Rentabilité locative d’un parking

Le rendement locatif des parkings

Bonjour, c’est julien du site ParkingGarage.fr

Je fais cette vidéo aujourd’hui pour te parler de la rentabilité locative dans les parkings

Qu’est ce que la rentabilité d’un parking ?

 

La rentabilité, pour moi, c’est une rémunération en échange de ton temps ou de ton argent. Selon la source d’où elle provient, la rentabilité prend différents noms :

  • Pour le travail, tu échanges ton temps contre un salaire.
  • Pour le capital, tu reçois des intérêts. Si tu places des euros à la banque, il est normal que tu sois rémunéré et tu vas toucher des intérêts.
  • Pour un investissement immobilier, tu vas toucher des loyers, on appelle cela le rendement ou la rentabilité locative.

Pourquoi calculer la rentabilité d’un parking ?

 

Pour moi, cela sert à évaluer la qualité d’un investissement aussi bien pour le passé que pour l’avenir. Pour le passé, si tu as investi par exemple dans un livret A, dans un lot de parkings et dans un appartement, en calculant la rentabilité locative, tu es capable de savoir lequel de ces investissements te rapporte le plus d’argent.

Pour l’avenir, il est intéressant de calculer la rentabilité locative pour choisir où investir ton argent. Un point intéressant paru dans Challenge : il s’agit de la rentabilité pour la location des garages achetés en Ile de France pour l’année 2011. Challenge évalue ou calcule cette rentabilité locative à prés de 7.85 %. Sur la même période, la rentabilité locative moyenne pour les appartements est évaluée à 3,2%, soit quasiment 2,5 fois moins que les parkings. Les parkings et les garages sont un placement très très rentable.

Pour bien comprendre la rentabilité, on va prendre l’exemple du livret A. La taux du livret en 2012 est de 2.25 %. C’est un livret qui est plafonné à 15 300 €. Maintenant, nous allons calculer les intérêts que tu aurais gagnés si tu avais placé 100 € dans ton livret A. Tu vas gagner 2.25 € par an. Si tu multiplies la somme par 10 et que tu investis 1000 euros, tu gagnes 22.5 € pour un an.

Si on reprend l’exemple de Challenge, si tu as investi 1000 € dans des parkings à 7.85%, tu aurais gagné 78.5 €, soit 3 fois plus que le livret A.  Pourquoi ne feras tu jamais fortune avec le livret A ?  Parce que le livret A est un livret réglementé par l’état et son taux d’intérêt est proche du taux de l’inflation.

Calcul de la rentabilité brute pour la location en immobilier

Quelle est la rémunération pour mon argent ? La rémunération, ce sont les loyers. Les loyers te servent à rembourser l’investissement que tu as fait en achetant un lot de parkings par exemple.

La rentabilité locative se calcule ainsi : les loyers annuels divisés par les investissements. On va prendre un exemple.

Si tu as acheté un lot de garages pour 120 000 € et que tu arrives à les louer 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. La rentabilité brute pour la location de tes garages se calcule ainsi : 12 000 €/ 120 000 € = 10 % de rendement brut par an.

La rentabilité brute, c’est le taux que vont te donner les agents immobiliers quand ils vont te faire visiter des parkings et des garages ou des appartements. C’est une première approche, il est vrai qu’une rentabilité locative brute de 20 % sera toujours meilleure qu’une rentabilité locative de 15%.

Seulement, ce taux ne tient pas compte des frais qu’engendre la propriété ou la location d’un parking ou d’un garage. C’est comme si tu imaginais une entreprise qui n’aurait pas de salaires à verser, pas de loyers, pas d’emprunt, pas de publicité. 100 % de son chiffre d’affaire correspondrait à 100 % de bénéfice.

Calcul de la rentabilité locative nette d’un parking

 

calcul rentabilité locative, calcul rentabilité location,calcul rentabilité immobilièrePour remédier à cela, on a inventé le rendement net, c’est à dire les loyers moins les frais divisés par le montant de l’investissement. Effectivement avoir un parking engendre des frais : par exemple, tu vas payer la taxe foncière, les frais d’entretien et de ménage, les charges de copropriété, les frais de syndic…

On va calculer maintenant la rentabilité locative nette pour un lot de parkings acheté 20 000€ qui rapporte 2 000 € de loyers par an et qui te coûte 100 € de frais de syndic par an et 300 € de taxe foncière.

D’abord la rentabilité locative brute. La rentabilité locative brute se calcule ainsi : les loyers divisés par le montant de l’achat 2000 € / 20000 € = 10 %.

On va calculer le bénéfice que tu as dégagé avec ces parkings cette année. Le bénéfice net se calcule ainsi : le montant des loyers moins les frais soit 2000 € – 100 € – 300 € = 1600 € de bénéfice net. Le rendement net se calcule ainsi : bénéfice net / investissement = 1600 € / 20000 € = 8 %

Quel est l’intérêt de calculer ce taux de rentabilité pour la location d’un parking ?

