Les Sociétés Civiles Immobilières sont méconnues du grand public. Tout le monde a entendu le terme SCI ou Société Civile Immobilière dans sa vie. Mais qui sait ce qui se cache derrière ce terme de SCI ? A quoi sert une SCI ? Qu’est-ce qu’une SCI ? Qu’est-ce qu’une SCI familiale ? Quelle est la définition d’une SCI ? Voici un guide pratique des Sociétés Civiles Immobilières pour en savoir plus à ce sujet et sur les principes des SCI.

Voici le plan de ce guide pratique sur les sociétés civiles immobilières

  1. Définitions, usage, achats en SCI
  2. Avantages et inconvénients des SCI
  3. Comment créer une SCI familiale (ou non) ?
  4. La fiscalité d’une SCI

Une société civile immobilière permet d’acheter ou d’investir à plusieurs dans des biens immobiliers. Tu peux acheter une maison, un appartement ou un immeuble en SCI. Tu peux aussi investir en SCI, ce qui revient à créer une SCI avec un investissement locatif en tête. Nous verrons quel est l’intérêt des SCI, les avantages et inconvénients d’une SCI familiale.

Ensuite, tu apprendras comment monter et ouvrir une société civile immobilière, comment elle fonctionne et comment la gérer. Nous évoquerons aussi les statuts d’une SCI familiale (ou non) et leur importance.

Enfin, l’imposition en SCI est incontournable. Tu ne peux pas t’engager dans la création d’une SCI sans prendre en compte la fiscalité des sociétés civiles immobilières. Nous verrons quels sont les régimes fiscaux des SCI, l’imposition et la comptabilité des SCI familiales.

A la fin de la lecture de ce guide pratique, tu seras à l’aise avec les grands principes des Sociétés Civiles Immobilières.

SCI : des définitions

Dans cette première partie, nous allons voir la definition d’une SCI. Que veut dire le sigle SCI ? SCI veut dire société civile immobilière. C’est une abréviation.

Définir une société civile immobilière n’est pas simple. Nous allons décomposer ses trois termes.

Société civile immobilière : définition

Qui dit SCI, dit Société. Comment se définit une société ? Une société est une personne morale. Toi et moi sommes des personnes physiques, faites de chair et d’os. Une société n’a pas de forme physique. C’est la réunion de plusieurs personnes pour réaliser un objectif commun. Il faut être deux au minimum pour créer une SCI.

Le terme civil se réfère au type d’activité possible au sein des SCI. On peut opposer les activités commerciales aux activités civiles. Acheter et revendre des marchandises est une activité commerciale. On ne peut pas réaliser cette activité dans une SCI. Pour cela, il faut une autre forme de société, comme une SAS ou une SARL par exemple. En immobilier, la location nue est une activité civile. On peut donc acheter un immeuble, une maison ou un appartement en SCI pour les louer.

Enfin, une société civile est immobilière si elle détient majoritairement des actifs de type immobilier. Il existe des sociétés civiles dont l’activité n’est pas l’immobilier. Si la SCI détient un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre type de bien immobilier et rien d’autre, alors on peut parler de société civile immobilière.

Une SCI, c’est quoi ? En résumé, on peut définir une SCI de la manière suivante : une SCI est une forme de société qui permet d’acheter et de gérer de l’immobilier à plusieurs. La nature civile des SCI ne permet pas d’exercer des activités commerciales en théorie. Nous verrons que, dans la pratique, certaines activités immobilières commerciales y sont tolérées.

Definition de la SCI familiale

Parmi les différents types de SCI, il existe la SCI familiale. Qu’est ce qu’une SCI familiale ? La définition d’une SCI familiale est simple.

Elle est définie par la qualité de ses propriétaires, aussi appelés associés. Par nature, ils sont de la même famille. Par exemple, mes parents ont proposé à mes deux soeurs et moi d’acheter ensemble un bien immobilier. Pour ce faire, nous avons créé une societe civile immobiliere. Comme les associés de cette SCI sont tous de la même famille, alors on peut dire que je suis associé dans une SCI familiale.

Un autre type de SCI est la SCI construction vente. Ce type de SCI a une durée de vie très courte puisque l’objectif de la SCI est, par exemple, d’acheter un terrain, de construire un projet immobilier de type maison ou immeuble puis de revendre le bien immobilier construit. L’achat se fait à plusieurs et la SCI est un véhicule pour réaliser le projet d’investissement immobilier. On peut aussi parler de SCI achat revente dans ce cas.

A quoi sert une SCI ?

Une SCI sert principalement à acheter de l’immobilier à plusieurs. Une SCI sert à réunir plusieurs personnes autour d’un projet : un investissement locatif, l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble en SCI. Voilà pourquoi créer une société civile immobilière. On ne peut pas créer une SCI seule, il faut être deux associés au minimum. Nous verrons pourquoi créer une SCI, ses avantages et inconvénients dans un prochain chapitre.

Une SCI est donc la réunion de plusieurs personnes autour d’un projet immobilier. A quoi sert une SCI mis à part cela ? Une SCI apporte de la souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier.

Acheter en SCI ou nom propre ?

