Comment expulser un locataire de garage ? (2/2)

Après la réception du second jugement, au mois de mai 2014, je n’avais toujours rien reçu. Avant de donner mon accord à l’huissier pour poursuivre la procédure, je veux absolument tirer l’affaire au clair.

Je tiens à remercier Jérémy qui m’a bien aidé. J’échange avec ce lecteur depuis plusieurs mois. On discutait et je l’informe de mon soucis. Le hasard fait bien les choses car sa copine est clerc d’huissier. Quelques jours plus tard, je reçois un email super sympa de sa part avec le contenu du courrier que je dois adresser à l’huissier.

J’adapte l’email et je poste ce courrier en recommandé. Mes appels et mes emails n’ayant eu aucun effet, ce courrier était plutôt menaçant pour l’huissier. J’ai reçu un chèque du trop perçu la semaine suivante. Merci encore Jérémy !

Et maintenant ?

J’ai reçu une nouvelle facture de l’huissier début juillet. La procédure suit son cours. La prochaine étape consiste à récupérer mes garages. Je tiens cette information du cabinet d’avocat qui a relu et corrigé mon guide juridique sur la location et la fiscalité des parkings.

Ils m’ont détaillé l’ensemble de la procédure telle qu’elle doit être effectuée par le propriétaire. J’ai appris qu’il existait un « raccourci » qui m’aurait permis de gagner quelques mois de procédure.

Cela fait plus de treize mois que la procédure d’expulsion est en cours. Je ne suis pas d’une nature très patiente, mais je n’ai aucun contrôle sur la situation. Au début, je pensais beaucoup à ces deux locataires et cela me causait des soucis.

Comme les locations se passent bien avec les autres locataires, mon niveau de stress est descendu d’un cran. Je crois que c’est l’habitude et l’expérience qui permettent de rendre ce type de situation plus banale et donc moins stressante.

Au total, mon manque à gagner en location est de dix-sept mois de loyers par locataire, soit 17 x 25 € = 425 €. A cela, viennent s’ajouter les factures des huissiers, soit un peu plus de 150 €. J’ai aussi envoyé quelques recommandés, gaspillé un peu d’essence pour chercher ces locataires et obtenir des informations sur eux. La facture totale par locataire se monte à plus de 500 €.

Je ne sais pas si j’aurai un jour cette somme sur mon compte en banque. J’ai posé cette question aux avocats et ils m’ont répondu que je devais être patient…

En attendant, je suis très content d’avoir terminé mon second livre sur la location de parking. Mon premier livre Réussir son investissement dans les parkings était axé sur la partie achat. Pour qu’il soit de qualité, j’ai aussi expliqué de manière générale (et à la lumière de mon expérience d’alors) le fonctionnement des impôts et du contrat de location.

Beaucoup de lecteurs me posent des questions par email et dans les commentaires de mes articles. Un bon tiers de ces questions est d’ordre juridique ou fiscal. Il y a des questions auxquelles je connais les réponses avec certitude. Certaines restent sans réponse. Pour pallier à ce problème, je me suis dit qu’un livre 100 % dédié à la location de parking serait une bonne idée.

J’ai donc rassemblé toutes les questions qui m’ont été posées. Je me suis cantonné qu’aux questions d’ordre juridique et fiscal. J’ai construit mon plan et commencé à écrire le livre. Une fois le livre terminé, au mois de février 2014, je me suis mis en recherche d’un cabinet d’avocat qui serait à même de relire ce livre.

Rencontre avec le monde juridique

La majorité des cabinets que j’ai contactés ne m’ont même pas rappelé. J’ai eu un rendez-vous dans un cabinet. J’ai attendu 25 minutes avant de me lever et de partir. On m’a retenu sur le pas de la porte. L’avocat qui m’a reçu n’était pas plus gêné que cela. Autant te dire que je n’ai pas beaucoup apprécié.

Je n’ai pas rencontré l’avocat qui a relu mon livre, nous avons juste discuté longuement par téléphone. Il semblait sincèrement intéressé par cet exercice. Pour son cabinet, ce n’est pas courant de relire un livre juridique. Je lui ai envoyé la maquette du livre, mes contrats, les annexes des contrats et mes courriers-type.

Son devis était le même que le cabinet qui m’avait reçu : 10 heures de travail à 200 € hors taxe de l’heure, soit un total de 2400 € TTC. J’ai donc accepté son offre fin avril. J’ai repris une seconde fois le manuscrit et ajouté encore des détails. Ma maman a relu le livre une deuxième fois et je l’ai envoyé à l’avocat.

Huit semaines plus tard, je suis dans les bureaux du cabinet d’avocat à Angers. Je suis reçu par l’avocat et son assistance/stagiaire (je ne sais pas). J’ai préparé une liste de question à leur poser. En effet, je n’avais pas compris certains de leur commentaire. Je n’ai pas de formation juridique alors j’étais perdu à certains moments de la discussion.

L’entretien se passe très bien et je repars avec mes réponses. Je corrige les parties du livre en fonction de leurs commentaires et de ces réponses. Le cabinet d’avocat a pris le temps de relire une dernière fois les parties que j’ai modifiées. Ce cabinet se porte garant de l’intégralité du contenu du livre, alors autant que le travail soit bien fait !

Le livre est parti en relecture chez ma maman et chez une lectrice volontaire. J’en profite pour les remercier toutes les deux ! Merci aussi aux autres lecteurs qui m’ont aidé par leurs retours sur le contenu du livre, par leurs questions ou par nos échanges de courriels ou téléphoniques.

