Bientôt la vente des 50 garages normands

J'achète et loue 54 garages

Ça y est, je vais enfin devenir propriétaire des 50 garages situés en Normandie. Toute cette semaine (10 au 17 mars 2013), je travaille sur mon dernier investissement. Acheter 50 garages n’a pas été facile, j’ai cherché pendant plusieurs mois.

Même si la vente aura lieu le vendredi 15 mars, je me sens déjà propriétaire. Je n’aime pas avancer des faits dont je ne suis pas sûr, et c’est pourquoi je n’ai pas encore parlé de cet investissement. Depuis janvier cependant, je m’occupe déjà de ces garages.

50 garages en Normandie

Le 27 novembre 2012, j’ai signé une promesse d’achat pour un lot de 50 garages. Ils sont situés à 600 km de chez moi, mais à 10 km de chez mes parents. Je connais bien le coin puisque j’y ai grandi. J’ai été au collège et au lycée à 25 km de là, et je jouais au tennis dans cette ville.

La ville, dont je ne donne pas le nom, est une petite ville de 5000 habitants. Aussi surprenant que cela puisse paraître, 46 garages étaient loués lors de la signature du compromis de vente le 27 décembre 2012. En effet, ces garages sont l’unique batterie de la ville. Il existe quelques garages à droite à gauche, mais beaucoup sont occupés par leur propriétaire. L’offre de location est quasi nulle.

Les loyers sont très bas, mais correspondent à une zone rurale : 25 € par mois. Mon calcul de base était le suivant : 25 € par mois égal 300 € par an. Multiplié par 50, on arrive à 15000 € si tout est loué (faut pas rêver, mais il faut espérer le meilleur et se préparer pour le pire). Pour un investissement de 90000 € frais de notaire et d’agence compris, le remboursement se fait en 6 ans.

Mes premières surprises

Plusieurs personnes m’ont gentiment traité de fou en achetant ces garages. La distance était leur frein principal. D’autre part, l’emplacement est bon pour de la location, mais je risque d’avoir un peu de mal à revendre. En effet, le nombre d’acheteurs potentiels est bien moindre dans une ville de 5000 habitants que dans une ville de 150 000.

La première surprise que j’ai eu fut d’avoir un état locatif avec beaucoup de trous. Je savais qu’aucun bail n’avait été signé avec les locataires mais je pensais au moins récupérer toutes les adresses et numéros de téléphone. Eh non, depuis un mois que je cherche à tous les joindre, il reste 7 locataires introuvables. J’ai reçu trois des courriers envoyés avec la mention n’habite pas à l’adresse indiquée et pour les autres, je n’ai tout simplement que leur nom. Pratique non ?

Ce matin, je vais donc faire un point avec l’agence qui m’a vendu les garages et voir où j’en suis exactement. L’important reste que j’ai réussi à louer 6 garages depuis février. L’enjeu est donc de savoir si les locataires introuvables sont encore là. S’ils sont partis, alors je peux relouer, sinon, ils doivent me payer.

La relation avec les locataires

J’ai pris une semaine pour rencontrer individuellement chaque locataire. Le but est de mettre un visage sur un nom, pour eux comme pour moi. A partir de là, il est simple d’instaurer une certaine confiance entre nous. Pour moi, c’est une base indispensable pour que tout se passe bien et que les garages restent pleins.

Le point le plus délicat, au delà de trouver les absents, reste de gérer les mauvais payeurs. En effet, la plupart des gens sont honnêtes et heureusement. Par contre, si je n’ai jamais eu de soucis avec mes garages à Saint Etienne, je ne peux pas dire que l’ancienne propriétaire n’en a pas eu. Et qui hérite des mauvais payeurs ? C’est moi ! 6 mauvais payeurs sont déjà recensés. Certains sont aussi introuvables donc grosso modo, je pense qu’à la fin de la semaine, il restera encore 5 à 8 garages sans locataires trouvés et/ou sans loyers.