 

C’est beaucoup plus fiable que le rendement brut pour évaluer un investissement. Pourquoi ? Parce que le rendement net prend en compte le niveau de charges, les frais que tu auras à payer sur ton parking. Un niveau de charges trop élevé peut te gâcher un bon taux de rentabilité locative brute en le divisant par deux. C’est le critère qu’il faut prendre en compte pour choisir ton investissement locatif dans un garage.

Calcul de la rentabilité locative après charges et impôts pour la location d’un parking

 

Une fois que tu auras calculer ton bénéfice net, tu vas payer des impôts dessus. Nous allons calculer la rentabilité locative après les charges et les impôts, autrement dit, ce qui va te rester sur ton compte en banque à la fin de l’année. Ce qui s’appelle aussi le rendement net net.

Les impôts viennent bien entendu réduire ton bénéfice. Il y a deux sortes d’impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La formule du rendement net net, c’est les loyers moins les charges moins les impôts divisés par le montant de l’investissement.

Maintenant intéressons nous de plus prés à l’impôt sur le revenu. C’est exactement la même chose que pour ton salaire sauf qu’au lieu que tu sois imposé sur ton salaire, tu vas être imposé sur tes loyers qui rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Il y a deux méthodes calcul pour calculer la base d’imposition. Le régime micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30 %. C’est à dire que si tu as touché 1000 € de loyers, tu peux déduire 300 € de ces loyers pour calculer ton impôt. Tu vas calculer ton impôt sur 700 € au lieu des 1000 € que tu vas toucher réellement.

L’autre moyen de calculer ton impôt s’appelle le régime réel. Tu vas déduire toutes tes charges que tu as payées au cours de l’année. Il est intéressant de choisir le régime réel dans le cas où les charges dépassent 30 % des loyers. Dans le cas où les charges ne dépassent pas les 30 %, il est intéressant d’être en micro foncier. Le taux d’imposition est fixé par tranche de revenu et va donc de 0% à plus de 40 % d’imposition.

Les prélèvements sociaux sont la seconde source d’impôts que tu vas payer sur les loyers de tes box garages. Ils sont prélevés aussi bien sur le revenus de ton travail que tes loyers. Ils servent à payer le RSA, la sécurité sociale et les autres services fournis par l’État. Le taux a récemment augmenté puisque la nouvelle loi de finance l’a fait passer à 15.5% pour 2012. Ce qui veut dire que si tu as 1000 € en base d’imposition,  tu vas payer 155 € de prélèvements sociaux.

Pour résumer la rentabilité locative sur les parkings

 

Il y a trois taux à connaître :

  • le rendement brut. Il prend en compte seulement les loyers. C’est le taux que vont te donner les agents immobiliers.
  • ensuite vient le rendement net net qui tient compte de tes impôts et là chaque situation est personnelle. C’est à toi de calculer ce que cela va te coûter d’acheter et de louer ces garages.

Pour finir, je tiens juste à te rappeler que le taux de rentabilité l’année dernière pour les parkings tournait quasiment autour de 8%, soit environ 2.5 fois plus que les appartements et 3 fois plus que le livret A. Investir son argent dans les parkings est vraiment quelque chose de très rentable.

RentaGarage 2

13 Comments

  • didie

    Reply Reply 22 novembre 2013

    Bonjour Julien, Bonjour à tous

    J’ai découvert ce blog il y a peu et j’en suis très heureuse car cela fait un moment que je cherche à investir dans des parkings/garages. Les calculs en tous genres notamment de rentabilité/ fiscalité n’étant pas mon point fort, je suis contente de connaître ce site avec des explications claires.

    Ma question est la suivante et elle est urgente car j’ai la possibilité d’acquérir un lot de 5 parkings pour 55000€ (que je vais négocier car rentabilité pas terrible si j’ai bien compris les calculs) hors frais de notaire.

    Nous avons déja un bien appart en scellier depuis 2009 qui génère beaucoup de déficit donc pour moi impôts 0. est ce pertinent d’investir à nouveau? Je m’exprime sans doute mal. Vais je gagner quelque chose fiscalement parlant?

    Merci de vos réponses.

    PS: cela peut sembler cher mais ce sont des garages fermés en centre ville d’une petite ville proche de Lille qui sont actuellement loué 60€ environ

    biz didie

    • Julien

      Reply Reply 25 novembre 2013

      Bonjour Didie,

      Merci pour ton commentaire, je suis satisfait de mon travail si le blog t’est utile !

      La question des déficits fonciers est assez complexe. Il y a plusieurs cas de figure et je ne voudrai pas te tromper.

      Alors prends cette réponse avec des pincettes, et vérifie auprès des impôts (voir peut être ton notaire)

      Les déficits des revenus fonciers sont reportables sur les revenus de la même catégorie, donc tu risques bel et bien de en pas payer d’impôts pendant un certain temps.

      Tiens moi au courant de ton acquisition.

      Julien

  • Af'

    Reply Reply 15 juillet 2013

    Bonjour,

    Merci pour ton article très instructif !