Je ne regrette d’avoir payé 2400 € pour la relecture de ce livre. J’y ai appris beaucoup de nouvelles choses sur le plan juridique. Je suis maintenant certain de tout son contenu et cela m’est bien utile avec mes locataires. Sur le plan fiscal, j’ai aussi appris quelques astuces et j’en ai profité pour poser des questions précises sur certains régimes fiscaux (TVA, boxage…)  qui me seront utiles dans mes futurs projets d’investissement.

17 Comments

  • Geoffrey

    Reply Reply 20 octobre 2016

    Salut Julien ,

    Félicitation pour ton nouveau lot de garages. Pourrais tu nous expliquer la phase qui suit l’expulsion, c’est à dire la récupération des loyers impayés. Quels sont les délais , et les montants avancés?

    Personnellement , j’en suis à 26 garages et récemment j’ai acheté trois chalets habitables. Ton blog est une source d’inspiration pour moi, et montre véritablement le parcours d’un investisseur avec ses avantages et ses quelques inconvénients.

    Merci de ta réponse.

  • William

    Reply Reply 11 avril 2016

    Bonjour,

    je suis en réflexion avant investissement. J’aurais aimé avoir votre point de vue sur le bail.

    Sur le site du service publique.il est indiqué, un bail verbal peut très bien avoir lieu.

    Dans ce cas, quel seraient les avantages et inconvénients ?

    Plus simple en cas de d’impayé?

    Merci pour vos retours .

    William.

    • Julien

      Reply Reply 25 avril 2016

      Bonjour William,
      non, c’est plus compliqué de « virer » un mauvais payeur avec un bail oral car tu n’as pas de preuve du contenu du bail. Je conseille toujours un contrat écrit.

  • sophie

    Reply Reply 18 septembre 2014

    bonjour
    je viens d’acheter ton EXCELLENT livre :réussir son investissement car je préfère lire le papier que l’écran. mais les liens à télécharger n’aboutissent pas.

    dans le bail art.10, tu dis que:l’expulsion aura lieu par simple ordonnance de référé

    je dois comprendre que c’est plus compliqué à faire

  • sophie

    Reply Reply 18 septembre 2014

    bonjour
    je viens d’acheter ton EXCELLENT livre car je préfère lire le papier que l’écran.
    dommage : les liens à télécharger n’aboutissent pas.

    dans le bail art.10, tu dis que:
    <>>

    je dois comprendre que c’est plus compliqué

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      Bonjour Sophie,

      merci pour ton achat.

      Je vais regarder cette histoire de lien.

      Pour le bail, c’est un modèle gratuit, avec lequel j’ai commencé.

      Pour connaître la procédure complète et tes options, je te conseille mon second livre Réussir sa location de parking (dispo en numérique seulement, mais que tu peux imprimer).

      • sophie

        Reply Reply 24 septembre 2014

        merci pour le lien réactivé

  • Mickaël

    Reply Reply 28 août 2014

    Salut Julien,

    Article intéressant. Il y a un point que je n’ai pas compris dans l’article: tu indiques que l’huissier t’a envoyé un chèque. Est-ce que ce chèque est lié aux loyers que les locataires te devais ou uniquement les frais d’huissiers qui te sont remboursés?

    Si c’est le remboursement des frais d’huissiers, peux-tu nous dire comment tu as fait stp? Il me semble qu’ils sont à ta charge normalement?

    Merci par avance pour ta réponse

    • Julien

      Reply Reply 28 août 2014

      Bonjour Mickaël,

      l’huissier m’a renvoyé les frais de procédure qui m’ont été injustement facturés.

      Comme ces frais n’étaient pas dus dans la procédure normale, je leur ai envoyé un courrier.

      C’est un lecteur qui m’a aidé sur la formulation, mais c’est le juge m’a montré l’erreur de l’huissier.

  • Max

    Reply Reply 27 août 2014

    Je ne vais pas donner le bon exemple mais franchement quand je vois ton histoire et tes mésaventures avec la justice ca me dit que j’ai bienfait de me passer d’eux pour gérer mon probléme locatif !

    Un coup de chignole dans la serrure du box, j’ai vidé le box sur le trottoir la veille du passage des emcombrants , en prenant soin de récupérer quelques objets pour essayer de rembourser la dette de loyer, une nouvelle serrure et probléme réglé…!

    Sur le coup je sais que je n’avais pas forcément raison mais je me suis dit que si le locataire était pas content il n’avais qu’à me mettre lui même au tribunal…ce qu’il n’a finalement jamais fait !

    C’est le genre de situation qui mets vite mes nerfs à l’épreuve…il y avait d’ailleurs un reportage recemment ou on voyait un homme qui avait acheté un appart dans le 19ieme, il payait 1500 euros de crédit par mois, il avait voulu faire quelques travaux avant de le louer et son appart était squatté depuis 2 ANS par une famille…!! Vive la justice !! 🙂

    • Julien

      Reply Reply 28 août 2014

      Salut Max,

      je partage ton avis mais ne peux pas le soutenir.

    • François

      Reply Reply 31 août 2014

      Bonjour,

      Personnellement je n’ai pas investi dans des garages pour rencontrer les mêmes problèmes qu’en location immobilier classique.
      Il est hors de question pour moi de déclencher une procédure judiciere….on voit les délais.

      Pour moi, c’est tentative de règlement à l’amiable et si échec c’est également chignole ou dépose d’un cadenas supplémentaire pour empêcher l’utilisation du box et obliger le locataire de négocier sa sortie.

  • jerome

    Reply Reply 27 août 2014

    salut julien,
    c’est sur qu’il faut être patient avec la justice.
    après ton deuxième livre pense tu faire une formation sur tous ce qui est juridique pour la gestion de parking.
    à bientôt
    Jérôme

    • Julien

      Reply Reply 28 août 2014

      Bonjour,

      non, ce n’est pas au programme.

      Il faudrait que l’avocat m’accompagne toute la journée, car mes connaissances sont limitées.

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