La majorité des biens immobiliers en France sont détenus en nom propre. Qu’est-ce que cela veut dire ? Acheter en nom propre, c’est acheter un bien immobilier sans passer par une société. C’est par exemple monsieur X qui achète une maison et veut en faire sa résidence principale.

Acheter en nom propre peut aussi se faire à plusieurs. Par exemple, Madame Z vit avec Monsieur U. Ils ont le projet d’habiter ensemble dans un appartement. Ils peuvent acheter ensemble cet appartement en nom propre, sans avoir recours à une SCI.

Sur l’acte de vente et le titre de propriété d’un bien immobilier, c’est le nom de la personne physique qui apparaît. On appelle cela un achat en direct ou en nom propre.

Acheter en SCI, ce n’est pas acheter en nom propre. On passe par l’intermédiaire d’une société, en l’occurrence une société civile immobilière. Si Madame Z et Monsieur U créent une SCI pour acheter l’appartement, c’est la SCI qui est propriétaire de l’appartement. Madame Z et Monsieur U sont eux propriétaires de la société civile immobilière, on les appelle les associés de la SCI. Madame Z et Monsieur U peuvent habiter leur appartement.

La différence entre un achat en nom propre ou en SCI est simple : c’est l’interposition d’une société (de type SCI ou non) entre la personne ou les personnes qui achètent l’immobilier et le bien immobilier. Cela crée des différences juridiques. La SCI apporte une souplesse supplémentaire dans la gestion du patrimoine.

Il n’y a pas une forme meilleure que l’une ou autre. Acheter en SCI ou en nom propre dépend du type de projet, de la situation des acheteurs, des plans futurs pour le bien immobilier, de la situation familiale…

Que peut-on acheter en SCI ?

Qui dit société civile immobilière, dit immobilier. On peut donc acheter de l’immobilier via une SCI. Les achats les plus courants sont un achat de maison ou d’appartement en SCI. Acheter sa maison en SCI n’est pas très courant car la plupart des gens ne connaissent pas ou peu les SCI et font leur achat en nom propre. Les investisseurs immobiliers, les couples vivant en concubinage ou pacsés, peuvent trouver un réel intérêt à acheter via une SCI.

Acheter une maison en société civile immobilière pour un couple en concubinage permet d’éviter l’indivision par exemple. L’indivision est aussi une forme de détention à plusieurs d’un bien immobilier. Une maison ou un appartement peuvent être achetés en indivision. L’achat ou la détention d’un bien en indivision est une détention en nom propre.

L’indivision est une forme de détention et de gestion de l’immobilier à plusieurs personnes. L’indivision n’est pas très stable dans le temps car aucun indivisaire (personne qui détient une part d’un bien en indivision) ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Cela veut dire que chaque personne qui fait partie de l’indivision peut en sortir quand il veut. Il peut revendre sa part quand il le souhaite, sans que les autres indivisaires ne puissent l’en empêcher.

Voici un exemple : Madame I décède. Elle laisse une maison à ses cinq enfants. Une fois passés chez le notaire pour régler la succession de Madame I, les cinq enfants se retrouvent propriétaires de la maison. Chaque enfant est propriétaire de 20 % de la maison en indivision. L’indivision est la forme de détention de la maison suite au décès de Madame I.

Imaginons que deux enfants ne veuillent pas garder leurs parts de la maison et préfèrent de l’argent. Ils décident de revendre leur part de la maison. Les trois autres enfants ne peuvent pas les en empêcher. Ils ont le choix : soit ils rachètent les parts des deux enfants ou la maison est vendue. Dans ce cas, chaque enfant reçoit alors 20 % du prix de vente.

Un autre exemple bien connu de l’indivision est celui des couples divorcés. L’achat de leur résidence principale se fait souvent en indivision. Quand un membre du couple veut se séparer de la maison ou de l’appartement, le second n’a souvent pas les finances pour racheter la part d’indivision de l’autre. L’appartement ou la maison est alors vendu, souvent rapidement, et donc bradé.

Attention, acheter en sci n’est pas toujours préférable à un achat en indivision, notamment pour l’achat d’une résidence principale. Il convient d’étudier les cas de figure et les objectifs avant d’opter pour une option.

Investir en SCI

Tu peux investir en SCI. On peut aussi acheter un immeuble, un lot de garages, des parkings, un local artisanal ou commercial en SCI. Investir via une société civile immobilière permet d’acheter de l’immobilier à plusieurs. On peut faire ses investissements immobiliers locatifs tout seul, mais certains biens, comme les immeubles par exemple, sont plus chers. Il est alors intéressant de se regrouper à plusieurs pour investir. Le risque est ainsi réparti entre les associés de la SCI. La société civile immobilière dispose de moyens financiers plus importants car l’achat de l’immeuble en société civile immobilière regroupe les finances de plusieurs associés. Le poids financier est plus important.

