Bilan de mon opération travaux été 2014

Après une année à changer des serrures en mauvaises état et à entretenir les espaces verts, j’ai décidé qu’il fallait améliorer mes garages. Comme le lait sur le feu, il faut surveiller ses investissements afin que tout reste en ordre et qu’ils prennent de la valeur plutôt qu’en perdre.

L’été dernier, j’ai donc investi dans des travaux de bétonnage. Le sol de mes garages était un mélange de sable, gravier et terre. Cela posait plusieurs problèmes. Après un hiver, les locataires qui avaient laissé leurs affaires ont eu la désagréable surprise de voir leurs meubles et cartons gondolés par l’humidité. Des rongeurs ont aussi attaquer des cartons de livre ou les fils électriques d’une remorque.

Je suis conscient que sans locataire, la valeur de mes garages se résume à la valeur du terrain ! Autant prendre soin de mes locataires et leur offrir un meilleur confort. Je vais vous raconter comment se sont terminées les opérations de travaux engagées cet été. La rentabilité d’un garage est bonne à la base, mais il faut aussi penser à l’améliorer !

Le choix de l’entrepreneur

J’ai fait faire plusieurs devis pour réaliser les travaux comme expliqué dans cet article. J’ai choisi un autoentrepreneur pour des raisons de coût, mais aussi parce qu’il travaille bien. D’une part, j’ai pu voir une dalle béton qu’il a réalisé chez un particulier. Et d’autre part, il travaille à la fabrique de béton. Il connait donc bien le produit.

J’ai eu plusieurs avis sur le travail réalisé et tous sont unanimes sur la qualité du résultat. C’est le point le plus important, mais pas le seul. La flexibilité était aussi importante. Une grosse entreprise de BTP m’avait proposé de bétonner les garages, mais par tranche de 25. Comment expliquer au locataire qui stocke ses affaires qu’il doit les déménager dans un garage le temps des travaux puis les remettre dans le garage d’origine ?

Cet été, la contrainte était de libérer six garages d’un coup. J’ai donc réalisé le bétonnage de 24 garages sur les 50. Je pense réaliser une nouvelle tranche de 6 garages en début d’année 2015 dès que j’aurai récupéré six garages vides. Cela ne devrait pas tarder car je vais au tribunal le 18 novembre pour mes deux mauvais payeurs. J’ai aussi un nouveau locataire qui n’a pas payé de loyer, ni répondu à mes appels depuis quatre mois. Un agent de la SNCF en retard (de paiement), on aura tout vu 😉 Plus d’infos dans un prochain article.

Une fois 30 garages bétonnés, le bétonnage se fera par tranches de quatre pour arriver à un compte juste de 50. Quatre fois cinq égal vingt, vingt plus trente égal cinquante garages, le compte est bon !

Les problèmes de clés

Le plus contraignant dans cette histoire de travaux est l’organisation. Mon choix a été le suivant. J’ai d’abord bétonné les quatre garages qui étaient vides et deux garages loués pour des voitures. Dans ces six garages bétonnés, j’ai fait déménager les locataires qui avaient des meubles ou autres dans leur garage.

Cela a libéré six garages, qui ont été bétonnés à leur tour. Les locataires « stockeurs » ont déménagés. J’ai pris soin de terminer par les garages à voiture. La dernière tranche de six a été composée uniquement de voitures. Les voitures des locataires ont passé la semaine dehors, le temps que le béton sèche.

Ma crainte fût que les locataires ne tiennent pas leur parole. Si un locataire ne déménageait pas ses affaires, l’entrepreneur ne pouvait pas faire la préparation du sol puis le coulage du béton. C’est aussi pour cela que j’ai terminé par les garages à voiture. Un locataire en retard aurait été remplacé par un garage à voiture et ainsi le programme n’aurait presque pas été bousculé.

