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Rédigé par le 30 juin 2012 dans Fiscalité | 23 commentaires

Acheter un parking pour le louer : le poids de l’impôt

Acheter un parking pour le louer : le poids de l’impôt

Acheter une place de parking ou un garage pour le louer est un investissement avec une bonne rentabilité !

Mais que tu détiennes une société, un emploi salarié ou un parking, tu vas payer des impôts sur les revenus de ce parking. Avant d’acheter une place de parking, tu dois de connaître la fiscalité, autrement dit, les impôts sur les parkings et garages.

Acheter une place de parking crée des impôts

Quand tu achètes des parkings pour les louer, les locataire vont te payer des loyers. Tu vas aussi payer des impôts sur les loyers de ces parkings. L’impôt est une charge comme une autre, si ce n’est qu’elle est obligatoire. Nos impôts ne sont pas inutiles, ils servent à financer les services publics. Comme les impôts sont une charge que tu ne maîtrises pas, je te conseille de lire la suite. Acheter une place de parking pour la louer sans connaître comment tu vas être taxé serait une très grave erreur !

Achat de parkings : attention aux taxes

acheter-achat-parkingEn fait, l’impôt est et sera la plus grosse dépense occasionnée par ton investissement dans les box garages. La bonne nouvelle, ce que c’est souvent la seule dépense de ton investissement. Rien qu’en comptant la taxe foncière et l’impôt sur le revenu, tu peux perdre un quart des loyers.

Un des premiers lots de garages que j’ai étudié me donnait une rentabilité brute de plus de 16% par an. Fort surpris de ce rendement pour des garages, je décide de rencontrer le propriétaire. Nous discutons des impôts. J’avais oublié de compter mon impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dans le calcul de rentabilité des garages.

Le nouveau calcul me donnait une rentabilité nette après impôt pour ce garage de 10 % par an . Cela reste très correct, c’est pour cela que j’ai acheté ce lot de box garage. Aujourd’hui, quand je calcule ma rentabilité de tête, je considère que je ne gagnerai que 55 % à 60 % des loyers annuels.

Bien entendu, cela correspond au niveau de la taxe foncière de ma ville et de ma tranche d’imposition. A Saint Étienne, qui est une ville très endettée, le niveau de la taxe foncière atteint deux mois de loyers par année, soit 2/12= 16,66 %. Ma tranche d’imposition sur le revenu est de 15 %. Et les prélèvements sociaux sont de 15,5 % après la loi de finances 2011.

En achetant un garage ou un parking pour le louer, je déduis sur les loyers que je pense encaisser environ 16,5 % + 15 % + 15,5 % = 47 % de taxes, charges et impôts . Ce calcul ne tient pas compte du choix du régime fiscal : l’imposition au régime réel ou l’impostion au régime micro foncier avec abattement de 30 % pour des garages.

Acheter un parking pour le louer : 40 % de taxes sur les loyers à prévoir

acheter-parkingQuand tu auras visité quelques affaires de parkings ou de garages à vendre, tu auras une idée plus précise du niveau de la taxe foncière. Celle ci varie en fonction de la politique de la ville et aussi de son endettement. Plus la ville est endettée, plus tu paieras une taxe foncière élevée sur ton emplacement de stationnement ou ton box. La taxe foncière et la taxe d’habitation font partie des impôts locaux sur les parkings.

En ce qui concerne ta tranche d’imposition, cela dépend de tes revenus annuels. En gros, de 6 000 € jusqu’à 12 000 € de revenus annuels, tu paies 5 % d’impôt sur le revenu. De 12 000 € à 26 000 €, tu paies 15 % et au delà, tu seras imposé à 30 % ou plus.

Pour rappel, les revenus locatifs après l’achat de tes parkings sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. Tu as le choix d’opter pour le régime réel ou pour le régime micro foncier. Il n’y a donc pas que les impôts locaux sur les box garages à prendre en compte pour ton investissement. La fiscalité peut impacter jusqu’à 50 %, dans certains cas, tes rentrées d’argent.

Acheter un parking pour le louer peut être rentable à condition de prendre en compte la réalité de la fiscalité française. Quand je lis les annonces des parkings à vendre, je calcule toujours la rentabilité brute et je la multiplie par 0,6 (40 % de taxes environ) pour obtenir mon rendement net d’impôt. Par exemple, si ma rentabilité brute est de 10 % alors la rentabilité nette après charges et impôts sera de 10% x 0,6 = 6 %.

