Rentabilité d’un parking après impots

la rentabilité pour les investissements parkings

La rentabilité locative brute d’un parking se calcule en tenant compte uniquement des rentrées d’argent. La rentabilité nette pour la location d’un parking est basée sur les revenus réels avant de payer les impôts : les charges sont déduites des revenus. Nous allons voir comment calculer ce qu’il va te rester dans la poche après avoir payé tes charges et tes impôts.

Rentabilité après impôts pour les parkings

Les anglais utilisent une expression à propos des impôts : nothing is certain but death and taxes. Traduction, il n’y a que deux choses sures dans la vie : la mort et les taxes. Attends-toi donc à payer des impôts jusqu’à ta mort.

La quasi totalité des revenus sont imposables. Les revenus de ton garage, box ou place de parking sont des revenus fonciers : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu au même titre que ton salaire. L’impôt sur le revenu fonctionne par tranche : plus les revenus sont bas, moins l’impôt est élevé. Il s’agit d’un impôt proportionnel.

Tu vas donc payer l’impôt sur le revenu sur la totalité des loyers que te rapportent la location de ton parking. L’état va aussi taxer les revenus fonciers avec les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux servent à combler le déficit des régimes sociaux. En clair, le RSA, la CSG et la CRDS sont prélevés sur ta fiche de paie mais aussi sur les revenus de ton garage. En juin 2012, le taux de prélèvements est fixé à 15,5%.

Pour résumer, la rentabilité pour la location de ton parking ou box garage est impactée par deux impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La rentabilité d’un parking après impôts

rentabilite parkingNous allons calculer la rentabilité nette nette, aussi appelée rentabilité après charges et impôts pour la location d’un parking.

J’achète un parking pour 12 000 €. Les loyers me rapportent 1200 € par an. Je ne paie aucun entretien, ni électricité mais la taxe foncière est de 120 €. Ma tranche d’imposition sur le revenu est de 15 %. les prélèvements sociaux sont de 15,5 %. Calculons ensemble la rentabilité ou rendement brut, net et net après impôts pour la location de ce parking.

Rendement brut du parking : les loyers / investissement : 1 200 / 12 000 = 10%
Rendement net du parking : les loyers – les charges / investissement : 1 200 – 120 / 12 000 = 9%
Rendement net net du parking : les loyers – les charges – les impôts / investissement :

1 200 – 120 – (1 200- 120 x 15,5%) – (1 200- 120 x 15%)/ 12 000 = 1 080 – 167,4 – 162 / 12 000 = 6,25 %

Tu as vu que nous avons déduit la taxe foncière du parking pour calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Cela est possible grâce au régime réel des parkings et des garages expliqué dans un autre article.

Tu sais maintenant calculer la rentabilité nette après impôts pour la location d’un garage. La rentabilité brute des agents immobilier est trompeuse car elle ne tient pas compte des charges et impôts. Cela ta fait un levier supplémentaire pour argumenter une baisse de prix. Les charges d’entretien et de réparation, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont des sorties d’argent que tu dois prendre en compte pour choisir ton investissement. Pour plus d’information sur la fiscalité des garages, box ou place de parking, consulte mon livre Réussir sa location de parking.

14 Comments

  • Max

    Reply Reply 25 octobre 2016

    Salut Salut,

    Site très intéressant et instructif. Je m’intéresse à l’achat de lots en ville. Mais je trouve les prix des parkings « intéressants » (de qualité et bien situés à Paris) Hors de prix. Supérieurs à 50 000 euros pour un garage… si j’en juge ton modèle économique, il faudrait que quelqu’un accepte un loyer de plus de 400 euros par mois pour être rentable ^^
    Sauf que personne ne paiera jamais une telle somme, Vive paris ^^

    Tu arrives réellement à trouver des personnes prêtes à payer 100 euros de loyer mensuel pour un garage dans des secteurs où il ne valent que 12000 à l’achat? ou c’était juste pour l’exemple?

    • Julien

      Reply Reply 21 novembre 2016

      Bonjour Max,

      oui, c’est une réalité à Paris et dans les grandes villes. Trouver du 10 % brut à Paris est possible, mais il faut être bon et patient.

  • Titouan

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Bonjour,
    Merci pour ton blog qui est vraiment une très bonne source de renseignements pour les personnes qui souhaiteraient investir dans un emplacement de parking.

    Cependant, je me pose pas mal de questions.

    Sur le calcul du rendement net net, en 1 an de loyer, tu obtiens un revenu locatif de 1200€, à quoi tu enlèves la taxe foncière, les charges qui te donne le bénéfice annuelle de ta location donc 1080€.
    Une fois que tu enlèves à sa les 15.5% et 15% de prélèvements sociaux et d’impots sur le revenu, il te reste 751€ ( 1080 – 329 ).
    C’est donc le bénéfice final avec lequel tu vas rembourser ton crédit? Il te faudra donc presque 16 ans pour le rembourser??
    Je suis un peu embrouiller avec cela.

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2014

      Bonjour,

      oui, tu as compris le raisonnement. Dans mon exemple, le rendement est normal, donc tu mets du temps à rembourser. Plus ton rendement est haut, plus vite tu rembourses, car ton bénéfice est plus important.

      Pour info, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles des impôts.