Créer une société civile immobilière pour un investissement locatif permet d’encadrer les choses. Les associés investisseurs vont fixer des règles du jeu au sein de la société civile immobilière. Investir en SCI apporte une stabilité bien plus importante qu’un achat en indivision ou en nom propre. Je déconseille l’investissement locatif à plusieurs en nom propre dans la majorité des cas. Créer une SCI pour un investissement locatif ne coûte pas très cher et permettra d’éviter bons nombres de problèmes. Que la SCI achète une maison, un appartement ou n’importe quel bien immobilier, la détention de ces biens via une SCI permet de fixer un cadre solide à l’épreuve du temps.

Les avantages et inconvénients d’une SCI familiale

Commençons par les inconvénients des sociétés civiles immobilières.

Le coût d’une SCI

Créer une SCI coûte de l’argent. Les formalités de création d’une société civile immobilière engendrent des coûts. Il faut compter entre 200 € et 400 € minimum si tu effectues toutes les démarches de constitution de la SCI toi-même. En général, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts de la société civile immobilière. Nous verrons ce que sont les statuts et leur importance un peu plus tard.

La rédaction de statuts par un professionnel coûte entre 1000 € et 2000 € selon la difficulté de rédaction, le montage et les conseils apportés. C’est un inconvénient des SCI qui ne se produit qu’à la création de la SCI. Il faut mettre ce coût en relation avec le montant de l’achat immobilier et aussi avec les avantages que procurent la SCI.

Comment gérer une sci ?

La société civile immobilière requiert un formalisme pour sa création, mais aussi pour sa gestion. Gérer une SCI est relativement simple, mais demande du temps. Gérer une société civile immobilière prend plus de temps que la gestion d’un bien détenu en direct. C’est le principal inconvénient des SCI. Comment ça marche dans une SCI ?

La gestion des SCI est récurrente. Si tu n’es pas à l’aise avec les formalités administratives, alors cet inconvénient peut vite devenir rédhibitoire. On peut réduire ce désavantage à néant en déléguant la tenue de la comptabilité et des formalités à un professionnel. Il réalisera ce travail pour toi.

La SCI demande la tenue d’une comptabilité, des assemblées générales, des déclarations de revenus supplémentaires. Toutes ces tâches de gestion alourdissent le fonctionnement d’un achat immobilier. Acheter en nom propre est donc plus simple de ce point de vue.

L’intérêt d’une SCI peut être multiple. Pour créer ce type de société, il faut que les avantages qu’elle procure soient plus importants que ses inconvénients.

L’avantage des SCI pour les successions

Lors d’une succession, la SCI procure un avantage par rapport à l’indivision. Je rappelle que l’indivision est une forme de détention instable alors que la détention d’un bien immobilier via une SCI est beaucoup plus stable. Voyons le choix déterminant entre SCI ou indivision.

En reprenant l’exemple de Madame I, imaginons qu’elle possède sa maison en SCI plutôt qu’en indivision. A son décès, les enfants héritent de 20 % des parts de la SCI qui détient la maison. Les enfants qui voudraient vendre la maison ne peuvent pas forcer la main aux trois autres enfants. C’est le cas si Madame I a prévu cette possibilité dans les statuts de la SCI à sa constitution ou plus tard.

Pour préparer sa succession, Madame I peut avoir prévu plusieurs hypothèses dans les statuts de la SCI. Si elle souhaite que la maison reste dans la famille, alors la SCI peut évincer les associés qui ne font pas partie de la famille. Les statuts peuvent aussi fixer les modalités de gestion et d’entretien de la maison. Les décisions sont prises à la majorité, mais certaines actions peuvent être décidées sans l’accord des enfants associés, juste sur la seule volonté du gérant de la société civile immobilière. Celui-ci peut agir selon la liberté que la SCI lui laisse. On évite ainsi la paralysie et l’inaction qui peuvent coûter cher.

Si tu veux en savoir plus sur la répartition des pouvoirs dans une SCI, alors clique sur ce lien pour suivre une formation gratuite sur ce sujet.

En terme de succession, la SCI présente aussi d’autres avantages. Madame I aurait pu anticiper sa succession grâce à la SCI. Une donation, une transmission anticipée peut permettre aux enfants de devenir propriétaire de tout ou partie de la SCI avant le décès de Madame I. L’intérêt d’une succession anticipée via la SCI est double.

On trouve un avantage fiscal mais aussi un avantage pour les relations familiales. Je suis favorable à la transmission anticipée. Attendre le décès d’une personne peut conduire à des difficultés pour la succession. La succession peut mal tourner et les enfants pourraient se déchirer. Si Madame I a discuté ses choix de transmission avec ses enfants, ils ont pu poser leurs questions et les différents sont réglés du vivant de Madame I. On peut dire que la SCI préserve les liens familiaux qui peuvent être fragilisés lors d’une succession.

Avantage fiscal et SCI

Dans la rubrique « pourquoi utiliser une SCI », j’appelle maintenant les avantages fiscaux. Ils peuvent être de plusieurs natures.

Pour rester dans le cadre des successions et des avantages de la société civile immobilière, il y a aussi un gain fiscal à la clé. La transmission d’un patrimoine immobilier coûte cher. Fiscalement, la transmission non préparée (succession par exemple) engendre des droits de mutations.

