HCSF : acheter sa résidence principale ou un locatif ?

A l’heure du Haut Conseil à la Stabilité Financière, tu te demandes s’il faut acheter sa résidence principale en premier ou réaliser un investissement locatif.

Avec les nouvelles règles d’octroi de crédit immobilier, acheter sa résidence principale ou investir est un choix de plus en plus difficile à prendre.

Je n’ai pas de réponse claire à te donner, mais j’ai plein d’éléments de réflexion à partager.

Depuis 2021, l’investissement locatif est plus difficile à crédit

Le crédit est la pierre angulaire de l’investissement immobilier. C’est un moyen formidable pour devenir propriétaire d’un bien qui génère un loyer, sans avoir 100 % de l’argent nécessaire sur tes comptes.

A rendement égal, l’immobilier permet un enrichissement plus rapide que les actions d’entreprise grâce au crédit.

Nombreux sont les investisseurs qui l’ont compris. Depuis 2015, le nombre d’investisseurs immobiliers a explosé et le nombre de formateurs sur internet aussi ;-).

L’impact du décret du HCSF sur l’achat locatif et de la résidence principale

Seulement, ce mouvement spéculatif et la baisse des taux d’emprunt ont alerté les pouvoirs publics. Le Haut Conseil sur la Stabilité Financière a publié un décret le 29 septembre 2021. Son diagnostic de la situation est clair : le crédit pour les logements pèse de plus en plus lourdement sur les revenus des ménages.

Le volume de dettes est devenu suffisamment important pour inquiéter le HCSF. Il a imposé aux banque les critères suivants pour octroyer des crédits :

  • le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier ne doit pas excéder 35 %,
  • et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans.

Voici la formule du taux d’effort :

Taux d’effort = (mensualités des crédits + assurances + loyer R.P.) / (revenu stable des emprunteurs + xx % des revenus des investissements locatifs)

« xx % » représente la part des revenus immobiliers pris en compte dans le calcul. Le HSCF n’impose rien sur ce point. En général, les banques prennent 70 % des revenus en compte.

Cette formule était déjà en vigueur dans certains établissements de crédit. D’autres appliquaient la formule dite « différentielle » qui était plus favorable aux investisseurs immobiliers. Depuis le 29 septembre 2021, plus aucune banque ne l’utilise.

Je suis passé d’un taux d’endettement proche de zéro à plus de 35 % du jour au lendemain. J’ai été très surpris car mes investissements dans les garages affichent 13 % de rendement net de charges. Je pensais être tranquille et passer entre les gouttes. C’est raté !

4 % de liberté d’octroi pour les investissements locatifs

Ma demande d’emprunt pour le lot de 28 garages à Gien se déroule en janvier 2022. J’ai malgré tout obtenu un crédit sans difficulté et malgré un taux d’endettement de quelques pourcents supérieurs au seuil de 35 %.

Dans son décret, le Haut Conseil à la Stabilité Financière laisse deux marges de manœuvres aux banques :

  1. 16 % du volume de crédit immobilier pour l’achat d’une résidence principale n’est pas obligé de répondre aux critères des 35 % et des 25 ans,
  2. 4 % du volume de crédit est libre de toute contrainte.

Autant te dire que je ne regrette pas d’avoir commencé par mes investissements locatifs plutôt que l’achat de ma résidence principale. Il est beaucoup plus compliqué d’investir à crédit dans l’immobilier aujourd’hui qu’avant le décret HCSF.

Concernant l’achat de ma résidence principale, j’aurais aussi accès au crédit malgré un taux d’endettement dépassant 35 % grâce à la marge de flexibilité des 16 %.

La condition principale posée par ma banque est que la mensualité soit très proche de notre loyer actuel. Vu les prix de marché, cela demande un apport financier conséquent et un crédit restreint.

J’ai quasiment toujours financé mes achats locatifs à 110 % pour sauvegarder mon épargne en vue de l’investir dans ma future résidence principale. J’ai fait ce choix car les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’imposition dans un investissement locatif mais pas en résidence principale.

