Autofinancement immobilier : aller voir les banques

Mes garages sont un autofinancement immobilier

Comme tu le sais, je suis en pleine acquisition d’un nouveau lot de garages. C’est mon troisième investissement avec un autofinancement immobilier complet. Je prends un risque en parlant de cet investissement alors que la vente chez le notaire n’a pas encore eu lieu. Nous en sommes au compromis de vente et quelques événements imprévus peuvent survenir.

J’ai plus l’habitude de parler de mes expériences une fois qu’elles sont terminées. Malgré cela, je trouve intéressant de partager avec toi les moments qui séparent la signature d’un compromis de l’acte de vente chez le notaire. Dans les deux mois à venir, je vais donc te raconter ce que je fais pour investir dans ce nouveau lot de garages.

La recherche immobilière n’est pas facile !

Mon occupation principale après la signature du compromis est bien sûr (roulement de tambour !!! ) : la recherche de financement. Une fois la phase de recherche du bien idéal terminée, il faut financer ce bien immobilier. C’est alors que j’effectue mes recherches sur plusieurs sites d’annonces immobilières. Se limiter à un seul site n’a pas de sens d’un point de vue statistique. J’ai acheté trois lots de garages, mais chacune des trois annonces a été publiée sur un site d’annonce différent.

Il se sera passé quasiment deux ans entre mon dernier achat de garages et celui-ci. Je suis devenu propriétaire des 50 garages normands le 15 mars 2013. La signature de l’acte authentique est prévue aux alentours du 1er mars 2015.

Mais, il faut savoir que la recherche immobilière est un « sport » prenant et démoralisant. Chercher tous les jours pendant plusieurs mois sans trouver d’investissement met à rude épreuve la patience des investisseurs. J’avoue avoir subi ces baisses de moral comme tout le monde. Il y a eu des périodes de quelques mois pendant les deux dernières années où je n’ai plus chercher à investir. Outre la baisse de moral, il y a plein d’autres raisons (plus ou moins valables) pour mettre en pause ses recherches immobilières. De plus, il est difficile de trouver des biens qui s’autofinancent…

Quoiqu’il en soit, j’ai repris mes recherches depuis sept mois. J’ai fait des offres sur quelques lots pendant ce temps. Je te raconterai ces histoires prochainement. Dans le dernier article, j’avais parlé de l’opportunité de faire une offre sur un autre lot. Mon offre a été refusée, mais pour 1000 € de plus, les vendeurs sont d’accords. Je ne sais pas encore si je vais donner suite.

Autofinancement immobilier

Pour acheter ce nouveau lot de garages, j’ai besoin/envie d’un crédit. Les garages ne sont pas tous loués et leur état actuel est plutôt moyen, ils manquent d’entretien. Mais avec une bonne gestion et quelques travaux, je compte bien arriver à un autofinancement complet. Pour rappel, l’autofinancement immobilier est réputé complet quand les loyers suffissent à payer les mensualités d’emprunt, la taxe foncière, les charges et les impôts.

Tous mes investissements ont cette caractéristique : mes biens immobiliers s’autofinancent à 100 %. Lorsque j’ai cherché mon premier crédit pour mes 50 garages, je n’ai pas demandé de financement complet. Mon projet professionnel était de créer une entreprise. Cependant, l’issue de ce type de projet est toujours incertaine. Je souhaitais pouvoir compter sur une partie des loyers pour compenser l’absence ou la faiblesse de revenus.

Recherche d’emprunt

Toutefois, j’ai eu beaucoup de mal à trouver un financement à l’époque. Je n’ai eu qu’une seule offre pour 50 % du montant de l’investissement, malgré un autofinancement immobilier total et plus de 45000 € sur mes comptes en banque.

La semaine passée, j’ai rencontré plusieurs banques pour financer mon projet et ma situation s’est améliorée d’un point de vue bancaire. Je n’ai pas plus le même statut : de chômeur en création d’entreprise, je suis maintenant (auto) entrepreneur. J’ai créé une source de revenu via ce blog que je déclare sous ce statut.

