Pourquoi choisir une SCI à l’IS ?

Investir dans une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI IS) peut paraître inutile, voire contre-productif ! C’est pourtant vers ce choix que j’ai orienté mes investissements immobiliers depuis 2015.

Voici les raisons qui m’ont poussées à faire ce choix d’imposition pour ma SCI.

Il y a quelques semaines, j’ai posé une question par e-mail à mes lecteurs. Je leur ai demandé quelle question ils aimeraient me poser par rapport à l’achat d’immeuble que j’ai effectué.

Une question est revenue par deux fois. Je remercie les 2 lecteurs qui me l’ont posée. « Pourquoi est-ce que tu as une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés ? »

Dans une vidéo précédente, j’ai déjà expliqué pourquoi j’avais acheté en SCI l’immeuble, mais pourquoi ai-je choisi le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés ? Parce que c’est particulièrement adapté à ma situation.

Quand tu crées une société civile immobilière, tu peux faire deux choix fiscaux : soit l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Dans le temps, ils sont à peu près équivalents : on va payer à peu près le même montant d’impôt.

La différence principale est qu’à l’impôt sur le revenu, on va payer des impôts tous les ans, y compris quand on rembourse un emprunt. C’est là où c’est plus difficile, parce qu’on doit ressortir de l’argent de notre poche en général. Quand on va vendre le bien en SCI imposée à l’impôt sur le revenu, on n’aura pas de plus-value.

En impôt sur les sociétés, c’est l’inverse. Quand on rembourse l’emprunt et quand on détient le bien, on va en effet payer très peu d’impôt en SCI à l’IS. Par contre, un rattrapage fiscal se fait quand on va revendre le bien. Mais grâce à la comparaison avec des logiciels comme RentaSCI, on voit bien que le montant définitif de l’impôt est à peu près sensiblement le même, au final.

Pour moi, le régime fiscal va plus ou moins être adapté au type de bien. Si l’immeuble acheté requiert plein de travaux, qu’il est délabré et qu’on a des tranches marginales d’imposition de 30 %, ou plus, en impôt sur le revenu, acheter en SCI à l’IS est une bêtise. Car les travaux, qui sont considérables dans ce cas, sont en effet déductibles dans le régime particulier.

Dans mon cas, je prends justement un bien qui n’est pas délabré et sans beaucoup de travaux, car je ne veux pas avoir d’entretien à faire, mais surtout je suis à l’IS, donc à 15 %. Ça veut dire que si un artisan me facture 1 000 € de travaux, ça me coûte en réalité 850, car j’ai une économie d’impôt de 150. Ce qui n’est pas très intéressant, pour moi.

Mais c’est en partie pour cette raison que j’ai opté pour cet immeuble qui a été rénové. Si les travaux étaient plus conséquents, je ne le ferais sûrement pas dans ma SCI à l’IS, mais je créerai une deuxième SCI que je mettrai à l’IR, pour profiter de la déduction des travaux de mon patrimoine. Mais aujourd’hui, ce n’est pas ma logique.

Comme la SCI est vraiment une société à part, avec son propre système d’imposition, elle paie son impôt. Et moi, si je ne touche pas d’argent de la SCI, je ne paye pas d’impôt à titre personnel, en tant qu’actionnaire et associé. Voilà est ma logique.

Tout ce qui m’intéresse, c’est en effet cette coquille pour capitaliser. C’est un peu comme une assurance-vie. On met de l’argent dedans, et puis on le ressort quand on veut, à la retraite, en vendant les biens ou en en tirant des loyers.

Mon calcul, c’est de faire une grosse cagnotte, avec donc de l’immobilier dedans. On n’y touche pas immédiatement, et les années où je vais gagner moins ou à mon passage à la retraite, j’en profite. Je sors tout l’argent qu’il y a dedans, qui aura augmenté avec l’effet de levier du crédit. Voilà pourquoi j’ai opté pour ce régime-là.

