Défiscalisation, oui mais attention !

Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, tu as le choix. Tu peux investir dans le neuf, dans l’ancien ou dans la pierre papier par exemple. Ensuite, tu peux choisir d’acheter un appartement, une maison, un immeuble ou des garages.

Ce choix est influencé par plusieurs critères. J’ai choisi les garages parce qu’ils sont plus rentables que l’immobilier classique. L’absence de charges et d’entretien ainsi que la souplesse juridique augmentent les gains et diminuent les risques pour l’investisseur.

Il y a aussi des désavantages : le premier que je perçois est de payer plus d’impôts ! Les défenseurs de l’investissement dans le neuf vantent souvent les avantages fiscaux. En investissant dans un bien neuf, l’Etat concède souvent des réductions d’impôt en échange de quelques conditions.

Mais il n’y a pas que l’investissement dans l’immobilier neuf qui procure des avantages fiscaux. Je vais t’expliquer quel est le montage fiscal que je mets en place pour mon nouveau lot de garage.

L’investissement via une structure Pinel ?

Si tu achètes un appartement éligible à la loi Pinel 2015, cela te permet de défiscaliser une partie des loyers. Les règles pour choisir un appartement sont différentes de celles pour évaluer un garage. N’ayant jamais acheté d’appartement, je me garderai bien de donner des conseils précis sur ce sujet.

Comme dans tout investissement, il est important, avant toute chose, de choisir le bien immobilier en fonction de ces caractéristiques intrinsèques : exposition au soleil, étage, qualité du promoteur, emplacement, proximité commerce et transports en commun… Ce sont ces caractéristiques qui font la qualité d’un appartement, et non les réductions d’impôts !

En terme de rendement, je te conseille cet article paru dans le journal le Monde. Les experts du crédit foncier (entre autres) analysent que le rendement restera autour de 4%. Avec un rendement de cet ordre, la défiscalisation est un plus pour gagner un peu d’argent.

Comme tu ne contrôles ni le prix d’achat, ni le prix de location, le rendement est quasiment imposé. La réduction d’impôt peut monter jusqu’à 63000 €, mais attention à bien respecter les contreparties demandées par l’Etat, sous peine de voir cet avantage disparaître et te causer de sérieux problèmes de trésorerie.

Défiscaliser avec de l’immobilier ancien

Comme je te le disais, investir dans l’immobilier sans dispositif fiscal type Pinel ou Duflot fait payer plus d’impôt ! C’est vrai sur le papier, mais il ne faut pas oublier que le régime réel des revenus fonciers est un dispositif de défiscalisation.

Si tu réalises des travaux importants dans un appartement, le montant des frais engagés l’est aussi. En déduisant ces factures des revenus encaissés par la location, les investisseurs arrivent à diminuer voire à supprimer leur imposition pendant une ou plusieurs années.

Dans mes 50 garages et dans ma future acquisition, les travaux de bétonnage des sols des garages me permettent de défiscaliser. Leur coût vient diminuer mon revenu foncier. En 2014, je ne paierai aucun impôt pour mes revenus locatifs. Comme les loyers sont inférieurs aux charges et aux travaux, je ne gagne pas d’argent, donc je ne paie pas d’impôt.

Investir sans augmenter ses impôts

Chaque investisseur est conscient que plus il investit, plus il va payer d’impôts. Chaque nouvel achat immobilier entraîne le paiement d’une taxe foncière et des impôts sur les nouveaux revenus. En France, les revenus fonciers sont soumis à la CSG CRDS qui est de 15,5 %. Ce taux est fixe. Les revenus fonciers sont aussi taxés par l’impôt sur le revenu.

Le barème de l’impôt sur le revenu est progressif. De 0 % d’impôt pour la première tranche, on passe à 14 %, puis 30 %, 41 % et enfin 45 %. A chaque nouvel investissement, tes revenus fonciers augmentent. Ces revenus s’ajoutent aux revenus existants et tu progresses dans le barème.

Cette progression est naturelle : plus tu gagnes d’argent, plus tu payes d’impôts. Si tu ne veux pas payer d’impôt, alors je te conseille de ne pas gagner d’argent. Personnellement, je préfère payer plus d’impôts. Plus mes revenus augmentent, plus la part qui m’est prélevée augmente, mais plus mon capital et mes revenus s’accroissent.

