets d’impôts des 10 premières années.

  • Dans un financement cash = 644 € mensuels,
  • Avec mon financement de 50 % = 340 € mensuels
  • avec un financement de 75 % = 223 €
  • et seulement 87 € avec un financement de 100 %.

Les revenus dégagés par ce lot de garage varient en fonction de l’apport et du financement. C’est un choix personnel. La seule grosse erreur que tu peux faire est de ne pas utiliser le crédit. Certes le crédit coûte de l’argent, mais au final, lorsque les calculs de charges et d’impôts sont faits, on se rend compte que le rendement est identique, voir qu’il augmente avec les sommes empruntées. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Faire un crédit immobilier est indispensable !

La plus grosse erreur que tu peux faire est donc d’attendre d’avoir l’argent disponible pour investir. Faire un crédit te permet d’acheter maintenant et non dans 10 ou 15 ans. L’immobilier obéit à des cycles longs de croissance et de baisse, mais il augmente toujours sur la durée. Or attendre d’économiser pour acheter va te faire dépenser plus d’argent. Il vaut mieux acheter maintenant à crédit un bien qui vaut 100000 € que d’attendre 20 ans pour l’acheter 150000 €.

Le plus tôt tu commences à investir, et plus tu gagneras d’argent dans l’immobilier. Le crédit est à mon sens l’outil indispensable pour acquérir plus de biens immobiliers sur une période plus courte.

Et toi, penses-tu que le crédit immobilier est un outil indispensable pour tes investissements ?

25 Comments

  • Erikess

    Reply Reply 15 janvier 2017

    Hello Julien,

    Très bon article qui me concerne complètement en ce moment ! J’ai des économies mais je compte faire un crédit car je suis toujours soucieux d’avoir de la tréso.
    Néanmoins je pense réaliser mon 1er achat avec un apport de 1/3 cash et le reste en crédit (la somme totale de l’achat serait de 15-16 K€)
    Mais les durées de crédit sont de 10-15 ans max dans ce cas là et les taux plus élevés forcément…
    Dilemme dilemme…

  • Pierre-Nicolas

    Reply Reply 9 février 2016

    Bonjour,
    Site web dynamique qui a le mérite d exister …
    Belle initiative de donneur d envie et d’informations .

    Pour le financement de tes 50 garages et vu que tu n es qu au début du remboursement de ton credit ( encore beaucoup d intérêts à rembourser) as tu pensé à renégocier ton credit …?
    Perso je l ai fais ça change la vie, la rentabilité !!
    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 10 février 2016

      Bonjour,

      merci pour l’info, le soucis de la renégociation, c’est que la somme empruntée est trop faible pour que ce soit intéressant.

      • Pierre-Nicolas

        Reply Reply 10 février 2016

        Moi je pense qu il faut tenter la renégo.

        Obtenir un taux autour de 2% hors assurance, te permettra de diminuer les mensualités ou bien de diminuer la durée du Pret .

        Je ne suis pas éxpert bancaire , mais je l ai déjà fais pour mes investissements de studios de 50000 à 60000 euros et Ca change la donne … Surtout dans les prémieres années , là où tu rembourse encore beaucoup d’intérêts.

        Affaire à suivre .

  • Riri

    Reply Reply 4 novembre 2014

    Bonjour,
    J’avoue, c’est la première fois que j’ai trouvé un article à ce propos. Au départ je ne prenais pas ce type d’investissement au sérieux. Le premier commentaire avait raison, ça sentait l’arnaque. Quand je suis arrivé au bout de ma lecture, je suis stupéfié si on peut le dire comme ça.
    Vous avez donné de bons conseils!
    Merci pour votre partage

  • andre

    Reply Reply 4 janvier 2014

    Bonjour,
    Julien ce message t´es adressé.
    Il y a peine 2 mois j´ai découvert ton blog.Investir dans les parking, la blague ça flaire l´arnaque.
    Je suis curieux et je t´ai visite,eh bien je ne regrette pas.
    Blog trés sérieux,articles trés riches d´informations pratiques et utile pour quelqu´un comme moi,qui ne s´est jamais interesse à l´immobilier. Je suis au stade de la lecture seulement. Je vis à l´étranger et dans 2 mois je rentre etje suis décidé grâce à tes conseils intelligents et judicieux d´acheter un lot de parkin.
    Et cet article tombe pil-poil pour mon orientation.
    amicalement.
    andré

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2014

      BOnjour André,

      oui, quand c’est trop beau pour être vrai, je flaire l’arnaque aussi !!

      Avec le recul, je n’ai pas trouvé beaucoup de désavantages à investir dans les parkings.

      Content que le blog te plaise.
      A bientôt

      Julien

  • Dereck

    Reply Reply 25 novembre 2013

    Bonjour,

    Je souhaiterais savoir quels types d’impots il existe en tant que propriétaire de place de parking , qui mets un certain nombre de place de parking à louer.

