Faut-il acheter ce lot de garages ?

La semaine passée, j’ai visité un lot de 3 garages dans le but de les acheter. Il y avait deux garages pour voiture et un garage pour moto à vendre. J’ai eu connaissance de cette opportunité par François. J’ai rencontré François à un concert un samedi soir. Il est ami avec un pote et on a bien discuté. Notre objectif commun est d’acheter un ou plusieurs garages.

Je partage mes achats de garage

Quand je lui ai parlé de mon site à la fin du concert, il a tout de suite accroché. François vient d’investir dans un terrain agricole qui pourrait devenir constructible dans les années à venir. Bref, je parle volontiers de ma stratégie d’achat de places de parking et je ne fais pas de secrets. Pourquoi ? Je pense qu’il y a de la place pour tout le monde, même à St-Etienne.

François m’a recontacté via mon blog le jeudi suivant. Il a trouvé une super offre sur Internet et il veut que je l’accompagne le lendemain. Le prix a l’air attractif : acheter pour 4000 € un lot de trois garages.

Visiter à deux le lot de garages à acheter

En arrivant sur place en avance, je vérifie deux ou trois points importants pour valider la qualité de l’emplacement. Tous les éléments favorables à une bonne demande locative étaient présents. Le propriétaire nous attendait au pied des garages. Toutes les portes étaient ouvertes pour laisser voir l’intérieur.

Nous avons tout de suite remarqué que les places étaient petites. En effet, la largeur était standard (2.40 m) mais pas la longueur. Une place mesurait 4.5 m et l’autre 4 m. Impossible de louer ces garages pour de gros véhicules, il faudrait donc se reteindre aux modèles moyens type 207 ou Clio…

J’ai commencé à avoir des doutes quand nous avons vu de l’eau sur le sol qui coulait du plafond. Le propriétaire nous a dit qu’un coup de bombe à joint et l’affaire était réglée. Malgré cela, il refusait de nous faire rentrer dans la copropriété pour aller voir le toit. François ma fait la courte échelle. J’ai vu alors que le toit était en cuvette. L’eau ne s’écoulait plus : elle stagnait sur le toit.

Après être descendu, j’ai testé la fermeture des portes de garages. Je te garantis qu’elles étaient dures à fermer. Je me suis donc rappeler mon expérience dans une grande surface de bricolage. En formation, j’avais aussi appris à déposer et poser un portail de garage. C’est peut-être à ce moment-là qu’est née ma future passion pour l’achat de garage ?

Nous n’avons pas acheté ces garages

François n’a pas donné suite à cette offre à cause des fuites dans le toit. Avant de répondre au propriétaire, j’ai appelé un ancien collègue pour en savoir plus sur les travaux à effectuer sur le toit. Il m’a chiffré les travaux entre 2000 € et 3000 €.

Avec cette nouvelle information, qui venait plomber la rentabilité de cet investissement, j’ai refusé l’achat de ces garages. Investir 4000 € dans des garages pour ensuite payer 1500 € de frais de notaire et 3000 € de travaux n’était plus rentable .

Et toi, penses-tu à regarder ces détails lorsqu’il s’agit d’acheter des garages ?


7 Comments

  • Guillaume

    Reply Reply 1 décembre 2012

    ça c’est évident, toujours se méfier dans un achat immobilier, ne croire personne et tout vérifier soi-même ! Se méfier des mariées trop belles !
    Bonnes recherches, si je tombe sur une batterie de garages intéressantes, je te fais signe ! Tu serais prêt à acheter un lot de garage à 500 KM de chez toi? Perso, j’investis toujours à maxi 1 heure de route…

    • Julien

      Reply Reply 2 décembre 2012

      Salut Guillaume,
      C’est marrant que tu me poses cette question de la distance car j’ai pris le temps d’y répondre.
      J’ai signé une offre d’achat cette semaine. J’en parlerais bientôt
      Julien

  • Oui je crois que tu as eu raison de passer ton chemin en effet: des travaux à prévoir, des garages pas faciles à louer et à revendre à cause de leur taille… Bof bof..

    • Julien

      Reply Reply 27 novembre 2012

      Bonjour Benjamin,
      quand c’est pas cher, il faut se poser la question de pourquoi le prix est si attractif !

  • Guillaume

    Reply Reply 14 novembre 2012

    Bah tu as eu raison de passer ton chemin ! Le gros problème à mes yeux c’est cette longueur insuffisante…comment je fais moi pour y loger mon Grand Scénic? 🙂
    Maintenant de l’eau qui stagne et s’infiltre sur un toit terrasse c’est vraiment problématique. C’est certes un garage, mais moi perso ça me ferait bien chier d’avoir les pieds dans l’eau à chaque fois que je descends de ma voiture !
    Il peut se les garder ses garages ton vendeur !
    Comme quoi, appartement, immeuble de rapport ou garage, il faut toujours penser dès l’achat à la revente…

  • anewg

    Reply Reply 26 octobre 2012

    Je n’ai pas les détails mais une telle facture me parait enorme pour réparer le toit… perso, j’aurais négocier a cause des reparations avec le devis à 3000 en poche et j’aurais réparer moi-meme (c’est un garage, pas une maison, et en plus sans étage!)

    • Julien

      Reply Reply 27 octobre 2012

      Le toit en béton, il a des fissures dûes au froid et à la neige. Du coup, il s’affaisse en son milieu et l’eau stagne. La pente pour que l’eau s’évacue n’existe plus.
      Le goudron qui faisait l’isolation est en mauvais état aussi.

      Après, je fais confiance au gars qui m’a dit cela.

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