Malgré tout, je ne veux pas payer un centime de plus : le minimum est déjà amplement suffisant ;-). Pour cela, il m’a d’abord fallu comprendre comment le système d’imposition des revenus fonciers, et des revenus en général, fonctionnait. Quand on comprend ce système, il est simple d’en profiter pour réduire son imposition au minimum.

En parallèle, je me suis intéressé aux sociétés civiles immobilières. Depuis 2012, date à laquelle j’ai visité mes premiers appartements puis mes premiers parkings à Saint Etienne, j’ai entendu beaucoup de choses sur les sociétés civiles immobilières. Chacun y est allé de sa remarque ou de son commentaire sur les avantages ou les problèmes des SCI.

Aujourd’hui, sans être un expert en la matière, je comprends les intérêts de ce type de structure dans ma situation d’investisseur. Autant te dire que je ne suis pas en mesure de t’expliquer l’ensemble du dispositif pour toutes les situations familiales possibles et les objectifs poursuivis.

Si je crée une société civile immobilière en ce début d’année, c’est avant tout pour ne pas payer plus d’impôts ! Il y a deux types d’imposition dans une SCI : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. J’ai évité l’imposition à l’impôt sur le revenu. En effet, acheter un bien immobilier pour faire du locatif via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne change pas ton imposition.

Les revenus de la SCI vont venir s’ajouter à tes revenus globaux dans la catégorie des revenus fonciers. Le calcul est quasiment similaire au calcul du régime réel. Il est à noter que le régime micro-foncier n’existe pas en SCI imposée à l’impôt sur le revenu.

Mon idée est d’utiliser le second type de société civile immobilière : celle imposée à l’impôt sur les sociétés. Je ne vais pas rentrer dans le détail des calculs car ils sont complexes. Si tu veux en savoir plus, je te conseille de réserver ton samedi 25 avril. Ce jour-là aura lieu la seconde édition de l’atelier Parking le super Créneau. La salle est réservée, les places seront bientôt disponibles. Je détaillerai le montage juridique et fiscal que j’utilise.

Dans ma situation, l’avantage de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés est simple. Mon nouveau lot de garages ne va pas me coûter un centime de plus en impôt ! En effet, les bénéfices de la location vont rester au sein de la SCI. Comme ces bénéfices ne sont pas ajoutés à mes revenus personnels, je ne vais pas payer plus d’impôts à titre personnel !

J’ai bien dit à titre personnel, car la SCI va payer l’impôt sur les sociétés. Celui-ci est de 15 % au dessous de 38120 € de bénéfice annuel et 33 % 1/3 au-delà. Cette fiscalité est plus avantageuse que celle des revenus fonciers où tu paies la CSG CRDS pour 15,5 % et 14 % ou 30 %, voire plus, au titre de l’impôt sur le revenu.

Bien évidemment, cet avantage est compensé par d’autres inconvénients, qui ne sont pas l’objet de cet article. J’ai trouvé dans ce support d’investissement un réel avantage car il est bien adapté à mes projets.

Et toi, as-tu déjà créé une SCI ? Est-ce avantageux dans ta situation ?

13 Comments

  • Fab

    Reply Reply 26 février 2016

    Bonjour Julien,

    Merci beaucoup pour tes conseils avisés sur la fiscalisation. Je commence à y voir plus clair.
    Dans mon cas j’ai acheté récemment 6 garages avec un crédit, au nom d’une SCI que j’ai créé.
    D’après ton article il me serait plus intéressant d’opter pour le regime d’impôt sur les sociétés.
    Donc tous les revenus de SCI doivent rester dans la SCI. Mais qu’en est il du crédit que je paye en mon nom? Je ne peux donc pas m’attribuer une partie des loyers pour me rembourser mon crédit?

    Merci de ton aide

    • Julien

      Reply Reply 1 mars 2016

      Bonjour,

      non, le régime des sociétés n’est pas adapté pour tout le monde. Si la SCI n’a que les 6 garages, alors il vaut mieux que tu restes à l’IR.

