Comment expliquer la hausse de prix des logements entre 2000 et 2008 ?

Dans cet article, basé sur les travaux de Jacques Friggit, nous allons nous attarder sur la cinquième partie de son exposé. Il va nous expliquer quels sont les facteurs qui ont provoqué la hausse de prix des logements depuis 2000.

Hypothèse numéro 1 : l’offre et la demande

Selon lui, les mécanismes d’offre et de demande n’expliquent pas l’envolée des prix. L’offre et la demande sont restés stables. De plus, le prix des loyers ne s’est pas envolé pendant cette période.

L’auteur étudie aussi d’autres pistes :

  • le nombre de personnes vivant dans le même ménage a tendance à baisser. Il faut donc plus de logements. Cette baisse n’est pas nouvelle, elle est constante depuis 1960. Cela n’est donc pas une bonne raison.
  • Les investisseurs étrangers ? A ses yeux, cela est très insuffisant. A Paris, « les étrangers sont responsables au plus d’une augmentation des prix de 2 % : 1/50 de la hausse effective (cf Aurélie Sotura) »

Hypothèse n° 2 : les aides publiques

Oui, cela a pu participer à la hausse des prix, mais les montants alloués à ces aides (ex : prêt à taux zéro = 2,5 milliards) sont beaucoup plus faibles que la prise de valeur de l’immobilier pendant la période (env. 100 milliards).

Hypothèse n°3 : des explications hors environnement financier

Jacques Friggit explore plusieurs pistes. La première est que le phénomène d’achat/revente a amplifié la hausse des prix. Cette hypothèse ne le convainc pas car le nombre de transaction n’a pas augmenté pendant cette période.

La seconde hypothèse serait un afflux massif des mutations à titre gratuit (héritage et autres). Non, le taux de ces transactions n’a pas bougé. Pour information, de nos jours, on hérite de ses parents vers 55 ans.

Le foncier (terrain) est devenu rare et cher. Cet argument part en fumée. Pour la rareté, « à partir de 2004, le nombre de logements construits est passé de 300 000 à 400 000, trouver les terrains n’a pas été un problème ». Pour la cherté, « le prix de marché d’un terrain est déterminé par le prix des logements existants dans son voisinage. C’est donc la hausse du prix des logements qui a entraîné celle du prix des terrains ».

Hypothèse n°4 : l’environnement financier

Pour Jacques Friggit, « l’environnement financier influe doublement sur le prix des logements : l’emprunt finance une grande partie des achats, les placements financiers sont concurrents du placement en logement ».

Il distingue l’investissement locatif (50 % des achats, sont inclues les résidences secondaires et la non-revente d’une résidence principale mise en location, pour 40 % du montant des achats) de l’achat de résidence principale (50 % des achats, 60 % des montants).

Le point de vue des investisseurs

L’investisseur « rationnel » est censé comparer les différents actifs et faire son choix. Comme vu dans l’article précédent, le rendement de l’immobilier est au plus bas. Mais les taux d’intérêts aussi. Selon lui, les investisseurs « rationnels » devraient se reporter sur les actions dont le prix est faible et l’espérance de rendement à long terme est plus élevée.

Il parle d’une « myopie » des investisseurs. la « myopie » vient du fait que l’on fonde nos anticipations en prolongeant le passé récent. Si le marché a doublé depuis dix ans, il va doubler encore une fois pendant les dix années à venir.

Le point de vue des acquéreurs de résidence principale

On considère que les acheteurs souhaitent avoir le même service logement que s’ils restaient locataires, pour une mensualité égale aux prix du loyer. L’allongement de la durée des prêts, la baisse des taux, les conditions favorables d’obtention des crédits (diminution des apports, augmentation des taux d’endettements…) ont créé un contexte favorable à la hausse des prix.

Quel avenir ?

Friggit finit son exposé par nous proposer six scenarii pour l’évolution des prix dans les années à venir.

F : vers une hausse continue forte des prix

Cela conduirait à faire chuter encore les rendements immobiliers et ceux des parkings aussi. Le budget des ménages serait fortement impacté par cette hausse et ils ne pourraient plus acheter.

C, D et E : vers un nouveau tunnel

« L’envolée des prix de 2000-2008 signale-t-elle un « changement de palier » pérenne … ?  » Pour que ce nouveau tunnel se mette en place, il faudrait que les causes de l’envolée des prix demeurent. L’environnement financier où l’argent n’est pas cher et facile d’accès mais aussi la myopie des investisseurs devront perdurer pour que le niveau de prix demeure identique.

