Acheter des garages : protéger ton investissement

Quand tu deviens propriétaire suite à l’achat de garage, tu es en possession d’un actif. Un actif est un investissement, c’est un bien qui rapporte de l’argent. En achetant et en louant des garages, tu transformes ton argent en un actif qui va te rapporter des revenus. Je ne suis loin d’être le seul à acheter des garages, tu peux aussi lire l’expérience d’Antoine.

Acheter et louer des garages : comment protéger son investissement ?

Depuis plus d’un an et demi, je cherche à transformer l’argent qui dort sur mes comptes bancaires en actif. Investir dans des actifs demande quelques connaissances. Le pire qui pourrait t’arriver est d’investir dans un actif dont tu ne connais rien. Imagine que tu achètes des produits dérivés sur le marché du NASDAQ. Penses-tu pouvoir faire fortune avec ce type d’actif ? Personnellement, je ne sais pas ce que c’est, ce que cela vaut, comment les acheter ou les vendre et quels impôts j’aurais à payer…

Pendant un moment, j’ai eu l’idée d’investir dans l’immobilier pour les entreprises. L’investissement dans les garages répond à un besoin de stockage pour les particuliers. J’ai même quelques entreprises parmi mes locataires. Je pourrais tout simplement décider d’acheter un entrepôt dans le 93. La législation n’est pas tout à fait la même, mais certains points de ma recette d’investissement dans les garages peuvent être repris pour investir dans des entrepôts.

Louer des garages revient à investir dans une classe d’actif que je connais bien. J’ai acquis en un an et demi de recherche, d’échange et d’expérience beaucoup de certitudes sur l’investissement dans les garages. Aujourd’hui, je vais partager une règle que j’applique dans mes investissements. La première fois que j’ai pris connaissance de cette règle, c’était dans le (très bon) film Revolver avec Jason Statham et Ray Liotta. Règle numéro 1 : protéger son investissement.

Je n’ai pas retrouvé cette règle dans les livres des gurus de la finance personnelle et de l’enrichissement, mais cette règle a du sens pour moi. Je vais t’expliquer pourquoi !

Assurer tes garages

Une de mes règles dans les affaires reste de toujours protéger son investissement. Que peut-il arriver de pire que de voir brûler son entreprise par exemple ? Juste après l’achat de mes 50 garages, j’ai donc pris soin les assurer. Maintenant je suis couvert en cas de catastrophe. J’ai choisi un assureur local, non pas pour le côté pratique mais pour ses relations.

Ne pas assurer ton achat de garage revient à tout perdre en cas de tremblement de terre par exemple. Le sol bouge, les murs et le toit s’effondrent  Tu n’es pas assuré donc tu deviens propriétaire un bout de terrain, point. Tu as perdu une grande partie du capital investi et les revenus que procuraient les garages.

Acheter et louer des garages ou comment fidéliser ses locataires

Mais protéger les garages achetés ne se limite pas à l’assurance. Lors de mes rencontres avec les locataires des garages, certains se sont plaints des remontées d’humidité. L’évacuation des eaux de pluie ne se faisait pas car les caniveaux entre les rangées de garage étaient pleins. Comme le sol des garages est en terre, l’eau avait tendance à rentrer par capillarité dans les garages.

J’ai donc passé une après midi à nettoyer les 75 mètres de caniveaux encombrés par les mousses, la terre et les déchets. Maintenant que l’eau s’évacue, les garages vont pouvoir sécher avec la remontée des températures.

J’ai choisi ce geste comme première action après mon achat de garages. Pourquoi ? Un, cela ne m’a pas coûté grand chose mais surtout, j’ai montré aux locataires que je prenais en compte leur avis. Plus que cela, j’ai ainsi amélioré leur confort d’utilisation du garage et cela participe à les fidéliser. Acheter 50 garages pour se retrouver sans locataire ruinerait mon investissement.

Rentabiliser ton achat de garage

serrure arrachée

Les travaux d’entretien ou les réparations participent à la protection d’un achat de garage. J’ai fait en sorte de pouvoir louer 100 % des garages disponibles. 3 portes ne pouvaient pas se fermer car les serrures avaient été arrachées. Sans serrure, à quoi bon louer un garage ? Une porte restait fermée car le locataire était parti avec la clef !

Un mercredi midi, j’ai invité mon oncle et un ami à déjeuner. J’ai préparé quelques samoussas, un rôti de cerf, un gratin dauphinois et un gâteau à la noix de coco (j’adore cuisiner). Après mangé, mon père, mon oncle, mon ami et moi sommes partis pour bricoler.

A nous 4, nous avons donc posés trois nouvelles serrures pour louer les trois garages qui n’avaient plus de serrures. La porte fermée a été ouverte puis réparée avec une nouvelle serrure. Ensuite, nous avons changé les serrures des locataires introuvables (qui sont aussi ceux qui ne paient pas). J’ai investi quelques centaines d’euros en serrures, boulons et petit matériel. Muni d’un groupe électrogène, d’un poste à souder, d’une meuleuse et d’une perceuse, nous avons tout réparé !

Maintenant, je peux louer 90 % des garages. Le top du top reste que ce sont les loyers du 15 mars au 1er avril qui ont payé le matériel, je n’ai rien payé de mon compte personnel. Ces loyers m’ont été versés lors de la vente chez le notaire.

Valoriser des garages

J’ai acheté mes 50 garages 80000 €. A cette somme, il faut ajouté 3990 € de frais d’agence et 6500 € de frais de notaire. Pour 90500 €, j’ai donc acheté 50 garages. Je n’ai pas trouvé autant de garages à ce prix en 18 mois de recherche sur le web dans toute la France. J’ai bon espoir de réaliser une plus value lors de la revente dans quelques années.