  • benji

    Reply Reply 16 décembre 2015

    Salut Julien, en pleine réflexion sur l’intérêt d’investir dans l’immobilier pour préparer la retraite, je me permets de vous soumettre mon projet. Concernant ma situation : 53 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (remboursement en cours), 4500€ de revenus mensuels pour le couple, et environ 40k€ d’épargne ventilée sur différents supports (livret A, assurance vie, PEL).

    J’ai repéré un T2 neuf (viens d’être livré) de 37m² avec parking, que je pense pouvoir négocier à 140.000€ frais d’agence et frais de notaire inclus. Le bien, en parfait état, peut se louer 450€ /mois (presque pas de charge).
    je compte le louer à un de mes enfants, j’ai vu que c’était possible avec la loi Pinel
    Soit un rendement de 3,85% brut, dont je déduis :
    Assurance PNO : 150€
    Taxe foncière : 450€

    cette opportunité vous paraît-elle intéressante ? ou dois je plutôt louer à un locataire hors cercle familial ?
    Merci d’avance pour vos retours !
    Cordialement,
    Benjamin

    • Julien

      Reply Reply 18 décembre 2015

      Bonjour Benjamin,

      je ne peux pas te donner mon avis sur cet achat car il me manque trop d’information.

  • Clem31

    Reply Reply 19 juin 2015

    Un paragraphe criant de vérité! J’ai un site internet où je fais des brèves sur l’immobilier. Ce secteur n’est pas facile pour tout le monde.

  • fredclo

    Reply Reply 22 janvier 2015

    salut julien,

    petit commentaire pour la forme : les 15.5 % s’appellent des prélèvements sociaux qui contiennent effectivement csg/rds, mais aussi prlvt solidarité, contrib add au ps, prlvt social.
    Etre à l’IS c’est bien, mais il y aussi des inconvénients comme par exemple la perte d’exo des plus-values que tu as au bout de (22 ans, 30 ans… ca dépend des gouvernements !) en tant que particulier. Et ca c’est perdu pour les sociétés (et ca peut ne pas être négligeable dans 20 – 30 ans sauf si tu penses à court terme) ; et d’autres inconvénients pour récupérer les réserves accumulées dans ta SCI IS…

    a+
    fred

    • Julien

      Reply Reply 28 janvier 2015

      Bonjour Fred,

      je suis bien au courant de ces inconvénients. Merci de compléter mon article !

      Disons que les avantages sont plus intéressants que les inconvénients (dans ma situation)

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 20 janvier 2015

    Bonjour,

    Il y a quand même une grande différence entre un investissement Pinel et une défiscalisation via le déficit foncier. La seconde est fonction de ton Taux Marginal d’Imposition alors que la première en est totalement déconnectée (seul ton montant d’impôt à payer est à prendre en considération).

    En effet le montant du déficit foncier (sauf cas échéant la partie provenant des intérêts d’emprunt) vient diminuer ton revenu global imposable (dans la limite de 10700 €). Imaginons que ton TMI soit de 14 % la pure défiscalisation maximum est de 1498 € ce qui correspond pour du Pinel à un investissement de 74900 € et il faut prendre en compte que cet investissement va te procurer la même défiscalisation pendant 6 ou 9 ans (et éventuellement une déduction de la moitié de cette somme pendant 3 ans supplémentaires)

    Si tu veux défiscaliser ces 1498 € pendant 9 ans il te faudrait réaliser un minimum de 96 300 € de travaux (ce minimum signifie que tes autres charges couvrent le montant des loyers perçus ce qui -en tout cas je l’espère sinon l’investissement est loin d’être rentable !- devrait être loin d’être le cas)

    La défiscalisation via le déficit foncier n’est intéressante que pour les gros contribuables : même avec un TMI de 30 % c’est limite. En effet la défiscalisation maximum par année passe à 3210 € ce qui correspond pour un Pinel à un achat de 160 500 € si on y retranche les 96 300 € de travaux (pour défiscaliser pendant 9 ans) il ne faut pas payer son bien plus de 64200 € (et bien sûr il faut que ces travaux soient déductibles…)