A l’heure du décret 2021, acheter quelques achats immobiliers locatifs en 1er plutôt qu’une résidence principale laissent 4 x fois plus de chance de dépasser la ligne des 35 %.

Tous mes conseils sont rassemblés dans la méthode Réussir ses financements immobiliers présentée ici.

Par où commencer : acheter sa résidence principale ou un investissement locatif ?

Voici une liste de critères non exhaustifs pour faire ton choix de réaliser un investissement locatif avant ou après un achat de résidence principale.

Pourquoi investir dans sa résidence principale ?

Je te propose de commencer par répondre à la question : Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?

PourContre
Procure une économie de loyer : un actif et non un passifOn reste propriétaire 7 ans en moyenne
Enrichissement masqué par le remboursement du capital empruntéLa liquidité (facilité à vendre) est très variable
Prépare la retraite et sa chute de revenuLa liberté de déménager est réduite
Tu décides seul des travaux et des aménagementsDangereux si l’achat est réalisé en haut de cycle des prix
Exonération sur la plus-value à la reventeLe taux d’endettement lié à la R.P. limite l’investissement locatif (surtout depuis le décret HCSF)
Accès « facile » au crédit même après le décret HCSFLes prix au mètre carré dans les grandes villes ne permet pas d’acheter un logement adapté à sa famille ou son style de vie
Les frais de notaire, d’agence, le coût de l’emprunt, la taxe foncière et le gros entretien pèsent dans le budget

A mon sens, il faut investir dans sa résidence principale. La résidence principale est bel et bien un actif financier, à condition de bien la sélectionner et qu’elle prenne en compte tes envies à moyen et long terme.

Jusqu’à mes 35 ans, j’ai souhaité rester locataire de ma résidence principale. Mes situations familiales et professionnelles n’étaient pas stables. Dans ma logique d’investisseur, j’ai préféré sauvegarder ma capacité d’emprunt pour investir dans le locatif.

Maintenant que j’ai mes enfants et que mon travail est stable, il est plus facile de choisir le lieu et la taille de ma résidence principale. C’est une économie de loyer réelle qui sera particulièrement utile à la retraite.

L’impact de ton loyer ou de ta mensualité sur ton taux d’effort

Le loyer est maintenant pris en compte dans le taux d’endettement. Cette dépense est incontournable, sauf à être logé gracieusement (avis aux jeunes qui vivent encore chez leurs parents).

Pour emprunter afin d’investir, il faut veiller à ce que le loyer ou la mensualité de ta résidence principale soit largement inférieure au seuil des 35 %.

Par exemple, un couple qui gagne 5000 € et loue sa résidence 1000 € par mois aura un endettement de 20 %. Cela laisse une marge de manœuvre pour des investissements locatifs.

A 1750 € de loyer ou de mensualité, le taux d’endettement atteint 35 %. Il deviendra très difficile d’emprunter pour un achat locatif. La création d’une SCI familiale permet d’apporter plus de garanties financières pour les crédits immobiliers. Un associé majoritaire pourra couvrir le risque d’un associé minoritaire moins fortuné.

Louer sa résidence principale pour investir est donc intéressant dans les zones où les loyers sont relativement bas comparés à la valeur du bien immobilier.

Prix d’achat logement600000 €600000 €
EmplacementParisCampagne
Rendement locatif3 %8 %
Loyer mensuel 1500 €4000 €
Mensualité (20 ans, 1.14 %, 0.34 % d’assurance)2967 € 2967 €

Le choix d’acheter ou non ta résidence principale dépend :

  • ta situation familiale et tes projets,
  • ta situation professionnelle et tes projets,
  • les prix immobiliers,
  • l’endroit où tu vis,
  • les taux d’intérêt et l’accès au crédit,
  • ton épargne et tes revenus,
  • tes compétences en matière de travaux,
  • tes compétences d’acheteur immobilier…

Es-tu au clair sur l’espace dont tu as envie et dont tu veux disposer. Dans l’achat de la résidence principale, il y a toujours une question de confort. As-tu besoin de 50, 100 ou 150 mètres carrés habitables ? Quelle taille de jardin ?

