Crédit : faut-il emprunter pour investir 10000 euros dans un parking ?

Lorsque j’ai voulu acheter mon premier lot de garages, je me suis posé la question du crédit. Vaut il mieux investir 10 000 € dans l’immobilier avec mon épargne ou faut il investir avec 10 000 euros prêtés par la banque ? Tu trouveras mes motivations d’investir 10000 e dans un parking dans cet article.

investir avec 10000 euro dans des garages, investir 10 000 € dans des parkingJe suis donc aller voir un de mes banquiers afin de discuter de l’opportunité d’acheter un lot de garages pour les louer. Cela peut paraître bizarre, mais j’ai plusieurs banques malgré un petit capital. Avoir plusieurs banques présente l’avantage de mieux négocier avec chacune d’entre elles. Dans le cas, où l’une ne fait pas ce que tu veux, tu peux toujours la punir en déplaçant une partie de tes fonds vers une autre banque.

J’ai donc pris rendez vous avec mon banquier. Nous avons discuté de l’achat de ce lot de quatre garages. Investir dans les parkings pour les louer est une idée qui plaît bien aux banquiers. Un banquier préfère te prêter de l’argent pour acheter un parking dans le but de le louer plutôt que tu utilises toi-même l’emplacement de parking.

Pourquoi ? Parce que d’un coté, tu vas gagner des loyers avec ton emplacement de parking pour compenser les mensualités du prêt. De l’autre coté, tu vas rembourser un prêt sans rentrées d’argent. Si tu achètes un box ou un garage pour toi, le banquier te prêtera sans doute de l’argent quand même, mais il fera plus attention à tes finances.

Qui est ce personnage qu’on appelle le banquier ?

Ce n’est pas un monstre qui sommeille dans sa caverne avant d’en sortir pour te faire peur au moindre découvert ! Et non, le banquier est un commerçant comme un autre. Il a quelque chose à te vendre : de l’argent !! C’est son fond de commerce.

Il te prête de l’argent en échange d’une rémunération : les intérêts. Son métier est de te prêter de l’argent. Mais il sait comme tout investisseur averti qu’il y a des risques, et il va s’efforcer de les minimiser.

Comment fait il ? Il étudie d’abord ta situation financière. Quels sont tes revenus, tes dépenses, tes crédits, tes projets  et ton montant d’épargne mensuelle? Il préfère les fourmis aux cigales.

Les fourmis sont les personnes qui ont un revenu régulier, qui ne sont pas sur-endettés, qui ont une épargne conséquente et n’ont pas ou peu de problème de découverts ou de remboursement de crédit.

A l’inverse, les cigales ont aussi un revenu régulier, mais elles ne parviennent pas à gérer leur argent. Elles ont, par exemple, des problèmes de découverts, n’ont pas d’épargne ou ont des dépenses supérieures à leur revenu. Personnellement, je préfère prêter de l’argent à une fourmi qu’à une cigale parce que je suis sûr que la fourmi me remboursera l’argent qu’elle me doit.

Le banquier raisonne de la même façon. Il applique aussi le ratio de 30 % d’endettement. Il considère que tu peux emprunter jusqu’à 30 % de tes revenus. Si tu gagnes 2 000 € par mois, il est prêt à ce que tu lui rembourses 600 € de mensualités.

Pourquoi investir avec 10 000 euros prêtés par la banque  ?

Pour investir 10000 euros dans l’immobilier, le banquier est souvent partant. 10000 euros d’investissement n’est pas une grosse somme, donc c’est un petit risque pour lui. Pour toi, investir avec 10000 euros dans un lot de garage ou de parking à vendre est une vraie opportunité. Je compte six raisons principales :

  1. C’est de l’épargne forcée. L’argent que tu as emprunté, tu es contraint de le rembourser chaque mois. Par conséquent, tu vas ainsi épargner via ton prêt.
  2. Tu vas te constituer un capital. Une fois le prêt remboursé, les parkings ou les box de garages t’appartiennent et tu peux continuer à les louer, ce qui rémunère ton capital.
  3. Les banquiers accordent des prêts plus facilement quand il s’agit d’un investissement locatif bien étudié et bien choisi.
  4. Le crédit que tu fais, est remboursé en partie ou en totalité par ton locataire.
  5. Le taux d’intérêt sont très bas en 2012, donc l’argent ne coûte pas cher, il faut en profiter.
  6. Les intérêts sur l’emprunt sont déductibles fiscalement dans le régime réel.