Une banquière m’a dit que cela ne pose pas de soucis, mais tous les dossiers de financement portés par des auto-entrepreneurs doivent être validés par le siège. Les comptes de la société ne sont pas tenus par un expert comptable donc les banques se méfient.

Nette amélioration depuis deux ans : j’ai une source de revenu régulière, je ne touche plus d’aides de l’Etat. De plus, mon activité professionnelle est la même que mon domaine d’investissement ! Mon métier est d’aider mes lecteurs à investir dans les parkings depuis deux ans et demi. Quand j’explique au banquier que j’adore ce type d’investissement, qu’il constate que je n’ai aucun investissement secondaire, il me croit !

Je suis propriétaire des 50 garages bas-normands depuis 20 mois et j’ai des chiffres solides (autofinancement + bénéfice) à lui montrer. La plus-value de 7500 € réalisée avec la vente des garages de Saint Etienne est venue s’ajouter à mes réserves financières. Le produit de la vente (18500 €) est stocké sur un compte sur livret.

En résumé, je pense que mon dossier emprunteur est bien plus solide aujourd’hui qu’il y a deux ans.

Ma demande de financement immobilier

Comme le lot de garages va s’autofinancer, je demande un financement total. L’autofinancement immobilier est assez rare, mais loin d’être impossible. C’est pour cette raison que tout dossier de financement doit faire apparaître cet argument dès le début. Après le sommaire du dossier, j’ai mis en avant l’autofinancement complet du bien immobilier.

J’ai pris rendez-vous avec trois nouvelles banques et j’ai envoyé mon dossier à la banque qui a financé mon premier investissement. Je sais que les banquiers adorent le papier. Pour leur faire plaisir, j’ai monté donc un dossier solide avec tout ce qu’ils attendaient de moi. A chaque rendez-vous, j’ai eu droit à des variations de cette réflexion : « si tous nos clients pouvaient venir nous voir avec des dossiers aussi complets ».

Mon dossier fait une centaine de pages au total. Les trois quarts du dossier sont des preuves. Voici la liste des éléments indispensables pour ton dossier : extrait de comptes bancaires (trois derniers mois), pièce d’identité, trois derniers justificatifs de revenu, justificatif de domicile, deux derniers avis d’imposition, échéancier des crédits en cours, contrats de location, justificatif de l’épargne, compromis de vente.

Mon dossier en chiffres

Le premier quart du dossier, et c’est le plus important, contient mon projet d’investissement et mon argumentaire. Je demande un financement de 56200 €. Ce financement se décompose ainsi :

40000 € pour le vendeur,

4000 € pour les frais d’agence,

4200 € pour les frais de notaire,

8000 € de travaux.

L’autofinancement immobilier me permet de rembourser les mensualités ainsi que les charges et les impôts. Je compte même dégager un bénéfice après impôt compris entre 1000 € et 2000 € par an pendant la durée du prêt. La durée du prêt demandée est de 12 ans. Le bénéfice aurait pu servir à rembourser plus vite et raccourcir la durée d’emprunt. L’argent n’est pas cher en ce moment, donc je préfère allonger la durée d’emprunt.

Dernière chose, je compte acheter ces garages via une société civile immobilière avec une imposition sur les sociétés. J’ai bien réfléchi à ce choix et il me semble adapté à mes projets futurs.

Et toi, as-tu déjà présenté aux banques des projets immobiliers en autofinancement ?

Penses-tu que je devrais emprunter sur moins de 12 ans ?

17 Comments

  • Laurent

    Reply Reply 25 février 2015

    Bonjour,
    Ne comprenant pas comment vs arrivez a l’autofinancement, je soumets un cas pratique type avec les prix du marché sur bordeaux centre.
    Achat garage indep 16400€ + 2600 frais notaire : 19000 €
    Loyers Reçus 100 x 12 = 1200€ / an
    Charges (co pro+TF) = 315€ / an
    IR supplémentaire = 140 € / an
    1200-315-140=745€ de benef net annuel après impôt
    Avec ce benef annuel sans intérêts il faudrait 25 ans (hors faux frais de serrures, repa de porte…).
    Alors avant même de songer a emprunter j’ai quelques réticences sur le projet.
    J’attends vos remarques.

