Savez-vous comment emprunter auprès d’une banque pour financer votre projet ?

Comment emprunter à une banque pour financer un projet

Ce mercredi 5 octobre, je serai chez le notaire pour signer l’acte de vente d’un nouveau lot de 22 garages. J’aurai l’occasion de te  présenter ce projet un peu plus tard. Dans cet article, tu apprendras comment j’ai financé ce nouveau lot de garage à crédit.

Comme d’habitude, je ne verrai pas la couleur de l’argent emprunté. Il restera très peu de temps sur mon compte en banque. Juste le temps de transiter de mon compte vers celui de mon notaire. C’est lui qui va disposer de l’argent. Cela évite que des petits malins utilisent l’argent du prêt pour d’autres projets. J’ai entendu des histoires à ce sujet : certains se sont enfuis avec la somme empruntée et ne sont jamais revenus !

Comment emprunter auprès d’une banque pour investir dans un projet?

Je me souviens très bien qu’en 2013 j’ai passé un sale quart d’heure pour emprunter de l’argent. A l’époque, je veux financer le lot de 50 garages. C’est la première fois que j’emprunte de l’argent.

Cependant, vouloir n’est pas pouvoir, loin de là. Armé de mon premier dossier bancaire, je me présente auprès de plusieurs banques. Les refus se sont enchaînés rapidement et même ma banque historique a refusé de me financer.

La raison de tous ces refus est simple : je suis officiellement chômeur. En effet, les banques détestent les revenus non pérennes. Malgré deux ans de droits devant moi, un projet de création d’entreprise et un projet immobilier dont le rendement est de 15 % brut, ma situation est trop précaire.

La situation professionnelle et les revenus font partis des critères les plus importants aux yeux d’une banque. Elles ont l’habitude de jauger (ou de juger) les emprunteurs et leur projet.

Les revenus, la situation familiale, les charges, la gestion des comptes, la profession, l’âge, le taux d’endettement, la taille du projet… font partis des choses que le banquier va analyser pour valider ton projet de financement immobilier.

Parmi les critères sur lesquels tu as une influence, il y a le taux d’endettement. Il est couramment admis que ce taux ne doit pas dépasser 30 % des revenus. Qu’est-ce que cela veut dire ?

En clair, si tu gagnes 1500 € de revenus par mois, la banque acceptera que tu rembourses au maximum 500 € par mois d’emprunt. Au delà de ce seuil, la banque va considérer que tu n’auras pas les moyens financiers pour continuer de vivre normalement.

Les 1000 € qui te restent (soit 70 % de tes revenus) doivent servir à payer les autres charges quotidiennes : ta voiture, le chauffage, la nourriture, le forfait téléphonique…

L’exemple de Franck

J’ai reçu un email de Franck. Il a acheté sa résidence principale à crédit. La banque lui a prêté jusqu’à 33 % de ses revenus. Franck m’explique que son niveau de vie a baissé depuis l’achat de sa maison.

Les charges de chauffage, d’entretien, la taxe foncière ne sont pas incluses dans l’enveloppe du taux d’endettement. Il regrette d’avoir été au maximum de son taux d’endettement. Dans l’idéal, 33 % de ses revenus auraient été consacrés à sa maison, mensualités d’emprunt et charges comprises.

Le taux d’endettement de 30 % est une pratique courante. C’est une règle de sécurité pour la banque. Ainsi, elle réduit son risque de voir l’emprunteur stopper le remboursement de l’emprunt.

De mon point de vue (celui d’un emprunteur), je trouve que c’est aussi une sécurité pour moi. Basé l’obtention d’un emprunt sur une analyse fine de ma situation financière est rassurant. C’est le signe qu’une organisation extérieure, avec du recul, juge que les risques que je prends sont faibles.

Investir, c’est prendre des risques, tout comme prêter de l’argent. La pratique des 30 % de taux d’endettement me semble un moyen de limiter les risques pour les deux parties : la banque et l’emprunteur.

Alors bien sûr, 30 % n’est qu’une pratique. Il n’y a aucune loi qui impose ce chiffre. En conséquence, certaines personnes pourront s’endetter jusqu’à 40 % ou plus. Ces emprunteurs gagnent souvent plus d’argent que la moyenne. Si après le remboursement de l’emprunt, il te reste 3000 € pour vivre, la situation est confortable. La banque tient aussi compte de ton niveau de revenu.

Les conditions de mon dernier emprunt

Pour financer l’achat du lot de 22 garages, j’ai besoin d’environ 60000 €. J’ai donc emprunté 51000 € sur 15 ans à taux de 1,48 % brut. Le coût total du crédit revient à 8500 € avec assurance, garantie, frais de dossier et autres frais. Emprunter de l’argent a un coût et il est important.

Contrairement aux deux dernières opérations, je n’ai pas emprunté la totalité de mon besoin de financement. En fait, j’ai de l’argent qui dort sur des comptes en banque mal rémunérés. J’ai donc décidé d’investir 9000 € dans cette opération.

Le rendement de ce lot de garages dépassera les 10 % brut dans les mois à venir. Comparé aux taux classiques des livrets épargne, je préfère placer une partie de mon argent dans un lot de garages bien rentable !