Si Monsieur X décède et laisse à son enfant un bien immobilier dont la valeur est de 200 000 € en héritage, alors son enfant, Mademoiselle X paiera environ 18000 € de droit de succession, soit 9 % de la valeur. Si Monsieur X n’a pas anticipé son héritage, il est probable qu’il n’ait pas laissé les 18000 € à son enfant pour payer les droits de succession. Là où une SCI dans un héritage peut réduire la facture fiscale à zéro, si on s’y intéresse.

Mademoiselle X ne dispose peut-être pas de cette somme d’argent sur son compte. Elle pourrait être amenée à vendre le bien immobilier, faute de régler les 18000 € d’impôt qu’elle doit à l’Etat. Avec une SCI, Monsieur X pourrait réduire ses impôts.

Les enjeux fiscaux sont donc importants. Il y a des dizaines de milliers d’euros en imposition qui peuvent être évités légalement, en profitant des bonnes règles.

La SCI permet de profiter des avantages fiscaux de la loi qui encadre les successions. La baisse des droits de succession en SCI est quasi automatique. Par nature, la valeur des biens immobiliers détenus via une SCI est minorée d’environ 10 %. C’est toujours cette somme en moins à payer.

Un autre avantage fiscal de la SCI est la souplesse qu’elle procure lors de la transmission anticipée. Ce type de transmission peut être une donation par exemple.

Monsieur G et Madame P veulent donner un bien immobilier à leurs trois enfants. Plus Monsieur G et Madame P sont jeunes, moins ils auront d’impôts à payer sur cette donation. La constitution d’une SCI leur permet de donner le bien plus tôt à leurs enfants. L’avantage fiscal de la SCI est difficilement chiffrable et dépend de nombreux de paramètres. Dans cet exemple, on peut imaginer que la donation via la SCI est anticipée d’une douzaine d’année. Ces douze ans peuvent procurer un avantage fiscal de plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’intérêt d’ouvrir une SCI est alors d’anticiper l’héritage de plusieurs années pour réduire les impôts sur les successions.

Si tu veux voir un exemple concret de SCI familiale avec un objectif de transmission, je t’invite à me laisser ton adresse email pour recevoir la vidéo de démonstration.

Le choix du régime fiscal procure aussi un avantage supplémentaire. La SCI peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu, mais aussi pour l’impôt des sociétés. J’ai personnellement opté pour le régime fiscal des sociétés au sein de ma SCI. Cet avantage fiscal me permettra probablement d’acquérir un patrimoine plus important. Ce dispositif fiscal sera détaillé en fin d’article.

L’avantage d’une SCI pour un investissement locatif

La société civile immobilière est un bon outil pour investir à plusieurs dans de l’immobilier locatif. Les investissements locatifs peuvent se faire à deux ou plus. Selon la taille et le montant à investir, être deux ou trois investisseurs peut être une bonne idée.

La SCI permet de regrouper les investisseurs dans la poursuite de leur but commun : acheter un investissement locatif en sci. La SCI leur donne un avantage de stabilité par rapport à l’indivision. Le second type d’avantage est la répartition des rôles. Un associé de la SCI peut apporter son savoir faire en matière de rénovation. Un second associé va s’occuper de la location, de la gestion et de l’administration de la société civile immobilière. Le dernier associé a beaucoup d’argent et va financer l’investissement locatif.

Chaque associé apporte ses compétences à la SCI. Pour que le partenariat fonctionne, il faut que des règles du jeu existent. Les associés prendront soin de définir ces règles dans les statuts de la SCI. Des statuts bien rédigés et adaptés à nos investisseurs seront un avantage certain de la SCI. C’est un gage de stabilité, de sérieux, de bonne entente entre les propriétaires de la SCI.

Pourquoi utiliser une SCI si ce n’est pas pour profiter de ses avantages ?

Au final, créer une SCI répond à plusieurs intérêts. Les avantages et les interets d’une SCI varient en fonction du but de la SCI. Une sci peut aussi bien être utile pour une succession que pour un investissement locatif. Ouvrir une SCI familiale organisera les relations au sein de la famille vis à vis du bien immobilier détenu dans la SCI. Les parents y trouveront un avantage fiscal en anticipant la transmission via leur SCI et un avantage relationnel en prévenant les tensions futures sur l’héritage.

Les droits de succession dans une société civile immobilière familiale peuvent être réduits, voir complétement annulés si les associés s’y prennent correctement. La SCI permet notamment d’anticiper la transmission du patrimoine et de léguer un héritage plus important aux enfants. Hériter via une SCI de biens immobiliers est souvent synonyme de stabilité et implique que le patrimoine immobilier restera dans la famille. De plusieurs points de vue, la SCI est préférable à l’indivision lors des successions.

Avant de créer une SCI, mieux vaut étudier les avantages et les inconvénients de ce type de structure. Si les avantages dépassent les inconvénients alors, la SCI est un bon choix. S’il y a plus d’inconvénients, alors la SCI devient une machine à gaz. Les coûts de création ou de constitution et de fonctionnement peuvent rendre la SCI indigeste et annuleront ses avantages.

Comment créer une SCI familiale ?