    -Impots foncier ?
    – Taxe d’habitation?
    CSG ?

    Désolé pour ces questions qui parraissent betes , mais j’ai investis sans savoir à quoi m’attendre au niveau des impots ?

    • Julien

      Reply Reply 25 novembre 2013

      Bonjour Dereck,

      tout est disponible dans la section Fiscalité.

      Allez, un petit effort !

      Julien

  • Business-du-jour

    Reply Reply 2 novembre 2013

    Merci on parle pas assez souvent des prêts et de la banque sa fait du bien des articles sur le sujet,
    personnellement je suis encore a cette étape comme beaucoup je pense.

  • Max

    Reply Reply 31 octobre 2013

    Ah c’est sur que j’ai du un peu batailler pour refuser l’assurance emprunteur de ma banque. Mais au final mon dossier (bancaire) était plutôt et il ont accepté la délégation…

    Oui tu peux changer d’assurance en cours de route normalement.

    Contacte moi en mp si tu veux les coordonnées du courtier.

    Max

  • Jérôme

    Reply Reply 29 octobre 2013

    Salut Julien, Max et les autres …

    Bon rappel concret de l’effet de levier.
    Je détail son fonctionnement dans cet article :
    http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr/connaissez-vous-larticle-1/

    Concernant l’assurance, tu peux en changer à ta guise chaque année à date anniversaire.

    ASTUCE : Négociez le taux et les frais avec votre banquier et prenez lui l’assurance en contre partie. L’année suivante, vous changez d’assurance pour une moins cher.

  • max

    Reply Reply 29 octobre 2013

    Bonjour julien,

    Pas de secret de ce coté la mais c’est vrai que ça vaut le coût de gratter un peu. Sur le long terme ça fait une belle économie tout de même.

    Oui je pense que tu peux changer d’assurance en cours de prêt.

    Max

  • Max

    Reply Reply 28 octobre 2013

    Bonjour,

    Je tiens à préciser tout de suite que je suis un lecteur comme vous et que je ne fais pas de PUB je partage juste une information, à vous de la vérifier et de l’adapter à votre cas.

    Je reviens donc sur l’assurance emprunteur.

    Je vois dans ton descriptif que tu paie plus de 10 euros / mois pour ton assurance emprunteur. Je trouve cette assurance assez cher. As tu DC/PTIA ou une plus compléte ?

    Bien souvent, en ayant moins de 40 ans le choix dé l’assurance du banquier est un mauvais plan, elle est souvent trés cher et pas plus performante qu’une autre.

    Contrairement à mon prêt bancaire je suis passé par un courtier pour mon assurance de prêt qui m’a proposé un contrat de groupe GENERALI, et pour un emprunteur sans problème de santé le taux est à 0,05% du capital emprunté.

    Ce qui donne sur 10 ans :

    pour 48 000 euros emprunté : 2 euros / mois
    pour 19 000 euros emprunté : 0,97 euros / mois
    pour 10 000 euros emprunté : 0,47 euros / mois

    Je parle bien entendu pour un individu sans gros problème de santé ce qui est le cas de ma compagne.

    N’hésitez pas à me contacter par mail si vous souhaitez plus d’infos.

    Max

    • Julien

      Reply Reply 29 octobre 2013

      SAlut Max,

      comme tu le vois, nous étions curieux de connaître ta philosophie sur la question.

      Je dois avouer que même si je sais que j’aurais pu prendre une assurance ailleurs, j’ai choisi la simplicité.

      Est-il possible de changer d’assureur en cours de prêt ?

      Julien

  • Arnaud

    Reply Reply 28 octobre 2013

    Bonsoir !

    Je me permets simplement de poster un mot pour te remercier des nombreux documents que tu fournis, j’ai gagné pas mal de temps grâce à tes documents type « Excel » bien conçus.
    Je n’ai pas encore les fonds pour investir, malheureusement (je viens de trouver un lot de 3 parkings, loués 75€/place… je suis bien malheureux de ne pouvoir acheter !)… car je suis étudiant =/

    En attendant, je continue de lire les excellents conseils de bloggeurs tels que toi afin d’en apprendre un maximum d’ici à ce que je puisse me lancer, et je me consacre à mon tout nouveau blog centré sur la santé et la nutrition.

    Encore une fois merci, et bonne continuation !

    Arnaud

  • Stephanie

    Reply Reply 28 octobre 2013

    Max, Julien,
    Pouvez-vous expliquer comment optimiser sur l’assureur emprunteur et économiser 1500€?
    Merci encore.
    Julien, excellent article!

