La barre symbolique des 100 garages

Tu as pu lire mes bilans et d’objectifs publiés chaque début année. Si tu me suis depuis deux ou trois ans, tu te rappelles peut-être que tous les ans, je me fixe l’objectif de dépasser la centaine de garages à mon actif.

Aujourd’hui, j’y suis presque car je viens d’ajouter un petit lot de quatre garages à mon patrimoine. Cela porte donc à 99 le nombre de garages en ma possession. Depuis 2012, j’ai donc acheté 103 garages au total. J’ai revendu les quatre premiers en quittant Saint Etienne. Alors qu’en penses-tu ? Ai-je franchi la barre des cents garages ? Dis-moi ce que tu en penses dans les commentaires.

En attendant de lire ta réponse, je vais t’expliquer comment j’ai trouvé et acheté ce petit lot de garages.

La première annonce

Début 2016, je vois une annonce pour ce lot de quatre garages à vendre. Le prix affiché est de 20000 €. Ce n’est pas excessif pour la région d’Angers. Les quatre garages sont situés à vingt minutes d’Angers, direction Nantes. Ils sont dans une ville de 3500 habitants.

J’appelle le propriétaire qui me raconte que les garages sont très bien placés. Ils sont dans une cour fermée de 300 mètres carrés. D’un côté, il y a trois maisons et en face, il y a cinq garages et une grange. Cette allée donne directement sur la nationale et se situe à 300 mètres de la mairie.

Les locataires ou propriétaires des maisons n’ont pas d’endroit où se garer. La cour n’est pas assez large pour permettre aux voitures de se stationner en face des garages. Seule une maison dispose d’un box attenant et d’un espace de stationnement devant ce box.

Les garages sont loués 25 € par mois à des locataires fidèles. Je fais mes calculs avec RentaGarage 2 et j’obtiens 5,2 % de rendement brut. C’est trop peu et je ne donne pas suite.

L’annonce reste en ligne plusieurs mois et disparaît sans que j’y prête attention.

La seconde annonce

Au printemps 2017, je retrouve le même lot de garages en vente. Il ne s’est pas écoulé un an depuis la disparition de l’annonce. Je me dis que quelque chose cloche et j’appelle. A ce moment-là et même aujourd’hui, le vendeur n’a aucune idée que j’avais déjà échangé avec l’ancien propriétaire en 2016.

Je pose les questions habituelles au téléphone. Le vendeur me donne les mêmes informations qu’il y a un an. La seule donnée qui a changé, c’est le nombre de locataires. Il n’y a plus qu’un seul garage loué sur les quatre.

Pour moi, c’est important. Pour booster les rendements, j’ai l’habitude de bétonner les garages pour créer une dalle solide et étanche. C’est mieux pour les voitures mais aussi pour le stockage de meubles.

Je prends rendez-vous immédiatement avec le vendeur pour une visite sur place. C’est en camion d’artisan que ce peintre arrive. Il m’explique que son projet d’investissement est tombé à l’eau.

Il a acheté la grange qui jouxte les garages et voulait construire une maison à cet emplacement. Il voulait construire au dessus des garages et rattacher cette extension à la grange.

Il a fait le nécessaire pour reprendre les garages aux locataires en place. C’est tout à fait possible alors que c’est très contraignant pour les locations d’appartements. Trois locataires sur quatre sont partis rapidement. Le dernier a refusé.

Le propriétaire m’explique que ce locataire est là depuis une dizaine d’année. Il est propriétaire du bar en face de la mairie. Il se sert du garage pour stocker des affaires et garer sa Harley Davidson.

Comme aucun contrat écrit n’a été signé avec les locataires, il n’y a aucune trace. Ce locataire affirme que le garage a été loué à titre professionnel, que le garage est un local accessoire à son bar. En conséquence, la loi n’est pas la même. On passe du code civil au code du commerce.

Je connais bien le code civil pour les parkings parce que j’ai travaillé dessus en rédigeant mon second livre réussir sa location de parking. Toutes les réponses à mes questions ont été validées par un cabinet d’avocat, comme mon contrat de location.