Selon Friggit, « les taux d’intérêts nets d’inflation reviendront vers leur niveau tendanciel de 3 %. » Un changement de palier impliquerait aussi que le rendement locatif actuel deviendrait la norme dans le futur. Or pour lui, le rendement locatif doit revenir à son niveau tendanciel (net environ 3,5 %). Donc soit les loyers augmentent ou les prix baissent. Les loyers ne peuvent guère augmenter car les ménages n’auraient pas les moyens de se loger (plus aucun signe de cette hausse n’est visible). L’auteur est prêt à parier que la myopie des investisseurs va prendre fin que nous reviendront vers le tunnel historique.

A et B : retour vers le tunnel

La différence entre ces deux scenarii est la vitesse à laquelle nous rejoindrons le tunnel. Scenario A : baisse de 35 % à 40 % en 5 à 8 ans. Scenario B : les prix restent stables, l’inflation remet les prix dans le tunnel dans 15 à 20 ans. Selon les données des années 1965 à 2000, le scenario A est plus probable, mais le scenario B ne peut pas être exclu. Ce retour lent vers le tunnel est le scenario qui est en place depuis la baisse des prix de 2008.

L’auteur explique bien que des scenarii locaux peuvent exister. En effet, nous avons constaté dans le premier article que les prix avaient augmenté de manière très différente d’un département à l’autre en fonction de différents critères (revenu, chômage, population, nombre de logements, pourcentage de logements locatifs et de résidences principales…).

Et les investisseurs parking ?

Tu l’as compris, j’aimerais beaucoup que les prix du marché immobilier reviennent dans le tunnel de Friggit. Cela permettrait que les prix des parkings enregistrent eux aussi une baisse significative. Ce faisant, le rendement partirait mécaniquement à la hausse.

Le signe qui m’a le plus alerté est la morosité des acteurs de l’immobilier à Angers. Le volume de transaction est au plus bas, les prospects ne rentrent plus dans les agences immobilières. Si la demande n’existe plus, les vendeurs vont devoir ajuster leur prix en conséquence, c’est à dire à la baisse.

Cette série d’articles est basée principalement sur les travaux de Jacques Friggit et mon opinion personnelle. Il appartient à chacun de tirer les leçons de ces avis personnels.

Et toi, est-ce que tu penses que les prix de l’immobilier ont trop augmenté durant les années 2000 ?

Vers quel scenario nous dirigeons-nous ?


5 Comments

  • Mike

    Reply Reply 13 octobre 2014

    oui analyse intéressante mais en gros personne ne sait ou vont aller les prix ni quand. Le mieux c’est d’investir et de gérer le risque.
    le risque de baisse en gros sur l’immo est de 30 %.
    donc il faut gérer ça.
    si les taux remontent, la baisse risque de s’accélérer si les taux reste stable la baisse va s’exercer au ralenti par la faible inflation qui va grignoter petit à petit.
    le marché est clairement baissier car la baisse des taux ne suffit pas vraiment à stabiliser les prix ça baisse encore doucement.

  • Damien

    Reply Reply 22 septembre 2014

    Salut Julien,

    Merci pour cette série d’articles de qualité sur les prix de l’immobilier. Je vais donner de façon concise mon avis sur la question. Les prix se maintiendront tant qu’il y aura des acheteurs prêts à mettre le prix demandé par les vendeurs… Cela peut paraître simpliste mais nous devons nous baser sur la loi de l’offre et la demande. Par conséquent, il n’est pas à prouver que dans l’hypercentre de nos grandes villes les prix sont en règle général orientés à la hausse, ou au pire des cas à la stagnation. Les prix, même si élevés comparé à ce que nous avons connu dans le passé, sont néanmoins très loin des sommets qu’atteignent beaucoup de grandes villes de par le monde. Les rentabilité que nous arrivons à obtenir aujourd’hui sont corrects (de l’ordre de 8 – 9% brute, voir davantage selon les secteurs). Sans oublier que beaucoup d’endroit souffrent d’un manque de logement proposés à la location (c’est le cas de Toulouse, dans le centre). De mon point de vue les prix vont stagner à court et moyen terme, le temps que la croissance s’amorce de nouveau et que le revenu des ménage progresse également – dans les zones tendues uniquement – et une baisse générale dans les secteurs moins dynamiques.

    A bientôt
    Damien

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      Salut Damien,

      on arrive tous les deux aux mêmes conclusions : une baisse des prix en moyenne avec des disparités fortes selon les zones.

      Les hausses des prix n’a pas été marquée dans toutes les régions.

  • toto

    Reply Reply 22 septembre 2014

    hypothèse 2 : tu ne prends pas en compte les subventions de type caf, apl, tva à 5,5%, les dispositifs type scellier …

    est ce que ces dispositifs sont négligeables ?

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      Bonjour,

      tu te doutes qu’on rentre là dans des données très techniques.

      D’après Friggit, le montant des subventions type scellier, duflot ou déduction des intérêts pour l’acquisition d’une RP est trop faible pour expliquer à lui seul la hausse.

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