Pour finir, je tiens à dire que les conditions de cet emprunt sont personnelles. Elles tiennent compte d’un tas de critères qui me sont propres. Certaines personnes auront de meilleures conditions que moi et d’autres non.

Il y a aussi une raison à cela. Je n’ai pas consulté d’autres banques que la mienne. Je suis content de ma banque, elle me prête à des conditions correctes, elle dit oui à tout ce que je demande.

Faire le tour des banques demandent beaucoup de temps en préparation, en rendez-vous, en patience. Cette fois-ci, j’ai eu deux rendez-vous de 45 minutes à la banque et mon prêt était signé.

A l’heure actuelle, je pense que j’ai trouvé un partenaire bancaire plutôt qu’une banque. J’espère leur faire gagner suffisamment d’argent pour qu’ils continuent de m’en prêter.

Sondage sur le financement d’un projet immobilier

Le financement immobilier est un sujet important. En effet, il peut faire capoter de beaux projets et mal négocié, les conséquences financières peuvent être calamiteuses.

Cette semaine, tu peux partager avec moi ton avis, tes questions et ton expérience sur tes relations avec les banques. Je lance un sondage pendant les six prochains jours. Clique sur ce lien pour y participer !

En participant au sondage, tu m’aides à mieux te connaître. Cela me permet d’écrire des articles qui répondent aux questions les plus critiques.

Tes réponses m’aident aussi pour créer des supports de formation les plus simples et complets possibles. Je travaille depuis quelques semaines sur ma prochaine formation : comment obtenir et négocier facilement un crédit ?

Si tu participes à ce sondage, j’aurai le plaisir de te proposer d’y participer. Seuls les lecteurs qui auront répondus au sondage seront de la partie.

Et toi, as-tu déjà eu des soucis pour obtenir un financement ? Qu’est-ce qui a bloqué ?

 

 

12 Comments

  • Long

    Reply Reply 11 novembre 2016

    ça veut bien dire que le taux d’endettement augmente en fonction de la rénumération mensuelle de tes investissements

    • Julien

      Reply Reply 21 novembre 2016

      Bonjour,

      oui, les nouveaux loyers sont pris en compte dans mon taux d’endettement.

      • YSL

        Reply Reply 21 novembre 2016

        merci Julien

  • François

    Reply Reply 3 octobre 2016

    Désolé mais 1.48% pour 15 ans…..c’est beaucoup, vous aurez du allez voir ailleurs : principe de base d’un investisseur.

    « J’espère leur faire gagner suffisamment d’argent pour qu’ils continuent de m’en prêter. »
    Désolé là aussi, mais je vous trouve bien naif

    • Julien

      Reply Reply 16 octobre 2016

      Bonjour,

      s’il y a quelque chose que j’ai appris sur le financement, c’est que chaque situation est différente. Vu que tu ne connais pas la mienne, je ne vois pas comment tu peux dire que tel taux est bon ou non.

      Et de deux, je n’ai pas dit que c’était un bon taux.

      Et non, je ne vais pas aller voir ailleurs. C’est une approche à court terme qui ne répond pas à ma stratégie.

      • francois

        Reply Reply 16 octobre 2016

        Le tutoiement employé complète très bien l’approche naïve de vos relations bancaires.

        • Julien

          Reply Reply 22 octobre 2016

          Le tutoiement me permet d’éviter les personnes dans ton genre !

          • louis

            22 octobre 2016

            Bien répondu!

    • adam

      Reply Reply 3 décembre 2016

      naïf non , intelligent oui , continue , tu nous fais progresser , et ca c ‘ est bien !!!!!

  • Esprit-millionnaire

    Reply Reply 30 septembre 2016

    J’utilise le même raisonnement que toi, maintenant ma banque me prête, elle connait très bien mon dossier, et du coup je gagne du temps et de l’argent.
    Par contre 10 % brut, c’est bien mais tu ne peux pas monter plus haut avec des lots de parking ?
    Quentin

  • Yves Le Morellec

    Reply Reply 27 septembre 2016

    Bonjour,

    J’ai un partenaire bancaire intéressant qui me prête alors que les autres ne veulent pas (ou du-moins pas la totalité des opérations).J’ai ainsi pu m’endetter à hauteur de 33 % et mon banquier m’affirme pouvoir mes prêter pour une prochaine opération. Cependant, je pense que les banques ont raison de « freiner » l’endettement, car elle font cela aussi pour nous protéger (enfin plus pour se protéger elles quand même).

    Pour finir, j’ai une certaine manière de sécuriser mes emprunts : Je conserve sur mes livrets mal rémunérés l’équivalent de 6 mois de loyers pour chacun de mes biens immobiliers en plus de mon épargne de précaution personnelle.

    Yves Le Morellec mesmentors.fr

    • Julien

      Reply Reply 16 octobre 2016

      Bonjour Yves,

      plus j’avance et plus la relation de confiance avec ma banque devient importante. J’essaie de renégocier un prêt avec ma banque de St Etienne et c’est un calvaire. Il y a des chances que cela finisse en rachat dans ma banque à Angers.

      J’ai aussi pas mal d’épargne pour combler les trous éventuels.

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