Julien cherche à acheter un immeuble de rapport

Quand tu commences tes recherches pour investir dans l’immobilier, il est fréquent d’être un peu perdu. En effet, l’immobilier est un domaine très vaste. Acheter un immeuble de rapport, des parkings, des terrains, des maisons, des bureaux ne demandent pas les mêmes compétences et le même savoir. Pour avancer plus vite, il est souvent nécessaire de choisir un domaine et de s’y lancer à fond !

Voici l’aventure de Julien qui cherche à acheter un immeuble de rapport.

Je m’appelle Julien, j’ai 27 ans, auteur du blog Investir-Actif. Quand j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement immobilier les rendements annoncés était de l’ordre de 10%. En y regardant de plus près par moi même je trouvais difficilement des rendements supérieur à 4-5%. La bulle immobilière était passée par là. L’idée d’acheter un immeuble de rapport m’est venu après avoir lu quelques blogs qui en parlait. Le but est d’acheter en gros. Comme pour des produits de consommation classiques, on cherche à bénéficier d’un prix plus intéressant que si on achetait plusieurs lots séparément.

Acheter un immeuble de rapport

Je cherche à acheter un immeuble de rapport composé d’un minimum 3 appartements. Je n’ai pas fixé de maximum mais les immeubles en vente font rarement plus de 5 logements. Plus il y a de logements, plus ce sont des petites surfaces. Personnellement je vise des surfaces moyennes T2 ou T3 essentiellement pour la stabilité des locataires. Moins de vacances locatives, c’est une rentabilité plus régulière et moins de suivi.

Je peux viser un meilleur rendement avec des studios. Ils se louent plus cher au m² mais le travail à fournir est aussi plus important. La rotation des locataires est plus rapide et il faut une demande, des étudiants principalement, suffisante. Ce qui n’est pas le cas dans toutes les villes. D’ailleurs beaucoup de jeunes se tournent vers la collocation maintenant. Ce qui tend à réduire encore un peu la clientèle des petites surfaces. En fait tout dépend du marché local qu’il faut apprendre à connaître.

Trouver la bonne opportunité demande de la patience…

Les opportunités on les trouve bien sûr chez les agents. Mais aussi un peu partout sur des sites d’annonce comme SeLoger.com ou Le Bon Coin. Internet est un bon moyen de se faire une première idée d’un marché immobilier. A ceux qui débutent dans l’immo je conseille de visiter des biens qui même à première vue ne sont pas intéressants. D’abord pour se forger une expérience de visite.

Une annonce et des photos sur internet, ça ne remplacera jamais une sortie sur le terrain. Ensuite cela vous permet de prendre contact avec les agents immo. Ils connaîtront mieux vos critères de recherche et pourront vous proposer des biens qui vous intéressent dès qu’ils les « rentrent » comme ils disent. Et enfin on n’est jamais à l’abri d’une bonne surprise.

… et rapidité.

Une bonne affaire ne reste pas longtemps en vente. Il faut savoir être réactif. Tout le problème est de savoir si l’affaire est bonne ou pas. Pour cela je me suis crée des outils d’aide à la décision. Il me permettent de voir rapidement si acheter cet immeuble de rapport est intéressant ou pas tout en supprimant les risques liés à l’émotionnel et le fameux « coup de cœur ». Un peu comme en bourse d’ailleurs.

Grâce à mes recherches sur Internet et mes visites, je récolte beaucoup de données que je compile dans un fichier excel. Il me sert à estimer le potentiel d’un bien. Prix du m², loyer attendu, taux de rentabilité, coût des impôts, etc. Je vois rapidement si le prix est dans la moyenne ou si les loyers peuvent couvrir les mensualités et les impôts. Une bonne connaissance des quartiers est aussi importante. A travers les photos disponibles je retrouve 2 fois sur 3 la localisation exacte du bien (Google maps et Street View sont une aide précieuse). Ça me permet de me faire une idée plus précise du potentiel. Surtout quand l’immeuble est vendu avec un commerce. J’en ai visité dans des quartiers saturés de commerce à l’abandon.

J’ai aussi une check-list de point à vérifier lors d’une visite. En fait je réalise un état des lieux plus ou moins poussé des locaux. Je compte m’équiper d’un télémètre pour mesurer rapidement les dimensions de chaque pièce. C’est pour mon autre tableau excel qui m’estime les coûts de rénovation. Quand vous dis qu’il faut s’outiller !

Les travaux de rénovation sont intéressants pour des aspects. Ils permettent de négocier le prix d’achat donc d’augmenter la rentabilité de votre investissement. Ils servent à améliorer la qualité des prestations de vos appartement. Ce qui vous permet de louer plus cher.

Retrouve les aventures de Julien sur son blog : Investir-Actif

Et toi, penses-tu qu’acheter un immeuble de rapport est un bon plan ?

