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Acheter un parking pour le louer : le poids de l’impôt

Acheter un parking pour le louer : le poids de l’impôt

Acheter une place de parking ou un garage pour le louer est un investissement avec une bonne rentabilité !

Mais que tu détiennes une société, un emploi salarié ou un parking, tu vas payer des impôts sur les revenus de ce parking. Avant d’acheter une place de parking, tu dois de connaître la fiscalité, autrement dit, les impôts sur les parkings et garages.

Acheter une place de parking crée des impôts

Quand tu achètes des parkings pour les louer, les locataire vont te payer des loyers. Tu vas aussi payer des impôts sur les loyers de ces parkings. L’impôt est une charge comme une autre, si ce n’est qu’elle est obligatoire. Nos impôts ne sont pas inutiles, ils servent à financer les services publics. Comme les impôts sont une charge que tu ne maîtrises pas, je te conseille de lire la suite. Acheter une place de parking pour la louer sans connaître comment tu vas être taxé serait une très grave erreur !

Achat de parkings : attention aux taxes

acheter-achat-parkingEn fait, l’impôt est et sera la plus grosse dépense occasionnée par ton investissement dans les box garages. La bonne nouvelle, ce que c’est souvent la seule dépense de ton investissement. Rien qu’en comptant la taxe foncière et l’impôt sur le revenu, tu peux perdre un quart des loyers.

Un des premiers lots de garages que j’ai étudié me donnait une rentabilité brute de plus de 16% par an. Fort surpris de ce rendement pour des garages, je décide de rencontrer le propriétaire. Nous discutons des impôts. J’avais oublié de compter mon impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dans le calcul de rentabilité des garages.

Le nouveau calcul me donnait une rentabilité nette après impôt pour ce garage de 10 % par an . Cela reste très correct, c’est pour cela que j’ai acheté ce lot de box garage. Aujourd’hui, quand je calcule ma rentabilité de tête, je considère que je ne gagnerai que 55 % à 60 % des loyers annuels.

Bien entendu, cela correspond au niveau de la taxe foncière de ma ville et de ma tranche d’imposition. A Saint Étienne, qui est une ville très endettée, le niveau de la taxe foncière atteint deux mois de loyers par année, soit 2/12= 16,66 %. Ma tranche d’imposition sur le revenu est de 15 %. Et les prélèvements sociaux sont de 15,5 % après la loi de finances 2011.

En achetant un garage ou un parking pour le louer, je déduis sur les loyers que je pense encaisser environ 16,5 % + 15 % + 15,5 % = 47 % de taxes, charges et impôts . Ce calcul ne tient pas compte du choix du régime fiscal : l’imposition au régime réel ou l’imposition au régime micro foncier avec abattement de 30 % pour des garages.

Acheter un parking pour le louer : 40 % de taxes sur les loyers à prévoir

acheter-parkingQuand tu auras visité quelques affaires de parkings ou de garages à vendre, tu auras une idée plus précise du niveau de la taxe foncière. Celle ci varie en fonction de la politique de la ville et aussi de son endettement. Plus la ville est endettée, plus tu paieras une taxe foncière élevée sur ton emplacement de stationnement ou ton box. La taxe foncière et la taxe d’habitation font partie des impôts locaux sur les parkings.

En ce qui concerne ta tranche d’imposition, cela dépend de tes revenus annuels. En gros, de 6 000 € jusqu’à 12 000 € de revenus annuels, tu paies 5 % d’impôt sur le revenu. De 12 000 € à 26 000 €, tu paies 15 % et au delà, tu seras imposé à 30 % ou plus.

Pour rappel, les revenus locatifs après l’achat de tes parkings sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. Tu as le choix d’opter pour le régime réel ou pour le régime micro foncier. Il n’y a donc pas que les impôts locaux sur les box garages à prendre en compte pour ton investissement. La fiscalité peut impacter jusqu’à 50 %, dans certains cas, tes rentrées d’argent.

Acheter un parking pour le louer peut être rentable à condition de prendre en compte la réalité de la fiscalité française. Quand je lis les annonces des parkings à vendre, je calcule toujours la rentabilité brute et je la multiplie par 0,6 (40 % de taxes environ) pour obtenir mon rendement net d’impôt. Par exemple, si ma rentabilité brute est de 10 % alors la rentabilité nette après charges et impôts sera de 10% x 0,6 = 6 %.