    Juste deux petites remarques :

    – Je pense qu’il serait quand même utile de préciser que Challenges parle de 7,85% de rendement moyen en Île-de-France, ce qui je pense peut être différent selon les situations

    – Parler d' »investissement dans le livret A » me gêne un peu, on n' »investit » pas dans un livret A, le taux est certes faible mais il n’a pas vocation à être rentable, c’est un placement sûr dans lequel on place son argent pour ne prendre aucun risque, ce qui peut se comprendre je trouve

    Une question aussi, au sujet des prélèvements sociaux (dont je viens de découvrir l’existence en ce qui concerne les parkings…) : ces 15,5% de prélèvements interviennent automatiquement, pour tout le monde, quel que soit le revenu ou la situation ? Ils s’appliquent sur le loyer brut perçu, on ne peut pas en déduire les charges ?

    J’aimerais profiter du double avantage de ne pas avoir – a priori – d’impôt sur le revenu pour les trois prochaines années (je suis étudiant donc sans revenu ou presque) et de ne pas avoir à emprunter (étant donné le faible coût d’un garage unique), mais j’avoue que toutes ces taxes m’effraient et je me rends compte qu’il n’est pas si facile de trouver la bonne occasion :/

    Merci d’avance 🙂

    • Julien

      Reply Reply 16 juillet 2013

      Salut,

      ok pour la précision de Challenges. Les chiffres manquent un peu sur le rendement des parkings ailleurs.

      Le livret A est sans doute le meilleur point de comparaison car il parle à tout le monde. Pas d’ambiguïté non plus sur le taux de rendement (brut=net). C’est donc pour cela que je me base sur ce taux. C’est simple, pratique et pédagogique. Bien sûr, ce n’est pas un investissement, mais à ce compte là, une assurance vie en fond euro n’en est un non plus !

      Les prélèvements sociaux sont pour tout le monde. Ils s’appliquent sur les loyers moins les charges, ou moins l’abattement, selon le régime fiscal choisi.

      Tiens moi au courant de tes recherches

      Julien

  • Julien

    Reply Reply 2 mars 2013

    SAlut Yaman,

    Les taux des agences sont hors frais de notaire. attention aux surprises car ils sont plutôt élevés pour des garages à l’unité.

    Il existe des calculatrices précises sur le net pour faire le calcul. Les frais de notaire peuvent être un levier de négo mais le vendeur les a payé lui aussi avant toi.

    POur les 30 %, ce calcul d’assiette est le même pour l IR et PS.

    A bientôt

    Julien

  • Boué

    Reply Reply 12 janvier 2013

    Bonjour,
    Ton site est vraiment très intéressant.
    Comment dénicher le bon parking ? Tu peux en acheter un et avoir des difficultés à le louer ?
    Peux-tu me donner des conseils pour bien prospecter ?
    Merci
    Claudine

    • Julien

      Reply Reply 13 janvier 2013

      Bonjour Claudine,

      c’est là tout le problème. Le mieux est de faire une étude de la demande locative dans la ville où tu cherches pour être certaine de louer ta place.

      La meilleure prospection est quotidienne, cad un peu chaque jour pour ne pas laisser passer les bonnes offres (qui partent très vite).

      Bonne recherche

      Julien

  • Jeremy

    Reply Reply 10 octobre 2012

    Très sympa sous forme de vidéo. Deux petites remarques :

    – Les slides vont un peu trop vite une ou deux fois je crois. Tu parles d’un slide alors qu’il a disparu.

    – Sur le dernier slide il est écrit : « 7,85% de rendement pour les parkings ». Il manque juste la précision sur quel type de « rendement » tu parles dans cette phrase étant donné qu’au dessus il y a « Rendement brut », « Rendement net » et « Rendement net net » mais pas de « Rendement ».

    Sinon nikel !

    • Julien

      Reply Reply 11 octobre 2012

      Salut Jeremy,

      ce sont les joies de la technique ! J’ai eu du mal à trouver le bon logiciel d’enregistrement et ensuite à le configurer 😉

      Maintenant, les vidéos sont de meilleure qualité (son et image). En cas, merci de me donner des pistes d’amélioration !

      Le 7.85 % est un rendement brut annoncé par le magazine challenge. C’est une moyenne. Perso, je suis à 8 % net de charges et impôts.

      C’est un super taux, mais j’ai mis plusieurs mois à dénicher cette affaire.

      A bientôt

      Julien

  • Vlad

    Reply Reply 2 octobre 2012

    PARFAIT TES ARTICLES ! Merci
    @+

    • Julien

      Reply Reply 3 octobre 2012

      De rien !

  • Olivier

    Reply Reply 14 septembre 2012

    Une nouvelle fois c’est un bon article.

    Tu ne parles pas des frais de notaire, dans tes différents calcul de rentabilité sont ils bien intégrés au coût d’acquisition de parking ?

    Olivier

    • admin

      Reply Reply 14 septembre 2012

      Bonjour Olivier,

      Il faut toujours intégrer les frais de notaire dans ton investissement locatif.

      C’est toujours de l’argent que tu auras sorti de ta poche et que les loyers auront à rembourser.

      Qu’as tu pensé du format video, est ce mieux qu’un article classique ?

      A+

      Julien

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