Comment boxer un parking ?

La méthode de Victorin pour boxer ses parkings

Pour ce nouvel article, j’ai fait appel aux compétences de Victorin. Ce jeune homme va t’expliquer comment boxer un parking. J’avoue être un peu jaloux, car j’attends depuis deux ans d’avoir l’opportunité de boxer un ou plusieurs parkings.

Ce type d’opération est souvent juteux, mais je pense que tu le sais déjà ! Comme il est important de parler de ce que l’on connaît bien, j’ai fait appel à un nouveau lecteur pour partager son expérience. Il est en plein travaux de boxage de ses parkings.

Victorin boxe ses parkings

Bonjour, je m’appelle Victorin et j’ai 23 ans. Je travaille pour l’Etat depuis 2 ans et je vis dans les Hauts de Seine.

Cela fait un an que je cherche un moyen d’investir mon argent pour qu’il me rapporte un bon rendement. Je me renseigne sur la location d’appartements, la location en meublé, l’investissement dans des start up ou bien de jeunes artistes… mais rien ne me semblait vraiment rentable. Concernant la location d’appartement, j’étais dubitatif quant aux éventuels problèmes liés aux locataires (loyers impayés, etc…).

Un jour de mars 2014 lorsque je cherche des livres se rapportant à ce domaine chez un libraire, je tombe sur le livre de Julien : « Réussir son investissement dans les parkings et garages ». Je l’achète immédiatement.

Je le lis assidûment, je me renseigne un peu plus sur la fiscalité, sur la gestion locative. Bref, je réfléchis vraiment à acheter un ou plusieurs garages à louer.

Le temps passe et les recherches aussi. Je cherche principalement sur le site seloger.com mais je ne trouve rien d’intéressant, rien qui ne me satisfasse complètement au niveau de la rentabilité.

En janvier 2015, je pars à l’étranger pour le boulot, je stoppe donc mes recherches. Je rentre fin avril. La date est importante car dès mon retour je me remets à chercher sur internet. Je ne sais pas trop dans quelle région chercher, Bretagne, Lorraine, PACA, Aquitaine, Normandie.

Mes recherches ne sont pas vaines et je trouve quelque chose d’intéressant à Darnétal, en Seine Maritime. C’est à 1h30 de chez moi mais pourquoi pas.

Un lot de parkings à transformer en garages

Le bien est un lot de 32 places de parking au sous sol d’une copropriété, fermé par un portail électrique. Le prix de vente affiché est 63000€ FAI. Un place de parking se louant environ 35€, cela me donne une rentabilité de 20%, cela semble trop beau mais je contacte immédiatement l’agent immobilier car je considère qu’il sort un peu de ce qu’on peut voir d’habitude. Je vais visiter le bien 5 jours plus tard.

Darnétal est une commune de 9500 habitants qui touche Rouen. Le bien est situé à 100 mètres du TEOR, le moyen de transport qui dessert toute l’agglomération. La demande est donc existante. Il y a quelques places en ville mais elles sont limitées à 30 minutes. Et pour celles qui sont gratuites, tout est plein à partir de 8h.

En arrivant en ce début mai à Darnétal, nous nous rendons avec l’agent immobilier au pied de l’immeuble. Il a été construit dans les années 1980 mais est en très bon état. Il y a deux niveaux de parkings, uniquement des places et aucun box. Le lot en question est une partie à part, toutes les places étant les unes à côté des autres, ce qui est un bon point. L’ensemble est très propre, sol bétonné, pas d’humidité.

Les charges de copropriété s’élèvent à 1052€ par an et fait étonnant, il n’y a pas d’impôt foncier sur ce bien, document à l’appui.

Cependant, deux choses me font très peur. Premièrement, de nombreuses voitures sont garées sur les places, or elles ne font pas partie de la copropriété et n’ont donc pas le droit, il y a même deux épaves. Deuxièmement, j’apprends qu’il y a de temps en temps des dégradations sur les voitures et des vols dans les sous-sols. Les habitants de l’immeuble ont même peur de laisser leur voiture sur les places de parking.

boxage-d-un-parking

Je prends la décision de tout de même faire une offre à 54700€ FAI, je n’ai pas eu beaucoup à négocier, c’est mon agent immobilier qui me propose cette négociation. Elle est acceptée par le vendeur, nous posons cependant une condition suspensive à la vente, que le syndicat de copropriété accepte le fait de faire boxer les places. L’AG à lieu le 5 juin et je suis autorisé à le faire.

