Comment tester son prix de location de parking et garage ?

Pour cet article de rentrée, j’ai envie de te raconter les dernières anecdotes qui me sont arrivées avec mes locataires.

Je continue à bétonner l’intérieur de mes cinquante garages. Suite à trois départs au printemps, l’entrepreneur a remplacé le sol en terre par une dalle en béton. Le coût des travaux a augmenté cette année à cause du fournisseur Lafarge.

L’entrepreneur accepte de bétonner les garages par lot de deux ou trois garages depuis quelques mois. Nous avons bétonné les garages par lot de 6 au début. Aujourd’hui, il y a 35 garages bétonnés. J’espère finir l’ensemble d’ici quelques années, mais je ne veux pas forcer les locataires.

Qui dit garage avec sol en dur, dit prix de location plus élevé. Je suis passé à 37 € par mois. Ce prix me paraît optimal pour remplir mes garages et maximiser les revenus.

Comment fixer son prix de location de garage ?

Je suis le seul propriétaire (ou presque) de garages dans cette petite ville de 5000 habitants. Il n’y a jamais d’annonces de location à part la mienne. L’an passé, je louais les garages bétonnés 35 € par mois. Les cinquante garages ont été loués à 100 % d’octobre à mars environ.

Je compte bien renouveler ce taux de remplissage de 100 % cette année. Pour accroitre mes revenus fonciers, il est possible d’augmenter les loyers mais pas le nombre de locataires.

Si je fais payer trop cher, alors les locataires chercheront une autre solution. Si mon loyer est trop bas, alors je vais refuser des locations et le revenu du lot ne sera pas optimal.

Je teste donc ce nouveau loyer depuis quelques mois maintenant. De nouveaux locataires sont arrivés, mais certaines personnes qui avaient besoin d’un garage ne m’ont pas rappelé parce que le prix était trop cher.

Cela m’arrive régulièrement. Ce sont des personnes qui me contactent grâce aux panneaux avec mon téléphone sur les garages. Le prix n’est pas affiché.

Certains me disent directement que le prix est cher et essayent de négocier. Comme je sais que tout sera loué, je ne négocie jamais. J’ai aussi peur que ces négociateurs me posent des soucis dans l’avenir puisqu’ils commencent dès maintenant (en chipotant).

Ma technique pour fixer mon prix de location est incrémentale. Je commence par un prix de marché qui me semble juste. Puis, après quelques mois d’observation, et si les garages se louent bien, j’augmente les loyers d’un ou deux euros à chaque nouveau locataire.

C’est ainsi que pour mes 23 garages, je suis passé de 40 à 45 euros par mois en l’espace de sept nouveaux locataires. Bien évidemment, en fonction de ton emplacement, tu peux augmenter tes prix par tranche plus importantes, comme 5 euros par exemple.

Il n’est pas question d’être rempli à 100 % toute l’année car cela tient de l’impossible si l’emplacement n’est pas hyper demandé. Je tiens à maximiser les loyers pendant la période hivernale.

La meilleure période locative de l’année

Depuis 4 ans, je sais que l’été est la période où mes garages sont le moins loués. A la fin de l’été dernier et l’année d’avant, j’ai loué jusqu’à 6 garages dans la journée. Cette journée tombe souvent dans la dernière semaine d’août ou la première de septembre.  Bref, c’est exactement maintenant que la demande explose.

Actuellement, mon lot de 50 garages compte cinq garages vacants. Le lot de 23 garages est plein. Je suis très embêté car je ne suis pas en France en ce moment. Je suis en vacances à l’étranger et je vais donc rater la meilleure période de l’année pour louer mes garages.

Pour palier ce problème, j’ai passé une nouvelle annonce de location début juillet. J’ai annoncé aux internautes mes dates de vacances afin de motiver les locataires à ne pas attendre le dernier moment pour m’appeler. Cette technique m’a permis de louer des garages en juillet et août alors que l’an passé, c’était très calme.

Il est probable que les locations vont se décaler vers la mi-septembre, après mon retour de vacances.

