Mon deuxième achat de garages (en détail) 1/2

J’ai acheté mon premier lot de garage le 1 mai 2012. Mon second achat de garage s’est passé le 27 novembre 2012. Ce jour là, ma décision était prise et je signais la promesse d’achat pour 50 garages. Acheter 90 000 € de garages n’est pas une mince affaire. Aujourd’hui, je te propose de te présenter en détail et pour la première fois, cet achat de garage. J’ai bien sûr suivi toute une série de conseils utiles pour acheter des parkings, recueillis pendant les recherches.

Je recherche des bonnes affaires dans les garages depuis février 2012. Cela fait donc un an et demi que je m’intéresse quasiment à temps plein au sujet. J’ai la chance d’être assez visible sur ce sujet grâce à internet. Cela me permet deux choses : 1 rencontrer plus d’investisseurs spécialisés dans les garages et donc apprendre plus et plus vite. 2 avoir des propositions pour des parkings à vendre en avant première.

J’en profite au passage pour remercier tous les investisseurs avec qui j’ai pu discuter au fil de l’eau. Merci d’avoir partagé ainsi avec moi. Quoiqu’il en soit, je n’ai pas acheté mes 50 garages grâce à un quelque conque contact privilégié. J’ai trouvé cette annonce sur le site TOPannonce.

Tu peux remarquer que l’annonce a été publiée le 24 novembre 2012 et que j’ai signé la promesse d’achat pour les garages le 27 novembre. En 3 jours, cette affaire était vendue. Je n’aurais pas pu être aussi réactif sans expérience. Si je n’avais pas acheté mon premier lot de garage à St Etienne en mai 2012, je n’aurais même pas prêté attention à cette annonce.

Situation de cet achat de garage

Mon second lot de garage se situe en Normandie. Je ne souhaite pas dévoiler l’emplacement exact de ce lot de garage. La ville est petite. Il y a seulement 5000 habitants. Tout autour, c’est la campagne, il y a des petits villages par ci par là. Le département n’est pas très dynamique économiquement parlant. Les garages sont situés au fond d’une zone pavillonnaire. Mais il y a une demande de garage même pour les personnes qui habitent dans des maisons. En face des garages, il y a une barre d’immeuble avec une trentaine de logement. C’est dans cet immeuble que sept locataires vivent.

Les garages ne sont pas situés sur un axe de passage. C’est dommage car il m’est donc plus difficile de faire savoir qu’ils existent. Par contre, j’ai la chance d’être l’unique gros propriétaire de garage de la ville. En effet, l’offre de location pour des garages est quasi nulle. Il est très rare de voir des annonces de garages à louer dans cette ville (journaux et internet). C’est pour cette raison que j’ai réalisé cet achat de garage. Le pire qui pourrait arriver serait d’être en concurrence avec un autre propriétaire qui devrait remplir 30 ou 40 garages.

Le calcul de rentabilité avant d’acheter ces garages

Le prix de location pour ces garages est de 25 € par mois ou 300 € par an. Lors de ma visite, 46 garages étaient loués. Le calcul est donc vite fait. 46 emplacements multiplié par 300 € égal 13800 €. En rentabilité brute, 13800 € / 90000 € = 15,33 %. Tu l’as remarqué lors de tes recherches, ce type de rentabilité lors d’achats de garage est plutôt rare. La taxe foncière est d’environ 2500 €. Il n’y a pas de charges de copropriété puisque le tout appartient à une seule personne. Cela permet de réduire les frais au minimum. Par contre, en cas de dégât ou de soucis, il n’y a personne pour payer la note avec toi !

Etat des lieux de mes garages avant achat

serrure arrachée

Les charges sont donc restreintes, mais je remarque que certains portes sont cassées. Les serrures ont été arrachées. Les portes ne ferment donc plus et ces garages restent vides. L’allée pour accéder au garage n’a pas été refaite depuis quelques années. Il y a des trous et des flaques d’eau. Le toit est en amiante. Il s’agit de fibrociment. Ce type d’amiante n’est pas illégal puisque peu ou pas nocif. L’amiante y est compressée donc il n’y a pas de particules qui peuvent s’échapper. La structure est étanche.

Le mécanisme de bascule des portes est ancien, mais très résistant. Il s’agit d’un système de balancier en fer avec une plaque de béton qui permet de bouger la porte sans trop d’effort. 100 % des portes fonctionnent correctement. Ce type de mécanisme est extrêmement robuste. Les murs sont en préfabriqués. C’était la mode lorsqu’ils ont été construits (années 70). Le sol par contre n’a pas été bétonné. C’est un mélange de cailloux et de terre.

Au final, je sais que ces garages ont besoin d’être entretenus. L’ancienne propriétaire ne s’en est pas occupé depuis la mort de son mari. Je prévois donc de refaire l’allée d’ici un an ou deux.

Les garages sont de taille standard : 5,20 m sur 2,50 m de large. Cette taille permet de garer tout type de véhicule, ici compris des breaks. La surface totale des garages représente 650 m2. Le terrain sur lequel ils sont mesure 2000 m2. Il y a un terrain de même surface juste à côté qui est à vendre 45 000 €, soit la moitié de mon prix d’achat pour 50 garages (90 000 € frais de notaire inclus).

La suite de mon achat de garage en détail sera publiée dans deux jours. En attendant, je t’engage à acheter mon livre « Réussir son investissement dans les parkings » (vendus à plus de 120 exemplaires en 6 mois). Tu apprendras grâce à lui quelle est ma méthode pour trouver des lots de garages avec des rentabilités exceptionnelles. Tu pourras repérer les meilleurs emplacements, améliorer ton rendement grâce à un processus légal et rôdé. Tu auras une méthode efficace qui te fera gagner beaucoup de temps et d’argent. L’achat de garage est un bon plan que je partage avec plaisir dans ce livre.

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6 Comments

  • Jos

    Reply Reply 27 mai 2013

    Bonjour, merci de nous faire partager cette acquisition. Dans ma ville, il y a des box de garages partout partout… Bonjour la concurrence! C’est pourquoi, je ne me vois pas investir dans un garage, mais plutôt dans un studio.

  • Gwen

    Reply Reply 23 mai 2013

    Salut Julien,
    tu évoques encore les travaux et c’est une bonne chose; souvent les gens en ont peur (le prix des artisans est parfois prohibitif!). Le fait d’avoir « des dégats » permet de négocier et d’écarter les frileux. Du coup, à nous la bonne affaire…

  • geoffrey

    Reply Reply 22 mai 2013

    un grand merci julien de nous faire partager tout ca

  • Guiguisky

    Reply Reply 22 mai 2013

    La réactivité est la base de l’investissement. De tous les achats immo j’ai été le 1er à visiter quitte à en être insistant avec le vendeur à vouloir passer devant tout le monde. Il faut savoir sauter le pas quand tout a été calculé et réfléchi au préalable.

  • phm

    Reply Reply 22 mai 2013

    Quelle réactivité!

  • Sylvain

    Reply Reply 21 mai 2013

    Bonjour Julien,

    La réactivité est cruciale pour les meilleures affaires mais se décider en 3 jours pour un bien à plus de 650km de sa résidence est plus que rapide.

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