La SCI à l’IS correspond vraiment aux biens que j’achète, avec peu de travaux, sans rénovation. D’autant que je n’ai pas envie non plus d’en faire. Je n’ai donc pas besoin de déficit foncier. La coquille de la SCI à l’IS, c’est au final cette capacité à payer très très peu d’impôts pendant qu’on détient le bien, et de pouvoir sortir ça un peu plus tard, en ayant capitalisé.

Je remercie les 2 personnes qui m’ont posé la question !

Tu peux m’adresser tes questions dans les commentaires, ou m’envoyer un e-mail. Je te ferai des vidéos pour les réponses. En attendant, est-ce que tu souhaites investir en SCI dans l’immobilier ? Pour toi, quels sont les avantages d’investir en SCI plutôt que d’investir en direct ?

As-tu compris les raisons de mon choix ? Aurais-tu fait pareil ?

5 Comments

  • Maxime

    5 mai 2017

    Salut Julien
    Je me permets de te poser une question car je suis tombé sur cet article traitant la sci à l is.
    Je suis en train d’acheter un lot de garage et je m aperçois que si je creer ce type de structure je serais au régime des BIC et donc soumis à tva alors que je ne vais louer qu’à des particuliers.
    As tu déjà vu ce type de problématique ?
    Je me vois mal relever mes loyers afin que mon cash flow ne soit pas mis à mal.
    Merci pour tout tes articles qui permettent de mieux appréhender le monde des garages

  • gardi

    6 janvier 2017

    Belle explication, dans ton cas, j’aurais fait de meme. Je regrette de ne pas avoir eu toutes ces informations quand j’etais en activité. maintenand à la retraite, je finis de rembourser mes investissements dans le neuf et j’ai un t2 en lmnp. Merci et continue à prospérer

  • richard

    6 janvier 2017

    Bonjour Julien,

    Merci pour cette vidéo et ton partage d’expérience concernant la SCI IS.

    Je suis moi aussi en SCI IS , avec 2 associés et nous détenons aujourd’hui 2 immeubles + 1 local commercial + 1 entrepôt.

    Nos motivations et notre stratégies sont pourtant très différentes de la tienne , mais nous on tout de même fait converger vers la SCI IS :

    1) Notre stratégie est simple : achat d’immeubles délabrés, rénovation complète (en apportant un soin particulier à l’efficacité énergétique) , mise en location , avec comme objectif des investissements à cash flow positif.

    2) les raisons du choix de la SCI IS :
    – L’investissement immobilier devait être transparent d’un point de vue financier pour chacun de nous. Il était donc inenvisageable de payer des impôts tous les ans sur quelque chose qui ne rapporte pas forcément.
    – En SCI IR , légalement les travaux déductibles sont plus limités que la SCI IS , nous n’étions donc pas totalement libre de nos choix.
    – Pendant la période de remboursement de crédit, tu peux être positif comptablement et donc imposable , mais sans dégager aucune trésorerie , dans ce cas tu dois mettre la main à la poche. Nous avons une grande ambition en matière de nombre de bien , aussi , arrivé à un certain point , tu fais le calcul et l’impôt généré par tes investissement peut rapidement venir grignoter ton « reste à vivre ». Ce qui aurait amputé notre niveau de vie et avec ça…. notre capacité d’investissement….et donc de fait aurait fini par nous bloquer.
    – La possibilité d’intégrer ta (tes) SCI IS dans une holding est un +! (mais c’est peut être possible avec les SCI IR aussi).
    – Pour finir , les travaux permettent de maintenir la SCI en déficit pendant près de 10ans …. donc sans imposition!

    Bref , de manière général , c’est surtout l’absence d’impact à titre perso qui a primé dans notre choix.

    Au plaisir d’en rediscuter avec toi.
    Bonne fin de journée
    Richard

    • Julien

      6 janvier 2017

      SAlut Richard,

      tu as été beaucoup plus loin dans tes explications que moi ! Je partage aussi toutes tes raisons et elles m’ont poussées à opter pour ce schéma d’imposition !!!