Etre prudent

Dans les affaires, je suis toujours un peu méfiant. Un lot de 50 garages avec une rentabilité brute de 16 % est une affaire trop belle. Mais dans mes calculs, j’ai aussi calculé mon point mort. Le point mort est le nombre de garages que je dois louer pour payer la taxe foncière, le prêt, les impôts et les charges et ne gagner aucun argent. Bref, si je loue 25 garages, je ne gagnerai rien puisque j’aurai juste assez pour payer les dépenses.

L’objectif, bien évidemment, est de dépasser ce seuil. J’ai plusieurs techniques que je vais mettre en place pour arriver à remplir la batterie. J’espère arriver à dépasser les 75 % ou 80 % de remplissage en 2013. Je ne livre pas tous mes secrets et mes stratégies pour arriver à ce résultat. Ces stratégies sont disponibles dans mon livre Réussir son investissement dans les parkings et aussi dans la formation vidéo Parking le bon Créneau.

Etre prudent est une vertu précieuse pour un investisseur. Je sais que le risque que je prends n’est pas énorme. Cette semaine, je rencontre la plupart des locataires et rien que ces locataires louent à eux seuls et depuis plusieurs années, sans défaut de paiement, la moitié des garages. Je n’imagine pas la situation que j’aurais vécue si mon point mort avait été de 35 ou 40 garages loués.

Moralité, je persiste à croire en cet investissement car ma marge de manoeuvre est plutôt grande et sauf catastrophe, je pourrais honorer mes dettes. Avoir de la marge est très important pour que je garde une bonne attitude dans la location de mes parkings.

Et toi, quelle marge d’erreur prévois-tu dans tes investissements ? As-tu peur d’investir ?


22 Comments

  • Guillaume

    Reply Reply 19 mars 2013

    Dans ce cas je comprends ta démarche si tu as besoin de revenus immédiats pour assurer ton quotidien. En clair tu viens de placer 45000 euros à 14% brut ! Plus intéressant que les banques Chypriotes 🙂

  • Guillaume

    Reply Reply 17 mars 2013

    Salut Julien !
    Bon bah à ce soir tu es déjà à 10% de rendement brut…et il te reste encore 20 garages à optimiser !!! Bel investissement en effet et je ne vois vraiment pas comment tu pourrais perdre de l’argent avec çà ! Tu me semble avoir bien la tête sur les épaules, tu avances de façon très pragmatique en gardant ton sang-froid…
    Reste plus qu’à mettre en place le maximum de virements automatiques des loyers pour être peinard.
    Sinon, perso je n’aurais pas mis d’apport à la banque, histoire de maximiser l’effet de levier du crédit et surtout d’optimiser ta fiscalité.
    Impatient de connaitre la suite…

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      SAlut Guillaume,

      j’ai fini ma semaine normande sur les chapeaux de roue avec les 90 ans de ma grand-mère. Je rentre à St Etienne plutôt serein en ayant une bonne idée de la situation locative.

      J’ai réussi à tracer quelques mauvais payeurs supplémentaires et certains sont partis ou sont sur le départ.

      Pour l’apport, je n’ai pas eu le choix. A l’époque, je n’avais pas crée ma société et mes revenus dépendaient du pole emploi. Les banques ne prêtent qu’aux riches, et à ceux qui ont des revenus réguliers et pérennes…

      A bientôt

      Julien

      • Guillaume

        Reply Reply 19 mars 2013

        Dans ce cas,un banquier compétent aurait du te proposer un prêt in-fine ! En nantissant ton apport perso sur un contrat d’assurance vie en Euros et en te prêtant la totalité, ta fiscalité aurait été bien plus optimisée. Ceux qui reçoivent leur avis de CGG/CRDS en Octobre me comprendront 🙂
        Quoiqu’il en soit, tu as fait une très belle affaire !