A ma grande surprise, tout le monde a tenu parole ! Pas un seul locataire n’a oublié de déménager ses affaires. Certains locataires n’avaient qu’une demi journée pour déménager, mais ils m’avaient dit OK, et cela s’est passé comme ils m’avaient promis.

Une de mes locataires a toutefois oublié de sortir sa voiture lors de la dernière tranche des travaux. Heureusement qu’elle habite à côté. L’entrepreneur a pu aller sonner chez elle, car elle ne répondait pas à mes appels.

Pour les travaux, j’ai confié quatre trousseaux de six clés à l’entrepreneur. Un trousseau par tranche. J’ai malgré tout inversé deux clés parmi les trousseaux. Pas grande conséquence, mais une belle erreur qui aurait pu me coûter un aller-retour Angers-la Normandie.

Autre bêtise de ma part : j’ai rencontré deux locataires pour signer le nouveau bail et leur remettre les clés de leur nouveau garage. Le premier locataire a signé le bail et m’a réclamé sa nouvelle clé que j’avais oublié de lui donner. Idem avec la seconde locataire, sauf qu’elle m’a réclamé la clé une fois que j’étais revenu à Angers. L’entrepreneur s’est déplacé pour lui donner son double de clé. En vérifiant mes doubles de clés, il s’avère que j’ai bien oublié de lui donner sa clé avec le bail.

Cette opération travaux m’a aussi permis de récupérer des doubles de clés que l’ancienne propriétaire n’avait pas. A ce jour, il me manque quatre ou cinq doubles sur les cinquante serrures. Une paille quoi ! Je ne m’inquiète pas car les locataires de ces garages sont fidèles et paient en temps et heure.

L’encaissement des nouveaux loyers

La première tranche des travaux a été réalisée en juillet et les trois suivantes dans les quinze derniers jours du mois d’août. La contrepartie des travaux étaient une augmentation des loyers de cinq euros par mois. Je suis payé majoritairement par virement. Seul cinq ou six locataires me paient par chèque au trimestre.

Les locataires qui paient au trimestre m’ont donné leurs chèques début octobre en main propre. J’étais aux garages pour des mises en location et pour entretenir les espaces verts. J’ai aussi benné un sac à gravats entier de béton. Si tu te souviens bien, deux garages avaient été mal réalisés. L’épaisseur de béton était telle qu’il y avait une marche de 14 centimètres entre l’extérieur et l’intérieur du garage. C’est la hauteur d’un trottoir. Autant te dire que rentrer une voiture dans le garage aurait été difficile. L’entrepreneur a donc scié le béton à la disqueuse pour réaliser une pente à l’entrée du garage.

J’étais à côté de lui, et j’ai bien vu que l’exercice était difficile ! Comme les gravats étaient encore au pied des garages à mon retour de vacances, j’ai été obligé de les évacuer moi-même.

Concernant les paiements par virement, la majorité des locataires a fait le nécessaire dans le mois. Il a fallu que je rappelle cinq locataires pour leur rappeler que le loyer avait changé et que le montant du virement aussi ! Il reste encore un locataire qui n’a pas fait le changement. C’est un gentil papi, il est bien embêté à chacun de mes appels le 10 du mois quand je vérifie mes loyers.

Pour conclure, je suis content du déroulement des travaux et du résultat. Les locataires ont joué le jeu et j’ai été content de les revoir cet été. J’ai passé environ une bonne semaine de travail sur cette opération, le résultat valait cet investissement en temps et en soucis.

A l’heure où je publie cet article, je suis quasiment sûr que ce sera mon seul et unique investissement dans les garages de l’année 2014 : 8000 € à 20 % de rendement net net.

C’est un super investissement, avec un très bon rendement, mais j’aurais bien aimé acheter une nouvelle batterie de parking ou de garage. Mes recherches continuent et gageons que l’automne ou l’hiver apporteront de nouvelles affaires intéressantes à acheter.

Et toi, as-tu des projets de travaux pour tes parkings ?