    • Julien

      Reply Reply 25 février 2015

      Bonjour Laurent,

      l’autofinancement est quelque chose de rare. Il faut faire une recherche minutieuse et bien ordonnée pour trouver des belles affaires.

  • L.

    Reply Reply 29 décembre 2014

    Merci pour l’article, c’est très intéressant !
    Bonnes fêtes,
    A bientôt,
    L.

  • Geoffrey

    Reply Reply 23 décembre 2014

    Salut Julien,

    Comme d’habitude super article! Si j’ai bien compris tu vas demander un financement avec les frais de notaire et d’agence. Si ca marche, félicitation , car en ce moment j’ai cru comprendre qu ils ne finançaient plus que le montant des garages. Bonne chance pour ton nouveau projet!

    • Julien

      Reply Reply 24 décembre 2014

      Bonjour,

      pour l’instant, j’ai deux propositions fermes. Le projet est très rentable et je pense avoir fait un effort important dans la présentation du dossier. Je t’en dirai plus dès que ce sera signé.

  • Gwen de moins-cest-mieux.com

    Reply Reply 18 décembre 2014

    Salut Julien (ca fait un bail :D)
    il faut garder à l’esprit que le recourt au credit peut etre interessant mais qu’il a un cout. Ne pas dépasser 20 ans est une bonne chose je pense, meme si l’argent est peu cher en ce moment. Sur 12 ans, les taux sont tres faibles, c’est un bon compromis en fait.

  • David

    Reply Reply 16 décembre 2014

    Nous avions eut le droit à une remarque similaire, lorsque nous arrivions avec notre récapitulatif.
    Sur 3 pages, il y avait nos sources de revenus, les emprunts, et un résumé des entrées/sortie et du reste à vivre.
    En 10 minutes, le simulateur est ainsi rempli.
    Souvent, on nous demandais si on était comptable. 🙂 (en même temps, on a tout les 2 eut des modules compta en formation, ça joue peut être. 😉 )

  • jerome

    Reply Reply 16 décembre 2014

    salut julien,
    merci pour tous les articles instructifs ,passionnants et la formation gratuite!
    bonne fin d’année
    jerome

  • Anon

    Reply Reply 16 décembre 2014

    Félicitations Julien,

    Je te souhaite que le financement soit accepté et que la vente se déroule parfaitement.

    Bon courage pour les travaux à venir!

  • tony

    Reply Reply 15 décembre 2014

    salut julien
    j’orais aussi choisi plus long pour augmenter le cash flow mais c’est ton choix.
    et l’is est irréversible mais tu dois déjà le savoir,
    les deux experts comptables contactés mon conseillé l’ir.
    très bonne info pour le coup des 19 ans au lieu de 20 j’avais vu sur l’écran d’ordinateur des différentes banques que c’était 10 15 20 25 30 ce qui veux dire 16à19=20 etc…mais peut être que certaines banques font autrement je veux biens savoir lesquelles dans ce cas.
    merci.

  • Citizen

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Bonjour,

    L’autofinancement est une idée trés plaisante mais il faut l’utiliser á bon escient, sous peine de se faire des cheuveux blancs avant l’age.
    C’est á dire qu’il faut aussi prendre en compte le risque de non location pendant une periode plus ou moins longue.
    En d’autre terme, il faut se demander:
    « dans qu’elle situation financiere je vais me retrouver si mon bien reste vacant 2 ou 3 mois ? »

    Je sais, j’ai tendance á etre pessimiste, mais en contre partie, je ne me fais pas de soucis quand le locataire s’en va et que je mets 1 ou 2 mois á trouver son remplacant (ou qu’il ne paye pas le loyer…).

    Julien, je suppose que dans ton plan d’autofinancement tu intégres un taux de vacance sur l’année de l’ordre de 5%, 10% ? plus ?

