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Rédigé par le 18 oct 2012 dans Louer | 25 commentaires

Augmentation du loyer des parkings et garages : quelles révision et indexation ?

Augmentation du loyer des parkings et garages : quelles révision et indexation ?

Quand tu loues un parking ou un garage, il est possible et utile de réviser le loyer régulièrement. En effet, la loi prévoit que le bail peut contenir une clause spéciale à la révision du loyer du parking ou du garage.

Cette augmentation du loyer du parking est soumis à quelles règles simples, mais que l’acheteur de parking doit connaître. La campagne présidentielle de 2012 et le début du quinquennat ont fait couler beaucoup d’encre dans la presse. La ministre du logement, Cécile Duflot, pour tenir une promesse de campagne, a fait une loi destiné à encadrer les augmentations de loyer.

Cette loi ne concerne pas les propriétaires/bailleurs de parking ou de garage. Je suis bien content de ne pas être assujetti à cette loi. Nous allons malgré tout faire un point sur cette loi pour comprendre à quoi nous avons échappé.

Encadrer les augmentations de loyer à la signature d’un nouveau bail

augmentation loyer garage parkingLa loi sur l’encadrement des loyers a été votée le 1 août 2012. Elle concerne 38 agglomérations pour un total de 26 millions d’habitants. L’objectif de cette loi est de pallier un manque dans la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les bailleurs et les locataires.

Dans cette loi, l’augmentation des loyers est prévue à chaque renouvellement c’est à dire tous les trois ans. La révision du loyer ne peut dépasser l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Il n’est pas prévu de limite d’augmentation de loyer en cas de  nouveau bail, et donc de changement de locataire.

En moyenne pour un studio ou un F2, le locataire change tous les deux ou trois ans. Le propriétaire profitait de ce changement pour augmenter le loyer comme il le voulait. Aujourd’hui, c’est impossible.

La loi limite l’augmentation du loyer à l’indice de référence des loyers entre deux locataires. Cette loi a été votée car les loyers ont connu une hausse de 2.6 % par an en moyenne sur les dix dernières années. Cette hausse de 2.6% est une fois et demi supérieure à l’inflation sur la même période.

Autant dire que cette loi contribue à baisser encore le rendement dans l’immobilier qui était déjà bas (entre 3 % et 4 % net net)

La bonne nouvelle ? Il y a des cas où l’on n’est pas assujetti à cette loi : les loueurs de meublés et les locations qui ne dépendent pas de la loi du 6 juillet 1989. C’est à dire les garages, les parkings et autres consorts qui sont régis par le code civil !

Comment augmenter le loyer d’un garage ?

Tu auras donc compris que tu peux augmenter le montant du loyer de ton garage comme tu le souhaites lorsque tu signes un nouveau bail (changement de locataire). Si le locataire reste en place et que le bail se renouvelle, tu peux malgré augmenter les loyers mais dans une certaine limite.

L’indice qui fixe l’augmentation des loyers des garages est l’indice du coût de la construction (ICC). L’indice de référence des loyers (IRL) ne peut pas être utilisé pour la révision des loyers des garages.

Quelle indexation pour l’augmentation du loyer d’un garage ?

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

L’indice du coût de la construction est fixé chaque trimestre par l’INSEE. Tu peux le trouver sur le site de l’INSEE ou dans les journaux économiques.

Voici le tableau :

Indice national du coût de la construction Source INSEE
Base 100 au 4ème trimestre 1953
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne
2007 1385 1384,50 1435 1401,75 1443 1417,25 1474 1434,25
2008 1497 1462,25 1562 1494,00 1594 1531,75 1523 1544,00
2009 1503 1545,50 1498 1529,50 1502 1506,50 1507 1502,50
2010 1508 1503,75 1517 1508,50 1520 1513,00 1533 1519,50
2011 1554 1531,00 1593 1550,00 1624 1576,00

Comment calculer la révision du loyer pour les parkings et les garages ?

Pour calculer l’augmentation du loyer d’un garage ou d’un parking d’une année sur l’autre, la formule est la suivante :

Loyer  = [ loyer € x moyenne de l'ICC n° trimestre année N ] / moyenne de l’ICC n° trimestre année N-1 = nouveau loyer.

Je prends un exemple. Le propriétaire du garage a signé le bail avec son locataire au premier trimestre 2008. La moyenne de l’Indice du Coût de la Construction du premier trimestre 2008 est de 1462,25. Le loyer est de 50 €. Il décide de faire la révision du loyer du garage. La moyenne de l’ICC du premier trimestre 2009 est de 1545,5.

Nouveau loyer = 50 € x 1545,5 / 1462,25 = 52,85 €.

52,85 € est la limite à ne pas dépasser pour être hors la loi. Tu peux décider d’une augmentation moins importante du loyer : 51 € ou 52 € par exemple. L’important est de ne pas dépasser la hausse de l’ICC.