Dans le code du commerce, le locataire est beaucoup plus protégé. Tu connais peut-être les baux 3-6-9. Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire comme il le veut.

Pendant six mois, le vendeur a tout essayé pour le virer du garage. Il a commencé de manière amiable. Il a ensuite eu recours à l’ancien propriétaire pour qu’il apporte la preuve que le bail était bien civil. Des courriers recommandés rédigés par le notaire ont été envoyés, mais tout cela n’a servi à rien.

Ce locataire n’a rien voulu savoir, il a répondu et tenu tête pendant plusieurs mois. Découragé, le vendeur a laissé tomber son projet et mis le lot de garage en vente.

Personnellement, je n’ai aucun espoir, ni besoin de faire partir ce locataire. Mon intérêt premier est d’augmenter mon patrimoine et d’avoir du rendement.

L’achat des quatre garages

Pendant la visite, j’ai posé des questions pour voir si le vendeur était sincère. La revente d’un lot au bout d’un an m’inquiète. Comme c’est nouveau pour moi, j’ai même exposé la situation dans le club parking garage pour avoir l’avis des autres investisseurs.

Le vendeur a toujours été cohérent avec les informations que j’ai notée il y a un an. Je lui ai donc fait une offre quelques jours plus tard pendant un weekend aux sports d’hiver. Je lui ai proposé 18000 € au lieu de 20 000 €.

Il a refusé mon offre et m’a proposé 18500 € en m’expliquant qu’il faisait une moins-value. A cause des frais de notaire, il perdait 1000 €.

J’ai accepté son offre à condition de pouvoir faire les travaux et louer les garages avant que la vente définitive ne soit signée. Cela ne lui coutait rien, mais j’ai ainsi gagné du temps et encaissé 6 semaines de loyer supplémentaires. Soit dit en passant, cet accord n’a pas pu être formalisé lors du compromis car contraire à la loi.

Pour la première fois, j’ai réalisé le bétonnage tout seul, sans faire appel à l’entreprise que j’utilise d’habitude. Les garages sont trop loin de la Normandie que l’entreprise y trouve son compte.
J’ai donc commandé quatre mètres cubes de béton pour les trois garages vides. La préparation a été faite le matin et le camion est venu en début d’après midi. Il a fallu six heures de travail pour préparer et couler le béton. J’ai ensuite passé deux heures à démousser la toiture et une heure à décaisser le béton.

Le garage avant la préparation

Le béton juste coulé

Le retrait du caisson et les finitions

La relation avec les nouveaux locataires

Pendant les travaux, j’ai rencontré la petite mamie qui habite en face des garages. C’est elle qui est propriétaire du cinquième garage, attenant aux miens. On a bien discuté et elle m’a dit que les gens qui habitent à côté seraient intéressés.

Elle leur a transmis mon numéro et dans les deux jours, j’avais deux locataires. Le troisième m’avait appelé le weekend d’avant suite à une annonce passée sur leboncoin. Quand je suis revenu décaisser le béton et faire les finitions, j’ai pris rendez-vous avec les trois locataires. Nous avons signé les baux et j’ai encaissé les premiers loyers et dépôts de garantie. En 1h30, le lot était plein.

J’ai juste eu un problème de clé. Il manquait des doubles pour les trois garages. En achetant le matériel pour le béton, j’ai fait les clés chez mon ancien employeur Leroy Merlin. Sur place, un des double n’a pas fonctionné. Le locataire est donc reparti sans pouvoir fermer son garage.

Je lui ai renvoyé les clés par courrier après que Leroy Merlin les ai refaites. Cela n’a servi à rien puisque le garage ne fermait pas. J’ai donc filé chez un vrai serrurier et le problème a été réglé. J’ai juste perdu beaucoup de temps pour deux malheureuses clés.

Voilà pour les bons locataires. Pour le tavernier/motard, c’est une autre histoire. J’ai eu le temps de prendre la mesure du personnage.

Un sacré loustic

Dès que le compromis de vente a été signé, je suis allé boire un verre dans son bar. Je me suis présenté et on a discuté de la situation de blocage qu’il avait avec le vendeur. Il ne s’est pas démonté. Il a continué à tirer à boulets rouges sur le vendeur. « Je suis dans mon droit, j’ai toujours payé avec le chéquier du bar… ».