Monter, constituer une SCI familiale est une bonne idée pour tous les avantages évoqués plus hauts. Si tu es persuadé que cet outil est intéressant, alors il faut en profiter. Le coût de création d’une SCI familiale peut être négligeable par rapport aux bénéfices que la famille en retirera. Il faut compter entre 200 € et 400 € de coût de création pour une société civile immobilière familiale si les associés font tout eux même. Ce prix n’est pas énorme pour créer une société de type SCI ou autre.
Le coût de création peut augmenter si un professionnel intervient. Dans mon cas, la SCI a coûté 1600 € tout compris. Ce prix pour une SCI est dans la moyenne. J’ai fait appel à un professionnel pour me conseiller. A l’époque, je n’avais pas une connaissance aussi fine et pratique des SCI que maintenant. Faire rédiger ses statuts par un pro permet d’envisager beaucoup de possibilités, d’éviter des erreurs coûteuses et d’avoir une SCI aménagée qui poursuit des objectifs utiles pour les associés de la SCI.

Tu peux donc ouvrir une SCI tout seul, sans aide extérieure. Il existe beaucoup de sites qui proposent des statuts gratuits ou payants de SCI. Utiliser ce type de statuts sans comprendre à 100 % ce qu’ils contiennent est une grave erreur que j’ai failli commettre. Comment ça marche une SCI ?

Je ne voyais pas l’intérêt de payer un professionnel pour monter une SCI jusqu’à ce que j’en rencontre un. Dans mes statuts pré-rédigés, il a pointé du doigt trois clauses qui allaient à l’encontre de mes objectifs. Sans ces trois clauses, j’aurais perdu les avantages recherchés en faisant appel à une SCI. Je me serais retrouvé avec un boulet inutile au pied pour gérer efficacement mes investissements immobiliers.

En résumé, la constitution d’une SCI coûte entre 200 € et 2000 € selon la complexité de la SCI et celui qui rédige les statuts. Le coût d’une SCI dépend donc de tes compétences en matière juridique et de qui effectue les démarches. Monter une SCI familiale ou non est relativement simple si tu te cantonnes aux démarches administratives.

Comment monter une SCI familiale en quatre étapes ?

La première étape consiste à réunir les membres de la famille qui vont être concernés par ce projet. Dans notre société civile immobilière de famille, mes parents ont réunis mes deux sœurs et moi pour parler du projet. Mon père a trouvé un local artisanal. Comme mes parents avaient envie de transmettre un patrimoine à leurs enfants, ils ont décidé que ce local serait acheté ensemble. La réunion familiale a donc abouti sur la décision collective que cet achat serait effectué en famille.

La seconde étape est de définir le terrain de jeu et les règles au sein de la sci. Dans notre SCI familiale, le montage est simple. Mes parents sont minoritaires en parts (10 %) et les enfants majoritaires (90 % à trois). Le montage financier permet que la SCI soit financée par mes parents. En l’occurrence, c’est un montage qui allie une SCI avec une SARL.

Ce montage est un peu plus complexe qu’un montage de sci familiale classique. En général, la création de la SCI intervient lors de l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, un couple achète deux appartements dans une copropriété. Ils n’ont pas d’enfants, mais prévoient d’en avoir. Sur les conseils d’un ami, validés ensuite par leur notaire, le couple achète les deux appartements en sci. Ils prévoient ainsi la transmission anticipée ou non, par donation ou succession, des appartements à leurs futurs enfants.

Un autre cas de figure pour un montage de sci en famille est l’achat d’une maison en sci avec les enfants. Les parents investissent dans une maison. Ils investissent en SCI. Cette SCI est détenue à 98 % par les parents et chacun des enfants dispose 1% de la SCI. En temps voulu, les parents donneront tout ou partie de leur 98 % de parts aux enfants. Le prix d’une SCI familiale de ce type n’est pas plus élevé que celui d’un montage de sci entre investisseurs. Il faut juste prévoir quelques clauses différentes dans les statuts.
Si tu veux en apprendre plus sur la manière dont se rédigent des statuts, alors clique sur ce lien pour recevoir une formation sur ce sujet.

Comment constituer une SCI et lui donner légalement vie ?

Nous avons vu comment monter une sci d’un point de vue organisationnel avec les étapes un et deux.

La troisième étape pour constituer une SCI est d’imprimer les statuts qui ont été rédigés en fonction des objectifs des associés de la SCI. Les associés signent alors les statuts et remplissent le formulaire M0, nécessaire pour créer une SCI. La SCI est prête à être ouverte, mais n’est pas encore immatriculée.

La quatrième étape pour créer la SCI est de se déplacer au centre des impôts puis au greffe du tribunal de commerce avec les statuts signés et le formulaire M0. Pour officialiser l’immatriculation de la SCI, une annonce doit être passée dans un journal d’annonce légale.

La création d’une SCI n’est donc pas très compliquée en soi. Le plus difficile est de bien organiser les statuts et de comprendre le fonctionnement de la SCI, ses avantages comme ses inconvénients. Les frais de constitution si tu effectues toutes les démarches de création, se résume au coût de la parution dans le journal d’annonce légale.

Quel capital pour une SCI ?