18 Comments

  • Christian G

    Reply Reply 16 décembre 2015

    Bonjour Julien,

    Une question me turlupine.
    J’ai acheté deux garages individuels en 2015.
    Les deux portes en bois sont vieilles et il est temps de les changer.
    Je pensais naïvement que si j’investissais dans des portes en pvc (par exemple), je pourrais défalquer au moins une partie de la somme sur mes impôts.
    Les impôts me disent que non !
    Qu’en est-il ?
    L’investissement risque de représenter 8 à 10 mois de loyer si je pars sur quelques chose de bien alors je souhaiterais savoir où je vais avant toute dépsense!!!

    Merci.
    Cordialement,

    • Julien

      Reply Reply 18 décembre 2015

      Bonjour,

      je ne vois pas pourquoi tu ne pourrais pas déduire ces dépenses de tes revenus fonciers.

      • Christian

        Reply Reply 23 décembre 2015

        Bonjour Julien

        En fait si j’ai bien compris je pourrais défalquer ces sommes si j’avais acheté ces garages sous la forme d’une SCI
        Un investissement supérieur aux rentrées d’argent permettrait d’avoir un bilan négatif et de ne pas être imposable sur l’année concernée.
        Malheureusement ce n’est pas mon cas j’ai acheté ces deux garages en mon nom propre et je voudrais savoir de quelle manière je peux déduire ces dépenses de mes revenus fonciers.
        Merci beaucoup par avance.

        • Julien

          Reply Reply 6 février 2016

          Bonjour,

          c’est une dépense d’amélioration, déductible des revenus fonciers.

  • tony

    Reply Reply 8 novembre 2014

    j’avais une question aussi qui me turlupine quel est ta vision sur le long terme,les 5 premières années tu déduis tes intérêts d’emprunt des impôts mais après?
    est ce qu’il faut investir le plus possible quitte à ce faire assasiner par les impôts ou ce contenter d’un revenu x ou y pour rester dans la première tranche d’imposition par exemple?

    • Julien

      Reply Reply 12 novembre 2014

      Bonjour,

      mon but est bel et bien de me faire assassiner par les impôts. Je déduis les travaux de mes revenus, mais faute de travaux, mes revenus augmentent et ma tranche d’imposition aussi.

      Plus tu paies d’impôts, tu gagnes de l’argent, donc je ne vais pas m’arrêter d’investir pour éviter des impôts.

    • David

      Reply Reply 9 octobre 2015

      Julien,

      L’un n’est pas incompatible avec l’autre.

      Une solution intéressante est de racheter un nouveau bien au bout de 5 ans et de faire des travaux dans ce bien.

      De cette manière, tu continues de réduire tes impôts sans arrêter d’investir.

  • Max

    Reply Reply 6 novembre 2014

    Sacrée budget pour des caméras non ???