 

11 Comments

  • jean

    Reply Reply 27 décembre 2015

    Bonjour,
    article très intéressant et site très bien qui donne envi d’investir.
    pour géré un immeuble c’est assez simple il faut juste de la logique.
    j’en possède 2 et je les vents 1 de deux local commercia1 local de 180m2et 1 local de 53m2 qui peut être transformer en appartement 2 T3 ou 3 T2 des travaux on été prépare pour ca et 1 immeuble de 4 appartements 2 T2 et 1 T3 et 1 T4 avec de bon revenu il y a un potentielle super intéressent qui peut être de 9.5 % .si il Ya des personne intéresser pour investir il sont a vendre .Car j’ai un autre projet de prendre un autre immeuble plus garant avec un nombre de 10 appartement.

  • Damien

    Reply Reply 7 avril 2013

    Bonjour à vous deux!

    A rajouter pour la recherche: en plus de contacter les agents immobiliers et fouiner sur les sites d’annonces, il est aussi intéressant de contacter directement les notaires, notamment pour ce type de biens! En tout cas merci pour cet article, l’immeuble de rapport est selon moi le moyen le plus optimum de se créer rapidement un « gros » patrimoine immobilier.

    A bientôt
    Damien

  • salvio d'Entrepreneur débutant

    Reply Reply 3 avril 2013

    Salut !

    Effectivement, la réactivité est primordiale. Même si vous n’aurez pas le même niveau de concurrence que pour des appartements ou maisons.

    Car ce n’est pas Monsieur ou Madame tout le monde qui cherchera à investir dans un immeuble…

    C’est surtout les marchands de biens qu’il va falloir court-circuiter… Et j’en ai fait les frais…

    Un agent immobilier m’a un jour dit: « tu verras, l’immobilier est un monde de requin… »

  • Marc

    Reply Reply 3 avril 2013

    Salut les Julien,

    Beaucoup de point commun entre les investissements immo, que ce soit parking, studio ou immeubles : rapidité, bon outils, bon relationnel.

    Je pense aussi comme Jérôme que pour un premier investissement il vaut mieux commencer petit pour faire ses preuves puis montrer d’un cran.

    Petite question, les commerces sont plus ou moins difficile à louer que l’habitation ?

    A bientôt,
    Marc.

    • Jérôme

      Reply Reply 5 avril 2013

      Salut Marc,

      La question des commerces est délicate.
      Regarde simplement autour de toi le turnover des commerces.

      Même en ayant un bien dans un quartier attirant, il suffit qu’une supérette s’installe deux rue plus loin l’année prochaine et c’est mort.
      Malheureusement cela est valable pour tous les types de commerce.

      Ceci dit, les loyers provenant des surfaces commerciales sont intéressant.

      • Julien

        Reply Reply 5 avril 2013

        Bonjour,

        quand je regarde de plus près les commerces dans les villes que je visite, je trouve beaucoup de disparités en fonction des villes. Certaines affichent un bon dynamisme et les commerces survivent. D’autres, à l’inverse, voient les vitrines se couvrir de panneaux à louer.

        J’ai l’impression que la génération de nos parents (baby boomers) est en train de partir en retraite et qu’il n’y a plus l’envie de devenir commerçant dans les générations plus jeunes. De plus, l’effet crise et la suprématie des grandes surfaces mettent à mal beaucoup de petits commerces.

        Qu’en pensez-vous ?
        Julien

        • David SEVELIN

          Reply Reply 26 avril 2015

          Oui c’est vrai. et il y a par contre sur abondance d’opticien, kebab, coiffeur…
          mais ce sont des loyers plus élevés…

  • Jérôme

    Reply Reply 2 avril 2013

    Salut les Julien’S

    En effet, comme pour les lots de parkings, les immeubles de rapports peuvent offrir une bonne rentabilité.
    Comme tu le dis si bien, il faut être réactif, et cela demande de la préparation.
    Toutefois pour ceux qui débutent dans l’investissement, je leur conseille de commencer avec un bien « simple » afin de faire bonne figure auprès de la banque.
    Ne pas oublier l’une des bases de l’investissement, il faut que cela s’autofinance.
    Et oui, il faut que le banquier soit votre ami …

    • Julien

      Reply Reply 3 avril 2013

      Salut Jérôme,

      je te rejoins sur ce point, mieux vaut commencer petit (des parkings par exemple ;-)) et continuer sur qqch de plus important par la suite.

      Julien

  • Fabrice

    Reply Reply 2 avril 2013

    Salut Julien,

    Merci de nous partager l’expérience de Julien à travers ce nouvel article. Peut-être que çà te donne des idées d’investissement autre que les parkings ?

    En tout cas, je vois qu’il faut une véritable préparation et un plan d’attaque avec reconnaissance du terrain (street view) pour remporter la victoire 🙂

    A bientôt,

    Fabrice

    • Julien

      Reply Reply 3 avril 2013

      Salut Fabrice,

      tu sais que je suis ouvert à toutes formes d’investissement du moment qu’elles répondent à mes objectifs.

      Pour l’immeuble de rapport, je dis pourquoi pas 😉

      Julien

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