La capital d’une SCI est l’argent que mettent les associés dans la SCI. Le capital minimum d’une SCI familiale ou non est de 1 €. Cette somme est toutefois trop faible car les associés doivent se répartir un nombre de parts. Si les associés ont besoin de se répartir 100 parts, il est plus simple de doter la société civile immobilière d’un capital social de 100 €. Chaque part vaut alors un euro. Un associé qui apporte 40 € au capital de la SCI reçoit en échange 40 parts et le second associé qui apporte 60 € à la SCI devient associé à hauteur de 60 % de la SCI, via ses 60 parts. Dans une SCI au capital social d’un euro, alors la valeur des parts se compte en centime.

Les associés d’une SCI apportent à la SCI de l’argent, en général. Mais il est aussi possible d’apporter un bien immobilier à la SCI. Un associé peut très bien apporter un appartement dans la SCI et le second peut apporter une maison. Ce montage de société civile immobilière peut être intéressant pour un couple qui a acheté de l’immobilier avant de se rencontrer et qui veut transmettre ces deux biens à ses enfants. L’apport d’un immeuble en SCI existe et nécessite l’intervention d’un notaire. Le plus fréquemment, les SCI sont fondées par des apports en numéraire et les immeubles sont acquis immédiatement ou plus tard par la SCI.

L’apport en SCI est fondamental. Sans apport au capital social de la SCI, la personne ne peut recevoir la qualification d’associé. L’apport d’un immeuble ou d’argent à la SCI est « rémunéré » par des parts de la société. La possession d’une ou plusieurs parts donne automatiquement le statut d’associé. Le capital social est souvent assez faible, quelques centaines ou milliers d’euros. Le financement de l’immobilier est réalisé majoritairement par le recours à l’emprunt bancaire.

Quand la SCI familiale emprunte

Les banques peuvent prêter de l’argent à une SCI familiale. La SCI a souvent recours à l’emprunt bancaire pour financer ses investissements immobiliers. Les associés de la SCI n’ont souvent pas l’argent nécessaire pour fonctionner sans les banques. La SCI va alors emprunter de l’argent à la banque pour financer ses investissements.

Contracter un emprunt pour une SCI familiale ou non est souvent un peu plus compliqué que pour un achat en nom propre. Le dossier pour l’emprunt est plus volumineux et il faut montrer patte blanche.

A titre personnel, le recours à l’emprunt dans le cadre de ma SCI personnelle n’est pas plus compliqué que lorsque j’achète mes garages en nom propre.

La difficulté principale d’un prêt à une SCI vient du banquier. Celui-ci est rarement au fait du fonctionnement des SCI. Cette méconnaissance du monde des sci est rarement avoué par le banquier. Comme il ne connaît pas ou peu ce domaine, faire un emprunt pour la société civile immobilière devient compliqué.

Le fonctionnement d’une SCI (familiale)

Alors comment fonctionne une SCI ? Le fonctionnement d’une SCI est dicté par la loi. Au quotidien, c’est le gérant de la SCI qui s’occupe de louer les biens immobiliers, d’organiser la vie de la société en question.

Tous les ans, les associés de la SCI se réunissent en assemblée générale. Au cours de cette assemblée, les décisions qui ne peuvent pas être prises par le gérant tout seul sont votées. Il peut s’agir d’emprunter une nouvelle somme d’argent à la banque. Les associés peuvent aussi décider d’acheter un nouvel appartement dans la SCI. Les associés ont aussi le droit de vote pour la vente des actifs dans la SCI.

Pour simplifier, les associés prennent toutes les décisions importantes de la vie de la société civile immobilière. Le fonctionnement quotidien de la SCI est assuré par le gérant. En général, le gérant est aussi un associé de la SCI, mais le gérant de la SCI peut aussi ne pas avoir le statut d’associé.

Dans la vie quotidienne et lors des assemblées d’associés, le fonctionnement de la SCI requiert un peu de formalisme. Il faut respecter les règles fixées dans les statuts.

Statuts de SCI familiale

Les statuts d’une SCI familiale ou non sont composés d’une dizaine de pages en général. Dans les statuts, on retrouve une trentaine de clauses. Les statuts sont un contrat que signent les associés. Ce contrat fixe le terrain de jeu et les règles qui s’appliquent au sein de la SCI : entre associés, mais aussi entre la SCI et les tiers (banque par exemple).

Tu peux trouver des modèles et des exemples de statuts sur internet. Un modele de statuts peut être gratuit ou payant. La qualité de ces modèles est très variable. Dans mon expérience, il est très rare qu’un modèle de statuts de sci familiale gratuit ou pas corresponde aux objectifs et besoins des associés.

Il y a presque toujours des modifications à y apporter. Par exemple, un modèle de statuts de sci familiale peut oublier de prévoir la nomination du gérant. Le coût de cette erreur peut être de 200 € environ. Un professionnel ne fera pas cette erreur. L’argent donné pour la rédaction des statuts est souvent une économie sur des erreurs futures qui coûtent cher.

