Vers une baisse du marché immobilier ? Je l’espère !

Parking le bon créneau est une formation pour investir dans les parkings

L’été est souvent une période de réflexion pour beaucoup de personnes. On sort du quotidien et de la routine pour se retrouver dans une période de « chômage » : les vacances. Quand nous avons du temps libre, l’esprit divague et les questions affluent.

Cet été, j’ai travaillé, mais je me suis posé la question suivante : qu’est-ce qui influence vraiment les prix immobiliers ? Il faut remettre cette question dans son contexte. Mon objectif est de continuer à investir dans l’immobilier et spécialement dans les parkings.

J’ai choisi ce support d’investissement pour plusieurs raisons. La principale est le couple rendement/risque extrêmement positif de ce type d’investissement. Je n’ai rien acheté depuis un an parce que je n’ai pas trouvé les parkings qui m’offraient un rendement satisfaisant. Si les prix de l’immobilier baissent, alors le rendement sera meilleur. C’est de cette réflexion que m’est venue la question.

Pour calculer le rendement, nous divisons les loyers par la somme à investir.

[box type= »info »] Rendement = loyers / prix d’achat + frais de notaire[/box]

Le prix du marché immobilier à la hausse

Pour que le rendement grimpe, il y a deux options : les loyers augmentent, ou le prix d’achat baisse. Je ne suis pas un économiste, je n’ai pas de formation en immobilier, mais je m’y intéresse à temps plein depuis plus de deux ans maintenant. A vue de nez, je pense connaître les principaux mécanismes qui influencent les loyers à la hausse.

1. L’inflation : c’est la perte de valeur de la monnaie. Avec 100 € en poche il y a dix ans, tu pouvais acheter plus de biens de consommation ou de services qu’aujourd’hui. Si la monnaie se dévalue, alors il faut plus d’argent pour acheter le même service. Un loyer représente la contrepartie financière de la location d’un bien immobilier. Le loyer subit donc l’inflation.

2. L’offre et la demande : Adam Smith nous dit que les prix d’un marché sont fixés par les vendeurs et les acheteurs. L’offre immobilière est la quantité de biens mis en vente ou en location sur le marché à un prix donné. La demande immobilière est la quantité de biens immobiliers que les acheteurs sont prêts à louer ou à acheter à un prix donné.

Un propriétaire qui veut vendre son bien, doit trouver un acheteur prêt à payer le prix demandé. Si le prix ne satisfait aucun acheteur, la vente ou la location ne se font pas, ce qui entrainera une baisse des prix de l’immobilier. Plus il y a d’acheteurs (et/ou de loueurs) dans une zone donnée, plus la demande est forte, alors les prix augmentent.

La logique est la même si l’offre de biens à vendre ou à louer est rare et que la demande est forte. A l’inverse, si personne ne veut venir habiter dans un quartier d’une ville, alors la demande est faible. Les vendeurs/bailleurs auront du mal à trouver preneur. Les prix baisseront. La dimension géographique est une des composantes principales qui influent sur l’offre et la demande.

3. La qualité du bien : le prix n’est pas la seule composante d’une offre immobilière. Il faut aussi regarder ce qui est vendu. Un appartement rénové entièrement  se louera et se vendra plus cher qu’un taudis (à emplacement égal).

Si tu as d’autres suggestions sur les mécanismes qui peuvent influencer les loyers à la hausse comme à la baisse, merci de nous en faire part dans les commentaires. Je les ajouterai dans cet article.

La baisse du marché immobilier

Pour les mécanismes qui influencent les prix d’achat, je suis beaucoup moins sûr de moi. Je pense que l’on retrouve les mêmes : l’inflation, l’offre et la demande et la qualité du bien. Si ces facteurs influencent les prix du loyer, ils ont aussi une action sur les prix de vente.

Le financement en immobilier

En plus de ces facteurs, je pense que l’accès au crédit est une cause probable des variations de prix immobiliers. Si tu veux acheter une maison, il faut que tu puisses emprunter. Quand les taux d’intérêt baissent, le coût du crédit baisse. Tu peux emprunter plus d’argent, car tu auras moins à rembourser : le montant de la maison reste le même, mais le coût du crédit est moindre.

L’allongement des durées d’emprunt est la deuxième caractéristique qui me semble importante. Si tu peux rembourser ton crédit sur 25 ans au lieu de 20 ans (allongement de la durée de 25 % : (25-20)/20 = 25 %), tes mensualités de remboursement diminuent. A salaire et capacité d’endettement égaux, tu peux acheter une maison plus grande.

Sans te dévoiler la suite de cette série d’article, nous verrons que le crédit a bien eu une influence sur la flambée des prix dans les années 2000.

L’investissement sur le marché immobilier

Quand tu loues un bien immobilier, tu rencontres des locataires potentiels. Quand tu vends un bien immobilier, tu rencontres des acheteurs (utilisation personnelle du bien), mais aussi des investisseurs (utilisation locative du bien). Le marché immobilier de la vente rassemble ces deux types d’acteurs.

Il y a des personnes qui cherchent un logement pour y habiter. Il y a aussi les personnes qui veulent acheter un logement pour ensuite le louer. Quand je me déplace à Paris, je discute parfois d’immobilier. J’ai l’impression que beaucoup d’investisseurs se sont concentrés en région parisienne. Il est fort probable à mon sens que cet afflux massif d’investisseurs ait fait flamber les prix.