Plutôt centre-ville, banlieue ou campagne ? Quid de l’emplacement par rapport aux commerces, aux écoles, aux supermarchés… ? Comment veux-tu te déplacer ?

L’impact d’un achat locatif sur le taux d’endettement

Avec un investissement locatif, un emprunt signifie toujours une rentrée d’argent de la part d’un ou plusieurs locataires. La plupart des banques vont prendre en compte 70 % des futurs loyers dans le calcul du taux d’effort. Les 30 % non pris en compte correspondent aux charges : taxe foncière, assurance PNO, entretien… et aux risques locatifs.

Par exemple, un investissement rapporte 1000 € de loyer. La mensualité, assurance comprise, est de 700 €. Le taux d’effort pour ce bien locatif est de : 700 € / (1000 € x 70 %) = 100 %.

Notre couple qui gagne 5000 € et loue sa résidence 1000 € par mois aura un taux d’endettement global de (1000 € + 700 €) / (1000 x 70 % + 5000 €) = 1700 € / 5700 € = 29,8 %.

Le taux d’endettement est passé de 20 % sans locatif à près de 30 %. Un second investissement du même type sera très difficile à financer pour ce couple. Deux options s’offrent à eux :

  1. augmenter les loyers en trouvant des biens plus rentables (comme des garages par exemple ;-)),
  2. baisser la mensualité en augmentant l’apport ou la durée du prêt.

Plus tes investissements sont rentables et moins ta capacité d’endettement est impactée. Imaginons un investissement qui rapporte 2000 € pour une mensualité de 500 €. Le taux d’effort est de 500 € / (2000 € x 70 %) = 35,7 %.

Notre couple qui gagne 5000 € et loue sa résidence 1000 € par mois aura un taux d’endettement global de (1000 € + 500 €) / (2000 x 70 % + 5000 €) = 1700 € / 6400 € = 23,4 %.

Pour t’aider calculer tout cela, j’ai mis à jour les simulateurs RentaGarage 2 et RentaSCI.

Et voici un petit simulateur pour calculer si tu es gagnant à louer ou acheter ta résidence principale. Il n’est pas de moi, donc le téléchargement et les calculs sont à tes risques.

Est-ce qu’il faut louer ou acheter sa résidence principale ?

Voici une vidéo de 2016, date à laquelle nous avons décidé de louer notre résidence principale.

https://www.youtube.com/watch?v=NJ5puhgDFWg

Voici d’autres articles pour approfondir le sujet

Calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif/

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Julien Bedouet - propriétaire de 240 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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13 réflexions au sujet de “HCSF : acheter sa résidence principale ou un locatif ?”

  1. Ton raisonnement est exact Julien, à ceci près qu’il était valable dans les années 90.
    Aujourd’hui on peut clairement prévoir une grosse perte de pouvoir d’achat à la retraite, et donc avoir des problèmes de paiement des loyers.
    Il est, je pense, préférable d’acheter par sécurité la résidence principale au plus tôt. Si on a besoin de changer 10 ans après la revente permet généralement d’avoir la quasi-totalité du prix nécessaire. Et si on a réussi à économiser pendant ces 10 ans ( ou plus) on peut compléter en partie voire totalement.
    Il est vrai qu’on peut faire une moins value actuellement, mais je pense que le risque à la retraite est trop grand… ( et ca s’arrange pas).

    P.S: je ne compte pas les rentrées d’argent de location de parking ou autre, c’est quelque chose que je garde en plus…

    • Bonjour Xavier,

      je n’ai pas dit que je n’acheterai pas ma résidence principale, je pense qu’il vaut mieux commencer par des investissements.