L’achat de places de parking reste un investissement rentable

parking-a-acheter-achatEn conclusion, tu as vu que le niveau d’imposition est très élevé pour acheter un parking et le louer. Les impôts sur les garages et places de parking viennent dégrader la rentabilité de ton investissement assez rapidement. Connaître la fiscalité et la prendre en compte dans tes calculs de rendement est indispensable pour gagner de l’argent lors de l’achat de parkings.

Malheureusement, la fiscalité en France est très forte, et elle concerne tous les types d’investissement. Tu peux appliquer le raisonnement de cet article pour l’investissement locatif dans un appartement. Pour parer à la crise du logement et à cette fiscalité onéreuse, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs en appartement : les lois Robien, Borloo et bien d’autres.

Heureusement pour toi et moi, il n’est pas rare de pouvoir acheter des parkings pour les louer avec une rentabilité brute de 10 %, ou 6 % net. Je considère que l’achat de parkings pour les louer est donc très rentable comparé au livret A ou même à l’assurance vie.

Penses tu que la fiscalité est un frein pour acheter des parkings ?

 

35 Commentaires

  1. Salut,
    merci pour ton site très instructif. J’ai téléchargé ton outil de simulation d’investissement que je trouve bien fait. Cependant je tombe sur un résultat que j’ai du mal à interpréter.

    En supposant que j’achète un lot de garage à X€ et que je fais un emprunt correspondant à 80% de cette somme.
    Ma rentabilité nette de charge, d’impôts et de remboursement de crédit est négative (-2.5%) la 1ère année. Contre 6.8% sans compter mon crédit. Dois je considérer cet investissement comme rentable ?
    Merci pour ta réponse

    • Bonjour Florent,

      oui, 6,8 % sans le crédit, c’est un bon rendement. Pour la partie rendement avec crédit, il faut l’analyser sur plusieurs années pour bien se rendre de l’effet de levier et des impôts. RentaGarage 2 fait ces calculs, mais pas RentaGarage 1.

  2. Bonsoir, je souhaiterais savoir un petit conseil,
    J’ai fait un calcul si j’achète une place parking 10 000€ je le fait louer 100€ par mois, combien je payerais d’impôt environ ?je gagne moins de 20 000€ par an ensuite je ferait de la place de parking un box

    • Bonjour,

      grosso modo, il faudra donc compter 1/3 des loyers en impôts.

  3. Bonjour Julien et Tous
    J’ai un salaire moyen (1700€ brut), 1/2 part fiscale. J’ai des économies. A lire vos posts, je me tâterai à investir maxi 25000€ dans un box sur Paris (hors Frais notaire). Questions :
    1/ Malgré les FN 20%, les charges de copropriété/mois, les impôts fonciers, malgré toutes les charges venant s’y greffer, globalement, est-on gagnant en tant que pur Placement (sans louer forcément)
    2/ si je loue, si j’ai à peu près compris, le choix serait entre les revenus micro-fonciers ou sur les revenus (? je v essayer de mieux comprendre ce 2è point)
    3/ La revente : même si c’est + long qu’un bien immobilier, sur Paris, un box d’environ 25000€ FN inclus, se revend-t-il finalement ? (je ne voudrais pas me retrouver avec quelque chose d’invendable ou trop dur à revendre).
    4/ Mieux vaut emprunter pour déduire les intérêts ?.

    J’ai pourtant déjà acheté des biens immobiliers mais j’avoue avoir un peu peur dans l’inconnu d’un parking. Vos conseils : investir ou pas ?. Merci, cordialement

  4. bonjour Julien
    Je n’ai jamais été propriétaire, et pense me tourner vers l’acquisition de 3 parkings, que j’aimerais acheter cash (un investissement); je ne suis pas soumis à l’impôt sur le revenu actuellement.Je compte sur -une moyenne- 20 000 euro/ parking (fermé); j’habite à Paris, et voudrais ces parkings dans les 14 ou 15ème arrdt. Est-ce un bon choix? Les impôts/taxe foncières/autres taxes risquent-ils de me plomber?
    Merci pour votre réponse
    Olivier

    • Bonjour Olivier,

      oui, le 14 et 15ème sont des bons choix, à conditions de choisir les bons endroits dans ces quartiers. Je te déconseille l’achat sans emprunt, sauf si tu as beaucoup d’épargne.

