Les avantages d’utiliser une SCI

utiliser une SCI est avantageux

Une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. C’est un outil avantageux à utiliser sur le plan patrimonial, notamment dans une optique d’optimisation fiscale. Elle facilite la gestion des biens immobiliers tant professionnels que familiaux.

Dans cet article, le cabinet Flandres Audit vous permettra d’avoir une vue d’ensemble des avantages de la SCI sur le plan patrimonial et financier. Après une présentation de situations favorables pour l’utilisation d’une SCI, nous vous préciserons les avantages au niveau de la gestion patrimoniale. Enfin, nous terminerons ce billet en exposant les régimes fiscaux.

Les avantages de la SCI sur l’indivision

C’est une situation juridique dans laquelle au moins deux personnes sont propriétaires d’un même bien ensemble. Il est possible d’acquérir des biens, directement, en indivision. Les acquéreurs sont alors propriétaires en fonction de leur quote-part.

Ce statut survient également lors du décès d’un proche (ascendant…). Les descendants héritent des biens du défunt en indivision, sauf stipulations contraires (testament…). Il s’agit du contexte le plus courant.

La gestion des biens en indivision présente des inconvénients :

  • Elle nécessite l’accord de toutes les personnes constituant l’indivision : les indivisaires, quelque soit la décision de gestion (cession des biens…). Il est possible d’arbitrer la gestion de l’indivision à l’aide d’une convention où un gérant est nommé pour les actes courants. Toutefois, lors des actes importants, l’accord des indivisaires est nécessaire. Par ailleurs, cette convention est temporaire. Elle dure au maximum 5 ans.
  • Le statut d’indivision n’est pas une situation durable. La législation précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». A tout moment, un indivisaire peut réclamer de récupérer sa part même si cela peut entraîner la vente du bien. Dès lors, la situation en indivision est instable.

Face à l’indivision, la SCI est avantageuse. Elle permet de réunir plusieurs individus autour d’un projet commun (acquisition d’appartements,

investissement dans un bâtimet industriel, un immeuble…). La SCI est encadrée par des statuts. Ils régissent son fonctionnement, sa durée. Un gérant est nommé par la majorité des associés. Les formalités de constitution peuvent être réalisées à l’aide d’un professionnel spécialisé dans le domaine.

Une SCI peut accueillir aussi bien un projet professionnel qu’un bien familial destiné à être préservé.

Les relations familiales au sein d’une SCI

Nous allons focaliser ce paragraphe sur la création d’une SCI entre époux. Lors de la constitution d’une SCI entre deux personnes issues d’un mariage, il faut distinguer la nature du bien présent dans la SCI.

L’époux qui apporte un bien propre est seul à avoir la qualité d’associé à condition que le régime matrimonial soit :

  • le régime de la séparation des biens ou
  • le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Lorsqu’un époux apporte un bien commun, l’époux réalisant l’apport doit obtenir l’autorisation de son conjoint. Ce dernier peut demander le statut d’associé de la SCI. Le régime matrimonial correspondant à ce type d’apport est le régime de communauté.

La nature du bien influe sur celle des parts sociales. Les parts sociales, constituant un bien propre, peuvent être cédés librement par l’associé. Par contre, sous le régime de la communauté, l’époux associé doit avoir l’accord de son conjoint pour céder ses parts sociales.

Un avantage de la SCI est de permettre d’arbitrer les relations entre les associés et les membres d’une même famille.

La transmission du patrimoine est plus avantageuse en SCI

La transmission de patrimoine est plus facile avec une SCI

La SCI permet de bénéficier d’un avantage fiscal en terme de transmission du patrimoine. Elle permet la gestion d’un ou plusieurs biens entre deux ou plusieurs personnes, par exemple entre les parents et les enfants.

Les parents apportent un bien, autre que la résidence principale, dans la SCI qu’ils constituent ou constituent une SCI pour acquérir un immeuble. Ils gèrent le bien ensemble. Au fil du temps, ils peuvent transmettre des parts sociales à leurs enfants.

Il est possible de donner une partie minoritaire et équitable. Les enfants sont alors associés de la SCI. Une quote-part des revenus de la SCI leur revient. Ils devront déclarer ces revenus dans leur base imposable. La limite de cette méthode est le paiement de droits de donation au-delà de 100 000€ de donation.

Le régime fiscal de la SCI

Au cours de la vie de la SCI, la société ou ses associés devront payer des impôts : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur les revenus. Le choix du régime dépend du contexte de la SCI. Chaque régime présente ses avantages et inconvénients.

  • Lorsque la SCI est transparente, les revenus de la SCI entrent dans la base imposable des associés. Chaque année, ils devront payer l’impôt en fonction de leur tranche d’imposition. Toutefois, en cas de cession des biens immobiliers, les associés bénéficieront d’abattements significatifs sur la plus-value réalisée.
  • Lorsque la SCI a opté à l’impôt sur les sociétés, elle paiera elle-même l’impôt chaque année. Les associés ne devront rien débourser. En revanche, lors de la cession du bien, la SCI sera imposée sur la plus-value réalisée. Ce régime peut s’avérer intéressant dans une optique de conservation des biens dans le long terme.
  • Dès lors que les règles de bases sont maîtrisées, la SCI est avantageuse dans le cadre de la gestion et de la transmission du patrimoine. Ces règles se résument par la vérification des clauses statutaires pouvant limiter les actes du gérant et fluidifier les relations entre les membres de la société, le cadre fiscal permettant de réaliser des économies précieuses notamment lors de la transmission de son patrimoine.

    Des professionnels et des outils permettent d’assurer la constitution et la gestion tant patrimoniale que financier de vos biens.

     

    Après cet article invité du cabinet Flandres Audit, je te donne rendez-vous à partir du mardi 22 mai pour une nouvelle édition de la formation « Le mode d’emploi des SCI ».

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