Je fais faire plusieurs devis et au final en élargissant un peu les places extérieures, j’aurai 23 boxes plus un petit local. Je peux espérer louer les boxes 60-65€ par mois. Je préfère avoir des boxes : moins de vandalisme sur les voitures et des possibilités de stockage, sachant qu’il n’y a aucune cave dans l’immeuble, je vise tout particulièrement ses habitants.

Boxer un parking est très rentable

La rentabilité est incroyable, 21% avec les travaux. Je peux espérer gagner 17000€ par an de revenus locatifs.

Cependant, il n’y a actuellement aucun locataire donc je devrai en trouver 23, ce qui n’est pas chose facile, mais je suis de caractère joueur :).

Je retourne trois fois à Darnétal sur mes jours de repos et j’inonde la ville de flyers. Dans les boites aux lettres, quelques voitures, des boutiques, etc. J’ai déjà 8 locataires qui ont réservés leur place. Avec les délais normaux d’achat immobilier, les places seront disponibles mi-septembre 2015, si tout va bien.

L’immeuble ayant plus de deux ans, je peux même bénéficier de la TVA à 10% sur les travaux. La transformation en boxes va me coûter 28600€.

Les frais de notaire s’élèvent à environ 4500€.

Concernant les impôts sur les revenus fonciers, je peux déduire mes travaux de mes revenus. Je vais donc déclarer mes revenus selon le régime réel, déduire les 28600€ de mes revenus, donc être en déficit foncier et ne payer aucun impôt la première année. Je vais même faire basculer le reste de mon déficit foncier sur la deuxième année. C’est donc une opération où je n’aurais aucun impôts à payer dessus pendant deux ans, c’est royal tout de même…surtout quand on voit les revenus.

En récapitulant tout ça :

– Achat : 50000€

– Frais d’agence : 4700€

– Frais de notaire : 4500€

– Travaux : 28600€

Je dois donc trouver un financement de 86000€.

Je me tourne naturellement vers ma banque, la Société Générale, ayant de très bons rapports avec mon banquier. J’ai la chance de n’avoir aucun loyer à payer, de pouvoir emprunter à deux et de n’avoir que 160€ de crédit par mois, les conditions sont idéales. Je décide de financer le bien sur 10 ans, afin de rembourser rapidement et éventuellement, acheter un autre bien par la suite.

Il me propose un taux à 2,70% assurance comprise, un différé de remboursement de 4 mois, parfait pour trouver de nouveaux locataires et, au final, des mensualités de 830€ par mois.

Voilà où j’en suis, le compromis de vente est signé, la demande de prêt effectuée, et je suis toujours en recherche de nouveaux locataires, pour arriver à 23 … et si je loue tout, l’investissement sera très rentable.

Merci à Julien pour ses conseils à travers son livre. On se retrouve en septembre pour la suite …

As-tu des questions à poser à Victorin ?

Victorin a réussi à boxer ses parkings. La suite de son histoire est ici.

19 Comments

  • Stéphane

    Reply Reply 12 décembre 2015

    Bonjour Alex

    Es tu certain de pouvoir déduire les travaux de boxage de tes revenus.
    As tu eu une confirmation des impôts ?

    bonne continuation

  • Nathalie

    Reply Reply 5 août 2015

    Bonjour Victorin,

    Il me semblait que les frais de notaire étaient bien plus élevés (environ 20%) dans le cas d’achat de parking ou garage que pour l’achat d’un appartement par exemple (environ 8%).
    Peux-tu m’éclairer sur ce sujet?
    Merci
    Nathalie

    • Julien

      Reply Reply 10 août 2015

      Bonjour,

      les frais de notaire sont les mêmes pour les parkings et les appartements ! Ce qui change, c’est que les parkings sont moins chers, donc on paie plus de frais en proportion.

  • francois

    Reply Reply 28 juillet 2015

    Bonjour,

    Rien à dire sur ce projet….bravo sur le descriptif.

    Sauf que le taux d’emprunt est astronomique à 2,7% !!
    J’espère pour vous que ce sera que le point noir de ton affaire.