      Les impôts font parti du jeu, il faut les prendre en compte.

  5. Bonjour Julien,

    Trés bon blog et des infos pertinentes sur tout sur la fiscalité…
    Une question cependant. La taxe fonciere est supportée par le bailleur et déduite des loyers pour l’imposition..jusque là ok..
    Mais concernant la taxe d’habitation, normalement c’est le locataire qui la reçoit quand tu loues une maison, mais pour un parking comment ça se passe ?
    merci pour ta réponse…

      • Attention Julien, votre réponse est incomplète. Voici les règles imposées par le code des impôts (source du site impots.gouv) :

        Les locaux soumis à la taxe d’habitation

        Tous les locaux meublés affectés à l’habitation (maisons individuelles et appartements) et leurs dépendances immédiates (chambres de service, garages…) sont soumis à la taxe d’habitation.

        L’ameublement du logement doit être suffisant pour en permettre l’habitation : peu importe le degré de confort du mobilier, ou que vous soyez propriétaire ou non des meubles.

        Les dépendances immédiates des habitations (garages, remises, parkings privatifs…), même non meublées ou distinctes, sont imposables à la taxe d’habitation dès lors qu’elles sont situées à une distance inférieure à un kilomètre des logements. En pratique, les garages et emplacements de stationnement situés à une distance supérieure à un kilomètre des logements ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.

        Locaux des sociétés, associations ou organismes privés
        Les locaux meublés à usage privatif des sociétés, associations ou organismes privés, qui ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises, sont également imposables à la taxe d’habitation.

        Locaux exonérés
        Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises qui ne font pas partie de l’habitation personnelle, les bâtiments servant aux exploitations rurales (granges, écuries…), les résidences universitaires gérées par les CROUS… sont exonérés de taxe d’habitation.

  6. Bonjour Julien,

    Depuis mon inscription à ton blog j’ai enfin signé mon premier achat de garage en région parisienne (92) !
    Je suis assez content, et tiens à vous remercier pour la qualité de tes conseils.

    Une question reste en suspens à ce moment. Tu nous dis :
    « Tu as le choix d’opter pour le régime réel ou pour le régime micro foncier. »
    Dans le cadre du régime réel, pouvons-nous imputer une charge d’amortissement du bien au même titre que la location d’un appartement meublé ?
    Par exemple, j’ai acquis mon bien 19 000€ plus 3 000€ de frais de notaire soit 22 000€.
    Puis-je l’amortir sur 20 ans ? (22 000 / 20 = 1 100€/an)

    Merci à toi !

    • Bonjour Sébastien,

      super, je suis très content pour ton achat ! J’espère qu’il sera profitable et le premier d’une longue série.

      Non, tu ne peux pas pratiquer d’amortissement comme dans la location meublée. Ce n’est pas le même type de calcul de bénéfices : BIC en meublé et revenus fonciers en location nue, parking et garage.

  7. Bonjour julien
    Une petite question que j’ai entendu sur la location de garage:
    Il parrait qu’elle est soumise a TVA? Je n’ai pas trouvé d’info sur ton site, peut etre que tes lecteurs peuvent etre interessé par la reponse
    Et continue, c’est tres bien comme blog!
    A plus
    Nono

  8. Bonjour,

    Très clair ton blog , c’est une source d’info très utile;
    As-tu une idée de la valeur des charges notoriales sur le prix d’un garage ?
    Je crois qu’elles sont assez élevé…
    Autre sujet qui déborde du sujet de ton blog : les  » SCI  » , crois-tu qu’avec l’achat de garage la sci est interessante ( fiscalement par exemble !)
    Merci d’avance pour vos réponses.

    A bientôt

    jd

    • BOnjour Jean-Denis,

      merci pour ton commentaire.

      Les frais de notaire sont les mêmes pour les garages que les maisons. Mais les maisons se vendent plus chères !

      En dessous de 10000 €, compte 1500 € de frais de notaire. A et au delà 80000, 7 % reste le taux standard, comme les maisons.

      Pour les SCI, je travaille dessus et d’après mes premières impressions, cela pourrait être fiscalement rentable d’être imposé à l’IS.

      A vérifier toutefois.

      Julien

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