    Stéphanie

  • philippe

    Reply Reply 28 octobre 2013

    Bonjour,
    Je trouve ton article tres interessant.
    investir dans l’immobilier reste sur le long terme toujours rentable et permer de se creer du patrimoine avec une faible mise de depart.
    Encore bravo.
    Philippe

  • Gwen

    Reply Reply 28 octobre 2013

    Salut Julien,
    même si je trouve ton article un peu « bateau », il a le mérite d’éclairer les lecteurs avec un cas concret et la vision du crédit comme une optimisation de l’opération me parait très judicieuse: peu importe le cout en investissement, ce qui compte c’est la rentabilité.
    Je me permets d’ajouter 2 petits points:
    – pour avoir financer à 120% un T2 (en d’autres termes: avec rien en poche!), je sais que l’impact d’un apport est loin d’être négligeable sur la valeur du taux qu’on peut obtenir.
    – tu le dis de manière indirecte en précisant que chaque situation est singulière, mais le poids de l’impôt varie grandement d’un contribuable à l’autre. Financer cash nous placera toujours dans le pire scénario d’un point de vue imposition.

    • Julien

      Reply Reply 28 octobre 2013

      SAlut Gwen,

      je ne suis pas d’accord avec la sacro sainte loi qui dit que pour bien investir dans l’immobilier, il faut absolument le faire à crédit. Et encore mieux si tu te fais financer à plus de 100 %.

      Un apport correspond à placer une somme dans un bien immobilier et les loyers génèrent des retours sur cet investissement.

      De plus, toucher les loyers uniquement dans 20 ou 25 ans, non merci… Qui sait où il sera dans 20 ans ? Moi, je n’en sais rien, alors je profite de la vie et mes revenus des garages me permettent de bien en profiter !

      Après, financer à 20 ans peut correspondre avec un projet de vie personnel et c’est tant mieux. Je ne m’interdis de faire ce type d’emprunt, mais mon objectif sera alors pour ma retraite ou les études de mes enfants.

      Comme tu le dis, la situation de chacun compte tout autant que le coût du crédit et l’optimisation fiscale.

      Julien

  • Christophe

    Reply Reply 27 octobre 2013

    Salut,
    Je partagerais bien volontiers si il y a un bon coup a faire pour l’assurance emprunteur , je suis entrain de faire 2 crédits ça serais cool de me faire économiser quelques sous
    L’article est super bien rédige
    Cordialement
    Christophe de marseille @+

  • Max

    Reply Reply 24 octobre 2013

    Bonjour Julien ,

    Encore un bel article !

    La question du crédit immobilier est primordiale dans les garages étant donné les sommes engagés on est parfois tenté de financer sur ses fonds propres.

    Il y a de nombreux paramétres à prendre en compte , la durée de détention estimée, la valeur du bien ( inintéréssant de prendre un crédit pour les trés petites sommes car entre frais de dossier, hypothéque…Etc…le taux augmente à vue d’oeil )l’effet de levier….sans oublier l’optimisation fiscale ( Trés importante à mes yeux tu me connais !! 🙂 ) et bien entendu qu’en cas de crédit, si tu as hésité à financer sur tes fonds ,ton argent te rapporte ( entre 1 et 10% selon le support assurance vie ) chaque année pendant de nombreuses années.

    Par contre on aurait du discuter assurance emprunteur je t’aurais fait économiser 1500 euros de prime ! 🙂

    A bientôt !

    Max

    • Julien

      Reply Reply 25 octobre 2013

      SAlut Max,

      je suis content que cet article t’ait plu !

      La question peut paraître simple, mais la réponse est bien complexe.

      Je discuterai de l’assurance emprunteur avec plaisir 😉 par mail ?

      Julien

      • salvio

        Reply Reply 28 octobre 2013

        Salut Julien,

        Beaucoup se pose en effet la question de savoir si il est préférable de payer cash ou à crédit ?

        Comme tu l’as si bien expliqué, financer à crédit permet d’investir à l’instant T et non dans 10 ans…

        Par ailleurs, l’utilisation du crédit permet la déduction des intérêts d’emprunt, ce qui n’est franchement pas rien.

        Sans compter que via le crédit, vous utilisez le fameux « effet de levier » …

        Mais perso, il y a selon moi un avantage non négligeable à l’acquisition d’un bien cash : la confiance de votre banquier.

        Celui-ci vous financera plus facilement d’autres biens car il prendra en compte le fait que vous ayez déjà un bien immobilier générant des revenus récurrents et il pourra également s’appuyer sur la valeur de ce bien pour se protéger…

        En gros monsieur le banquier sera plus disposé à prendre plus de risques

        • Julien

          Reply Reply 28 octobre 2013

          Salut Salvio,

          ca fait longtemps 😉

          Oui, rien n’est noir ou blanc. Le crédit peut être utile à un instant T et au moment M, ce sera une bêtise de l’utiliser.

          La sagesse est de faire la différence entre ces moments.

          Julien

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