Emmanuel achète 13 garages

Bonjour,

je m’appelle Emmanuel. J’ai 42 ans et je vis dans les environs d’Orléans. Je suis commercial dans la vente de cigares depuis une vingtaine d’années.

Nous avons eu l’idée d’acheter des garages suite à une discussion avec deux couples d’amis qui venaient de finir de payer leur habitation principale et qui parlaient de leur acquisition d’appartement qu’ils souhaitaient mettre en location.

Le soir même, ma femme et moi réalisions que nous allions être dans la même situation dans quatre ans. Nous nous sommes rappeler d’une conversation avec une personne une dizaine d’année auparavant et qui avait investit dans des garages.

Pesant le pour et le contre, notre choix fut vite pris. Je passa donc ma nuit sur le net et trouva rapidement le site parkingarage.fr. Le lendemain, je me retrouvais à la fnac pour acheter le livre de Julien car je devais me faire opérer sur Paris, et il me fallait donc un livre chevet.

Je l’ai carrément dévoré et durant mon séjour à l’hôpital, j’ai pris contact avec ma banque pour savoir jusqu’où elle pouvait me suivre et j’ai contacté 2 agences immobilières.

J’avais sélectionné sur le net deux annonces à moins de 100 km de chez nous et dégageant environ 15% de rentabilité brute potentiel. Je reconnais avec du recul que j’ai eu beaucoup de chances.

La première visite fut annulée car le bien venait d’être vendu et je fis donc la visite d’un lot de 13 garages dans une cité calme de Romorantin (41). Le bien était mis en vente à 33000€ et était en mauvaise état (portes rouillées voir cassées, des arbustes poussaient devant certaines portes).

Garage-achete-mal-entretenu

En questionnant l’agence, j’appris qu’aucun bail n’était écrit, qu’il y avait différents problèmes de loyers impayés, paiement sous huissier pour un autre locataire et que seulement à peine la moitié des box était louée, même à 35€ par mois.

J’ai été pris d’un sérieux doute et j’avoue que si je n’avais pas lu les deux livres de Julien (Réussir son investissement et Réussir sa location de parking) et les différents commentaires sur le site parkingarage, je pense que j’aurais passé mon chemin. Mais, à moins de 3000€ le garage, le risque reste limité.

J’ai fait rapidement une mini étude de marché. J’avais un potentiel de locataires énorme. Je suis revenu vers l’agence avec une proposition à 29000€ FAI en mettant dans la balance tous les inconvénients. Une semaine plus tard, ma proposition était validée .

Garage-achete-en-mauvais-etat

L’objectif était de remettre à neuf mes garages. J’ai donc commandé 13 portes de garages basculantes que nous avons posés nous-même. J’ai aussi commandé deux toupies de béton autonivellant (ce béton est magique : 10 min par box pour couler et lisser la chape).

J’ai loué une mini pelle, un bobcat et un rouleau compresseur avec 2 chauffeurs trouvés sur leboncoin.

11000€ de travaux plus tard (que je vais défalquer de mes revenus fonciers sur plusieurs années), et une grosse dose d’huile de coude (7 jours à 3 personnes), il ne me restait plus qu’à trouver des locataires.

Une bonne annonce sur leboncoin nous a permis en un mois de trouver 7 nouveaux locataires à 40€. Certes à la vitesse où nous avons trouvé nos locataires, nous aurions probablement pu ou dû mettre nos loyers à 45€.

Mais avec une rentabilité nette de charge potentielle de 11%, cela reste plus que correct !

J’ai donc choisi de ne pas changer le loyer de mes anciens locataires (35€) et de ne pas indexer les loyers annuellement. Je préfère garder mes bons locataires et créer un bon climat dès le départ.

Lot-de-garage-achete-puis-renove

A chaque changement de locataire, je me consolerai en augmentant le tarif à 45€. De plus, je pense que les travaux ont fini de donner une image professionnelle et sérieuse à la relation avec nos nouveaux et nos anciens locataires.

Cette première expérience reste plus que positive et nous donne déjà l’envie de repartir sur un autre projet d’acquisition de lot de garages.

Je tenais à remercier Julien, car par son travail il m’a plus que mâcher le travail dans mes différentes démarches.

Merci à Emmanuel d’avoir partagé son expérience d’achat de garage avec nous !

As-tu envie de réaliser une opération de rénovation d’un lot de garage comme lui ?


4 Comments

  • Stéphane

    Reply Reply 10 décembre 2015

    Bonjour Emmanuel et merci de nous faire partager ton expérience.

    Je souhaiterai en savoir plus sur le béton autonivellant que tu as mis dans tes garages : cout total ? y a t il une préparation à prévoir avant de mettre le béton ?

    merci

  • Bonjour Emmanuel et Julien,

    Quelle belle opération-rénovation !

    Une belle plus value en cas de revente et en attendant un taux de rendement super.

    Bien Joué !

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  • Pascal

    Reply Reply 17 novembre 2015

    Quelle belle expérience que vous nous faîtes partager.

    L’avant/après travaux est impressionnant !

    Une expérience qui prouve qu’avec de bons conseils, une petite formation, de bonne idée, une envie et de l’huile de coude, tout est possible !

    Merci encore pour cet article,

    Pascal

  • jerome

    Reply Reply 17 novembre 2015

    salut julien et Emmanuel
    très beau parcourt d’investisseur surtout d’avoir investi dans 13 parkings
    à bientôt
    Jérôme

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