Mon idée n’est pas de le virer, je m’en fous. Je veux juste pouvoir augmenter son loyer et bétonner les quatre garages. Je lui propose donc de bétonner son garage contre cinq euros de loyer supplémentaire. Il me répond que non, cela ne l’intéresse pas. Il préfère avoir un sol en terre parce que quand l’eau rentre par le toit, l’eau est absorbée par le sol…

Par contre, si cela m’arrange, il veut bien débarrasser son garage pour que je fasse le béton des quatre garages en une seule fois. C’est un service qu’il me rend pour m’arranger. J’ai bien cerné le côté buté et c.. du bonhomme. Je vide mon verre et m’en vais en lui disant que c’est donnant donnant. Pas de geste de sa part, pas de béton. Même sans augmentation de loyer, je me serai contenté d’un contrat écrit en bonne et forme entre nous.

Le jour où je prépare le béton, il vient chercher sa moto. On discute un peu, il me raconte que son garage est le meilleur des quatre etc etc… En partant, il revient vers moi pour me dire que je peux bétonner son garage si cela m’arrange. Je lui réexplique à nouveau le deal donnant donnant. Il s’en va sans me répondre.

A midi, je suis passé devant son bar/resto et je suis allé manger dans l’établissement d’en face. J’espère qu’il m’a vu ! C’est un sacré commerçant. Il aurait accepté mon offre, il aurait gagné sa première année de loyer puisque je serai venu manger et me désaltérer chez lui.

En attendant la toupie de béton, j’ai discuté avec le voisin qui gare sa voiture dans la cour devant son box. Il m’a raconté que les voisins en avaient marre du locataire qui laisse chauffer sa Harley dans la cour et réveille ses enfants. Il me raconte quelques potins du coin et aussi que le bar marche bien jusqu’au 15 du mois. Ses clients ont des problèmes financiers pour la seconde partie du mois…

Dans tous les cas, j’ai reçu ses six mois de loyers à l’heure et par chèque. Moins je le verrai et mieux je me porterai. Je vais attendre tranquillement qu’il s’en aille. Je n’ai pas envie d’engager un avocat pour lui mener une bataille juridique. Ma tranquillité et mon portefeuille s’en porteront mieux.

A ce jour, les trois garages bétonnés sont loués 50 € par mois. Le garage du tavernier est loué 25 €. Cela représente 2100 € de loyer par an pour un achat aux alentours de 21000 € frais de notaire inclus. Je n’ai pas encore reçu le décompte final des frais d’acte puisque la vente a eu lieu début juillet, avant mes examens de conseiller en gestion de patrimoine.

Je pense que ce lot ne me prendra pas beaucoup de temps à gérer et que le rendement de 10 % est convenable compte tenu de l’emplacement et de la demande. Je suis aussi content d’avoir enfin pu acheter un lot de garages à moins de trente minutes de chez moi.

Suite à cet achat, j’ai mis à jour ma stratégie Réussir son investissement dans les parkings. C’est la mise à jour annuelle que je tiens à faire depuis la sortie du livre en 2012. Pour fêter cette mise à jour, tu disposes d’un prix promotionnel pendant quelques jours.

Penses-tu que j’ai franchi la barre des 100 garages ou me faut-il un autre achat ?

 

 


3 Comments

  • Yves Le Morellec

    Reply Reply 12 septembre 2017

    Bonjour Julien, tu as même fait mieux car tu as aussi un immeuble de rapport dans ton portefeuille.

    • Julien

      Reply Reply 13 septembre 2017

      BOnjour Yves,

      oui, c’est sympa de le rappeler, mais je n’ai pas autant d’attachement à cet immeuble qu’aux parkings et garages…

  • jerome

    Reply Reply 11 septembre 2017

    salut julien
    la barre symbolique des 100 est garages est franchi si tu prend en compte le nombres de parkings acheter ou détenus.
    donc plus qu’un et le compte y est !!
    bonne journée

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