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Augmentation du loyer des parkings et garages : quelles révision et indexation ?

Augmentation du loyer des parkings et garages : quelles révision et indexation ?

Quand tu loues un parking ou un garage, il est possible et utile de réviser le loyer régulièrement. En effet, la loi prévoit que le bail peut contenir une clause spéciale à la révision du loyer du parking ou du garage.

Cette augmentation du loyer du parking est soumis à quelles règles simples, mais que l’acheteur de parking doit connaître. La campagne présidentielle de 2012 et le début du quinquennat ont fait couler beaucoup d’encre dans la presse. La ministre du logement, Cécile Duflot, pour tenir une promesse de campagne, a fait une loi destiné à encadrer les augmentations de loyer.

Cette loi ne concerne pas les propriétaires/bailleurs de parking ou de garage. Je suis bien content de ne pas être assujetti à cette loi. Nous allons malgré tout faire un point sur cette loi pour comprendre à quoi nous avons échappé.

Encadrer les augmentations de loyer à la signature d’un nouveau bail

augmentation loyer garage parkingLa loi sur l’encadrement des loyers a été votée le 1 août 2012. Elle concerne 38 agglomérations pour un total de 26 millions d’habitants. L’objectif de cette loi est de pallier un manque dans la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les bailleurs et les locataires.

Dans cette loi, l’augmentation des loyers est prévue à chaque renouvellement c’est à dire tous les trois ans. La révision du loyer ne peut dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Il n’est pas prévu de limite d’augmentation de loyer en cas de  nouveau bail, et donc de changement de locataire.

En moyenne pour un studio ou un F2, le locataire change tous les deux ou trois ans. Le propriétaire profitait de ce changement pour augmenter le loyer comme il le voulait. Aujourd’hui, c’est impossible.

La loi limite l’augmentation du loyer à l’indice de référence des loyers entre deux locataires. Cette loi a été votée car les loyers ont connu une hausse de 2.6 % par an en moyenne sur les dix dernières années. Cette hausse de 2.6% est une fois et demi supérieure à l’inflation sur la même période.

Autant dire que cette loi contribue à baisser encore le rendement dans l’immobilier qui était déjà bas (entre 3 % et 4 % net net)

La bonne nouvelle ? Il y a des cas où l’on n’est pas assujetti à cette loi : les loueurs de meublés et les locations qui ne dépendent pas de la loi du 6 juillet 1989. C’est à dire les garages, les parkings et autres consorts qui sont régis par le code civil !

Comment augmenter le loyer d’un garage ?

Tu auras donc compris que tu peux augmenter le montant du loyer de ton garage comme tu le souhaites lorsque tu signes un nouveau bail (changement de locataire). Si le locataire reste en place et que le bail se renouvelle, tu peux malgré augmenter les loyers mais dans une certaine limite.

L’indice qui fixe l’augmentation des loyers des garages est l’indice du coût de la construction (ICC). L’indice de référence des loyers (IRL) ne peut pas être utilisé pour la révision des loyers des garages.

Quelle indexation pour l’augmentation du loyer d’un garage ?

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

L’indice du coût de la construction est fixé chaque trimestre par l’INSEE. Tu peux le trouver sur le site de l’INSEE ou dans les journaux économiques.

Voici le tableau :

Indice national du coût de la construction Source INSEE
Base 100 au 4ème trimestre 1953
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne
2007 1385 1384,50 1435 1401,75 1443 1417,25 1474 1434,25
2008 1497 1462,25 1562 1494,00 1594 1531,75 1523 1544,00
2009 1503 1545,50 1498 1529,50 1502 1506,50 1507 1502,50
2010 1508 1503,75 1517 1508,50 1520 1513,00 1533 1519,50
2011 1554 1531,00 1593 1550,00 1624 1576,00

Comment calculer la révision du loyer pour les parkings et les garages ?

Pour calculer l’augmentation du loyer d’un garage ou d’un parking d’une année sur l’autre, la formule est la suivante :

Loyer  = [ loyer € x moyenne de l’ICC n° trimestre année N ] / moyenne de l’ICC n° trimestre année N-1 = nouveau loyer.

Je prends un exemple. Le propriétaire du garage a signé le bail avec son locataire au premier trimestre 2008. La moyenne de l’Indice du Coût de la Construction du premier trimestre 2008 est de 1462,25. Le loyer est de 50 €. Il décide de faire la révision du loyer du garage. La moyenne de l’ICC du premier trimestre 2009 est de 1545,5.

