Calcul du rapport locatif : bonne rentrée 2013 !

C’est la rentrée pour les locations de garage ! Le mois de septembre en France est comme un second début d’année. En plus de la rentrée scolaire, la France rentre de vacances. Le mois d’août est calme partout sauf pour les activités liées aux vacances. Cet été, je suis parti quelques jours en vélo sur les bords de Loire, et j’ai passé une semaine en Crête avec ma famille. Je suis content de ne pas avoir pris beaucoup de vacances car la rentrée pour mes garages était chargée.

Grâce à de nouvelles locations, mon rapport locatif s’améliore encore un peu. Tu verras comment calculer ce rapport locatif et je partage aussi d’autres informations intéressantes. Voici comment s’est passé ma journée.

Une grosse demande locative pour septembre

En juin, j’ai loué un et zéro en juillet. Pas un seul appel pour des renseignements. Les seules nouvelles viennent de locataires qui veulent résilier leur location pour fin septembre et mi-octobre. Par contre, à partir du 10 août, les appels ont repris. J’ai eu 5 appels en deux semaines. Sur ces appels, j’ai pu prendre 4 rendez-vous car une jeune femme ne pouvait pas se permettre de louer un garage. 60 € de caution représentait une trop grosse somme pour elle. Je n’ai pas cédé sur ce point car la dernière fois où j’étais d’accord pour ne pas faire payer la caution, le locataire ne s’est même pas présenté au rendez-vous pour la location 🙁 . Demander une caution fait donc parti de ma sélection des locataires.

Samedi 31 août 2013, je me réveille de bonne heure. J’ai quatre contrats de location de garage à faire signer, et je sais qu’il y a quelques travaux préalables à faire. 9h30 premier rendez-vous avec un locataire qui souhaite changer de garage. Mes garages sont repartis en deux rangées de 25 dos à dos. Une rangée se situe face à une barre d’immeuble et l’autre ne présente pas de vis à vis. Le locataire aime bien bricoler avec ses amis et cela ne plaît pas aux habitants de l’immeuble. Du coup, il déménage côté champ pour être tranquille. Cela m’arrange car ce locataire est content et je garde des relations cordiales avec les habitants de l’immeuble.

J’ouvre chaque garage pour vérifier qu’ils sont propres, vides et l’état des portes. Comme je te l’ai dit, l’entretien laissait à désirer quand j’ai acheté les garages. Ce samedi, j’ai donc graisser une porte qui avait du mal à s’ouvrir. J’ai aussi limé le haut d’une porte de garage. Le petit frottement empêchait que l’ouverture se fasse naturellement. Le plus gros travail était de réparer un bas de porte complet. La rigidité de ces portes de garage est assurée par cinq barres de fer carrées (20mm sur 20 mm).

La barre du bas était rouillée au point d’être sectionnée en son centre. La poignée qui sert à l’ouverture n’est plus solidement fixée à la porte. La porte avait donc du mal à basculer. J’ai donc acheté une nouvelle barre de métal. Je l’ai boulonnée en quatre points sur le bas de la porte. J’ai fixé ce qui reste de solide de l’ancienne barre sur la nouvelle et la poignée est fixée sur la nouvelle barre. La porte ferme maintenant parfaitement. Mine de rien, faire tout ce travail d’entretien/réparation m’a pris presque deux heures.

11 h : le premier nouveau locataire arrive. Garage standard pour stocker ses meubles. Il habite à 20 kilomètres. 12 h : Second nouveau locataire. Il souhaite stocker une très belle voiture. Il prend un des 4 grands garages (3m sur 5,20m). La location est un peu plus chère 35 € au lieu des 30 €. 16 h : lapin ! J’avais appelé la veille pour confirmer tous les rendez-vous. La femme de ce locataire m’avait dit qu’il n’y avait pas de soucis, mais la personne n’est jamais venue. Pas de nouvelles à cette heure. 16h30 : troisième nouveau locataire. Ce monsieur souhaite stocker son scooter. Il est locataire dans les HLM situés à 500m, mais il n’y a pas de garage plus proche que les miens.

Je termine la journée en passant le rotofil. Je n’ai pas beaucoup d’espace vert, mais comme les allées ne sont pas goudronnées, il y a des mauvaises herbes qui poussent devant les garages. Au final, il y a environ 200 mètres carrés à raser. C’est 1h30 de boulot à chaque fois !

Calculer le rapport locatif de septembre.

Depuis le 15 mars, j’encaisse environ 1000 € de loyer par mois, à plus ou moins 50 €. Donc, si tu fais le calcul, j’ai encaissé environ 5500 € en 5 mois et demi. Si rien ne change, la tendance est donc de 12000 € par an. J’ai acheté ces garages 90000 € frais de notaire compris. Comment calculer le rapport locatif annuel ? Pour ce calcul, il suffit de diviser les loyers par le total investi. 12000 € / 90000 € = 13,3 % de rentabilité brute. C’est déjà une bonne rentabilité.

