Boxer ton parking, construire un box

Fin juillet, Victorin nous racontait sur ce blog comment il comptait transformer ses parkings en boxes. Depuis, il a bien avancé !

Pourquoi boxer ses parkings ?

3 mois plus tard, mon projet locatif a bien avancé, voici où j’en suis…

Nous avons signé la vente le premier septembre. Dès l’après midi, les palettes de parpaings arrivaient sur place et le lendemain, les murs se montaient.

J’ai reçu de plus en plus d’appels, certains réservent, d’autres attendent de voir si la hauteur sous plafond est suffisante. En effet, les parkings que j’ai transformés en boxes sont situés dans un sous sol : la hauteur est de 2m10 et certaines camionnettes ne passent pas, ce qui est embêtant pour ceux qui souhaitent stocker des meubles.

Les frais imprévus

Revenons un peu en arrière, avant la vente. Tout ce projet m’a réservé quelques mauvaises surprises. C’était mon premier prêt immobilier, je n’y connaissais absolument rien et mon banquier avait omis de me signaler que les frais de gestion n’étaient pas intégrés dans le prêt. Résultat : 800 euros à débourser en plus. Deuxième surprise, un rajout à faire au notaire, 700 euros en plus… Heureusement que j’avais de l’argent de côté, sinon j’aurais été bien embêté.

Comme Victorin, j’ai aussi eu des problèmes de financement. J’ai une faveur à te demander : veux-tu répondre à ce sondage de 5 questions à propos du financement bancaire s’il te plaît ? Merci d’avance, Julien

Début septembre, les travaux de boxage de mes parkings avancent bien, pas assez vite à mon goût, voulant louer le plus rapidement possible, mais ça ne dépend plus de moi. Encore une mauvaise nouvelle, mon entrepreneur m’apprend que je ne peux pas bénéficier de la TVA à 10%, or mon prêt était calculé en fonction de ce devis, je dois donc rajouter 2800€ aux travaux de transformation de mes parkings en boxes… Heureusement qu’il accepte un délai de paiement et que je suis pendant 4 mois en différé de remboursement avec des mensualités plus petites.

La situation de mes boxes à la mi septembre

Mi septembre, le boxage des parkings est presque fini, le gros œuvre est fini et il manque seulement quelques portes à poser. Je me suis rendu sur place deux fois cette semaine, j’opte désormais pour le voyage en train, c’est moins fatiguant, moins cher, moins long… parfait.

J’ai déjà signé 10 contrats de location, et d’autres sont réservés. J’espère en louer 20 d’ici la fin du mois, je vous rappelle que j’en ai 23 au total, et qu’en louer 14 suffira à rembourser mes mensualités.

Dans tous les cas, je dois en louer un maximum pour prévoir toute éventualité.

Pour l’instant j’auto-gère mes locations, je me rends sur place, je rentre tout dans un logiciel qui gère les locataires, les loyers, les contrats. J’attends de voir si les locataires sont plus du genre à rester longtemps ou bien à résilier rapidement et souvent. Auquel cas cela me prendrai trop de temps et j’opterai pour la gestion en agence, j’en ai trouvé qui prennent seulement 5 à 6% du loyer, ce qui ferai environ 3 à 4€ par garage; sachant que je peux le déduire de mes revenus.

Concernant l’assurance, j’ai contacté trois assureurs et une assurance m’a fait un tarif préférentiel avec une réduction due à mon travail, seulement 260€ par an pour l’intégralité de mes boxs et de bonnes garanties.

Les locataires doivent cependant prévenir leur assurance pour ce qu’il y a à l’intérieur des boxs.

Quant aux paiements, la plupart choisissent de me régler par virement, ce qui m’arrange et simplifie grandement les choses, m’évitant de me rendre trop souvent sur place. Pour l’instant une seule locataire souhaite me payer en espèces. Après plusieurs débats concernant la faisabilité et la praticité de la chose, elle accepte de faire un dépôt d’espèce directement dans ma banque en indiquant mon numéro de compte… ouf !

Mes boxes en photo

Pour conclure je suis assez satisfait du résultat, visuellement déjà car l’ensemble est plutôt joli. Je suis aussi rassuré de voir que j’aurais bientôt quasiment tout loué… 0% de garages vides… le rêve de tout investisseur non ? Certains locataires me prennent deux, même trois garages d’un coup, c’est sur que comme cela ça va vite à tout louer.

Je n’ai pas rencontré de problèmes particuliers dus à la location en elle même (à part ceux indiqués au dessus concernant les dépenses non prévues). De nature assez organisé, j’ai acheté un meuble à tiroirs porte dossier, chaque box aura son dossier suspendu avec à l’intérieur le contrat, l’état des lieux ainsi que le double des clés.

Je suis fier de mon projet, aller dans ces garages et voir que tout cela m’appartient est assez incroyable, surtout à 23 ans. J’espère maintenant que cela va bien fonctionner et que je pourrai faire un deuxième investissement du même genre d’ici 2 ans. Je remercie Julien pour ses conseils à travers son livre ainsi que les lecteurs de son blog.