Faut il investir avec les 10 000 euros de la banque dans une place de parking ou un garage ?

Il y a plein de bonnes raisons d’emprunter de l’argent pour réaliser ton investissement comme tu viens de le voir. Faire un emprunt bancaire ou un crédit de 10 000 € pour financer ton investissement est intéressant si tu as un taux de rendement élevé sur ton emplacement de parking ou ton box garage.

Par exemple, si tu empruntes 10 000 € sur 10 ans, tu vas rembourser environ 100 € par mois. Dans le cas où ton locataire paie moins de 100 € de loyer, tu vas devoir rajouter de l’argent en plus pour payer la banque et les impôts. Je ne suis pas sûr que tu ais envie que ton garage ou ton parking te coûte de l’argent chaque mois pendant 10 ans.

Par contre, si tu as trouvé une bonne affaire, que ton locataire paie le loyer plus les impôts et les intérêts de l’emprunt, alors cela ne coûte rien pendant la durée de l’emprunt. Tu n’auras pas fait d’effort financier, et à la fin du prêt, tous les loyers à venir seront pour toi ! Dans ce cas, investir 10 000 euros dans l’immobilier est un super investissement !

Investir 10 000 euros dans l’immobilier avec l’argent de ta banque augmente le rendement de ton parking

Autre raison : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des impôts dans le cas du régime réel d’imposition. Je prends un exemple : j’achète un lot de places de parking pour 11 000 € frais de notaire inclus et je touche 1680 € de loyer par an avec cet investissement. Je fais un emprunt à la banque de 11 000 € à 3,6 % TEG sur 10 ans.

Dans le régime réel, j’aurais une rentabilité nette après impôts de 9,86 % contre une rentabilité de 9,55 % si je choisis le régime micro foncier des garages. J’ai fait des simulations et il y a toujours un meilleur taux de rendement sur les trois premières années si tu empruntes 100 % de l’argent auprès de ta banque. Tu vas donc gagner entre 0,3 % et 0,25 % de mieux par an pendant 3 ans.

Je te rappelle que le choix fiscal du régime réel est valable 3 ans. Pour moi, si je suis obligé d’être en régime réel, je vais très souvent faire un emprunt. Si j’achète le même lot de parking sans emprunt, alors ma rentabilité nette nette en régime réel sera de 8,90%, soit un point de moins.

Investir 10 000 euros prêtés est un bel effet de levier

Dernière raison de te convaincre de contracter un emprunt est le fameux effet de levier. Kesako ? Toutes les publicités pour la bourse en parle : tu peux gagner des fortunes grâce à l’effet de levier.

Je prends l’exemple d’un investisseur en bourse qui dispose de 1000€. Il va acheter pour 1 000 € d’actions le matin et il les revend le soir 1100€. Il aura gagné 100€. Son taux de rendement est de 100 € / 1 000 € = 10 %.

Avec l’effet de levier, il va emprunter de l’argent : mettons 9 000€. Cet investisseur va pouvoir investir avec 10 000 € en d’action le matin, et il va revendre ces actions 11 000 € le soir. Résultat, il va gagner 1 000 € après avoir remboursé l’argent emprunté. Son taux de rendement explose : 1 000€ / 1 000 € = 100 %. Il a doublé son pécule dans la journée.

Cet exemple est simple, mais tu peux l’appliquer aux garages. En empruntant de l’argent à la banque pour investir 10 000 euros dans des box garages ou des places de parking, tu joues avec l’argent des autres. Cet argent va te rapporter plus que si tu avais investir avec ton argent. C’est l’effet de levier.

En conclusion, emprunter de l’argent est la base de l’investissement. Il faut savoir quand emprunter et quand ne pas emprunter, cela dépend de la situation personnelle de chacun. Le plus important est de savoir pourquoi tu empruntes, parce qu’il te faut absolument une bonne raison. Une meilleure rentabilité, jouer l’effet de levier, te constituer un capital…

Si après avoir lu cet article, tu n’as toujours pas de bonnes raisons de contracter un emprunt, alors cela ne sert à rien de le faire, investis avec tes propres deniers.