        • Julien

          Reply Reply 19 mars 2013

          Salut Guillaume,

          en fait, j’ai refusé le nantissement de mon apport car je préfère placer mon argent dans les garages à 10 % que dans un contrat assurance à 3%.

          A quoi me sert mon argent sur mon compte en banque ? Juste à enrichir la banque. J’ai de l’argent alors je l’investis.

          N’oublie pas que je suis en création d’entreprise donc j’ai aussi besoin d’une partie des loyers pour me payer.

          A bientôt

          Julien

  • geoffrey

    Reply Reply 15 mars 2013

    bonjour julien, si j ai bien suivi tu rembourses le crédit de 90000 euros
    sur 6 ans? donc si tu pars avec un apport nul tes mensualités doivent etre de l ordre de 1400euros , donc meme si tu loues tes 50 garages a 25e, ca te fait 1250euros de revenus… donc ca ne rembourse pas ton emprunt…?

    • Julien

      Reply Reply 15 mars 2013

      Bonjour,

      non, le montage financier n’est pas celui-ci. J’ai fait un apport de 50 % soit 45840 €. Je rembourse 325 € environ chaque mois sur 15 ans. J’écrirai un article sur ce point, c’est promis.

      Du coup, à ce soir, je suis à 30 garages loués et payés soit 750 €/mois ou 9000 €/an.

      Il reste du boulot, mais c’est bien parti

      Julien

      • geoffrey

        Reply Reply 16 mars 2013

        a ok, merci pour ta réponse, je comprends mieux. je te souhaite bonne continuation pour tous tes projets.

      • passion-locatif

        Reply Reply 17 mars 2013

        Hello Julien,
        Tu dis : « J’en suis à 30 garages loués ». Alors qu’initialement, 46 étaient loués. Qu’est-ce qui fait cette si grande différence ?Arrives-tu à trouver (ou retrouver) facilement des locataires ? Car l’absence de 20 locataires fait un sacré trou dans le budget ou dans le prévisionnel…

        • Julien

          Reply Reply 18 mars 2013

          Salut Ludo,

          oui, comme tu dis, cela fait un sacré trou… Il y a eu quelques départs non remplacés entre le compromis et la vente (4 départs). Ensuite, certains garages ont été annoncés loués, mais sans contrepartie financière (8 garages). Je compte aussi les garages et il y a 4 locataires dont je ne suis pas sûr qu’ils restent. J’encaisse le loyer de mars mais ils annoncent un départ prochain.

          Au final, je préfère partir d’un peu plus loin (de l’équilibre financier) et d’une base solide de locataire bon payeur et mettre dehors tous les locataires à problème.

          Je retourne en normandie dans 15 jours pour remettre de la pression aux mauvais payeurs.

          A bientôt

          Julien

          ps: Félicitation pour la sortie de ton livre en papier 😉

  • sofian

    Reply Reply 13 mars 2013

    je partage aussi se sentiment par rapport au locataires flémard(jpense que c’est pour etre poli cet expression) qui joue aussi la montre ! a mon sens il es important d’établir un code de conduite avec le locataire des le début c’est sur que si ton parking ne se loue pas cher et que en plus tu envoie des recommandées laddition va etre chaude et va gacher le benifice . bravo pour cette article car cela peut etre le plus grand des probleme pour un investisseur .

    • Julien

      Reply Reply 13 mars 2013

      SAlut Sofian,

      après une troisième journée de boulot, j’y vois de plus en plus clair et la situation s’améliore…

      Je te rejoins à 200 % sur le fait de poser de bonnes bases dès le début avec les locataires.

      Le succès et donc la rentabilité dépend de ce point de départ.

      Julien

  • salvio d'Entrepreneur débutant

    Reply Reply 12 mars 2013

    Salut !

    50 garages c’est beau ! Félicitation. Je signe moi-même chez le notaire la semaine prochaine pour mon nouvel investissement immobilier.

    600 km ça en fait de la distance mais si tes parents y habitent alors c’est tout bon.