Télécharger des statuts de sci gratuitement est intéressant pour une petite SCI, sans véritable enjeu. Dans la réalité, les enjeux des SCI sont beaucoup plus importants : les biens immobiliers valent des dizaines ou des centaines de milliers d’euros. La sauvegarde des relations familiales n’a pas de prix. Le coût fiscal d’une succession représente des montants importants qui peuvent annuler tous les avantages procurés par la sci.

Les statuts précisent aussi la manière dont la comptabilité de la SCI devra être tenue.

La comptabilité d’une SCI

La gestion d’une société civile immobilière est souvent alourdie par la comptabilité. Les obligations comptables des SCI peuvent être minimales, notamment si la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (sci ir). Dans le cadre d’un régime fiscal à l’impôt sur les sociétés (sci is), l’obligation d’une comptabilité de société demande de faire appel à un professionnel de la compta. J’expliquerai la différence entre ces deux régimes fiscaux dans le prochain chapitre.

La comptabilite d’une SCI familiale est souvent tenue par le gérant de la SCI. La comptabilité d’une SCI familiale est composée d’un compte de résultat et d’un bilan. Le bilan et le compte de résultats sont obligatoires, même si une partie des SCI s’en passent en pratique. C’est une erreur qui pourrait coûter chère.

Tenir une comptabilité dans une SCI à l’impôt sur le revenu est relativement simple. La comptabilité d’une SCI IR est ensuite présentée aux associés de la SCI lors de l’assemblée générale annuelle. La comptabilité permet de calculer le bénéfice imposable de la SCI, les revenus que les associés vont recevoir et donc d’établir le montant de l’impôt à payer. En parallèle, la comptabilité de la SCI permet aussi de calculer la valeur des parts de la SCI.

Dans une comptabilite d’une SCI IS, tout cela est beaucoup plus complexe. Il convient de faire appel à un expert comptable. Ce dernier créera et validera le compte de résultat et le bilan de la SCI IS. Les règles de la comptabilité à l’impôt sur les sociétés ne sont pas à la portée de tout le monde. Ma SCI personnelle est imposée à l’IS. C’est mon expert comptable qui calcule le bénéfice imposable, l’impôt sur les société à payer et qui met à jour le bilan de la SCI chaque année. Je reçois ces documents au mois de mai, juste avant ma déclaration de revenu.

Voyons maintenant comment fonctionne la fiscalité des SCI.

La fiscalité d’une SCI

L’imposition en SCI est variable comparée à celle d’un achat en nom propre.

L’impôt sur le revenu dans les achats en direct

Dans un achat en nom propre, l’imposition d’un bien immobilier se fait dans le cadre de l’impôt sur le revenu. C’est la fiscalité des particuliers. Cette fiscalité regroupe plusieurs types de revenus.

L’impôt sur le revenu regroupe aussi bien les revenus de ton travail, que les revenus de tes locations immobilières ou encore les revenus issus des produits financiers de type action, SICAV… Parmi les locations immobilières, on distingue deux catégories : les locations nues (sans meubles) sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Les locations meublées sont de nature commerciale. Elles sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il est important de noter que l’imposition change en fonction du type de location.

L’imposition en SCI

L’imposition d’une SCI est de deux types : la société civile immobilière peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est ce qu’on appelle le régime fiscal de la SCI. Il existe plusieurs différences entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.

Comme nous l’avons vu, les obligations comptables d’une SCI IR sont plus simples qu’une SCI IS. C’est pour cette raison que la fiscalité d’une SCI familiale est souvent celle de l’impôt sur le revenu. C’est le régime fiscal de base au sein des SCI. 95 % des SCI sont à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, la SCI est dite transparente.

La SCI transparente

Qu’est-ce qu’une SCI fiscalement transparente ? Cela signifie que la SCI ne va pas payer d’impôt. Ce sont les associés qui vont payer l’impôt sur le revenu à la place de la SCI. Dans une SCI familiale, on imagine que Monsieur et Madame K sont associés d’une SCI à l’IR. Le résultat imposable de la société civile immobilière est de 4000 €. L’impôt sur la SCI sera payé directement par Monsieur et Madame K car la SCI est fiscalement transparente, elle ne paie pas d’impôt sur le bénéfice.
Les associés vont donc déclarer 4000 € de bénéfice imposable sur leur feuille de déclaration de revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Si la SCI ne réalise pas de bénéfice, alors elle est en déficit. Ce résultat négatif est traité de la même façon. Ce sont les associés qui vont bénéficier de la déduction fiscale due à la perte de la SCI.

Le régime fiscal de la société civile immobilière IR fonctionne quasiment de la même façon que celui des revenus fonciers. Une SCI à l’impôt sur le revenu n’apporte pas de gain fiscal particulier par rapport à une détention en nom propre. La SCI est transparente et le bénéfice de la SCI est imposable chez chacun des associés.

La taxe d’habitation et la taxe foncière sont dues de la même manière que si le bien était en nom propre. C’est la SCI qui va s’acquitter de la taxe foncière, qui est la taxe du propriétaire. La taxe d’habitation est la taxe qui sera payée par le locataire du bien immobilier.