      Pour la retraite, mieux vaut payer la TF et la TH que des loyers, on est gagnant 🙂

  2. 30 et propriétaire de mon premier lot de garage depuis bientôt 2 ans. Je partage exactement ton point de vue sur l’achat de la résidence principal. Ce n’est pas quelque chose que je m’interdit de faire, mais à l’heure ou touts mes amis du même âge investissent dans une RP, moi je préfère conserver ma capacité d’emprunt pour investir dans un nouveau lot dès que j’aurai trouvé une nouvelle opportunité ! J’avais fais une simulation suite à l’achat d’une RP les banquiers son très frileux sur des investissements élevés sans apport.

    • Bonjour,

      moi aussi, je vais à contre-courant de mes amis… On verra bien, mais je suis confiant dans cette stratégie. après, si on a des revenus conséquents, le mieux est de faire les deux 🙂

  3. bonjour Julien. Tu parles de différence de tarif notable entre un loyer et une mensualité de prêt.Précision à donner,çà dépend bien évidemment de la région et de l’emplacement . En Bretagne,une maison identique en surface à celle que j’ai acheté se loue le même tarif que ma mensualité de prêt.Ceci est valable également pour une construction neuve. comme à fait mon frère. Nous avons donc fait le pas sans hésitation.

    • BOnjour,

      c’est vrai, cela dépend des régions. Si le rendement d’une maison est de 10 %, alors je veux bien te croire que le loyer couvre la mensualité en cas d’achat. Merci pour ces précisions.

  4. pour moi, il faut impérativement arriver à la retraite sans avoir de loyer à payer.
    donc être propriétaire. Même si on ne finit pas sa vie dans la maison qu’on aura acheté.

    Cependant, la seule exception que je peux concevoir est quand on est célibataire sans enfant en fin de vie.
    on peut alors vendre sa maison (puisqu’après son décès il n’y a personne) et profiter pour payer un loyer au moins maintenir son train de vie.

    (donner à des neveux c’est je crois 60% de droits de succession…)

    • Bonjour Philippe,

      je suis d’accord avec toi, mais si la retraite est loin, je préfère acheter des investissements puis la RP et non l’inverse.

  5. Hello Julien ! Petite question :
    Quand tu loues comme ici un logement pour ta résidence principale, est-ce que tu fais refaire le bail avec ton bail rédigé avec avocat ou est-ce que tu laisses le bail existant ?
    J’envisage actuellement de faire une collocation de jeunes actifs dans mon actuelle résidence principale afin de libérer mon taux endettement et pouvoir investir dans de l’immobilier ; certainement des garages. Et je vais donc me remettre en location de résidence principale.
    Merci d’avance bonne soirée !

    • Bonjour,

      la maison est louée via un huissier, donc pas question de modifier le bail. Un bail d’habitation n’est pas aussi souple qu’un bail de garage, donc pas trop de modif possible non plus.

  6. Bonjour Julien
    Moi aussi, je suis pour la location.
    Et je prend en exemple le budget de la maison que je loue.
    Celle ci vaut 750.000€
    Pour ce prix, je peux m’acheter 80 garages qui me génèrent un rendement locatif de 3.500€ mensuel, toutes charges et impôts déduites.
    Je paye un loyer de 2.500€
    Il me reste donc tous les mois 1.000€ en plus pour vivre et je peux déménager chaque fois que j’en ai envie et je ne supporte aucun frais pour les choses qui tombes en panne comme le chauffage ou une fuite dans la piscine.

    Bien à toi

    Rudy

  7. je suis parti de la question suivante pour un même investissement:
    – 1 locataire de maison ne paie pas c’est une grosse perte (peut-être momentanée)
    – 1 locataire de garage ne paie pas c’est une faible perte (sur un stock de 10/20 garages)

    j’ai fais mon choix et j’ai eu raison car un de mes locataires de garages a été expulsé par mes petits bras . 😉

    merci à toi et continues tes articles instructifs

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