Comment calculer la révision du louer d’un garage ou parking sur plusieurs années ?

révision loyer garage parkingImaginons que tu achètes un parking à un vendeur qui n’a jamais fait de révision de loyer du parking. La bail a été signé en 2008 avec le locataire. La moyenne de l’ICC du 3ème trimestre 2008 est de 1531,75. Tu veux réviser le loyer avec ce locataire comme le bail te le permet. La moyenne de l’ICC du troisième trimestre 2011 est de 1576. Le loyer initial était de 40 €.

Année 2008/2009

Loyer fin 2009 = 40 € x 1506,5 / 1531,75 = 39,30 €

Année 2009/2010

Loyer fin 2010 = 39,30 € x 1513 / 1506,5 = 39,47 €

Année 2010/2011

Loyer fin 2011 = 39,47 x 1576 / 1513 = 41,11 €

Quand appliquer l’augmentation du loyer pour les garages ?

L’augmentation du loyer d’un garage ou la révision de loyer d’un parking peut se faire chaque année à la date anniversaire du bail. Je te conseille d’appeler ton locataire pour lui expliquer que tu vas augmenter le loyer selon la loi. Tu te peux aussi lui faire parvenir un courrier pour expliquer la cadre légal de l’augmentation du loyer du garage et le calcul que tu as effectué.

Quel est l’intérêt d’une révision régulière du loyer  ?

Réviser le loyer chaque année permet d’améliorer la rentabilité de ton investissement. Tu peux répercuter l’augmentation du coût de la vie, des impôts, des frais de ton garage sur le locataire qui profite du garage. Naturellement, si le loyer augmente, la rentabilité du garage augmente aussi.

Augmenter chaque année le loyer d’un garage permet ne pas élever le prix de la location lors d’un changement de locataire.

A l’inverse rien n’oblige le bailleur à augmenter le loyer même si une clause est prévue dans le bail. Tu peux manifester ta confiance envers un nouveau locataire en n’augmentant pas le loyer la première année par exemple.

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25 Commentaires

  1. Salut Julien,
    Juste une petite précision. Tu écris que la loi de 89 prévoit une augmentation lors du renouvellement du bail qui a lieu tous les 3 ans.
    Or cette augmentation (plafonnée selon l’Indice de Révision des Loyers) se fait de manière annuelle !
    Sinon pas mieux que Ludo ;-)
    Francois d’Objectif-Tune Articles récents..Interview de Philippe, un investisseur immobilier

    • Salut François,

      Je ne savais pas que tu pouvais réviser ton loyer d’année en année. Je n’ai jamais eu de propriétaire qui augmentait mes loyers tous les ans.

      Est ce quelque chose que tu fais ?

      Pour les commentaires, je voulais vérifier un point chiant qui appairait sur quelques blogs que je commente.

      Reçois tu un mail qui avec les réponses à ton commentaire ?

      Julien

  2. Nous pratiquons l’augmentation annuelle, mais pas pour tous nos logements. En fait ça dépend des locataires : pour les « chiants » qui nous appellent pour une ampoule grillée (j’exagère quand même un peu), nous augmentons le loyers. Pour ceux dont on n’entend jamais parler, pas d’augmentation.

    Sinon pour les commentaires, j’ai bien reçu un mail avec une demande de confirmation d’abonnement au suivi des commentaires, mais je n’ai pas reçu de mail m’indiquant que tu avais répondu…
    François d’Objectif-Tune Articles récents..Comment devenir rentier en un seul achat ?

  3. Pour ton calcul sur plusieures années, tu te compliques les choses! L’interet des indices est d’avoir une référence de calcul. Tu prends le loyer d’origine (dans ton ex 40 euros) divisé par son indice (au 3eme trimestre 2008: 1531.75) que tu multiplie par le nouvel indice (1576) ce qui donne 41.16. En plus, plus de soucis d’arrondi.
    Anewg de moins-cest-mieux.com Articles récents.."Premières" commandes en lignes: -10 euros

    • Bonjour,

      tu m’as fait douté, donc j’ai appelé un juriste.

      Le bon calcul est bien de prendre année par année.

      C’est plus compliqué, mais légalement, c’est comme cela que c’est calculé.