Au mois d’août, j’avais 10 locataires à 30 € (nouveau loyer) et 28 locataires à 25 € (ancien loyer). J’ai donc encaissé 300 € + 700 € = 1000 € tout rond. Mon calcul du rapport locatif d’août est conforme à ma moyenne du début d’année. En septembre, j’ai déjà trois nouveaux locataires et aucun départ. Ces trois nouveaux locataires paient 95 € à eux trois. Je m’attends à avoir de nouveaux locataires en cours de mois. Comment calculer le rapport locatif du mois de septembre ? 1095 € x 12 mois = 13140 € / 90000 € = 14,6 %. Je suis vraiment très content de m’approcher la barre des 15 % de rendement brut. Bien sûr, le calcul du vrai rapport locatif se fait sur un an minimum voir plusieurs années pour avoir une certaine stabilité. Ceci dit, rien ne m’empêche de partager cette bonne nouvelle avec toi.

Autres données complémentaires au calcul du rapport locatif

Pour le mois de septembre (prévisionnel) :

12 locataires à 30 €

1 locataire à 35 €

28 locataires à 25 €

Un garage loué gratuitement à mes parents.

4 garages occupés mais non payés (information importante qui fera l’objet d’un futur article : j’ai lancé deux procédures d’huissier)

Au final, ce sont 41 garages loués avec un loyer moyen de 1095 €/41 = 26,70 €. Il me reste donc seulement 4 garages disponibles à la location. J’espère en louer un ou deux supplémentaires au cours de ce mois. Je ne sais pas si la totalité des garages sera louée un jour, mais je suis déjà content de la situation. Pour rappel, la semaine précédent la vente officielle, j’avais pris contact avec 100 % des locataires. Sur les 46 garages sensés être « loués », il ne restait plus que 30 garages loués et payés, 5 garages occupés mais non payés et une dizaine de départs volontaires… Si je regarde en arrière, le chemin parcouru n’a pas été si facile, et je sais maintenant que la location n’est pas une mince affaire !

Bonne rentrée à tous !


9 Comments

  • Sylvain

    Reply Reply 19 septembre 2013

    Bonjour Julien,

    Ce sont des exemples comme celui ci qui démontrent que les garages peuvent être rentables.

    @Florence
    Si une « bulle » venait à se former sur les garages alors il faudrait prendre son mal en patience.
    Je suis allé voir un agent immobilier pour des appartements et il m’a prévenu que je ne trouverai pas des affaires à plus de 6-7% de rendement. Du coup je n’ai fait aucune visite avec lui car il n’a pas la bonne vision.
    C’est en cherchant des affaires différentes que personne ne veut que l’on fait trouve des opportunités. Si tu trouve des garages avec une rentabilité de 4%, pourquoi acheter? Laisse les autres se battre sur le prix et regarde ailleurs.
    Il faut apporter de la valeur pour qu’une opération soit rentable.S’il suffisait de signer le chèque d’achat se serait trop facile. La rénovation est un moyen d’apporter de la valeur, la décoration également.
    Les acheteurs qui sont prêts à accepter des rentabilités aussi faibles n’achèteront jamais un bien en mauvais état et laisseront ces opportunités réelles aux investisseurs motivés.

    Si personne ne le faisait il n’y aurait pas de bulle.
    Julien ne conseille pas d’acheter ce type de bien.

  • Florence

    Reply Reply 9 septembre 2013

    Bonjour Julien,

    Je te remercie d’accepter un débat dans tes colonnes. Cela montre pour moi la sincérité de ton engagement, effectivement. Je n’en doutais pas non plus.

    Je te prie de me permettre une dernière réflexion : lorsque l’on parle de niche, il est souvent question d’un petit nombre d’initiés. Or tu veux construire un « chenil » ? Le terme est moyennement adapté, je te l’accorde, mais tu comprends l’idée qu’une niche reste une niche si il existe aussi une barrière à l’entrée, sur laquelle tu as mis habilement un péage. Tu deviens le tôlier et centralise les bonnes pratiques, les bons plans et les monnaye. Effectivement de ton point de vue la niche est rentable…

    J’ai pris le temps de parcourir ton site avant de m’exprimer. Je devine que tout n’est pas rose, surtout avec 54 boxs. Je lis que 1000€ par mois ne suffit pas pour être indépendant financièrement. Combien de garages te faudrait-il pour envisager sereinement l’avenir ? 100 ? 200 ? Est-ce envisageable ?

    En te remerciant,
    Florence

    • Julien

      Reply Reply 10 septembre 2013

      Bonjour Florence,

      décidément, j’aime bien ta façon de penser. Mes lecteurs riront beaucoup quand ils liront qu’ils font parti d’un chenil.

