Bilan 2015 des loyers du lot de 50 garages

 

Et toi, connais-tu ton taux de turnover ? As-tu des astuces pour mieux gérer tes garages ?

14 Comments

  • Fabrice

    Reply Reply 7 mai 2016

    Bonjour,

    Mes garages se situent dans le 77.
    Après 8 mois d’acquisition , je suis passé de 39 à 54 boxes de loués sur un total de 65. En augmentant le loyer de 10 € par nouveau bail.J’ai eu 3 départs et certains locataires louent depuis de très nombreuses années. Je n’ai pas souhaité augmenté les anciens baux de manière à conserver mon fond de commerce et d’assurer la rentabilité suffisante pour payer mes charges. Maintenant, je suis dans le boni.
    Comme toi, je compte améliorer certains garages : nouvelles portes, dalle béton afin de proposer une solution alternative avec un loyer plus élevé.
    Ma gestion locative étant directement assurée par un huissier, je n’ai pas réellement d’impayé pour le moment, cela dissuade aussi les mauvais payeurs.

    • Julien

      Reply Reply 11 mai 2016

      Bonjour Fabrice,

      super, je suis content pour toi. Penses-tu réussir à louer l’intégralité des garages ? Combien te prend l’huissier ? Que fait-il pour toi ?

      • Fabrice

        Reply Reply 11 mai 2016

        Bonjour Julien,

        En restant réaliste, je ne pense pas louer l’intégralité du lot en permanence. Je souhaite atteindre la tranche 55 à 60 ou renouveler avec des baux plus chers. Mes frais de gestion se montent à 9,6 % ttc + 60 € payés par le locataire pour la création du bail. Son travail est le suivi et l’encaissement des loyers, l’étude de la solvabilité des candidats, les visites et restitutions des clés, la déclaration auprès des services fiscaux (obligatoire) des entrées et sorties.. moi j’ai souhaité garder tout l’aspect « commercial » : annonces, premier contact, constitution de dossier …

        • Julien

          Reply Reply 11 mai 2016

          Ok, merci de m’avoir détaillé la répartition des rôles. Je pense sérieusement à déléguer une partie de la gestion à une agence et comme toi, je souhaite garder la main sur l’aspect commercial !

          Dans tous les cas, tu as fait un bel achat on dirait !

  • jerome

    Reply Reply 3 mai 2016

    salut julien
    merci pour ton bilan.
    bonne journée
    jérome

  • alex

    Reply Reply 3 mai 2016

    Bonjour,
    Très intéressantes tes stats. De mon côté dans le Nord pour une batterie d’env 70 box depuis 2 ans: 98% de taux de remplissage en moyenne, et un départ tous les 1,5 mois.
    Cdlmt

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2016

      SAlut Alex,

      merci d’avoir partagé tes stats. Comment fais-tu pour arriver à louer tout le temps comme cela ?

      • alex

        Reply Reply 6 mai 2016

        Bonjour Julien,
        Il y a une forte demande pour les garages, avec meme une liste d’attente. Les garages sont en plein centre ville, où il y a pénurie. Beaucoup de maisons sont en rangée, dans des rues étroites ou des allées. Des maisons ne disposent pour certaines meme pas d’une place de parking sur leur terrain, ou dans la rue devant chez eux.
        Cordialement

  • Marie

    Reply Reply 3 mai 2016

    Bonjour Julien,

    En ce qui me concerne j’ai 3 garages et une place de parking. En juillet cela fera un an pour 2 garages et la place de parking, le Dernier garage je l’ai acheté en décembre donc pour l’instant pas encore assez de recul pour le turnover. Mais en dix mois sur les premiers je n’ai eu encore aucun départ (pourvu que ça dure).

    Je suis en cours d’acquisition pour un lot de 16 garages mais la signature chez le notaire n’a pas encore eu lieu donc à voir dans quelques temps.

    Je serais curieuse de savoir comment tu gères les retards de paiement : au bout de combien de temps relancer les locataires? Combien de fois? Au bout de combien de mois d’impayés les « menacer » de l’huissier et au bout de combien de temps l’envoyer vraiment?
    Pour l’instant je n’ai pas encore eu ce problème.

    A bientôt

    Marie

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2016

      Bonjour Marie,

      je relance toujours vers le 15/20 du mois si retard, puis tous les mois si le retard n’a pas été payé. L’huissier dépend du montant du retard. Au delà de 150 €, je commence à en parler.

      Je te souhaite de ne pas rencontrer ce souci.

  • Pierre Philippe

    Reply Reply 3 mai 2016

    bonjour Julien
    merci pour ces infos
    deux questions si tu permets
    – sous quelle forme juridique as tu acheté ces 50 garages ( sci Is , en propre ??)
    – dirais tu que cette activité est compatible avec ma vie d’expatrié ( donc difficilement sur place )
    merci d’avance pour tes résponses

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2016

      Bonjour Philippe,

      c’est mon second lot et à l’époque, je n’avais pas compris l’intérêt des SCI. Cette activité demande d’être sur place environ 1 jour par mois pour plusieurs dizaines de garages. Est-ce que tu rentres aussi souvent ?

  • Raphael

    Reply Reply 3 mai 2016

    Bonjour, video sympathique mais dommage de ne pas abordé le coût financier de ton lot de garage.
    Prix d’achat, Loyer percu entre 2014 et 2015, coût rénovation, cout investissement futur, rentabilité mensuel et annuel
    Regime fiscale choisit et impot, cout de gestion des expulsions etc….

    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2016

      Bonjour Raphaël,

      merci pour tes questions, je fais tourner une vidéo pour y répondre !

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