Et toi, penses tu qu’il vaut mieux se passer des services des banques et se constituer son capital tout seul ?

20 Comments

  • JeanClode

    Reply Reply 20 mai 2015

    Bon article merci.

  • Adrien

    Reply Reply 1 février 2014

    Bonjour Julien,

    Si je comprends bien, tant qu’on a de l’épargne il vaut mieux financer à 100% nos investissements. Tu confirmes ?

    • Julien

      Reply Reply 1 février 2014

      Bonjour Adrien,

      non, ce n’est pas aussi simple que cela…

      Cela dépend de tes objectifs financiers et personnels.

      Si tu as besoin de revenus immédiats comme pour faire un voyage, créer une société, alors oui mieux vaut financer cash.

      Si tu veux t’enrichir à plus long terme, il faut emprunter le plus possible et acheter autant que possible !

      Est-ce que je suis clair ?

  • matt

    Reply Reply 11 mai 2013

    Emprunter pour acheter ne me semble pas une très bonne option :

    les interets d’emprunts sont deductibles soit, mais si tu déduis par exemple 1000euros d’interets c’est aussi 1000 euros d’interet que tu donnes a ta banque au lieu de 15% de 1000euros de revenus que tu donnes à l’état(15% en admettant que tu sois imposé a 15%).

    Par ailleurs les loyers encaissés eux s’ajoutent a tes revenus alors qu’ils sont directement utilisés pour rembourser ton emprunt, autrement dit tu paies des impots sur le revenu pour des loyers dont tu ne vois pas la couleur à court ou moyen terme

    • Julien

      Reply Reply 13 mai 2013

      SAlut Matt,

      emprunter n’est pas gratuit, ce n’est pas nouveau.

      Mais c’est le moyen d’investir de plus gros montants (ou d’investir tout court) sans avoir l’argent nécessaire !

      Julien

  • Ludwig Lemercier

    Reply Reply 19 janvier 2013

    Bonjour

    J’avais acheté il y a 6-7 ans une place de parking à Rouen (proximité Gare) à 6000€ et loué 60€ sans soucis (certains louent la même 70€) et je l’ai revendu il y a peu 12 000€ pour financer un autre projet. J’avais à l’époque emprunté la somme sur 3 ans j’avais un effort d’épargne à faire et j’avais financé le notaire de ma poche. J’ai l’opportunité de racheter dans la même résidence une place à 8000€ ! Donc j’ai dit oui et je signe lundi soir le compromis. Maintenant je cherche comment le financer au mieux… J’étais parti sur un crédit sur 12 ans avec frais notaires inclus (enfin en partie je pars sur 9000€ d’emprunt il me restera un peu à sortir) ce qui me fait en gros 80€ à sortir chaque mois. Est ce pour vous le meilleur calcul ? Je pourrais prendre plus court avec un crédit conso qui me genererait plus d’intérêt d’emprunt (donc plus de déduction aux impots !) mais me demanderait un effort d’épargne plus grand. L’effort d’épargne n’est pas un souci le tout étant sur un compte propre à l’immo sur lequel j’ai d’autres biens qui me rapportent, notamment un appart qui va bientôt se finir… Je cherche vraiment le meilleur moyen !

    Merci d’avance.

    • Julien

      Reply Reply 21 janvier 2013

      Bonjour Ludovic,

      Tout dépend de tes objectifs et de ta situation.

      Pour moi, j’essaie de toujours laissé le bien s’autofinancer pour ne pas faire d’effort et ne pas entamer ma capacité d’emprunt.

      D’autre part, je fais attention à ce que je rembourse beaucoup de capital dès la première mensualité.

      Julien

    • Phil

      Reply Reply 31 janvier 2013

      Bonjour Ludwig,

      Dans l’investissement locatif, il faut toujours emprunter sur la durée la plus longue. Pour deux raisons : tu augmentes ton cash flow puisque l’écart entre le montant de tes mensualités de crédit et celui de ton loyer grandit.

      Sur le plan fiscal, tu diminue l’impact fiscal sur ton revenu imposable puisque les intérêts d’emprunts sont déductibles de ton revenu imposable (si tu es au réel bien sûr…).

      Phil.