    Ces 3 dernieres années, j’ai constaté un taux de vacances de l’ordre de 10% :
    (nombre de mois sans locataire + nombre de mois non payés…et définitivement perdus)/( nombre de garages x 12Mois)

    Et oui… il faut aussi tenir compte des mauvais payeurs qui, une fois foutus dehors, ne payeront bien entendu plus jamais leur dettes 😉
    Lá j’en ai un qui s’est tiré en me laissant une ardoise de 350 €… et bin je passe ca sur le compte « pertes et profits ».

    Et je ne me fais pas plus de cheveux blancs car mes garages sont en grande partie payés avec mes économies avec un petit crédit. Du coup je ne tremble pas parce que j’esperais des loyers pour payer les traites des crédits.
    Bien evidemment je n’ai pas autant de garages que toi (moins de 10).
    Et si j’etais plus jeune, avec l’objectif de devenir rentier dans 20 ans (je sais ce n’est pas le tien, mais moi ca aurait été le mien 🙂 ) je en pourrais faire autrement que de recourir beaucoup plus au credit (jeune = pas de sous 🙂 ).
    Malheureusement quand j’étais dans la trentaine je n’étais pas aussi clairvoyant que toi.
    Et aujourd’hui, approchant les 50 ans, il me plairait beaucoup d’etre á la tete d’une cinquantaine de garages amortis á 100% et me dire que je pourrais m’arreter de bosser quand je veux… 😉

    Bonne fin d’année.

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2014

      Bonjour,

      tu as raison, je prends en compte un taux de vacances de 5 à 10 %. Les impayés font partie du lot et personne n’est à l’abri ! Je suis aussi content quand un locataire part alors qu’il me doit de l’argent, cela m’évite d’aller voir un huissier.

      Je suis plutôt optimiste, donc je ne me fais pas trop de soucis. J’ai aussi des marges de manœuvre financières importantes qui m’évitent les cheveux blancs comme tu dis ! C’est important d’être prêt pour le pire.

      Bonnes fêtes de fin d’année à toi aussi !

  • Manu

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Salut Julien,

    C’est une bonne fin d’année pour toi avec ce projet! J’ai acheté il y a 2 ans un appartement pour un investissement locatif (avant d’acheter ma RP…). Déjà, la plupart des banquiers étaient intrigués que je n’achète pas ma RP en 1er…mais ils ont vite compris la logique. Il y a avait déjà un locataire (parti la veille de la signature de l’acte!…)et donc il était facile de rassurer le banquier (dossier avec bail..). J’avais 1/5ème d’apport..et finalement j’ai choisi une banque en ligne, je n’ai donc vu personne! 😉
    L’argent n’est pas cher et je privilégie une durée longue pour un best cash flow..(et si possible sans hypothèque pour s’en servir de garantie pour autre projet ou vendre sans rembourser pret pour autre projet., sans IRA et frais de dossier). Donc, à mon avis, suivant tes calculs, la durée est une donnée subjective…(astuce: il peut y avoir des « paliers » suivant les banques…j’ai pris sur 19 ans pour cette raison…car à partir de 20, il y avait un vrai « saut »/taux…).
    Bonne continuation!

    • Julien

      Reply Reply 15 décembre 2014

      Salut Manu,

      j’ai été échaudé par les banques en ligne lors de mon premier investissement. Ils m’ont envoyé bouler. Je devrais peut-être réessayer.

  • PAT82

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Un très grand merci à toi Julien pour tes articles qui sont toujours passionnants à lire et qui sont toujours très instructifs.

  • Nicolas de se-former-sur-internet

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Bonjour Julien,

    Pour répondre à ta dernière question :

    Si ton objectif est d’atteindre l’auto-financement, alors je te conseille d’allonger la durée jusqu’à 20-25 ans ! Tu diminueras ainsi ton taux d’endettement et tu dégageras plus de trésorerie tous les mois.

    Nicolas

    • Julien

      Reply Reply 15 décembre 2014

      Bonjour Nicolas,

      l’autofinancement est atteint sur moins de 10 ans… Pas besoin d’aller sur 20 ans.

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