La demande de logements en région parisienne est forte. La concentration d’habitants au kilomètre carré est très importante. Les investisseurs pensent qu’ils n’auront pas de mal à louer leurs biens immobiliers au prix fort, et ils ont raison. A cela s’ajoutent les investisseurs étrangers qui sont souvent cités comme l’une des causes principales des hausses de prix en région parisienne.

Si je continue ma réflexion sur l’impact des investisseurs, je peux aussi ajouter que l’immobilier est un actif comme un autre. Tu peux investir en bourse, dans les matières premières, dans les obligations, etc etc… Si une classe d’actif sous-performe, la bourse chute par exemple, les investisseurs peuvent se reporter sur une autre classe d’actif dont le rendement est meilleur. Les prix du marché immobilier peuvent donc être influencés par les cours de bourse ou l’évolution des autres classes d’actifs.

L’environnement juridique et fiscal peut aussi avoir une influence. L’Etat peut influencer sur le marché en régulant les prix du loyer, en incitant les achats grâce à des déductions fiscales (déduction d’une partie des intérêts d’emprunt lors d’un achat de résidence principale) ou en proposant des carottes fiscales dans les programmes neufs.

En conclusion, tu as vu qu’il y a une multitude de facteurs qui, selon moi, peuvent influencer le marché. Ma question première était : « qu’est ce qui influe vraiment sur les prix immobiliers ? ». Tu as pu lire quelles sont mes idées sur le sujet. J’espère que nous nous dirigeons vers une baisse des prix immobiliers.

Mon problème reste de savoir si mes réponses sont exactes, et dans quelle mesure chacune d’entre elles a une influence. Si j’ai cette information, je peux me faire une idée de l’avenir du marché immobilier. Sommes-nous dans une bulle immobilière ? Les prix vont-ils baisser ou grimper ?

J’ai partagé avec toi mes convictions d’investisseur particulier. Mes propos ne sont qu’une source d’information parmi d’autres et ne doivent pas être pris comme une vérité absolue, mais comme un avis personnel.

La semaine prochaine, je te présenterai les travaux d’un économiste français qui travaille sur ce sujet. Les résultats de son travail sont passionnants.


9 Comments

  • Damien

    Reply Reply 11 septembre 2014

    (25-20)/20 = 20 %….. chez moi cela fait 25%….

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      BOnjour Damien,

      chez moi aussi ! Je corrige mon erreur, merci !

  • Romaric

    Reply Reply 10 septembre 2014

    Bonjour Julien,

    Si je pense qu’il peut y avoir des baisses momentanés du prix de l’immobilier, a long terme, je ne croit pas qu’il y aura une vrai baisse.

    Si on regarde le prix de l’immobilier depuis qu’ils sont calculés, on peut voir qu’ils augmentent très régulièrement voir fortement et ça on peut l’expliquer par différent facteurs (ex : les salaires qui augmentent régulièrement, la population qui augmentent également, les divorces qui se faisait peu il y a quelques décennies, l’espérance de vie qui augmente, etc…)

    Cela continuera et je pense que dans 10 ans les prix auront encore augmentés mais nous dirons si l’on achète aujourd’hui : « qu’est ce qu’on a fait une bonne affaire en achetant ce bien il y a 10 ans ! »

    A+

    Romaric

  • Adrien

    Reply Reply 8 septembre 2014

    Salut Julien,

    Je suis d’accord avec toi sur les facteurs de hausse et de baisse.
    Mais je ne suis pas certain que les prix vont baisser dans la mesure où la formation des prix se fait avant tout en fonction de l’offre et de la demande qui est déformée par l’inflation, l’accès au crédit etc.

    Or en France il faudrait 500 000 logements neufs par an et cela fait plusieurs années que l’on tourne autour de 300 000. Le déficit s’accumule … Ca c’est du côté de l’offre.
    Du côté de la demande c’est bien simple il s’agit de regarder notre démographie: de plus en plus de divorces, une population qui augmente …
    Ainsi la demande s’accroît et l’offre reste très faible.

    Donc malheureusement cela n’augure pas d’une baisse des prix.

    Bonne journée.

    Adrien.

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      Salut Adrien,

      je t’invite à lire la suite de la série car tu verras que les chiffres avancés par Friggit sont différents des tiens !

  • Alex de la bourse à LT

    Reply Reply 1 septembre 2014

    Bonjour,

    Dans le Béarn, l’immobilier est en baisse de 20% cette année.

  • Guillaume de MoiPatron

    Reply Reply 1 septembre 2014

    Merci pour cet analyse du marché de l’immobilier assez complète.
    La tendance actuelle en croissance nulle et le nombre de refus de crédit en augmentation sont deux indicateurs qui me laissent penser que le marché va encore baisser.
    Mais bien malin qui pourra prévoir avec justesse quand et jusqu’à quand !

  • blog trader amateur

    Reply Reply 1 septembre 2014

    Bonjour julien

    Je regarde en ce moment les immeuble de rapport. Il est difficile de trouver un rendement supérieur a 6 ou 7 % dans le secteur ou je cherche. Les prix sont haut mais les loyers ne suivent pas fortement d ou une stagnation du rendement. On peut souhaiter une baisse de l immobilier dans sens. Mais cela signifierai aussi une dépréciation des actif immo que l on possède déjà.

  • jerome

    Reply Reply 1 septembre 2014

    salut julien,
    je pense que l’on arrive à une periode d’inflation augmenation du cout de la vie=moins de d’achat=moins de production de bien et de service=moins de renrer fiscale.
    je ne sais pas si cela vas jouer sur le fait que l’on peut faire des bonnes afaires dans l’immobilier!
    à bientot
    jérome

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