Faire une simulation pour un investissement immobilier locatif

Comment simuler un investissement locatif ?

L’investissement dans l’immobilier locatif n’est pas une mince affaire. Dans ce secteur, les particuliers côtoient des particuliers/investisseurs mais aussi des professionnels. Le niveau d’information des professionnels n’a rien à voir avec celui d’un particulier qui débute dans l’immobilier locatif. J’ai fait ce constat depuis quelques temps. C’est aussi pour cette raison que j’ai crée ce blog : afin de partager avec toi, mes expériences et celles des autres investisseurs.

Lorsque j’ai cherché à investir dans les parkings, je me suis dit qu’il fallait absolument que je fasse une simulation pour mon investissement immobilier locatif. Je voulais connaître la rentabilite de mes parkings. Chaque investisseur immobilier devrait faire une simulation de son projet. Un investissement immobilier locatif se gère dans le temps. Il est probable que tu gardes un investissement 20 ans ou plus. C’est une prise de risque importante car les montants en jeu se chiffrent en dizaines de milliers d’euros.

Quels sont les avantages d’une simulation pour un investissement immobilier locatif ?

Prévoir les revenus, les charges et les impôts

J'aime simuler mes investissements immobiliers avant de louerLe premier point important est de prévoir les frais. Un investissement immobilier locatif va générer des rentrées d’argent : ce sont les loyers. Il est toujours intéressant de connaître les revenus annuels pour un lot de garage. Je serai l’investisseur le plus heureux au monde s’il n’y avait pas de charges ni d’impôts à payer. Même les garages, qui nécessitent moins d’entretien et donc moins de frais qu’un appartement, coûtent de l’argent. Il y a la taxe foncière à payer, quelques réparations et surtout les impôts sur les loyers (impôt sur le revenu et CSG). Si tu ne prévois ces charges, il est tentant de dépenser au fur et à mesure les loyers que tu gagnes. Quand tu recevras les impôts à payer, tu seras alors surpris. Une bonne simulation pour l’investissement locatif dans l’immobilier est capable de prévoir combien d’impôt tu vas payer. Donc tu peux prélever cette somme sur les loyers et dépenser le reste.

Prévoir le rendement

Si tu as tous les éléments (loyers, charges, impôts), alors tu es en mesure de calculer le rendement net de charges et d’impôts. Les agents immobiliers sont très forts pour te vanter le rendement brut des investissements. Certains ne savent même pas quels impôts il y a à payer, ni même comment fonctionne les régimes réels ou micro foncier. Il ne faut te fier qu’à toi-même. Je mesure mes revenus et mes investissements seulement en rendement net de charges et de fiscalité. C’est ainsi que tu peux comparer un investissement immobilier locatif avec un placement bancaire ou un PEA. Cette comparaison te permet de savoir ce qui rapporte le plus et donc de choisir où investir ton argent.

Anticiper les risques

Avec un bon outil pour simuler ton investissement locatif, tu peux comprendre les rouages de ton investissement immobilier. Que se passe-t-il si ton appartement n’est pas loué pendant 6 mois ? Vas-tu perdre de l’argent ? Comment vas-tu rembourser les mensualités du crédit ? Te restera-t-il assez d’argent pour payer la taxe foncière ? Etc etc… En anticipant les risques, tu peux mesurer leur impact sur ton projet et ta situation financière.

Elaborer plusieurs scénarii

RentaGarage est un simulateur d'investissement immobilier spécialisé dans la location de parkingA partir de la simulation des risques de ton investissement immobilier locatif, tu es en mesure de faire plusieurs scénarii. Il y a le scénario optimiste, où tout se passe bien. La simulation raisonnable ou probable, c’est à dire, basée sur des taux d’occupation moyen, une augmentation des charges et des impôts classique chaque année. Enfin, le scénario du pire, où tu n’arrives pas ou peu à louer, où les impôts augmentent deux ou trois fois plus vite que les revenus. Faire cette simulation pour ton investissement immobilier est primordial. Le pire scénario ne doit pas te mettre en faillite. Si c’est le cas, il faut imaginer des possibilités de sortie de ce scénario, comme une revente rapide avec un solde de prêt.

Convaincre la banque de te prêter.

Enfin, mon dernier argument pour que tu simules ton projet immobilier locatif est de convaincre la banque. En ces temps de crise, les banques prêtent toujours, mais les garanties demandées augmentent. Si tu es capable de prouver au banquier que tu pourras rembourser son prêt même dans le pire des scénarii, alors il n’a pas de raison de ne pas te prêter. Une simulation d’investissement immobilier pour du locatif sert aussi à présenter la partie chiffrée d’un projet. Tu peux ainsi prouver au banquier que tu comprends le fonctionnement des choses.

Mes simulateurs d’investissement immobilier pour la location de garages.

Comme je suis quelqu’un de très prudent, je mesure beaucoup les risques que je prends. Je mets du temps à me décider pour agir, mais une fois la décision prise, je fonce car je connais les gains mais aussi les risques. Pour acheter mes premiers garages, j’avais fait une simulation d’investissement. Il s’agit d’un tableur où tu peux rentrer les charges, les loyers etc etc et qui te donne le rendement net d’impôt pour la première année.