    Attention à ne pas filmer la voie publique c’est interdit 🙂

  • tony

    Reply Reply 5 novembre 2014

    salut julien j’ai 31 ans rp et 24 boxes en poche en banlieue parisienne et d’ici la fin de l’année 114 boxes donc en théorie rentier.
    voila présentation faite, je te remercie tout d’abord pour ton site parce que c’est toi qui ma motivé à faire des boxes. étant donné la chasse au location saisonnière sur paris je crois que c’est le meilleur rendement possible jusqu’à preuve du contraire. cependant je ne comprend pas ton coté trop « réglo », je m’explique, un locataire ne ma pas payé et après plusieurs coups de fils sans réponses, le 28 du mois (ici en 2 jours je reloue 95€ sans problème) j’est changé ça serrure et envoyé un mail pour le prévenir que je vidait son boxe le lendemain matin et hop comme par magie réponse en 2 mn je vous paye demain excusez moi nianiania.
    alors dixit l’agence immo que je connais bien la « procédure légal » c’est recommandé ar avis d ‘expulsion et je peux vider le boxe au bout de deux mois.
    tribunal? pour un boxe? je suis curieux de savoir qui ta donné ce process. et franchement si on est pas carré avec toi ne soit pas carré non plus.pour info un autre ne payait pas non plus et ne répondait à rien j’ai voulu écouter ma femme et jouer la procédure donc reco ar (qu’il n’est jamais allez chercher à la poste) pour au final le 15 du mois d ‘après allez ouvrir le boxe et devine quoi? il était vide… j’aurais pu perdre un temps fou avec la « légalité ». donc depuis hop serrure.
    qu’est ce qu’on risque le type va nous attaquer en justice? pour changement de serrure prohibé? et ca va trainer pendant dix plombes, laps de temps pendant lequel il ne pourra pas avoir accès a ces affaires? non je crois pas que ça ce passe comme ca au pire il « joue le nerveux » comme on dit ici, paye son mois ou propose de garder la caution, reprend ces affaires et s’en va. il est stipulé dans mon bail que le mois est payable d’avance je m’estime gentil en attendant le 28. j’arrète mon monologue donne moi ton avis éclairé la dessus. et longue vie à mr bedouet. (si tu passe sur paris contact moi ). ciao.

    • Julien

      Reply Reply 5 novembre 2014

      Salut Tony,

      je suis tenté de censurer ton commentaire car tu incites mes lecteurs à enfreindre la loi et c’est illégal.

      Tu comprends bien que je ne peux être d’accord avec toi. La loi est telle qu’elle est. Si tu joues en dehors de la loi, tu fais comme tu veux, mais cela te regarde.

      Tu ne peux pas me reprocher de respecter la loi, c’est du non-sens !

      Je suis conscient que nombre de propriétaires ne font pas tout dans les règles de l’art pour les expulsions ou autre. Le blog est un espace public, je suis responsable de son contenu, donc je veux que les règles soient claires et respectées.

      J’aurai plaisir à te rencontrer lors de mon prochain séjour parisien. Je te contacte par email.

      • tony

        Reply Reply 8 novembre 2014

        salut julien
        en effet après réflexion ce n’est pas des choses à dire sur un espace publique.
        je tacherais d’être plus constructif la prochaine fois 🙂

        à bientôt.

  • Romaric

    Reply Reply 4 novembre 2014

    Salut Julien,

    Tu avait parlé d’un achat en cours d’année (je crois que c’était dans « la quotidienne ») qui devait se faire.

    Cela ne s’est pas fait ?

    Romaric

    • Julien

      Reply Reply 5 novembre 2014

      Bonjour Romaric,

      oui, tu as une bonne mémoire. Cet achat n’a pas été au bout et je ne le regrette pas.

      Le vendeur m’a même menacé de poursuite si je publiais l’histoire sur mon blog…

      • Guillaume

        Reply Reply 5 novembre 2014

        Salut Julien, tu pourrais peut être raconter cette histoire (qui semble rocambolesque !) en changeant les lieux et indices permettant de te reconnaitre….
        En tous cas, bon article.
        Je trouve ton idée de bétonner intéressante, tu apportes de la valeur à tes locataires. Même sans augmenter de loyer de 5 euros, tu es quand même gagnant car tu fidélises donc cela t’évite des allers-retour en Normandie 🙂

  • Lionel

    Reply Reply 4 novembre 2014

    Bonjour moi je vais investir dans des caméras de surveillance. De mes locaux de garages. 4 cameras intérieur et 2 extérieures et mettre un portail coulissant collectif afin de sécurisé. Coût total 14 600 euros

    • Julien

      Reply Reply 5 novembre 2014

      SAlut Lionel,

      pourquoi installer des caméras ? Quels sont les soucis que tu rencontres ?

  • Loïc L

    Reply Reply 4 novembre 2014

    Rondement mené 😉

    • Julien

      Reply Reply 5 novembre 2014

      Salut Loïc,

      mis à part mes problèmes de clés et les dalles de centimètres, il faut pas se plaindre !

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