Le dernier email de Victorin, début novembre

Pour ma part, les 23 garages sont tous loués, et je vais donner la gestion de l’ensemble à une agence immobilière. Ils me prennent 6%, sachant que je peux déduire la gestion des impôts, cela m’arrange, car je n’ai vraiment pas le temps de gérer les entrées / sorties. Je vais même passer les nouveaux locataires à 65€, je n’arrête pas d’avoir des demandes.

Julien : Bravo Victorin, j’aurais été bien incapable de gérer un tel projet à 23 ans.

Comme Victorin, j’ai aussi eu des problèmes de financement. J’ai une faveur à te demander : veux-tu répondre à ce sondage de 5 questions à propos du financement bancaire s’il te plaît ? Merci d’avance, Julien

Quel est ton ressenti sur l’investissement de Victorin ?

17 Comments

  • Yves Le Morellec mesmentors.fr

    Reply Reply 6 décembre 2015

    Bonjour Victorin et Julien,

    Je suis dans la même situation que Victorin car j’habite dans les Yvelines. J’ai pour ma part choisi d’investir dans Paris intra-muros sur une place de parking. Mon bien affiche une rentabilité record de 9% nette lol (enfin record pour la capital). Je désire plus tard faire comme Victorin et acquérir un lot de garage, seulement en Ile de France les rendements sont généralement minables et l’éloignement m’effraie un peu. Je vais suivre de près l’évolution de Victorin, ça va certainement me réconcilier avec cette idée.

    Merci pour ce beau témoignage Yves http://mesmentors.fr

    • Victorin

      Reply Reply 10 décembre 2015

      Salut Yves,

      Surement que la jeunesse inhibe les peurs (:
      Franchement pas d’inquiétudes à avoir. Et même le fait que j’ai un métier pas facile niveau emploi du temps, j’ai réussi à concilier les deux pour rechercher, prospecter, trouver les locataires, signer les baux, etc.. Maintenant je donne la gestion à une agence mais si je le voulais vraiment je pourrais le gérer seul …c’est uniquement un confort personnel.

      Par contre des rentabilités comme la mienne j’avoue ne pas en avoir trouvé d’autres encore ..et pourtant je cherche dans la France entière ..pas évident.
      J’espère renouveler l’opération dans quelques mois …un achat par an cela me convient :p

      A bientôt
      Victorin

  • francois

    Reply Reply 16 novembre 2015

    Bonjour!

    Bravo pour cette réalisation!

    Nous rappellons que nous « boxons » vite et bien, y compris en parois minces ou emplacements biscornus, à prix très raisonnables.. et France entière, dans des délais ultra courts!

    Bien cordialement!

    • sef

      Reply Reply 3 avril 2016

      bonjour,
      j’ai le projet de 2 garages pour de la location dans le 89. En largeur, il y a 2m40 et en longueur 7m . Je me demande si c’est réalisable? Et a quel prix avec dalle en béton?
      Merci pour votre réponse

  • Gwen de moins-cest-mieux.com

    Reply Reply 13 novembre 2015

    Salut Julien et Victorin,
    belle aventure, j’adore; ce qui m’étonne c’est le coup fourré du banquier avec les frais de gestion. Il me semblait qu’ils étaient obligés de donner une simulation avec tout inclus?

    • Victorin

      Reply Reply 17 novembre 2015

      Ce n’ai pas réellement un coup fourré, il m’a seulement mal expliqué les choses et la simulation. Il faut aussi dire que c’est mon premier prêt immobilier donc j’ai aussi une part de responsabilité dans cette non compréhension (:

      Victorin

  • Romaric de sortir-du-rsa.fr

    Reply Reply 12 novembre 2015

    Bonjour Julien et Victorin,

    Je vois que ça bouge bien pour toi Victorin.

    Il y a aura toujours des contres temps et des imprévus dans l’immobilier, cela fait partie du jeu.

    En tout cas à 23 ans, avoir 23 garages, qu’est ce que ce sera à 60 ? (60 garages 🙂 )

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Victorin

      Reply Reply 17 novembre 2015

      Salut Romaric,

      Merci beaucoup (:
      Victorin

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 10 novembre 2015

    Bonjour,

    «Ils me prennent 6%, sachant que je peux déduire la gestion des impôts»

    Les charges ne sont pas déductibles des impôts mais des revenus fonciers qui serviront de base au calcul de l’imposition. Je sais que je peux passer un peu pour un extrémiste en faisant la remarque à chaque fois que je vois cette approximation mais selon son TMI la différence peut être importante.
    Cela dit je ne critique pas le fait de déléguer étant moi-même une grosse feignasse partisan du moindre effort. Et pour répondre à Jack déléguer ne signifie pas ne pas contrôler et celui qui te baise doit intégrer le fait de ne pas travailler avec toi sur le long terme.

  • Moreau

    Reply Reply 10 novembre 2015

    Bonjour Victorin,

    Merci à toi (et Julien bien sur) pour cet article intéressant.