    Bonne chance

    • Victorin

      Reply Reply 4 août 2015

      Exactement 2,74 % ^^ moi qui pensait que ce n’était pas beaucoup.
      J’essayerai de trouver une autre banque pour faire un rachat de crédit (:

      Merci de ton soutien.
      A bientôt

      Victorin

  • Alex

    Reply Reply 28 juillet 2015

    Hello !

    Premier conseil que je me permais de te donner puisque je suis -trés- habitué de ce genre d’opération : ne signe pas l’acte définitif sans avoir obtenu du syndic un certificat de non contestation d’AG. Autrement dit, en étant sur, qu’aucun copropriétaire n’a attaqué le syndicat des copropriétaire pour faire annuler la résolution ou l’AG compléte.

    Le délai de contestation est de deux mois à compter de la réception du PV.

    Deuxième conseil : change de banque 😉 J’ai acheté plusieurs lots en 2013, les taux étaient bcp plus élevés qu’aujourd’hui et j’ai obtenu sensiblement le même taux que toi sur la même durée…

    Troisième conseil ( promis après j’arréte !! ) : Attention à la réglementation immobiliére en matiére de boxage…la plupart des artisans n’y prétent aucune attention mais les régles existent pour la réglementation incendie, les ventilations…Etc…Par exemple pour les cloisons, 99% des artisans vont te proposer du parpaing creux, hors la réglementation incendie impose des cloisons en maconnerie pleine, parpaing ou beton cellulaire par exemple…

    Pour finir, tu parles de places extérieures, tu veux dire aux extrémités ou qui se trouve en extérieur soit pas dans un sous sol ? Sur 32 places tu fais 23 boxs, les places étaient si petites que ca ? Tu as du recalibrer et recréer des lots avec un géométre ?

    Sinon ca à l’air sympa et surotut rentable ! 🙂

    Alex

    • Victorin

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Salut et merci pour ton message (:
      Je vais essayer de répondre dans l’ordre :

      Nous sommes que deux seuls copropriétaires sur les parkings donc j’ai l’assurance écrite (ce n’est pas un particulier mais une entreprise) que cela sera entériné lors de la prochaine AG.

      Je reverrai éventuellement pour un rachat de crédit dans une autre banque si je trouve plus intéressant plus tard mais là c’était un peu en vitesse, je me suis dirigé vers le plus pratique car je voulais mettre en location rapidement.

      Pour la construction, mon entrepreneur a prévu des anglos creux B40. Je ne connais pas de textes régissant ce type de modification mais je serai très curieux que tu me le donne si jamais tu le trouve, auquel cas j’en avertirai mon entrepreneur.
      Pour les ventilations, c’est prévu entre chaque boxs ainsi qu’avec l’extérieur (:

      Enfin, je voulais dire « existantes ». Mais en effet les places actuelles font 2,50m de large et au final mes boxs feront 3,00m. Pas besoin de géomètre encore, je dois me renseigner sur ça mais uniquement pour l’AG de l’année prochaine, si besoin est.

      A bientôt (:

      • Alex

        Reply Reply 8 août 2015

        Salut !

        Effectivement si vous n’etes que 2 copro tu ne risques pas d’avoir ce probléme de contestation d’AG.

        Concernant les matériaux de constructions, tu dois – normalement – respecter ce texte :

        Selon l’article 84 de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des parcs de stationnement des bâtiments d’habitation : « le cloisonnement doit être réalisé par des parois pleines maçonnées ».

        Afin de se conformer à cette réglementation, deux matériaux peuvent être utilisés pour cloisonner votre parking en box : béton cellulaire ou parpaing plein.

        Assurémment le plus pratique, le moins cher, le moins lourd aussi est le béton céllulaire. Tout bon maçon sait travailler du béton céllulaire pour un cout quasi identique à du bloc parpaing creux….

        A bientôt !

        • Alex

          Reply Reply 9 août 2015

          Concernant les modifications de taille de place, je pense que tu devrais valider ca avec un géomtre et faire modifier le réglement d’AG avec les nouveaux lots existants.

          Les lots sur l’état descriptif de division ne vont plus correspondre aux places physiques, les tantièmes de charges seront biaisés egalement….

          Enfin une revente anticipé des places unitaires ( pour échapper à la plus value sur les biens inférieur à 15000 euros ) sera impossible car les lots ne correspondront pas. Conseil d’ami 🙂

          Mais sinon pourquoi ne pas avoir laissé 2,5m en large c’est suffisant pour la plupart des véhicules et trés bien pour du stockage ?