L’achat de places de parking reste un investissement rentable

parking-a-acheter-achatEn conclusion, tu as vu que le niveau d’imposition est très élevé pour acheter un parking et le louer. Les impôts sur les garages et places de parking viennent dégrader la rentabilité de ton investissement assez rapidement. Connaître la fiscalité et la prendre en compte dans tes calculs de rendement est indispensable pour gagner de l’argent lors de l’achat de parkings.

Malheureusement, la fiscalité en France est très forte, et elle concerne tous les types d’investissement. Tu peux appliquer le raisonnement de cet article pour l’investissement locatif dans un appartement. Pour parer à la crise du logement et à cette fiscalité onéreuse, l’État a mis en place des dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs en appartement : les lois Robien, Borloo et bien d’autres.

Heureusement pour toi et moi, il n’est pas rare de pouvoir acheter des parkings pour les louer avec une rentabilité brute de 10 %, ou 6 % net. Je considère que l’achat de parkings pour les louer est donc très rentable comparé au livret A ou même à l’assurance vie.

Penses tu que la fiscalité est un frein pour acheter des parkings ?

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23 Commentaires

  1. Salut,

    je viens de tomber sur ton blog en faisant des recherches sur l’investissement dans les parkings,je m’y intéresse aussi actuellement.

    Le problème pour le moment c’est que je suis au rsa,ca risque donc d’être assez compliqué,je vais voire avec la banque dans un premier temps et essayer de négocier si possible.

    • Bonjour,

      négocier avec les banques est toujours possible.

      A toi d’être convaincant et de trouver les bons arguments.

      Si tu as besoin de conseils, n’hésite pas.

      Julien

      • Merci pour l’aide ;)

        je voudrais bien quelques infos si ca ne te dérange pas,notamment sur les moyens que tu utilises pour faire tes recherches,boncoin,seloger,agences ou alors bouche à oreille,tu fais un tour en ville pour voir les annonces ?

        et pour te faire une idée du prix de location possible tu utilises la même chose ?

        J’ai pensé à faire un relevé sur un mois de tout les prix constaté pour divers type de parking/garage pour un emplacement donné sur le boncoin,mais je constate que les offres sont presque inexistantes pour ce type de bien dans ma zone,donc si tu as une meilleure idée je suis preneur :)
        Wilfried Boulet Articles récents..Cédric Annicette

        • Bonjour Wilfried,

          je fais mes recherches sur tous les moyens que tu as cités. Ils sont tous incontournables, cela fait fait de la veille.

          Pour connaître les prix, je dirais que tu peux faire une étude du marché en relevant les prix. Après, tu acquières une vision du marché avec l’expérience.

          Au bout de quelques mois, tu connaîtras tout cela par cœur !!

          Julien

  2. 50 milliards d’intérets annuels pour notre dette qui atteindra 1900 milliards d euros fin 2013 ( ce qui correspond a l impot sur le revenu qui est collecté ) ce n’est pas inutile comme dépense et comme impot payé??????????

    L’imposition en Fce est devenue confiscatoire et une bonne partie est affectée aux paiement des creanciers privés

    • Bonjour,

      Ce blog n’est pas une tribune politique. La gestion du budget de l’Etat est ce qu’elle est.

      Je trouve aussi que les taxes sont élevées, mais la qualité de pays dans notre pays l’est aussi !

      Julien

  3. Bonjour,

    Merci pour ce site tres instructif.

    J’ai une question relative a’ l’expulsion des mauvais payeurs… de mauvaise foi.
    Quels sont nos recours, apres l’envoi de la lettre recommandée de notification de fin de bail, alors que le locataire fait la sourde oreille (pas de reponse au courier, et pas de reponse au telephone ni aux mails) ?

    Peut on ouvrir le garage, mettre toutes ses affaires dehors et changer la serrure ?

    Merci.

    • Bonjour,

      et non, la loi est souple mais elle n’autorise pas de virer le locataire comme cela.

      Il faut passer par un huissier.

      Julien

      • et en modifiant l’accès par le BIP d’accès ?

        • Il n’y a pas de BIP puisque les garages sont en plein air.

  4. Bonjour,

    Je suis en train d’étudier les questions relatives à l’investissement dans des places de parking, et donc je trouve beaucoup de réponses sur ton site. Merci !

    Une chose m’interpelle, à laquelle je n’avais pas pensé, c’est l’imposition sur le revenu, qui fait bien baisser la rentabilité de cet investissement. Mais les chiffres que tu donnes (30% d’imposition au delà de 26000 euro de revenus) concernent un foyer fiscal de célibataire je suppose ? Je suis dans cette tranche, mais avec 4 parts (marié, 3 enfants), je ne paie pas d’impôt. Je suppose que le calcul est différent pour moi, à moins qu’il y ait quelque chose que je n’ai pas saisi ?

