Analyse du marché immobilier

Après avoir étudié l’environnement financier, qui s’est avéré très favorable ces derniers temps, Friggit se penche sur l’état du marché immobilier et l’analyse.

Analyse des transactions du marché immobilier

Cela fait partie des basiques de l’économie de marché : l’offre et la demande. Quand il y a beaucoup d’offres et peu de demandes, les prix sont bas. A l’inverse, quand la demande est supérieure à l’offre, les prix montent.

Friggit s’est donc intéressé au volume de transactions immobilières. Si les prix augmentent, moins de personnes peuvent acheter. Le volume de transaction baisse donc naturellement. Au contraire, si les prix baissent, alors il y a plus d’acheteurs et plus de transactions. Voici son analyse du volume des transactions sur le marché immobilier.

volume-transaction

On analyse que, depuis 2001, le volume de transactions immobilières est en baisse. Il a repris au milieu de l’année 2009 en même temps que la chute des prix. Il est aussi intéressant d’étudier la courbe verte. Il s’agit des transactions en valeur, c’est à dire le nombre de transactions multiplié par le prix, soit le montant total des transactions effectuées sur le marché.

Selon l’analyse du marché immobilier selon Jacques Friggit, le montant des transactions est « normal », c’est à dire compris dans son tunnel théorique. Le montant des transactions (le chiffre d’affaire en quelque sorte) se maintient, non pas par le nombre de transactions qui a lieu sur le marché, mais par un prix moyen très élevé.

Le nombre de transactions a été divisé par deux depuis l’an 2000, tandis que le prix moyen a augmenté de 1,2 à 1,8, soit 50 % de hausse. A mon humble avis, cela ressemble à une bulle immobilière. Les prix actuels sont tellement hauts qu’ils font fuir les acheteurs potentiels.

De mon point de vue, ce sont les acheteurs qui font les prix sur le marché immobilier. Si un vendeur veut vendre son bien 500 000 € et qu’il trouve un acheteur prêt à payer ce prix, alors la transaction a lieu. Le bien vaut bel et bien 500 000 € puisqu’il s’est vendu à ce prix.

Si le même vendeur n’arrive pas à trouver quelqu’un qui est d’accord pour échanger le bien immobilier contre un demi million d’euros, alors le bien ne vaut pas cette somme là. J’en déduis que si les acheteurs ne sont plus prêts à payer le prix fort, alors les vendeurs vont devoir ajuster leurs prix à la baisse.

Je connais très bien un agent immobilier angevin. Il s’avère qu’il travaille aussi pour une société de marchand de biens. Il m’a avoué que son agence n’avait vendu aucun bien au mois de juin dernier. L’agence occupe plusieurs commerciaux à temps plein. Il m’a aussi dit que les poids lourds historiques du marché immobilier angevin n’avaient pas le moral, car les appels de prospects sont très peu nombreux. Ces informations locales confirment la tendance nationale de chute du volume de transactions.

Et chez nos voisins ?

Tout le monde a entendu parlé du marché immobilier espagnol. Celui-ci s’est effondré avec la crise financière. Le marché américain a été le premier à dégringoler, emmenant avec lui la majeure partie des pays du monde dans une crise financière importante.

analyse-prix-immobilier-international

On constate sur cette diapositive que le marché américain est revenu à son niveau d’avant la crise, tout comme l’immobilier aux Pays-Bas. L’envolée des prix dans ces pays n’a pas été aussi forte qu’en France, en Espagne ou au Royaume-Uni. L’indice prix de chacun des pays sur ce graphique a fortement baissé, sauf celui de la France.

Il est aussi à noter qu’en Allemagne, les prix sont restés stables et à l’intérieur du tunnel. L’auteur du rapport avance l’explication suivante : les ménages allemands étaient fortement endettés avant les années 2000. Ils n’ont pas pu profiter de la baisse des taux d’intérêts pour acheter et les prix sont restés stables, alors qu’en France, le taux d’endettement des ménages était bas et ils ont pu emprunter. En 2012, le taux d’endettement des ménages français est égal à celui des ménages outre-Rhin.

Personnellement, je vois mal pourquoi notre pays resterait une exception.

L’analyse du marché immobilier en chiffre

Dans la seconde partie du document, Jacques Friggit nous donne quelques informations très intéressantes sur la composition des acheteurs du marché et leur profil.

  • 29 millions de ménages français pour 34 millions de logements (dont 10 % sont des résidences secondaires, le solde sont des logements vacants),
  • 95 % des acheteurs sont des ménages (5% sont des personnes morales : sociétés, Etat…),
  • 80 % des logements sont possédés par des ménages,
  • à 70 ans, 70 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale,

actif-menage-immobilier

On notera que seulement 20 % des ménages possèdent plus d’un logement. Le volume de transaction des investissements locatifs est d’environ 22 % des ventes immobilières. Un logement vendu sur cinq est un investissement locatif. Il faut différencier la finalité de l’achat immobilier pour comprendre le marché.

Le logement comme investissement

Selon Jacques Friggit, « le logement est un outil de production d’un service, le service logement, mais aussi un actif qui procure comme tout actif :

  • un rendement total = rendement en capital (prix de cession) + rendement annuel (loyer/prix de cession)
  • et, en contrepartie, un risque : risque de prix (volatilités et autres mesures) + autres composantes du risque »

Dans les prochaines diapositives, il compare l’investissement aux autres classes d’actif.

La monnaie

« La monnaie est l’étalon auquel on compare les autres actifs pour en mesurer le « prix ». C’est donc un actif particulier. »

L’or

Cet actif a maintenu sa valeur sur une très longue période, mais les prix se sont envolés de 2000 à 2010.