          En plus c’est la taille standard des portes de garages ( 2,48 x 2,07 en hors tout cadre )

          • Victorin

            12 août 2015

            Salut Alex (:

            Je vais en parler à mon entrepreneur pour les matériaux (: merci.

            Pour le geometre, oui voilà c’est prévu pour ce cas, la revente individuelle des garages. Au moins je gagnerai plus que si je revends le lot. Je ne sais pas trop combien se vend un box dans ce coin mais je tablerai sur du 6000 (donc 138000 au total, bonne plus value o_O).

            Pour les places, en fait elles me semblaient petites. Puis qui dit places moins larges dit plus de places dans la longueur du lot donc plus de parpaing donc travaux plus chers ^^ et 23 boxs ca me suffit amplement pour un premier investissement. Et ça me différencie des concurrents, des places un peu plus grande au même tarif 🙂

            A bientôt
            Victorin

  • Samuel

    Reply Reply 27 juillet 2015

    Bravo à Victorin pour cet investissement qui semble prometteur! ça laisse rêveur!

  • Bonjour Julien et Victorin,

    Bravo Victorin pour t’être lancé à 23 ans dans l’achat et le boxage de places de parking.

    La rentabilité peut être énorme.

    Si je comprend bien tu achètes qu’une partie des places de parking de l’immeuble, as tu la possibilité dans le futur d’acheté les autres places afin peut être de boxer d’autres places ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Victorin

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Salut Romaric,

      J’achéte une seule partie en effet, le reste de places appartient au copropriétaire qui est aussi propriétaire des logements. Donc il me sera impossible de les acheter par la suite. Puis c’est énorme, il y a près de 160 places ^^

  • marot

    Reply Reply 27 juillet 2015

    bonjour
    tu as emprunté la totalité ?
    cordialement
    odile

    • Victorin

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Bonsoir Odile,

      Oui, j’ai fais un prêt de la totalité de l’achat + les travaux.
      A bientôt

  • Guillaume

    Reply Reply 27 juillet 2015

    Très bon billet !
    Un beau projet qui nous prouvera certainement que prendre des risques peut être très rémunérateur…ou pas !
    On voit aussi que la nature à horreur du vide : Vous laissez vos places de parking vides et vous vous retrouvez avec dessus des vieilles carcasses de voitures pourries !
    Avec les appartements c’est pareil, un appart de vide…et hop 3 mois après vous avez des squatteurs 🙂
    Impatient de lire la suite de ce projet…

    • Victorin

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Bonsoir Guillaume,

      C’est aussi pour cela que je me suis dirigé vers l’investissement dans les garages, c’est beaucoup plus simple niveau gestion si ce cas arrive, plus facile de dégager une voiture qu’une famille avec 3 enfants en plein hiver 😀

      Victorin

  • Cédric

    Reply Reply 27 juillet 2015

    Bonjour Victorin,

    Bravo pour ton investissement et la transformation de tes places en boxes. J’ai plusieurs questions à te poser :

    – Peux-tu préciser quelle type de porte tu fais poser et est-ce des murs en parpaing ou en tôle d’acier ?

    – Comment as-tu réalisé ton plan de transformation ?
    Es-tu passé par un architecte et quelles sont les dimensions de tes boxes ?

    – Et aussi, comment s’est passé la réunion de copropriété ?
    As-tu présenté ton projet sur plan avec des visuels pour appuyer ta demande ?

    Merci pour les réponse que tu pourras apporter.

    Bien amicalement,

    Cédric

    • Victorin

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Bonsoir Cédric,

      Les portes sont des portes de garages standard basculantes débordantes en acier galvanisé, serrure 2 points.

      Non pas besoin de passer par un architecte car en plus il n’y a même pas besoin de poser un permis de construire. Les boxes feront 5,00 par 3,00m donc 15m2 environ.

      J’ai présenté mon projet en direct à l’autre copropriétaire (nous sommes deux sur les parkings), en lui expliquant. C’était une représentante de l’entreprise propriétaire donc elle en a parlé à son pdg qui a accepté. J’avais juste fait un petit fichier excel qui représentait les places et expliquant rapidement les ventilation, etc.

      Merci de ton interêt (:
      A bientôt
      Victorin

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