Comment expulser un locataire de garage ? (1/2)

Lorsque j’ai acheté mon lot de cinquante garages, une bonne quinzaine de locataires sont partis d’un coup. Je ne sais pas si cela est dû au hasard ou si ces locataires ont eu peur du nouveau propriétaire. L’ancienne propriétaire, qui était plutôt âgée, ne s’occupait pas beaucoup des garages. Elle n’avaient jamais réalisé de réparations, plusieurs garages n’étaient pas louables : tantôt il manquait la serrure, tantôt la clé. La propriétaire n’avait jamais signé un seul bail pour louer ses garages.

Autant te dire que le suivi de l’encaissement des loyers devait être à peu près dans le même état. Certains locataires étaient bien contents de partir en laissant les loyers impayés derrière eux, à la charge de l’ancienne propriétaire.

A l’époque, j’avais eu très peur de ces départs. Le nombre de locataires avait presque été divisé par deux ! Le rendement fondait comme la neige au printemps ;-).

Photo de la semaine où j’étais en Normandie pour rencontrer les locataires. (10 mars 2013)

Avec le recul, je suis bien content que les choses se soient passées ainsi. En effet, les locataires qui sont partis, sont ceux qui ne payaient pas leurs loyers, ou qui les payaient en retard. Parmi les locataires encore présents depuis le 15 mars 2013, la grande majorité est ponctuelle sur les paiements. Ces locataires sont fidèles et je tiens à les garder.

Seulement voilà, il y a deux locataires qui ne m’ont pas versé un centime depuis le 15 mars 2013. J’ai rencontré l’un des deux locataires. Celui-ci m’a mené en bateau pendant plusieurs semaines. J’ai attendu ses paiements qui devaient arriver. Rien n’est venu, alors j’ai entamé la procédure d’expulsion du locataire.

Le second locataire était dans une situation personnelle plus difficile que le premier. Le premier a un emploi en CDI, un appartement, une voiture etc, etc… Il est juste de mauvaise foi. Le deuxième locataire a perdu son boulot, et a des problèmes d’ordre personnels. Je ne suis pas ravi d’être dans la position du gars qui en remet une couche sur ce monsieur. Malheureusement pour lui, il ne m’a pas appelé, ni même répondu à mes messages. J’aurais certainement fait un effort pour l’accommoder.

Bref, en juillet 2013, je prends la décision d’expulser ces deux locataires de mes garages. Je me mets en recherche d’un huissier. J’appelle un huissier à Angers. Il m’apprend que les huissiers ont des zones géographiques d’intervention. Il ne peut pas intervenir sur la zone de ses collègues.

Je téléphone donc à l’un des deux huissiers compétents pour mes garages. Le clerc d’huissier répond très brièvement à mes questions : combien de temps dure la procédure, quelles sont les étapes, combien cela va-t-il me coûter ? Je me souviens qu’elle m’a laissé dans un flou complet. Aucune de mes questions n’avait trouvé de réponses claires et/ou complètes.

Qu’à cela ne tienne, je rédige un courrier avec les noms et adresses des locataires à expulser. Je signifie ainsi à l’huissier ma volonté d’entamer la procédure.

Première étape d’une expulsion de locataire

La procédure d’expulsion débute par un commandement de payer. C’est un acte que l’huissier délivre au locataire. Cet acte contient les identités des deux parties (propriétaire et locataire). Le commandement de payer ordonne au locataire de payer les loyers en retard mais aussi les frais de l’huissier. Pour information, les frais d’huissiers sont à la charge du locataire.

Les deux commandements ont été délivrés en septembre. J’avais donc perdu tout l’été. Il y a un délai incompressible entre le commandement de payer et la seconde étape. Ce délai écoulé, je signifie à l’huissier mon souhait de continuer la procédure d’expulsion de mes locataires. Ceux-ci ne sont pas rentrés en contact avec moi et n’ont adressé aucun règlement à l’huissier.

Les locataires sont assignés devant la justice. Les dates d’audience sont fixées à un mois d’intervalle. Cela m’oblige à me déplacer deux fois au tribunal. Entretemps, le second locataire me contacte pour m’expliquer que sa situation s’améliore. Il me dit que je dois arrêter la procédure car il va me rembourser les loyers petit à petit.

Je lui réponds qu’à partir du moment où il commence à me rembourser, la procédure sera mise sur pause. A ce jour, soit plus de six mois après cet appel, je n’ai aucune nouvelle.

Seconde étape de l’expulsion : l’audience au tribunal

Aucun des locataires ne s’est présenté à l’audience. Une audience se déroule de cette façon. Il est 9h du matin, on compte environ quarante personnes dans la pièce. La moitié sont des avocats et l’autre moitié sont des particuliers. Le juge fait d’abord le tri dans les affaires qui peuvent être exposées le jour-même.

Les avocats discutent entre eux et il arrive que le juge doive reposer une question à un avocat qui discutait avec son collègue. Cette situation m’a rappelé quelques heures de cours où les bavardages étaient plutôt soutenus !