  • laurent

    Reply Reply 25 octobre 2012

    Bonjour à tous
    Moi aussi je souhaite investir dans un parking. En RP dans le 91 la place « box » est à 12k€ et la location envoron 80€.Quel est le rendement ?
    De plus dans tes exemples, je ne vois pas un banquier préter la somme de 10k€ sur 10 ans. La durée n’est-elle pas proportionnelle au montant emprunté et à la capacité de remboursement ?

    • Julien

      Reply Reply 26 octobre 2012

      Bonjour Laurent,

      La rentabilité est de 80×12/12000 = 8 %. pile dans la moyenne, tu peux trouver mieux à mon avis.
      Le banquier me prêtait 10000 € sur 10 ans sans soucis (BNP).
      Tout se négocie avec les banques. Plus tu empruntes longtemps, plus le crédit te coûte cher. C’est un choix à faire !
      Julien

      • Phil

        Reply Reply 31 janvier 2013

        Oups, désolé Julien,, la renta , n’est pas de 8% car tu as oublié de compter les frais de notaire… 😉
        Phil

  • Francois // SuccessTool

    Reply Reply 2 octobre 2012

    Hello Julien,

    Super ton blog, je viens de le découvrir.
    Etant étudiant, il me semble beaucoup plus abordable de commencer mon investissement dans la pierre via les parkings / garages.

    Malgré tout, un point me bloque: comment avoir des loyers de garage supérieurs à un emprunt de 10000 euros? Je pense que les mensualités doivent être quand même plus élevées qu’un loyer de garage…

    Quelles sont les conditions d’un emprunt de 10000 euros quand on est étudiant d’après toi? Cela semble facile?

    Merci d’avance!!!
    François

    • Julien

      Reply Reply 3 octobre 2012

      SAlut François,

      Bienvenue chez parkinggarage !

      Ce n’est pas une science exacte, mais je dirais qu’au delà de 13 % de rentabilité, l’autofinancement est complet. Tout dépend des taxes et de ton imposition.

      Bien évidemment, tu peux étaler le prêt sur 15 ou 20 ans, ce qui va réduire tes mensualités.

      Je n’ai pas posé la question à mon banquier sur les prêts pour les étudiants. Comme c’est de l’investissement locatif, et que tu vas avoir les loyers qui rembourseront ton prêt en tout ou partie, ce ne devrait pas être trop difficile. Les prêts à la consommation sont aussi une option à étudier.

      Il y a aussi de nombreux facteurs qui rentrent en compte : les études que tu suivis (archi je crois), si tu as des revenus (ton blog ?), ton apport… etc etc

      J’ai quelques étudiants qui me contactent pour avoir de l’aide pour leur investissement. Aucun n’a franchi la porte d’une banque pour le moment, ils débutent leur recherche.

      A bientôt

      Julien

    • Phil

      Reply Reply 31 janvier 2013

      Bonjour François,
      pour avoir des loyers supérieurs à tes mensualités d’emprunt, tu as deux solutions :
      – baisser les mensualités de remboursement d’emprunt : soit en augmentant la durée du prêt, soit en mettant de l’apport.
      – baisser le prix d’achat : en achetant à un prix bas.
      CQFD.
      Phil.

  • Schoumi

    Reply Reply 8 septembre 2012

    Bonjour,
    Tout d’abord félicitation pour ce blog et pour les articles précis qu’il contient. Ca change des blogs approximatifs; on voit que tu connais bien ton sujet.
    COncernant l’emprunt pour l’achat d’un parking à louer, j’ajouterais 2 points:
    1) le premier c’est qu’on ampute sa capacité d’emprunt plafonnée à 30% de ses revenus, ce qui peut poser problème dans quelques années si l’on veut acheter sa résidence principale ou acheter un appartement à louer.
    2) Ensuite bien sûr qu’on est bien reçu par le banquier car on est alors lié à cette banque pour 10 ans! Négocier qqch avec sa banque sera alors plus difficile. Pour cette somme de 10k€, est-on obligé de dommicilier son salaire, ou peut on prendre une autre banque que sa principale?

    Je suis moi même à la recherche d’un parking pour investir, à Paris ou en IDF la rentabilité ne semble pas évidente. Peux tu en dire plus sur le programme de coaching?