Certains d’entre vous vont recevoir beaucoup d’appels et je leur souhaite de louer beaucoup de parkings ! Pour t’aider à mieux louer tes parkings, j’ai mis en place une promotion de 20 % sur le livre Réussir sa location de parking. Le prix de cet ouvrage passe de 49,99 € à 39,99 € pendant trois jours.

Tu peux cliquer ici pour profiter de cette offre de rentrée.

Pour rappel, j’offre en bonus le contrat de location S2C2 vendu sur le site. Le livre et le contrat ont été validés par un cabinet d’avocat. Cela m’a coûté 2400 €. Tu as trois jours pour profiter de moins 20 % sur le seul livre spécialisé sur la location de parking.

Pourquoi partir au meilleur moment ?

Je n’ai pas eu le choix de mes vacances cette année. J’ai écrit cet article avant de partir en Inde.

Je vais y vivre une expérience unique, une qui ne se représentera plus jamais dans ma vie.

Je suis invité au mariage d’un de mes copains. Il est d’origine indienne mais vit à Paris. Il se marie en Inde auprès de sa famille et il a invité ses amis à le rejoindre pour partager son mariage pendant cinq jours. J’ai d’ailleurs commandé ma tenue de mariage traditionnelle indienne.

De mon point de vue, choisir entre le mariage d’un bon ami et la location de quelques garages n’est pas difficile. Je m’attends à un choc culturel important, mais qui sera très intéressant et surement atténué par cette immersion dans la culture indienne grâce au mariage.

Bonne rentrée locative à tous !

Et toi, comment fais-tu pour fixer le prix de location le plus adapté ?

7 Comments

  • Melody

    Reply Reply 7 février 2017

    Comme je m’intéresse plus aux SCPI parking, je ne connais pas vraiment d’astuce. Cependant, en y réfléchissant, je pense que j’aurais été sur des sites d’annonces pour faire des comparaisons. Vous pensez que ça aurait été une bonne idée ?

  • STOJANOVIC

    Reply Reply 7 septembre 2016

    Je souhaite devenir un expert absolu de ce domaine passionnant.
    Comme vous l’êtes devenu.
    J’ai développé tout seul une expertise musicale et énergétique (ENR).
    Comment se procurer votre guide juridique et fiscal, sous forme papier ?
    Merci de votre réponse.

    • Julien

      Reply Reply 20 septembre 2016

      Bonjour Stéphane,

      le guide réussir sa location de parking n’existe pas en papier, uniquement au format numérique.

  • sophie

    Reply Reply 30 août 2016

    Salut Julien.
    Moi j’ai une partie de mes garages dans des quartiers peu aisés et je sais que les gens la bas ne font que négocier les loyers à chaque fois. Du coup j’affiche le loyer à 50euros comme ça je suis sûre d’en obtenir 45 euros.Ils sont contents comme ça et moi aussi!
    Voilà.

    Merci pour tes articles.

    • Julien

      Reply Reply 20 septembre 2016

      Bonjour Sophie,

      bonne astuce pour être sûr de louer à ton prix ! Je ne négocie jamais et j’ai peu de locataires qui essaient.

  • Suzanne

    Reply Reply 29 août 2016

    Bonjour Julien,

    bravo pour ton parcours de loueur de garage, tes formations si bien faites et pationantes. et merci de partager ton expérience avec nous.

    pour le prix, je le fixe sur le haut de ma plage, quitte à descendre un peu le prix si je n’ai aucun contact.
    Pour les apparts que je loue, j’arrive jusqu’à maintenant à louer au prix fort! Que cela continue!

    as-tu déjà observé de la dégradation de la part de tes locataires? Comment fais-tu pour assurer tes garages? Mon assureur ne peut pas m’assurer uniquement des garages (il les considère comme une dépendance).
    merci d’avance pour ton retour

    • Julien

      Reply Reply 20 septembre 2016

      Bonjour,

      il n’y a pas de dégradations volontaires. Cela ne m’est arrivé qu’une seule fois de la part d’un mauvais payeur.

      Mes garages sont assurés normalement. Change d’assurance si tu trouves que le prix est trop élevé.

Leave A Response

* Denotes Required Field