    Concernant ta défiscalisation via une SCI il faut signaler que si l’unique but de la manoeuvre est de payer moins d’impôt il s’agit d’un abus de droit avec risque de redressement fiscal (je trouve donc ta formulation un peu maladroite une SCI doit avant tout être une solution de gestion/transmission de patrimoine).
    Pour créer une SCI il faut en outre au moins deux personnes, il faut donc que ton ou tes associés soient sur la même longueur d’onde que toi. En effet pour ne pas être imposé à titre individuel il faut que les bénéfices (si bénéfice il y a ) restent au sein de la SCI il faut donc que les autres associés acceptent aussi de se passer de dividendes malgré leur participation au capital social (avec le risque d’une forte imposition lors de l’éventuelle cession des parts si celui-ci a été faible au départ)…

    Enfin il faut prendre en considération les coûts inhérents à la SCI qui dit IS dit comptabilité et quelques centaines d’euros à payer annuellement au comptable ainsi qu’éventuellement une rémunération versée au gérant. Il faut donc bien s’assurer que les coûts valent le coup (si je puis m’exprimer ainsi)

    • Julien

      Reply Reply 22 janvier 2015

      Bonjour,

      pour la SCI, la manœuvre n’est pas faite pour payer moins d’impôts. Au final, la plus value profesionnelle rend la sortie tellement douloureuse que le taux de taxation moyen devient similaire avec une imposition classique. De plus, la SCI est avant tout pour moi un outil de transmission/séparation/gestion de mon patrimoine. Je souhaite prévoir dès maintenant la possibilité de céder une partie de mes biens à ma concubine et mes enfants. Le faire sous forme de parts est bien plus aisé.

      Je vois que tu maîtrises bien le sujet de la SCI à l’IS. C’est assez complexe et je n’ai pas voulu détailler tout dans l’article. Bien entendu, les coûts de gestion supplémentaires sont relativement importants. Il convient donc d’avoir plusieurs projets d’investissement pour amortir ces frais. Cela correspond bien à mes projets futurs.

    • Catherine

      Reply Reply 7 mai 2017

      Merci Didier-Fabrice pour votre commentaire.
      C’est vraiment compliqué d’investir. C’est sûrement à cause de cela que peu de personnes passent à l’action et/ou abandonnent après quelques années car ils perdent de l’argent.
      En tout cas merci à vous tous. Vos remarques pertinentes rappellent qu’il faut bien à se former avant de se lancer.
      Le problème c’est qu’il y a beaucoup de formations proposées sur internet et qu’elles ne sont pas toujours de qualité. L’investissement est tout sauf un long fleuve tranquille surtout au début !
      Bons investissements à tous.

  • David

    Reply Reply 20 janvier 2015

    Pour l’immobilier ancien, vous oubliez pas mal de bout de défiscalisation.
    Entre les micros-BIC et micro foncier pour les petits revenus locatifs, le régime LMNP pour le meublé, le borloo pour l’ancien.
    Vous pouvez aussi agir via le malraux dans certains secteurs.

    Au passage, la pierre papier permet d’investir dans le neuf ou dans l’ancien.
    Ce n’est donc pas discriminant.
    La pierre papier est l’opposé de l’immobilier en direct.
    Néanmoins avec la pierre papier, on peut choisir de l’immobilier de rendement (qui verse un loyer) de capitalisation (dont la valeur progresse, parfait pour les gros TMI), de défiscalisation dans le neuf (Scellier, Duflot, …) ou de déficit foncier.
    Je ne dit pas que la pierre papier est le meilleur choix, juste que c’est une option suffisamment diversifié pour ne pas être exclus dés le début.

    Pour la SCI à l’impôt sur les sociétés, c’est une possibilité par mal. En plus, tu peux te mettre gestionnaire, recevoir un salaire, et ainsi avoir accès à la sécurité sociale (point un peu délicat dans ce genre de situation)

  • Max

    Reply Reply 19 janvier 2015

    Bon choix ! 😉

  • jerome

    Reply Reply 19 janvier 2015

    salut,julien
    non je n’ai pas crée de SCI.
    faire une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés est déjà une solution.
    mais on peut aussi crée une holding .j’ai appris cela grâce à un comptable spécialisée en défiscalisation.
    exemple:tu as une entreprise(SARL,EURL)qui gère tous ce tu gagne avec tes blogs .les bénéfices remontent vers un société mère . tu te rémunère avec juste les bénéfices que tu as besoin , le reste redescend vers une SCI qui investi pour toi en immobilier.
    à bientôt
    jérome

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