Nouveau loyer = 50 € x 1545,5 / 1462,25 = 52,85 €.

52,85 € est la limite à ne pas dépasser pour être hors la loi. Tu peux décider d’une augmentation moins importante du loyer : 51 € ou 52 € par exemple. L’important est de ne pas dépasser la hausse de l’ICC.

Comment calculer la révision du louer d’un garage ou parking sur plusieurs années ?

révision loyer garage parkingImaginons que tu achètes un parking à un vendeur qui n’a jamais fait de révision de loyer du parking. La bail a été signé en 2008 avec le locataire. La moyenne de l’ICC du 3ème trimestre 2008 est de 1531,75. Tu veux réviser le loyer avec ce locataire comme le bail te le permet. La moyenne de l’ICC du troisième trimestre 2011 est de 1576. Le loyer initial était de 40 €.

Année 2008/2009

Loyer fin 2009 = 40 € x 1506,5 / 1531,75 = 39,30 €

Année 2009/2010

Loyer fin 2010 = 39,30 € x 1513 / 1506,5 = 39,47 €

Année 2010/2011

Loyer fin 2011 = 39,47 x 1576 / 1513 = 41,11 €

Quand appliquer l’augmentation du loyer pour les garages ?

L’augmentation du loyer d’un garage ou la révision de loyer d’un parking peut se faire chaque année à la date anniversaire du bail. Je te conseille d’appeler ton locataire pour lui expliquer que tu vas augmenter le loyer selon la loi. Tu te peux aussi lui faire parvenir un courrier pour expliquer la cadre légal de l’augmentation du loyer du garage et le calcul que tu as effectué.

Quel est l’intérêt d’une révision régulière du loyer  ?

Réviser le loyer chaque année permet d’améliorer la rentabilité de ton investissement. Tu peux répercuter l’augmentation du coût de la vie, des impôts, des frais de ton garage sur le locataire qui profite du garage. Naturellement, si le loyer augmente, la rentabilité du garage augmente aussi.

Augmenter chaque année le loyer d’un garage permet ne pas élever le prix de la location lors d’un changement de locataire.

A l’inverse rien n’oblige le bailleur à augmenter le loyer même si une clause est prévue dans le bail. Tu peux manifester ta confiance envers un nouveau locataire en n’augmentant pas le loyer la première année par exemple.

 

36 Commentaires

  1. Bonjour, j’ai acheté un appart loi scellier en porche banlieue parisienne et je le loue un peu moins que le prix maximum de la loi scellier. Pour garder me s locataires, je ne les ai pas augmenté. Mais ils partent au bout de 2 ans et demi.
    J’avais inclus dans le bail le loyer du parking.
    Sachant que je ne peux pas bcp augmenter le loyer de l’appartement vu l’indice bas du 1°trimestre 2015, je voudrais desolidariser parking et appartement en 2 baux.

    Est ce possible? Ainsi je pourrai un peu rattraper les augmentations perdues. Qu’en pensez vous?
    Autre question: est-ce que le fait de prendre eventuellement des etudiants ( colocataires ) rend la loi alur plus souple pour les loyers?
    mille mercis de votre reponse!

    • Bonjour,

      je ne suis pas familier avec ce type de loi… Désolé

  2. Bonjour,

    Je vous sollicite au sujet d’un problème pour lequel je ne trouve aucune information sur internet. Peut-être pourrez-vous m’aider ?

    Je viens d’acheter un lot de plusieurs garages qui sont tous déjà loués. J’aurais souhaité augmenter les loyers des locataires à date anniversaire de leurs baux (selon le cours de l’ICC si j’ai bien tout compris). Mon souci est que je viens de me rendre compte que l’ancien propriétaire n’avait jamais demandé d’augmentation de loyer depuis que ces locataires sont là (2 à 3 ans).

    Comment dois-je procéder ? Calculer l’augmentation juste pour cette dernière année ? Ou la recalculer sur ces 2 (ou 3) dernières années ? (Sans demander aux locataires de payer rétroactivement les augmentations de ces dernières années bien sûr, mais cela me permettrait aujourd’hui de demander des loyers plus importants…)

    Je vous remercie par avance de votre réponse !

    Cordialement

    • Bonjour,

      tu peux augmenter les loyers sur les 2 ou 3 dernières années en principe.