    Combien l’agence de gestion prend elle (à toi et/ou au locataire) lorsqu’il y aura des départs/nouveaux arrivants ? C’est personnellement ce qui me ferait peur dans le fait de laisser la gestion, pas tellement le fait de laisser
    Merci et bravo, super investissement
    Jérémie

    • Moreau

      Reply Reply 10 novembre 2015

      pardon j’ai pas fini ma phrase…
      « C’est personnellement ce qui me ferait peur dans le fait de laisser la gestion, pas tellement le fait de laisser les 6% tous les mois. » désolé. Jérémie

    • Victorin

      Reply Reply 17 novembre 2015

      Salut Jérémie,

      Alors pour les locataires en place ça ne change rien pour eux, juste le destinataire du paiement qui est modifié.

      Sinon, pour les nouveaux, ils doivent payer 100€ d’honoraires à l’agence, plus le mois de caution, plus le prorata du mois en cours. Les 6% sont déduis sur le loyer qu’ils versent mensuellement.
      Alors certes cela peut paraitre beaucoup à sortir d’un coup pour u locataire (environ 220€ si contrat en début de mois), mais ils ont plusieurs lots de garages en gestion et ils arrivent à trouver des locataires malgré tout. Après il n’est pas exclu de baisser l’honoraires si ils voient qu’ils ont de la difficulté à trouver des nouveaux locataires.

      A bientôt
      Victorin

  • jeancl2

    Reply Reply 10 novembre 2015

    bonjour, voilà une réussite méritée, car ce jeune homme a subi des « imprévus » assez fâcheux, par exemple: « Encore une mauvaise nouvelle, mon entrepreneur m’apprend que je ne peux pas bénéficier de la TVA à 10%, or mon prêt était calculé en fonction de ce devis, je dois donc rajouter 2800€ aux travaux de transformation de mes parkings en boxes… « . etc.
    Les boxes , c’est super, bien entendu !
    bravo !

    • Victorin

      Reply Reply 17 novembre 2015

      Salut Jeancl2,

      Merci beaucoup (:
      Victorin

  • Julien

    Reply Reply 10 novembre 2015

    Bonjour et bravo pour ton projet. je suis en phase de recherche pour l’instant mais habitant la région parisienne il est difficile de trouver des biens au rendement suffisamment intéressant. Il faudrait que je trouve plus loin mais gérer à distance n’est pas simple, surtout lorsqu’on n’a pas d’exprérience.
    J’aurais une question concernant les assurances. Je vois que Victorien a fait assuré spécifiquement ses parkings. Lorsque j’ai contacté l’assureur chez qui j’ai mon assurance habitation, il m’a dit que j’étais automatiquement assuré pour tous les biens immobiliers que je pourrais acheter sans avoir à faire une nouvelle souscription.
    Du coup, je me demandais si l’assurance habitation classique suffit comme me de dit l’assureur ou faut il prendre une assurance spécifique pour ce type de bien?

    Merci d’avance.
    Julien

  • jack

    Reply Reply 10 novembre 2015

    Bonjour,

    Félicitations pour cet investissement.
    Mais personnellement je maintien l’idée que la proximité est importante pour bien gérer ses biens.
    Ce derniers temps, avec les intempéries, certains de mes locataires se sont plains d’infiltration d’eau.
    Et bien pour détecter d’ou vient l’eau il n’y a qu’une seule solution: etre présent lorsqu’il pleut.
    Sinon le professionnel que se déplacera sur place par temps sec, au mieux fera plus de travaux que necessaiere (car il ne s’aura pas d’ou vient l’eau) et au pire sera incapable de faire quoi que ce soit.
    Et ca, ca n’est possible que si l’on habite à moins de 30minutes des biens loués.
    Et faire confiance à une agence pour la gestion de problemes, c’est assez risqué.

    • Victorin

      Reply Reply 10 novembre 2015

      Bonjour Jack,

      Merci pour le compliment (:

      Paradoxalement je n’ai pas confie la gestion à une agence à cause de la distance (1h30 environ) mais plus à cause du manque de temps.
      En effet, j’ai un métier où les jours de repos sont variables, jamais à jours fixes. Et meme ceux que j’ai peuvent être annulés la veille ou le jour meme. Ca m’est arrivé en septembre, 7 rendez vous pour signer les contrats de location, je m’apprête à monter dans le train et lâ mon repos saute et je dois aller bosser. Ca manque de sérieux quand même de devoir annuler les rdv, je souhaite ne jamais recommencer une telle chose.
      Puis je garde un œil dessus, les locataires actuels ont mon numéro et n’hésiteront pas à me contacter si il y a un probleme.
      Au moins je n’ai plus besoin de me déplacer à chaque fois qu’un locataire veut rentrer.

      Puis comment aurais je passer à côté d’une telle occasion ? (: Un bien à 50000 €, une rentabilité brute de plus de 30% quasiment, le rêve de tout investisseur quand même non ?

      A bientôt (:

Leave A Response

* Denotes Required Field