    Encore une fois Bravo et bonne signature 🙂

    A bientôt

    • Julien

      Reply Reply 13 mars 2013

      Bonjour Salvio,

      oui, je suis assez content d’avoir pu acheté 54 garages en un an en partant de rien.

      Tout n’est pas simple, ni parfait, mais c’est en bonne voie.

      Qu’as-tu acheté ?

      Julien

      • salvio d'Entrepreneur débutant

        Reply Reply 14 mars 2013

        Un nouvel appartement à retaper complètement. C’est parti pour 2 mois de travaux :/

        C’est vrai que le gros avantage avec les parkings c’est qu’il n’y a strictement rien à faire…

        • Julien

          Reply Reply 15 mars 2013

          Oui, il n’y a pas grand chose à faire comparé à un appartement, mais il y a plus de locataire à gérer.

  • Damien

    Reply Reply 12 mars 2013

    Salut Julien,

    Ton investissement n’est effectivement pas de tout repos!
    Je reprends ta phrase « Bref, si je loue 25 garages, je ne gagnerai rien puisque j’aurai juste assez pour payer les dépenses. »

    C’est juste que ton cashflow est nul, mais tu es tout de même gagnant d’une façon ou d’une autre puisque tu rembourses tes mensualités et donc la part de capital qui rembourse la somme empruntée.

    En tout cas bon courage pour la gestion, et je te souhaite d’arriver à un taux de remplissage maximum!

    A bientôt
    Damien

    • Julien

      Reply Reply 13 mars 2013

      SAlut Damien,

      oui, tu as raison ! Ce n’est pas anodin car j’augmente mon capital chaque mois en remboursant la banque !

      Je te tiens au courant de la suite 😉

      Julien

  • Citizen

    Reply Reply 12 mars 2013

    Salut Julien,

    Il est vrai qu’on passe la majeur partie du temps alloué au suivi du paiement des loyers, a’ courir dérriere les « retards de paiement ».

    Je n’ai pas autant de garages que toi (7) et je passe 90% de mon temps a’ relancer les un ou deux locataires du moment qui sont en retard.

    Et d’experience je m’apercois que ce n’est pas une volonté de ne pas payer les loyer, c’est juste de la faineantise de le faire.
    Ils sont honnetes mais flémards… du coup faut que je les relance regulierement pratiquement chaque mois.

    Avec 50 garages, je suppose que tu vas passer ton temps a’ cavaler derriere les 10% de locataires « flémards » 😉

    Par contre je serais interressé par la methode ultime a’ employer si t’as aucune nouvelles d’eux.

    Moi j’envisagerais d’ouvrir le garage et tout mettre a’ la benne et changer la serrure…. mais la’ ca va dependre de ce qu’y a dans le garage… si c’est une voiture, ca risque d’etre chaud 😉

    C’est un peu pour ca que je reste convaincu qu’il faut rester assez proche de ses investissements… quitte a’ laisser passer des affaires trop lointaines.

    A+ et bonne chasse aux loyers furtifs 😉

    • Julien

      Reply Reply 12 mars 2013

      BOnjour,

      nous avons les mêmes problèmes et les mêmes raisonnements.

      Pour moi, cette affaire est lointaine par rapport à mon domicile, mais les frais de déplacement et logement sont quasi nuls car je groupe avec les vacances/fêtes de famille etc etc…

      La distance peut être un frein important mais il existe des solutions simples et peu coûteuses à mettre en place.

      A bas les locataires « flemmards ».

      Julien

  • Aurelien ®

    Reply Reply 12 mars 2013

    Franchement chapeau pour ton investissement!
    Tu as eu du courage et j’espère que cela va payer pour toi.
    Hate de voir les prochains articles sur cette investissement!

    • Julien

      Reply Reply 12 mars 2013

      Merci Aurélien,

      pour le moment, je ne rencontre que les locataires sympas donc c’est agréable.

      Par contre, il y a 40 cm de neige…

      Julien

Leave A Response

* Denotes Required Field