  3. Bonjour Julien,

    Je loue une place de parking (indépendante de mon logement) depuis février 2013. J’ai reçu il y a quelques jours un courrier visiblement du nouveau propriétaire m’informant que le parking avait été racheté et je devais renvoyer signé un nouveau bail joint. Je note 2 changements sur le bail : un loyer qui augmente de 5 euros et un préavis de 3 mois (contre 0 jour aujourd’hui). Il semble qu’en plus la hausse de loyer ne suive pas l’ICC puisque le dernier ICC connu baisse (T2 2014 versus T2 2013).

    Ce nouveau propriétaire a-t-il de droit de me faire signer un nouveau bail, et en plus avec de tels changements ?

    Merci pour ton aide.
    Cordialement,

    Benoît

    • Bonjour Benoît,

      non le propriétaire n’est pas dans son droit. Tu peux refuser de signer le bail et l’augmentation de loyer doit se faire dans les conditions prévues par le bail actuel.

      • Merci pour ta réponse.
        et bravo pour ton site, fort utile !
        Cdlt,

        Benoît

  4. Bjr
    je suis locataire depuis 13 ans mon mari est décédé depuis 3 ans
    j’ai un parking qui me sert a rien est ce que j’ai le droits de le louer et combien ?
    il fait partie de mon baye
    Compte tenu que j’ai plus de véhicule
    Merci beaucoup

    • Bonjour,

      il faut vérifier dans ton contrat que tu as le droit de sous louer le parking.

      Pour le prix, il faut te renseigner car cela varie d’une ville à l’autre.

  5. Bonjour,

    Je t’ai envoyé deux messages dans la rubrique contact mais là j’ai reçu un mail en message d’erreur me disant que tu ne l’avais pas eu, est ce que je te le renvoie ou est ce que tu peux m’écrire sur mon mail ?

    Merci

    • Bonjour Nico,

      je n’arrive pas à te renvoyer ma réponse à l’adresse mail que tu as rensignée.

      merci de m’envoyer le même mail avec une adresse différente.

  6. Bonjour, je loue 2 garages au même propriétaire.
    le 1er loué en octobre 2007 = 49 €.
    le 2eme loué en juin 2009 = 50€
    courrier 15/12/2008 pour:
    augmentation du 1er en janvier 2009 avec indice entrée 1385 et nouvel indice 1497 = 53€
    courrier 20/12/2013 pour:
    augmentation du 1er en janvier 2014 avec indice entrée 1435 et nouvel indice 1666 = 58€
    augmentation du 2eme en janvier 2014 avec indice entrée 1435 et nouvel indice 1666 = 61,50€ (non je ne me suis pas trompée, il a mis les mêmes pour les 2)
    trouvant ces chiffres anormaux j’ai téléphoné au propriétaire qui m’a répondu qu’il m’était des indices (sois-disant) pour nous faire payer moins cher!
    comment faire pour recalculer le prix exact que je devrais vraiment payer? s’il vous plait, car sans m’y connaitre je ne pense pas que l’on puisse « jouer » avec les indices et surtout mettre les mêmes pour des locations à presque 2 ans d’intervalle.
    merci par avance pour vôtre réponse.
    cordialement.

    • Bonjour,

      Tu peux demander le détail des calculs au propriétaire.

      La liste des indices ICC de l’insee est visible ici :

      Je ne suis pas ok avec le taux de 1385 qui n’est pas celui du dernier trimestre de 2007 (1474), ni celui de juin 2009 (1498).

      A partir de là tous les calculs sont donc faux !

  7. je parcours toujours avec intérêts votre site
    et je tombe sur un petit problème:
    je suis en cours d’acquisition d’un garage qui est loué
    ce n’est pas un problème car c’est mon but

    MAIS je découvre que le locataire à un bail annuel à échéance 1° septembre et un loyer un peu faible (à mon avis)
    Le bail doit donc être renouvelé à mon nom de Bailleur mais puis-je résilier le contrat en cours (dont la teneur est assez simple)
    et en proposer un à ma convenance (tarif , durée …)

    • BOnjour,

      tout dépend de ce qui est convenu dans le bail.

      Si tu peux le résilier, alors oui, tu peux faire signer un nouveau contrat rédigé en ta faveur.

      Julien

  8. Bonjour,
    Déjà inscrit, pourriez vous m’adresser un exemplaire de bail pour un paking?

    Cordialement.

    Philippe

    • Bonjour Philippe,

      tu ne t’es pas inscrit sur la liste pour recevoir mon bail gratuit.

      Maintenant c’est fait, tu as juste à confirmer ton inscription.

      Julien

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