    Concernant la taxe foncière, tu parles de l’équivalent de 2 mois de loyer pour une ville comme Saint-Etienne, as-tu des données chiffrées pour Paris ?

    Merci.

    David

    • Bonjour David,

      merci pour les compliments ;-)

      La fiscalité est importante c’est sûr mais mieux vaut payer des impôts que pas du tout !

      Si tu ne paies pas d’impôts sur le revenu, il y a de fortes chances que tu ne paies que les cotisations sociales.

      Pour Paris, je ne connais pas bien les prix, mais un écart de 6 à 10 semaines m’est rapporté par les lecteurs.

      Julien

  5. salut julien, je suis un peu perdu sur la taxe fonciére… admettons que j a achete un garage 9000euros, tout frais inclus, quelle sera le montant EN MOYENNE de cette taxe dans une ville moyenne du style de valenciennes? merci!

  6. Bonjour,

    Vu qu’avec Julien nous avions eu un échange au sujet du paiement de la CSG, comment et quand la déclarer, comment et quand sera-elle prélevée, … j’ai trouvé l’article suivant intéressant (source : http://www.capital.fr/finances-perso/conseils/olivier-rozenfeld/declaration-d-impots-sur-le-revenu-en-2013-ce-que-vous-devez-savoir-et-faire-836178#xtor=EPR-226 )

     » – Jusqu’alors, le montant des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (notamment revenus fonciers, BIC ou BNC non soumis à cotisations sociales, plus-values mobilières des particuliers) à payer étaient communiqué au moyen de l’avis nommé « contributions sociales sur revenus du patrimoine » à l’automne. Cette année, l’avis de contribution sociale sur les revenus du patrimoine est supprimé. Un seul avis d’imposition sera envoyé entre août et septembre pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ce nouvel avis unique présentera le total du montant à payer cumulant l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux. Le détail et le calcul de ces deux impositions resteront bien sûr clairement indiqués. Cette suppression devrait avoir pour effet un paiement des prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine avancé de plusieurs semaines par rapport aux années antérieures. »

    Cela répond à certaines questions et explique les modifications sur 2013.

    • Merci Loïc pour ces précisions.

      Encore une bonne nouvelle en ces temps compliqués.

      Enfin soyons heureux de payer des impôts, cela veut dire que nous gagnons de l’argent.

      Julien

  7. Je suis d’accord avec toi … mais à force ça fout franchement les boules d’être autant des vaches à lait !!! Car finalement cela démotive de prendre des risques à investir (en généralité sur l’immobilier) …

    • Oui la taxation est enorme en france, il vaut mieux investir ailleurs.

  8. Coucou Julien

    J’ignorais que les parking étaient si taxés… Ceci étant faut-il additionner les taux de taxe? J’imagine que tu bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus de parking et que tu ne paie pas des impôts sur le revenu sur les prélèvements sociaux…

    Bon courage à toi dans tes projets en tout cas ;)
    Martin Articles récents..18 mois de nomadisme digital : le bilan

    • SaLut Martin,

      effectivement, les impôts ne s’additionnent pas comme cela, c’est une image ;-)

      L’abattement est de 30 %, mais c’est souvent plus avantageux de déclarer les charges réelles.

      A bientôt

      Julien

  9. Bonjour,

    Très clair ton blog , c’est une source d’info très utile;
    As-tu une idée de la valeur des charges notoriales sur le prix d’un garage ?
    Je crois qu’elles sont assez élevé…
    Autre sujet qui déborde du sujet de ton blog : les  » SCI  » , crois-tu qu’avec l’achat de garage la sci est interessante ( fiscalement par exemble !)
    Merci d’avance pour vos réponses.

    A bientôt

    jd

    • BOnjour Jean-Denis,

      merci pour ton commentaire.

      Les frais de notaire sont les mêmes pour les garages que les maisons. Mais les maisons se vendent plus chères !

      En dessous de 10000 €, compte 1500 € de frais de notaire. A et au delà 80000, 7 % reste le taux standard, comme les maisons.

      Pour les SCI, je travaille dessus et d’après mes premières impressions, cela pourrait être fiscalement rentable d’être imposé à l’IS.

      A vérifier toutefois.

      Julien

  10. Bonjour julien
    Une petite question que j’ai entendu sur la location de garage:
    Il parrait qu’elle est soumise a TVA? Je n’ai pas trouvé d’info sur ton site, peut etre que tes lecteurs peuvent etre interessé par la reponse
    Et continue, c’est tres bien comme blog!
    A plus
    Nono

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