Si tu inscris ton mail dans ce formulaire, alors tu recevras ce simulateur pour évaluer tes investissements immobiliers locatifs. En plus, j’ai tourné une série de 5 vidéos pour t’expliquer comment il fonctionne, quels sont les charges, les impôts ou les mensualités que tu auras à payer.

Si tu as envie d’aller plus loin dans la simulation de ton investissement immobilier locatif, alors j’ai crée pour toi RentaGarage Version 2. Cet outil est payant mais il est bien plus évolué. Tu peux simuler plusieurs scénarii et les archiver pour les comparer. Ce simulateur propose aussi des graphiques pour mieux analyser ton investissement. Enfin, les simulations se font sur 30 ans. Ainsi tu es à même de savoir quels seront les charges, les impôts lorsque tu auras fini de rembourser ton prêt. J’ai tourné une vidéo où je te montre comment tu peux monter une simulation géniale pour ton investissement immobilier locatif dans les garages et la présenter à ton banquier.

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Et toi, as-tu des outils pour simuler tes futurs investissements immobiliers ?

17 Comments

  • woj

    Reply Reply 6 septembre 2016

    Bonjour Julien

    Je ne sais pas si ton site est toujours actif car les derniers messages sont un peu ancien , néanmoins si c’est le cas j’avais justement l’idée d’investir dans l’acqusition de garage stéphanois et j’aimerais disposer de ton fameux fichier de simulation .
    merci de ton retour
    Cordialement Marina

  • Mdefoi

    Reply Reply 2 décembre 2015

    En effet l’investissement dans l’immobilier locatif demande une certaine réflexion. Il faut avant tout bien étudier sa situation personnelle (objectifs à moyen/long terme, sa capacité financière, son taux d’endettement etc.) avant de s’y lancer. C’est la première étape et je pense la plus importante avant de commencer les simulations de rentabilité

  • Paul

    Reply Reply 6 octobre 2013

    Bonsoir,
    je suis en train de lire ce forum et ça fait depuis un certain temps que je m’intéresse à l’achat de parkings 😉
    Est-il possible de trouver un emprunt sans apport initial et réparti sur 20 ans pour 1 ou plusieurs parking?

    Cordialement.

    • Julien

      Reply Reply 7 octobre 2013

      Bonjour Paul,

      pour un parking, ce sera compliqué car le prix de vente est trop faible.

      Par contre, pour des lots, les banquiers peuvent le financer. Tout dépend de ta situation personnelle…

      Julien

  • Gwen

    Reply Reply 23 septembre 2013

    D’où l’intéret de bien maitriser les nombres… ou de connaitre un blog sympa! (les 2, c’est encore mieux!)

  • Christophe

    Reply Reply 19 septembre 2013

    Complètement d’accord! Dans ton exemple avec une plus value de 1000 ça monte le rendement à 5,1%/an. Le placement devient très intéressant…

  • christophe

    Reply Reply 17 septembre 2013

    Bonjour,

    Je découvre ton blog qui m’a donné envie d’approfondir l’idée d’investir dans des garages. Je me pose des questions sur le calcul de la rentabilité.

    Peux-tu me dire si mon calcul est correct sur ce cas fictif?

    – cout d’achat: 15 000€
    – loyer mensuel: 100€
    – frais de notaire: 2200€
    – charges non payés par le locataire: 10€
    – taxe foncière: 150€
    – impot sur le revenu (en micro foncier) à 30%: 1200 * 0.7 * 0.3 = 252€

    Rentabilité nette d’impots = ([Loyer mensuel] x 12 – [Taxe Foncière] – [Charges mensuelles] x 12) – [impots sur revenu foncier] x 100 / [Montant investi]

    Donc :

    Rentabilité nette d’impots = (1200 – 150 – 120 – 252) * 100 / 15 000 = 678 * 100 / 15 000 = 4,52%

    Ca a l’air pas mal comme ça mais il faut prendre en compte les frais de notaire de 2200€. si je revends dans 5 ans les frais de notaire sont de 440€/an. Ce qui donne une rentabilité de (678 – 440) * 100 / 15000 = 1,58%. Pas terrible, non?

    Si je revends dans 10 ans je monte à 3,05%. Dans ce cas je préfère prendre une assurance vie!!

    Est-ce que j’ai fait des erreurs?

    Merci,

    Christophe

    • Julien

      Reply Reply 19 septembre 2013

      Bonjout Christophe,

      ok pour ton calcul des revenus locatifs/charges/ impôts micro foncier.

      Par contre, pour le calcul de rendement, je ne suis pas d’accord.

      Il faut diviser par le cout d’acquisition + frais de notaire.

      Rentabilité nette d’impots = (1200 – 150 – 120 – 252) * 100 / 17 200 = 678 * 100 / 17 200 = 3,94 %

      Ce sera ta rentabilité lors de la location.

      Si te revends disons dans 5 ans, tu auras gagné 678 * 5 = 3390 € + la plus value.

      3390 € + 1000 € (exemple) = 4390 / 17200 = 25,5 % de rendement sur l’opération.