      Julien

    • Merci pour le complément

  4. Alala ces littéraires! L pour loyer, Ix/y pour indice fin de période trimestre x année y:

    L fin 2011= L fin 2010 * I3/11 / I3/10

    on fait de meme avec L fin 2010 que l’on incère ds la « formule »

    L fin 2011= L fin 2009 * [I3/10 / I3/9] * [I 3/11 / I3/10]

    on fait de meme avec L fin 2009 que l’on incère ds la « formule »

    L fin 2011= L fin 2008 * [I3/9 / I3/8] * [I3/10 / I3/9] * [I 3/11 / I3/10]

    On se retrouve avec I3/9 et I3/10 au numérateur et au dénominateur ce qui donne:
    L fin 2011= L fin 2008 * I 3/11 / I3/8

    Si tu fais le calcul année après année en prenant bien toutes les décimales, ca doit donner la même valeur.
    Anewg de moins-cest-mieux.com Articles récents.."Premières" commandes en lignes: -10 euros

  5. Bonjour, j’ai juste une petite question je loue un garage et mon propriètaire à augmenté mon loyer le 1er janvier 2012 ET le 1er juin 2012 à t’il le droit?? avez vous un texte de loi pour justifier? merci de votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour,

      je ne pense pas qu’il puisse augmenter le loyer comme il le souhaite.
      Sur quel texte a t-il justifier ces deux hausses consécutives ?
      Sur quel indice a t-il fait les hausses de loyers ? l’ ICC ?

      Julien

      • En fait j’en sais rien il à juste noté qu’avec le nouvel indice de juin le loyer était de autant c’est tout. J’ai un bail de 2 mois reconductible sur celui ci il est noté que le loyer sera révisé le 1er juillet de chaque année sur l’indice de référence des loyers.

        • Les garages ne peuvent pas être indexés sur l’IRL (indice de référence des loyers).
          Ils sont obligatoirement indexé sur l’ICC (indice du coût de la construction).
          A ta place, je refuserai de payer les augmentations tant qu’elles ne sont pas faites dans les règles.
          Il faut en parler avec le propriétaire.

          Julien

          • Merci pour tes conseils.

          •  »
            Les garages ne peuvent pas être indexés sur l’IRL (indice de référence des loyers).
            Ils sont obligatoirement indexé sur l’ICC (indice du coût de la construction).
             »

            Sources ?

            Je ne fais pas de location de parking donc j’ai peut être loupé un texte d’où ma demande des sources. Mais sauf erreur de ma part toute indexation licite (*) peut être utilisée. Est en particulier considéré comme licite une indexation en relation directe avec l’objet du contrat.
            C’est ainsi que l’artice 79 de l’Ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre 1958 stipule « Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. ». D’ailleurs la loi n° 70-600 du 9 juillet 1970 a aussi remplacé des indexations (qui étaient donc licite avant cette loi) par l’ICC sauf accord des deux parties sur une autre indexation licite.
            De fait l’ICC s’est imposé et il faut également se souvenir qu’avant 2006 c’est égaement cet indice qui était utilisé pour les locaux d’habitation avant d’être remplacé par l’IRL (qui a été modifié en 2008) et qu’il a été remplacé parce qu’il était trop défavorable au locataire.
            Il faudrait qu’Angelique fasse les calculs mais demander que le bail soit soumis à un indice moins favorable pour elle serait un peu stupide. Le seul intéret serait que la clause soit réputée non écrite et que donc le loyer ne s’indexe pas du tout. L’inconvénient c’est qu’elle dispose d’un bail de 2 mois et que le risque que le propriétaire ne le reconduise pas n’est pas nul.

            Il est donc primordial pour Angelique de se renseigner sur le prix du marché de la location de parking pour voir si le jeu en vaut la chandelle car même si l’augmentation n’est pas légale si elle paie moins cher que ce qu’elle payerait ailleurs elle a tout intéret de faire semblant de ne pas le savoir ;)

            (*) En vertu des articles L112-2 et L112-3 du CMF (Code Monétaire et Financier) il semble en effet interdit d’indexer un bail à usage de garage sur l’IRL mais je n’ai pas de décision de justice l’ayant officialisé. Et si votre proprio vous impose une augmentation moindre que celle à laquelle il aurait pu prétendre il faut être un peu masochiste pour s’en plaindre
            Didier Articles récents..L&rsquo;Argent Des Autres : Une Vaste Fumisterie !

          • bonjour Didier,

            merci pour ton apport bien source !
            je tiens cette information d une juriste spécialisée dans l immobilier (c est son métier a plein temps)
            j ai tendance a lui faire confiance.
            je ferais des recherches plus approfondies des que j aurais le temps.
            As tu des affinites avec le droit ?

            Julien

  6.  »
    je ne pense pas qu’il puisse augmenter le loyer comme il le souhaite.
    Sur quel texte a t-il justifier ces deux hausses consécutives ?
     »

    C’est pourtant pas très compliqué. Il s’agit d’un bail civil où, comme il est dit dans un article de ce blog, le contrat fait force de loi.
    Il faut prendre l’habitude de lire ce qu’on signe c’est une très bonne habitude ;)
    Il faut donc lire que dit le bail d’Angelique car il n’est pas interdit de fixer la périodicité de révision du loyer que l’on souhaite ainsi que l’indice de révision tant que cela n’est pas interdit pas une autre disposition. Les retrictions sont à chercher principalement dans le Code Monétaire et Financier et le Code de la Consommation.
    Ensuite comme je ‘ai dit dans le message ci-dessus le jeu vaut-il la chandelle ? Avec un bail de 2 mois le proprio peut rapidement te foutre dehors à toi de voir le prix du marché de la location de parking dans ta zone.