Le tri des dossiers dure environ une heure. Vient le moment où les avocats exposent leurs arguments devant le juge. Le juge écoute, prend des notes et annonce la date à laquelle il va rendre son jugement. Les avocats partent au fur et à mesure puisqu’ils n’ont plus rien à faire au tribunal.

J’attends patiemment mon tour. Je suis content d’avoir apporté de la lecture. Ma première audience s’est terminée environ 2h30 après mon entrée du tribunal. Je passe devant le juge. Je lui remets le dossier que l’huissier a monté pour moi. Il me pose quelques questions et annonce la date de son jugement. La seconde audience s’est déroulée presque de la même façon.

Mon conflit avec l’huissier

Lors de la première audience, le juge m’a fait remarqué deux erreurs dans la procédure d’expulsion qu’a exécutée l’huissier. Sa première erreur a pu être corrigée directement par le juge. La seconde erreur n’était pas grave non plus, mais m’a été facturée plus de 50 euros. L’huissier a commis la même erreur dans les deux dossiers.

Après la première audience, j’appelle le clerc d’huissier pour expliquer ces deux erreurs. Il me répond qu’ils n’ont pas le temps de corriger le second dossier dont l’audience est prévue un mois plus tard. Quant à l’erreur de facturation, le clerc va voir cela avec l’huissier.

La seconde audience se déroule bien, et j’attends maintenant les jugements. Le premier jugement arrive, il est en ma faveur. J’envoie un email au cabinet de l’huissier pour l’informer du jugement. Je lui redit que je souhaite récupérer la centaine d’euros qu’il me doit.

[box type= »info »] Pour connaître les deux erreurs que l’huissier a commises, mais aussi l’ensemble de la procédure d’expulsion, je t’invite à lire mon second livre : Réussir sa location de parking. En bonus, tu trouveras le courrier que j’ai utilisé pour me faire rembourser (parmi une douzaine de courriers-type très utiles).[/box]

La promotion pour la sortie du livre se termine le vendredi 29 août à minuit.

 

18 Comments

  • Prétorien

    Reply Reply 3 février 2017

    Bonjour Julien

    Je pense que la procédure d’expulsion engagée par l’huissier de justice est totalement ratée.

    Moi même j’étais clerc d’huissier et je suis gérant d’un immeuble comprenant 70 places de stationnement et garages dans le nord

    J’ai été amené à expulser et la durée de procédure est de trois mois…

    Pour information, le commandement de payer n’est pas obligatoire et il est possible de rédiger soi même une assignation sans pour autant être juriste.

    coût global: assignation +signification jugement avec commandement de quitter + PV d’expulsion = 300 € environ

    Jean

  • MC

    Reply Reply 29 décembre 2016

    Alors, finalement, comment ça s’est passé ? Après combien de temps as-tu pu recevoir les impayés ? J’espère ne jamais passer par cette situation un de ces jours ; j’imagine que ça ne doit pas être évident.

    • Julien

      Reply Reply 5 janvier 2017

      Bonjour,

      j’ai récupéré les loyers d’un locataire sur les deux. Il a fallu 18 mois de mémoire pour récupérer les garages et un peu plus pour l’argent.

  • lustig

    Reply Reply 29 décembre 2016

    Bonjour,
    Depuis un an, je m’occupe de la gestion d’un lot de 7 boxes que mes parents avaient acquis mais qui pour raison de santé ne peuvent plus gérer (courier, règlement, suivi locataires, etc…).
    6 locataires sont réguliers et ne posent pas de problèmes….sauf un locataire d’un garage qui paie quand  » il peut (veut) son loyer ». Malgré notre discussion et mon rappel pour qu’il soit à jour au niveau de ses loyers, il continue à me narguer car il sait que si je fais appel à un huissier, il me coûtera davantage et cela prendra du temps. De plus ce monsieur est devenu SDF, habite chez une personne à une adresse que je connais. Malgré mes courriers sans réponse, mes coups de fils qui tombent systématiquement sur la boite vocale et mes recommandés qui me sont renvoyés car il ne les prend jamais, je ne sais pas plus quoi faire. J’ai oublié de préciser : il n’a pas de contrat de location. Au moment de son entrée dans le garage, mes parents et lui avaient fait un accord verbal. Est ce cela peut jouer en ma faveur pour facilité la procédure d’expulsion ?
    Merci d’avance.

    Mr Lustig

    • Julien

      Reply Reply 5 janvier 2017

      Bonjour,

      l’absence de contrat va compliquer les choses au contraire. Si le locataire est à peu près à jour de ses loyers, engager une procédure ne vaut pas le coup, mais c’est à toi de juger.

  • sebastien

    Reply Reply 23 septembre 2016

    Bonjour Julien,

    je lis sur votre article que les frais d’huissier sont a la charge du locataire.
    Pouvez-vous me le confirmer (et si vous avez le texte de loi correspondant se serait top ;)?
    En effet, je passe par une agence de gestion locative et j’ai un locataire qui ne paie pas depuis 3 trois mois.
    Elle procède à une dernière mise en demeure avant procédure auprès d’un Huissier et j’aimerais savoir qui paie justement le huissier.