      Pour moi, une niche, que ce soit dans l’immobilier ou dans un autre commerce est juste une sous-catégorie. Les parkings sont une niche car le nombre de parkings en vente est quarante fois inférieur au volume des autres biens immobiliers. La barrière à l’entrée n’existe pas car tout le monde peut acheter un garage. J’ai juste envie de partager mon expérience avec mes lecteurs et d’aider des personnes à mieux investir que si elles l’avaient fait toutes seules.

      Concernant les revenus de mes garages, on tourne plus autour de 1200 € par mois actuellement. Ce serait suffisant pour vivre si les impôts ne prenait pas 50 % de la somme et que je n’avais pas fait d’emprunt.

      Mon objectif est d’acheter une centaine de garages voir plus si possible. Tout dépend des opportunités. A voir.

      Julien

  • Florence

    Reply Reply 9 septembre 2013

    Bonjour Julien,

    Merci de ta réponse et de ta franchise.

    Ma remarque est lié au fait que dans les années 80′, les chambres de bonne représentaient un bon placement et aujourd’hui ce n’est plus du tout le cas. « Le bon plan » s’est éventé et les perspectives d’investissements avec. Qui n’a pas entendu parler d’acheter des garages avant l’avènement d’Internet ? Aujourd’hui, cela devient un sport national à en croire tes colonnes et les opportunités se font rares. Tant est si bien qu’aujourd’hui tu as fais un cas sur des offres a priori alléchantes qui ne dépassent pas 2,5% net au final.

    J’ai vu des vendeurs qui utilisaient tes astuces pour vendre des garages à des prix qui ne permettent plus de dégager une rentabilité nette supérieure à 8% mais 3, 4 voire 5% maximum. C’est ce que l’on qualifie de bonne affaire avec un appartement, ni plus ni moins. Et demain ? Les affaires de garages seront elles aussi qualifiées de bonne à 3% net ?

    Les affaires, c’est comme la bourse, quand tout le monde s’y intéresse, la bulle se forme et les investisseurs avisés se retirent. Le gâteau ne grossit pas : comme dans ton film du jour, trop d’offres, des loyers plus faibles et des parking vides donc des rentabilités en berne. Et pour les meilleurs emplacements : plus d’acquéreurs, de la demande, mais des rentabilisés en berne du fait de prix d’achats élevés. Difficile de négocier un bien lorsqu’il y a tout de suite 3 acquéreurs qui payent cash le premier jour de l’annonce…

    Merci à toi pour ta réponse
    Florence

    • Julien

      Reply Reply 9 septembre 2013

      Bonjour Florence,

      tu me connais, je reste franc, et si je pense que les garages ne sont pas une bonne affaire je le dis.

      Je comprends que tu ne sois en accord avec ma démarche. Tu sais qu’elle a commencé parce que je ne trouvais pas d’information valable sur le net quand j’ai voulu acheter mes premiers garages. Aujourd’hui, je délivre beaucoup d’informations gratuites de qualité, mais les meilleures et les plus importantes restent accessibles dans mon livre ou dans ma formation vidéo.

      Tu ne peux pas te baser sur ma vidéo d’aujourd’hui pour faire des généralités sur les niveaux de rendement. Le fait que j’ai pu acheter avec des rendements bruts au delà des 15 % est la preuve que cela existe. Cela existe aussi dans l’immobilier classique. La différence : avec mes conseils, ce ne sont plus seulement les marchands de bien qui profitent des bons coups.

      Julien

  • Florence

    Reply Reply 8 septembre 2013

    Bonjour,

    J’habite en Bretagne et je cherche des garages dans mon secteur. J’en ai déjà acquis 4. Je me pose une question de fond : qu’est ce qui est le plus rentable : louer des garages ou former ses concurrents ?

    Merci de ta réponse
    Florence

    • Julien

      Reply Reply 9 septembre 2013

      Bonjour Florence,

      belle question ! Tu ne manques pas d’humour 😉

      Je sais que certaines personnes n’apprécient pas que je dévoile mes stratégies. Toi comme eux, pensent que le plus de personnes sont formées, plus leur part du gâteau diminue. Je pense que c’est l’inverse. Le gâteau grossit.

      Pour ce qui est de mes revenus, je ne te dirai pas exactement ce que je gagne, mais à ce jour, les garages me rapportent plus que le site !

      Julien

  • Quentin

    Reply Reply 3 septembre 2013

    Beau parcours effectivement. Quelles sont tes charges sur les garages ? Ton rendement net ? (en conséquence).

    A+

    • Julien

      Reply Reply 4 septembre 2013

      Bonjour Quentin,

      les charges sont la taxe foncière 3000 € et un peu d’entretien 300 € pour l’année je pense.

      Le rendement net devrait dépasser les 8 % après impôts

      Julien

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