    • En fait le bail c’est fait entre voisin et j’habite à la campagne il n’y à pas vraiment de « marché » il y a très peu de garage à louer à part, généralement la location se fait avec la maison. Donc la loi est un peu sous le coude! Je n’ai encore rien réclamé j’attends de voir si mon propriétaire augmente de nouveau le loyer avec la nouvelle année, j’en serai avertie comme d’habitude par un post-it sur mon reçu de règlement du mois de janvier. Je m’en fiche un peu de l’indice sur lequel est basé l’augmentation car le loyer n’est vraiment pas élevé et à part à une connaissance personne ne voudra d’un garage dont le propriètaire vient régulièrement y faire un tour pour y entreposé des choses et laisse la porte ouverte en repartant!! A part la voiture je ne peut rien y mettre car les portes en bois qui donne également accés au garage sont complètement pourrit, un coup de pied et elle s’ouvre!! Néanmoins je ne tient pas à avoir une augmentation tout les 6 mois et c’est surtout sur ce point que je souhaité me renseigner. je vous remercie pour toute vos réponses et vous souhaite une bonne année à tous.

  7. Bonjour,

    Que faire quand un propriétaire augmente le loyer d’un seul locataire sur les 3? En effet, elle s’est garée devant le garage que je lui loue me mettant en retard au travail, elle n’a pas répondu à mes appels et a été verbalisé. Du coup, 4 jours plus tard j’étais avertie par LRAR que mon loyer augmentait de 5 € 53!! pour un garage d’une 15aine de m2…

    • Bonjour,

      peu importe le contexte cette augmentation, il te faut vérifier dans le bail que tu as signé que cette augmentation est correcte.

      En cas de désaccord, réfères toi au contrat et appelle ta propriétaire pour en discuter.

      Julien

  8. Bonjour,
    Déjà inscrit, pourriez vous m’adresser un exemplaire de bail pour un paking?

    Cordialement.

    Philippe

    • Bonjour Philippe,

      tu ne t’es pas inscrit sur la liste pour recevoir mon bail gratuit.

      Maintenant c’est fait, tu as juste à confirmer ton inscription.

      Julien

  9. je parcours toujours avec intérêts votre site
    et je tombe sur un petit problème:
    je suis en cours d’acquisition d’un garage qui est loué
    ce n’est pas un problème car c’est mon but

    MAIS je découvre que le locataire à un bail annuel à échéance 1° septembre et un loyer un peu faible (à mon avis)
    Le bail doit donc être renouvelé à mon nom de Bailleur mais puis-je résilier le contrat en cours (dont la teneur est assez simple)
    et en proposer un à ma convenance (tarif , durée …)

    • BOnjour,

      tout dépend de ce qui est convenu dans le bail.

      Si tu peux le résilier, alors oui, tu peux faire signer un nouveau contrat rédigé en ta faveur.

      Julien

  10. Bonjour, je loue 2 garages au même propriétaire.
    le 1er loué en octobre 2007 = 49 €.
    le 2eme loué en juin 2009 = 50€
    courrier 15/12/2008 pour:
    augmentation du 1er en janvier 2009 avec indice entrée 1385 et nouvel indice 1497 = 53€
    courrier 20/12/2013 pour:
    augmentation du 1er en janvier 2014 avec indice entrée 1435 et nouvel indice 1666 = 58€
    augmentation du 2eme en janvier 2014 avec indice entrée 1435 et nouvel indice 1666 = 61,50€ (non je ne me suis pas trompée, il a mis les mêmes pour les 2)
    trouvant ces chiffres anormaux j’ai téléphoné au propriétaire qui m’a répondu qu’il m’était des indices (sois-disant) pour nous faire payer moins cher!
    comment faire pour recalculer le prix exact que je devrais vraiment payer? s’il vous plait, car sans m’y connaitre je ne pense pas que l’on puisse « jouer » avec les indices et surtout mettre les mêmes pour des locations à presque 2 ans d’intervalle.
    merci par avance pour vôtre réponse.
    cordialement.

    • Bonjour,

      Tu peux demander le détail des calculs au propriétaire.

      La liste des indices ICC de l’insee est visible ici :

      Je ne suis pas ok avec le taux de 1385 qui n’est pas celui du dernier trimestre de 2007 (1474), ni celui de juin 2009 (1498).

      A partir de là tous les calculs sont donc faux !

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