Loi Pinel et SCI

L’Etat a mis en place un certain nombre de dispositifs de défiscalisation. Parmi les plus connus, on compte la loi Pinel, la loi Duflot, la loi Borloo… Certains dispositifs sont encore en vigueur et d’autres non. Le principal avantage de ces dispositifs est de réduire ses impôts sur les revenus. Le déficit foncier est amplifié par les cadeaux fiscaux de l’administration. Notre contribuable va déduire le déficit de ses revenus imposables. Il réalise alors une économie d’impôts.

Sauf exception, le bien immobilier qui est vendu avec un dispositif de type loi Pinel peut être acheté avec une SCI. La SCI doit être fiscalement transparente puisque la réduction d’impôt en Pinel se fait sur le revenu de l’associé. L’imposition par défaut de la SCI fonctionne donc parfaitement, sauf indication contraire dans le dispositif de défiscalisation.

Une SCI familiale à l’IR peut donc acheter un bien avec une défiscalisation de type loi Pinel ou Duflot. Le déficit foncier accentué par les avantages d’un Pinel pourra être reporté sur les revenus des associés de la SCI.

La SCI IS

Parmi les deux types d’imposition des SCI, il existe la SCI IR et la SCI IS. L’impôt sur les sociétés dans les SCI est une option. Une SCI peut donc choisir une option IS. Par défaut, l’imposition de la société civile immobilière est l’impôt sur le revenu.

L’option IS est donc une exception. Dans la pratique, ce type de société commence à se développer, surtout depuis le passage de l’exonération de la plus-value de 15 ans à 30 ans.

La SCI soumise à l’IS requiert une comptabilité professionnelle. Le recours a un expert comptable coûte quelques centaines d’euros par an au minimum. Il faut donc bien faire attention si tu optes pour ce régime fiscal. Personnellement, j’ai opté pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur les sociétés en SCI permet de rendre la SCI opaque. Elle s’oppose alors à la SCI fiscalement transparente à l’IR. La SCI paie son propre impôt : l’impôt sur les sociétés. Le taux de l’IS est fixe : 15 % au dessous de 38120 € de bénéfice annuel et 33, 1/3 % au delà. La fiscalité de la SCI IS peut être intéressante dans certains cas, comme par exemple, pour des investisseurs immobiliers ou des personnes très fortement imposées à l’impôt sur le revenu.

Comme la SCI à l’IS paie son propre impôt, les associés en sont dispensés tant que l’argent gagné reste dans la SCI à l’IS. Elle fonctionne alors en cercle fermé. Elle garde l’argent pour elle et peut le réinvestir. L’associé n’a pas d’impôt sur le revenu à payer tant que la SCI ne lui verse rien.

A partir du moment où l’associé sort l’argent de la SCI, alors celui-ci devient imposable au titre de l’impôt sur le revenu. C’est le principe de la double imposition : IS d’abord puis IR. L’imposition de l’argent versé par la SCI se fait dans la catégorie des revenus mobiliers, au même titre que les dividendes. L’imposition sur les dividendes est un peu plus intéressante que l’impôt sur les revenus fonciers. Cela a pour effet d’atténuer un peu la double imposition.

Il est à noter que dans le cadre d’une SCI IS, on peut pratiquer l’amortissement d’un immeuble. L’appartement ou la maison en sci peut être amorti comptablement. C’est l’expert comptable qui détermine la durée de l’amortissement. Ce principe comptable, comme les différences entre IR et IS sont expliqués dans la formation gratuite «  le mode d’emploi des SCI ».

L’amortissement en SCI IS est un gain important de cashflow pour les investisseurs. Grâce à l’amortissement, le résultat imposable est diminué et la SCI paie moins d’impôt. La trésorerie ainsi dégagée permet de réinvestir dans d’autres biens immobiliers. C’est en partie pour cela que j’ai opté pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés au sein de ma société civile immobilière.

Société Civile Immobilière et TVA

Par principe, la société civile immobilière n’est pas assujettie à la TVA. Il n’y a donc pas de déclaration de TVA à faire dans une SCI. Par exception, la SCI peut être assujettie à la TVA. C’est le cas si la SCI détient des murs commerciaux par exemple. Dans ce cas, une déclaration de TVA est obligatoire. Cela permet de collecter et de récupérer la TVA.

Une SCI IS n’est pas assujettie nécessairement à la TVA. Le choix de régime fiscal entre l’IR et l’IS n’a aucun impact sur la TVA au sein de la société civile immobilière.

SCI IR ou IS ?

Il n’existe pas de régime fiscal parfait au sein des SCI. Chaque régime de SCI, que ce soit l’IR ou l’IS, a ses avantages et ses inconvénients. De nos jours, la SCI IR, dite transparente, est la norme mais on voit de plus en plus de sociétés civiles immobilières soumises à l’IS.

Le choix se fait en fonction du type d’investissement, des projets des associés et de leur situation personnelle. Si tu veux comparer ces deux régimes et aller plus loin dans la fiscalité des sociétés civiles immobilières, je t’invite à suivre la formation « le mode d’emploi des SCI » qui va détailler les différences entre une SCI IR et une SCI IS.

Si tu as des questions sur cet article, tu pourras les poser dans le cadre du mode d’emploi des SCI. Les commentaires sont définitivement fermés sur cette page.