    Merci d’avance

  • thierry

    Reply Reply 12 décembre 2014

    Bonjour Julien,
    je suis un petit peu ton aventure.
    Comment c’est terminée cette histoire de tribunal?
    J’ai une question à te poser.
    Comment gère tu les remises de clefs à 650km de chez toi pour tes garages en normandie?
    Ca fait loin de chez toi pour une remise des clefs, ou pour les récupérer quand le locataire quitte le garage?
    Comment t’organise tu a ce niveau là?
    Merci à toi.
    Cordialement,
    Thierry

    • Julien

      Reply Reply 15 décembre 2014

      Bonjour Thierry,

      a priori, c’est presque terminé, mais je ne suis sûr de rien. J’ai récupéré mes garages, il me reste à récupérer les impayés et les frais.

      Pour les clés, j’habite à 200 km, donc je me déplace.

  • jerome

    Reply Reply 26 août 2014

    salut julien,
    je te souhaite bon courage et j’espère que tu auras gain de cause.
    à bientôt
    Jérôme

  • Romaric

    Reply Reply 25 août 2014

    Bonjour Julien,

    Il est vrai qu’il est plus difficile en France qu’a l’étranger d’expulser un locataire mais le fait qu’un huissier se fichent presque que tu veuille te « séparer » d’un de tes locataires est assez hallucinant.

    Surement que ce n’est pas intéressant pour lui financièrement (un garage à expulser et récupérer quelques centaines d’euro)par rapport à d’autres prestations mais toi ce n’est pas pareil, tu comptes sur ces garages pour les relouer.

    Concernant le tribunal, vive les joies des tribunaux, je n’ai jamais compris pourquoi convoqué tout le monde à la même heure alors qu’ils savent pertinemment que tout le monde ne passera pas en même temps et que cela peut être long (j’ai déjà vu des personnes convoqué à 14h et n’être pas passé à 21h)

    J’espère en tout cas que cela se termine bien pour toi !

    Romaric

    • Julien

      Reply Reply 25 août 2014

      Merci pour ton soutien Romaric,

      oui, je pense que tout va bien se terminer, mais que de patience.

      Oui, je suis aussi déçu par les huissiers, mais bon, il n’y a pas le choix, alors ils en profitent.

      • sciallis

        Reply Reply 26 novembre 2014

        j’ai été victime d’un huissier de justice dans une petite ville du puy de dome. Il avait la gestion de mon bien+d’un garage. j’ai même écrit au procureur,à l’ordre des hussier de… qui COUVRE ces actes malhonnêtes comme une mafia et aucun avocat n’a voulu me défendre contre cet mec! elle est belle la Justice! elle est belle l’égalité, en attendant je suis dans une situation financière épouvantable ! voilà à quoi j’ai eu droit!je ne peux pas rentrer chez moi et le garage n’est toujours pas libéré: lui, le vieux c.. a pris sa retraite et se la coule douce, intouchable!

        • Julien

          Reply Reply 1 décembre 2014

          Bonjour Laura,

          un peu de modération s’il te plaît. Je suis désolé pour ce qui t’es arrivé.

  • jeancl2

    Reply Reply 25 août 2014

    bonjour,Julien,
    On aimerait bien savoir si les décisions de justice (en ta faveur, sans discussion, malgré les regrettables erreurs de l’huissier) se sont concrétisées depuis, càd, si les 2 locataires « récalcitrants » t’ont rééllement payé les arriérés + les frais de justice !
    Il en faut, de l’obstination, surtout si l’on n’est pas sur place!
    cordialement.
    jeancl2.

    • Julien

      Reply Reply 25 août 2014

      Bonjour,

      la suite de l’article sera publiée mercredi, un peu de patience !

      tu sauras tout ou du moins tout ce que je sais pour le moment 😉

      • Raphaël

        Reply Reply 26 août 2014

        Bonjour Julien,

        Que se passe t il si un jugement ne t’est pas favorable ? Est ce que les frais d’huissier sont à ta charge, et à combien s’elèvent t-ils ?

        Merci.

        Raphaël
        http://www.NousComprendre.com Pour Mieux Vivre Nos Différences Entre Hommes Et Femmes

        • Julien

          Reply Reply 26 août 2014

          Bonjour Raphaël,

          les frais de justice sont à la charge du perdant…

          Pour la facture, il faudra que tu lises l’article publié demain.

  • Bonjour Julien,

    pas évident les démarches avec la justice en France. Ce qui m’interpelle le plus ce sont les erreurs commises par l’huissier lui même.

    Je trouve ça dingue de faire appel à un professionnel et que ce dernier peut commettre des erreurs qui te coûtent de l’argent !

    La justice française est-elle trop complexe ou ton huissier manquait-il de compétences ? Peut-être un mélange des deux ?

    Je pense me laisser tenter par le livre que tu nous propose « Réussir sa location de parking » qui saura, je pense, répondre à pas mal de mes questions…

    Merci pour ce retour d’expérience !

    Adam

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