  • ballin

    Reply Reply 27 juillet 2014

    bonjour,concernant les places de parking,les garages vous ne parlez pas d’assurance?
    est ce normal??
    merci d’avance pour votre réponse

    • Julien

      Reply Reply 31 juillet 2014

      Bonjour,

      oui, je ne dévoile pas tout sur mon blog.

      Pour en savoir plus sur les assurances, tu peux te procurer mon livre Réussir sa location de parking.

  • jeremy

    Reply Reply 19 juillet 2014

    Bonjour à toute et à tous, je souhaiterai investire dans des box pour mettre en location, comment son calculé les impots y’à t’il des taxes etc.. merci d’avance

    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 22 juillet 2014

      BOnjour Jérémy,

      tu peux regarder dans la catégorie Fiscalité de ce blog, tu y trouveras tes réponses.

  • Patrick

    Reply Reply 19 juin 2013

    Bonjour !
    Je suis investisseur depuis quelques années, je dois dire que j’ai fait de belles plus-values dans les années 2000 et depuis il est un peu plus compliqué de faire de telles culbutes.
    C’est pour ça que maintenant, je fais du locatif sur du long terme.

    C’est pour cela que je viens d’acheter une place à Paris intra-muros et j’aurais besoin de quelques conseils :
    – Est-ce que l’on a le droit de peindre le sol de son emplacement pour le découper en quatre places deux roues ?
    – Mon emplacement fait 4,20 m par 2,30 m , combien je peux faire de places, quelle sont les dimensions idéales pour une place deux roues ?
    Merci d’avance !
    Dernière question ,quels sont les endroits à éviter à Paris ou au contraire à privilégier sans parler des quartier trop chers pour acheter du parking?
    Et surtout n’hésitez pas à me demander conseil sur les appartements, pour le locatif ou achat revente.

    Patrick

    • Julien

      Reply Reply 19 juin 2013

      Bonjour Patrick,

      et oui, je regrette de ne pas avoir commencé l’immobilier dans les années 2000 😉

      Mais j’ai le sentiment que les années à venir seront sympas aussi.

      Pour les modifications de l’emplacement, le mieux est de t’adresser au syndic et de lire le règlement de copropriété.

      Pour les 2 roues, je te conseillerai de mesurer dans la rue les dimensions des emplacements prévus à cet effet. Au moins tu pourras juger par toi même.

      Tout dépend aussi de comment est fait ton emplacement, son accessibilité etc etc…

      Pour traiter la question de Paris, il faudrait que je prospecte là bas. Or ce n’est pas mon créneau !

      A bientôt

      Julien

  • Michael

    Reply Reply 22 février 2013

    Rendement net net du garage: les loyers – les charges – les impôts / investissement :

    1 200 – 120 – (1 200- 120 x 15,5%) – (1 200- 120 x 15%)/ 12 000 = 1 080 – 167,4 – 162 / 12 000 = 6,25 %

    Petite erreur tu as noté deux fois : (1 200- 120 x 15%) …

    Sinon je parcours ton site depuis une semaine je cherchais des informations sur la gestion/achat/rentabilité d’un garage.
    Je suis en CDD je vois mon banquier d’ici deux semaines et j’en profiterai pour lui en parler, accompagné évidemment d’un plan (sur papier) à long terme sur la location de garage(s)

    merci!

    • Michael

      Reply Reply 22 février 2013

      Désole je viens de voir mon erreur effectivement (15,5% de prélèvements sociaux et 15% d’impôts)

      • Julien

        Reply Reply 23 février 2013

        Salut Michael,

        super, tu te débrouilles tout seul à faire les questions et les réponses !

        Je vois que tu as bien compris le raisonnement, c’est un bon début.

        Bon courage avec le banquier 😉

        Julien

  • bernard JANIN

    Reply Reply 26 décembre 2012

    Bjr,

    Je suis moi même un investisseur dans les garages depuis quelques années.
    J’ai regarde le site et je l’ai trouve très complet me rappelant ce qui m’avait pousser a investir dans ces biens!

    Les revenus locatifs de garages sont évidements le point fort de cet achat.

    Je vous donne un aspect sur lequel j’essaie de maximiser mon rendement.

    J’ai lu et relu Warren Buffett pour ce qui connaissent et sa méthode (Intrinsec value).
    Pour résumer, un des leviers que Buffett utilise est le fait de disposer de beaucoup de cash sans emprunter ce qui lui permet d’investir lorsqu’une excellente opportunité se présente. Pour cela rien de plus facile que d’acheter une compagnie d’assurance ou les clients paie leur prime d’assurance a l’avance. Ms je pense que vous comme moi ne sommes toujours pas dans cette situation.

    Quel Parallèle avec un Garage me direz vous? Parce-qu’un garage vous permet de calculer a l’avance votre rentabilité, vous pouvez suggérer a votre locataire de payer a l’avance une année de loyer avec une remise sur les 2 mois de cautions.
    Si vous disposez de ces fonds, pensez a ce que vous pouvez déjà faire de cet argent!!!!!

    Cet aspect m’a permis d’acheter sans emprunter a la banque sur quelques excellentes opportunités! Vote locataire est gagnant et vous encore plus si vous avez déjà penser a préserver ce montant de l’inflation et des taxes! Sans compter si une opportunité d’achat se présente a vous!

    Cordialement.

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