      Es-tu d’accord ?

      Julien

  • viager immobilier

    Reply Reply 5 septembre 2013

    Bonjour,
    Il est clair qu’il faut bien réfléchir à la meilleure façon d’avoir des gains avant d’investir dans l’immobilier. Même si parfois, l’immobilier peut être un marché à risque, c’est un investissement assuré dans la plupart des cas.

  • Yann

    Reply Reply 3 septembre 2013

    Bonjour Julien,

    Je trouve ton blog vraiment intéressant et tes conseils très utiles.

    J’ai effectué plusieurs simulations à l’aide de ta calculatrice et des offres de vente/location sur internet.
    Par contre, en calculant la rentabilité des parkings sur Paris, je perds de environ des centaines d’euros par an.

    As-tu des informations sur la rentabilité des parkings en fonction des villes ?
    Il est possible qu’à Saint-Etienne les offres soient plus rentables que sur Paris.

    A bientôt,
    Yann

    • Julien

      Reply Reply 4 septembre 2013

      Bonjour Yann,

      le rendement à Paris tourne autour de 7 % brut.

      Les offres les plus rentables sont dans les campagnes. Même à St Etienne certains garages sont chers et le rendement très moyen.

      Continue à chercher, les bonnes affaires arriveront

      Julien

  • Gwen

    Reply Reply 27 août 2013

    Perso, j’ai mon propre tableur; en plus des différents produits et charges, tous les calculs sont faits en 3 exemplaires avec des variations paramétrables en % (1ere colonne: prix de vente, 2eme colonne -10% et 3eme -15% par exemple): cela me permet d’affiner mes négociations.
    De plus, chaque colonne peut voir egalement varier le remplissage en 3 périodes, à la semaine, pour la location saisonnière. Cela donne un aperçu rapide du rendement net pour 9 cas. Une usine à gaz? Oui…

    Celui qui se passe de simulation fonce droit dans le mur…

    • Julien

      Reply Reply 29 août 2013

      Salut Gwen,

      tu as raison de pousser l’analyse dans ses retranchements ! C’est important.

      j’ai aussi intégré des options pour la négociation et aussi sur le taux de remplissage !

      A bientôt

      Julien

  • Quentin

    Reply Reply 19 août 2013

    Bonjour,

    Je confirme que la simulation est vraiment essentielle !
    En effet, quand on a un livret A, c’est très simple. Mais quand on veut investir les choses deviennent plus complexe. Que ce soit en bourse ou dans l’immobilier, il y a beaucoup de paramètres à prendre en compte :
    – La valeur en capital est fluctuante
    – Les revenus peuvent aussi être variables (vacances locative dans l’immo, baisse du dividende en bourse).
    – Il faut tenir compte des charges
    – Il faut tenir compte des impôts
    – Il faut tenir compte des travaux à prévoir (attention aux frais d’amélioration thermiques qui vont devenir systématiques dans les logement anciens).

    Enfin, et surtout, le financement peut faire la différence.

    En effet, si on se contente de ne regarder que la surface des choses, on peut vite se tromper.

    Comme d’habitude, un petit exemple :

    Imaginons d’abord un logement de 100 000 € avec un loyer de 700 €. Super : 8.4 %
    Maintenant, on gratte un peu :
    – Impôts fonciers : 1200 €
    – Charges : 1000 €
    – Travaux : 10 000 € à amortir sur 20 ans.
    – Frais de notaires : 7 000 €
    – Mauvais emplacement : vacances locatives 15% – perte en capital 1%/an

    On refait le calcul des revenus :
    Loyer 7000 € – Impôts fonciers 1200 € – Charges 1000 € – Amortissement travaux 1000 € – perte en capital 1000 € = 2800 €
    En ajoutant les frais de notaires, on arrive à 2.6 %

    Maintenant, moins alléchant :
    Un bien à 110 000 €, loyer 650 €. De base 7 % soit… moins que le précédant.
    Mais creusons :
    – Impôts fonciers : 600 €
    – Charges : 500 €
    – Travaux : pas de travaux.
    – Frais de notaires : 7 700 €
    – Bon emplacement : vacances locatives 5% – prise de valeur 2%/an

    On refait le calcul des revenus :
    Loyer 7400 € – Impôts fonciers 600 € – Charges 500 € – Amortissement travaux 0 € – Gain en capital 2000 € = 8 300 €
    En ajoutant les frais de notaires, on arrive à 8.3 %

    La rentabilité est multipliée par 4 !

    Il faut donc bien tout regarder. L’idéal étant bien sûr d’entre les choses année par année dans un tableau Excel. Sans oublier d’y inclure un éventuel financement par la banque.

  • Destin de Pierre

    Reply Reply 14 août 2013

    Bonjour,

    Auriez-vous fichier excel qui permettrait de calculer de manière simple son investissement immobilier ? Je crois qu’un tel fichier existe, mais je ne le trouve pas.

    • Julien

      Reply Reply 14 août 2013

      Bonjour,

      il est envoyé par email à chaque nouvelle inscription dans le cadre ci dessus

      Julien

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