    • admin

      Reply Reply 10 septembre 2012

      Bonjour,

      pour rebondir sur les deux points dont tu soulèves l’intérêt :
      1) Si tu places toute ta capacité d’emprunt dans des parkings, ou autres investissements, tu auras des problèmes pour emprunter plus d’argent. Si tu as le projet d’acheter ta résidence principale, il faut que tu le prévois dans ton plan d’investissement. Je suis tout à fait d’accord avec toi. La barre des 30 % n’est pas fixe. Certaines personnes peuvent emprunter plus que ces 30 %. Tout dépend de la personne, de ses revenus et de son patrimoine.

      2) Quand je suis aller voir mon banquier pour discuter de l’opportunité d’emprunter 10 000 € pour payer les garages, il n’a pas fixé de conditions particulières. C’est un petit montant, sans risque par rapport aux revenus. Pas besoin de garantie, de domiciliation de salaire etc etc.

      3) Le programme de coaching est expérimental. Je profite du groupe pour construire une formation très terrain et basée sur l’action pour aider les investisseurs à trouver et identifier des bonnes affaires dans les parkings. A ce titre, le groupe qui suit cette formation me fait des retours réguliers sur le contenu et la forme de la formation.

      S’ils sont satisfaits de la formation, elle sera proposé en format payant cette fois-ci. En attendant, je suis tout à fait prêt à répondre à tes questions et à t’aider dans tes choix. Je le fais déjà pour d’autres acheteurs.

      A bientôt

      Julien

  • matt

    Reply Reply 16 août 2012

    Bonjour,

    un garage a Lyon = 10000 euros
    Location 50 euros par mois = 500 euros par an grosso modo pour simplifier si il est occupé 10 mois par an

    Credit pour 10000 euros sur 10 ans = 300 euros d’interet/an + 1000 euros de remboursement du capital = 1300 euros/ans a rembourser a la banque
    pour un gain de 500 euros

    Conclusion on ne peut pas emprunter pour investir dans des garages sans apport personnel

    ps j’ai pas pris en compte les frais de notaire et charges exceptionnelles (portail…)

    • admin

      Reply Reply 16 août 2012

      Bonjour,

      Tu loues 50 € x 12 mois = 600 € par an pour un garage achaté 10 000 € avec frais de notaire, cela te fait 6 % de rentabilité brute. C’est un peu faible pour payer toutes les charges et rembourser le prêt. Il faudrait trouver une meilleure affaire soit en négociant le prix à la baisse, ou avec des revenus plus élevés.

      Pour le calcul de ton crédit, pour 10000 € sur 10 ans, à 3,6%, tu vas rembourser 11923 € sur 10 ans, soit 100 € par mois. Il te faut donc trouver un garage que tu peux louer 100 € ou 110 € par mois pour rembourser le crédit dans sa totalité. Pour comparer la rentabilité, 1200 € de loyer par an pour 10000 € d’investissement, 12 % de rentabilité brute te permet d’être à l’équilibre pour rembourser ton emprunt.

      Si tu dois payer 10 ou 20 € par mois pour rembourser la différence entre le loyer et l’emprunt pendant 10 ans, c’est à la portée de tous.

      C’est loin d’être introuvable mais il faut savoir les répérer et saisir l’opportunité rapidement.

      Je vais lancer un programme de coaching gratuit pour aider à répérer les bonnes affaires, chacun est libre de me contacter.

      A+

      Julien

  • Jules

    Reply Reply 21 juillet 2012

    JE trouve l’idée de l’article et du site intéressante!
    Cependant, il conviendrait d’aller plus loin dans le raisonnement.. L’effet de levier que tu décris est eronné.. Pourquoi ne pas l’évoquer d’un point de vue fiscal?
    En outre, l’investissement par un prêt (qui reste par ailleurs la meilleure solution) génére une charge d’emprunt. Rarement les loyers sont inférieurs au remboursement du prêt (notamment sur les parkings et garage). Il serait intéressant de l’intégrer dans ce raisonnement..
    Pour en reparler si tu le souhaites
    @+

    • admin

      Reply Reply 18 août 2012

      Bonjour,

      Merci pour ce commentaire éclairé. Je suis toujours satisfait quand je fais une erreur car je sais que je vais apprendre quelquechose.
      Peux tu être plus précis s’il te plaît sur mon erreur ?
      Tu as l’air de bien connaître le sujet, veux tu écrire un article sur l’effet de levier avec comme exemple l’achat d’un parking ?

      A bientôt

      Julien

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