Les actions

« Un placement en actions a rapporté 6,6 % plus l’inflation (hors guerres catastrophiques) tendanciellement sur deux siècles ». Il parle aussi du tunnel de Siegel. Son étude porte sur les actions américaines, françaises et britanniques, en monnaie constante, avec réinvestissement des dividendes.  L’auteur reste perplexe sur ce sujet et ouvre la discussion sur des problématiques (que je n’ai pas comprises).

Le placement logement

Selon Jacques Friggit, « le rendement locatif brut typique est tendanciellement de 6 % mais est actuellement beaucoup plus faible. » A ce rendement, il faut ajouter le rendement en capital.

rendement-tendanciel-immobilier-1965-2000

Grosso modo, l’auteur avance un rendement total net de 4.6 % auquel s’ajoute le taux d’inflation. Cela ne prend pas en compte le fameux effet de levier. De mon point de vue, l’investissement immobilier reste un formidable levier pour se créer un patrimoine grâce à la possibilité qu’ont les acheteurs d’emprunter pour investir. L’effet de levier bancaire n’existe pas ou peu dans les autres classes d’actifs.

Dans toute stratégie de construction de patrimoine, on parle de la diversification. Le placement logement est un moyen de diversifier son patrimoine. A cette occasion, l’auteur nous informe que « les krachs boursiers ont été souvent (1929, 1987, 2000, 2008) mais pas toujours (1882) suivis d’une hausse du prix des logements. » Chacun en tirera ses propres conclusions.

prix-tendance

Mon analyse du marché immobilier reste que les prix ne pourront pas se maintenir indéfiniment à ce niveau. Je souhaite vivement que les prix des parkings baissent dans les années à venir afin de multiplier les bonnes opportunités.

Je pense aussi aux propriétaires actuels, d’appartements ou autre. Une baisse de prix pourrait nuire à beaucoup de personnes. Dans le cas des parkings, l’avantage reste que les montants en jeu sont moindres. Une baisse de 10 % sur 10000 € n’a pas la même valeur que sur le prix d’un appartement.

Et toi, es-tu favorable à une baisse des prix ?

Suite de cet article dans quelques jours.

source : www.cgedd.fr/priximmobilierpresentation.pdf

Pour aller plus loin : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html


6 Comments

  • Mike

    Reply Reply 13 octobre 2014

    acheter des actifs de nature différente de l’immo est possible par emprunt mais il faut des garanties en contrepartie alors que sur l’immo c’est plus souple.

    ton article est intéressant. en gros pour avoir un patrimoine en mode 4*4 qui passe toute les situations éco, il faut investir et diversifier dans plusieurs choses.

  • Salut Julien,

    Ce que je retire de cet article est que la France ne suit pas la même tendance que les autres pays pour le prix des biens immobiliers.

    En France on aime traditionnellement la pierre et la sensation de sécurité quelle apporte.

    Par contre le jour où une correction des prix (les biens couteront leur vrai prix) va avoir lieu ça va faire très très mal et on risque de se retrouver dans une véritable spirale infernale.
    Les ménages qui seront obligés de vendre leurs biens (mutation, divorce, etc…) vont essuyer de lourdes pertes et seront alors ruinées car elles devront rembourser un crédit pour rien.
    Je pense que si cela se produit pas mal d’emprunteurs risquent de faire défaut comme lors de la crise des subprimes aux US.

    Du coup même si une baisse du prix de l’immobilier est nécessaire pour sortir de la bulle dans laquelle nous sommes, il vaut mieux qu’elle soit progressive pour faire le moins de dégâts possible.

    Je ne suis pas d’un naturel pessimiste mais c’est l’analyse que je dresse.
    Et toi Julien, qu’en penses-tu ?

    Marc.

    • Julien

      Reply Reply 3 octobre 2014

      Bonjour Marc,

      oui, c’est exactement la situation que j’avais en tête quand j’écrivais que certains ont beaucoup à perdre en cas de chute des prix.

      D’un point de vue personnel, une chute rapide me va bien, car plus j’investis tôt, le mieux.

      D’un point de vue de citoyen, je préfère une baisse progressive des prix.

      Je suis content que je n’ai pas à choisir entre ces options, même si je préfère la seconde solution.

  • Sandrinah

    Reply Reply 18 septembre 2014

    Merci beaucoup pour l’article. De mon côté, je pense qu’il est possible de se passer de l’agence, et je crois que c’est le meilleur moyen. Il suffit juste de savoir les pièges et les autres inconvénients. Le prix de l’immobilier devient cher voire très haut à cause des frais que l’agence immobilière exige. Cela rendra l’achat moins attractif. C’est la raison qui retient les acquéreurs

  • siciliaboy

    Reply Reply 15 septembre 2014

    Bonjour,

    Article très intéressant !
    Par contre pouvez-vous m’indiquer pourquoi une nouvelle baisse des prix pourrait nuire à de nombreuses personnes ?
    Merci d’avance !

    • Julien

      Reply Reply 24 septembre 2014

      Bonjour,

      imaginons que tu aies acheté un logement à Paris, qui est l’endroit qui a connu la plus forte hausse de prix.

      Tu as emprunté 300000 € plus le coût de l’emprunt. Le marché chute et tu dois revendre ton bien 100000 € de moins, alors le prix de la vente ne rembourse même pas les sommes dues à la banque.

      En ce sens, tous les acheteurs qui ont payé le prix fort prennent le risque de voir la valeur de leur patrimoine baisser.

Leave A Response

* Denotes Required Field