Mais avant cela, il faut donner de la valeur à ton achat de garage. Mets-toi à la place d’un acheteur potentiel de ton lot de garage. Des portes fracturées, ouvertes, des garages plein de cartons qui traînent, des déchets, des vieux meubles, des murs tagués, un panneau location défraîchi ne vont pas donné envie d’acheter ces garages. Un listing locataire inexistant, des baux non signés, des dettes et un cleffié en bordel n’attirent pas non plus le chaland.

Voilà à peu près l’état dans lequel j’ai trouvé les garages. J’ai malgré cela vu une opportunité dans cet achat de garage. Le prix était ridicule pour toutes ces raisons. J’aurais pu passer mon chemin, mais j’ai préféré y voir une opportunité de faire une belle plus value en investissant du temps, de la rigueur et un peu d’argent.

J’ai débarrassé à la déchetterie les tables, portes de placard et autres déchets qui traînaient dans les garages vides. Si tu viens de louer un garage et qu’en rentrant tu t’aperçois qu’avant tout tu dois prendre une remorque et virer le bordel à l’intérieur, je ne pense pas que tu sois un locataire heureux !

Plus aucune porte ne reste ouverte, sauf si le locataire le décide. Tous les garages peuvent être loués. J’ai un listing propre avec un suivi des paiements, des dettes. Les baux sont signés et en règle. J’ai un joli panneau « garage à louer » en place. Le caniveau est propre, les portes sont en bon état. Il me reste à refaire les deux allées difficilement praticables en hiver. Je verrais pour le toit en amiante s’il vient à se dégrader ou à devenir dangereux.

Je protège mes garages

Pour finir, en deux semaines de travail (50 heures maximum), j’ai remis 90 % de mon investissement au carré. Le reste est une affaire de temps et donc de patience. Le plus gros est fait, et il reste à l’entretenir. Je suis persuadé que si je revends aujourd’hui, je réaliserai une plus-value de 10000 € sans soucis.

Et toi, quand tu te prépares à acheter des garages, à quel point es-tu sensible ? Vois-tu d’autres moyens pour valoriser un achat de garages ?

10 Comments

  • Stéphane

    Reply Reply 22 décembre 2016

    Bonsoir,

    Qui choisir pour une assurance PNO garage et quel est le prix pour un garage annuellement. Vu le nombre de garages que tu possèdes, tu dois avoir une idée des tarifs pratiqués ! Merci

    • Julien

      Reply Reply 5 janvier 2017

      Bonjour,

      le coût est très variable en fonction des compagnies. De moins de 10 € à 40 € par an et par garage selon l’assureur. C’est un peu le far west pour les garages…

      • rem

        Reply Reply 5 juillet 2017

        Bonjour,

        Tu peux nous dire quel est la meilleurs companie pour une assurance PNO de garage.
        On vient de me proposer 72 euros par an pour un garage de 13m2… on n’est pas loin du prix d’un studio je trouve ce tarif abusif.

        • Julien

          Reply Reply 24 juillet 2017

          Bonjour,

          non, je ne partage pas cette info, seulement, avec mes clients.

  • ninou

    Reply Reply 10 avril 2014

    Salut julien

    félicitation pour ton blog que je viens tout juste de découvrir ce matin .
    Je suis déjà propriétaire de 2 appartements de type F4 du coté de Perpignan . Je ne mettais pas jusqu’à maintenant intéressé au parkings ou garage .En regardant le site leboncoin , j’ai vu qu’un garage sécurisé de 150m2 comprenant 8 parkings d’une petite copropriété de 05 lots était à vendre 85000 euros en agence . tout est loués , Rapport locatif 523 euros /mois .D’après toi est-ce un bon investissement ?je trouve un peu cher quand même pour un garage .

    • Julien

      Reply Reply 10 avril 2014

      Bonjour,

      content de te compter parmi mes nouveaux lecteurs.

      Oui, le rendement est moyen, mais tout dépend en fait de son emplacement, de la fidélité des locataires… Il y a pas mal de points à prendre en compte pour investir et évaluer correctement ce garage.

  • Stan

    Reply Reply 14 mars 2014

    Bonjour Julien,

    D’abord merci pour ton idée de blog, très instructif.
    Je ne comprends pas ce que tu écris :
    « Maintenant, je peux louer 90 % des garages. …ce sont les loyers du 15 mars au 1er avril qui ont payé le matériel, …. Ces loyers m’ont été versés lors de la vente chez le notaire. »
    Cette période à quelque chose en particulier (je suppose que c’était pour « dire »)? et surtout le notaire t’a payé des loyers? (lors de l’achat de ton lot, je suppose).
    Merci si tu pouvais m’éclairer, et me dire s’il s’agit en fai du résultat d’une négociation avec …?
    Stan

    • Julien

      Reply Reply 17 mars 2014

      BOnjour Stan,

      merci pour ton commentaire. Quand tu achètes un bien loué, le propriétaire touche les loyers jusqu’à la fin, mais il te reverse le prorata des loyers qu’il a encaissé en trop. Dans mon cas, j’ai eu droit aux loyers que les locataires avaient payés en avance. Les locataires n’ont pas eu à verser la moitié du mois à l’ancien propriétaire et l’autre moitié à moi, cet arrangement se fait chez le notaire.

  • thierry_louvreau

    Reply Reply 6 novembre 2013

    Bonjour,

    Comme toi, j’investit dans des garages, par contre j’ai du mal à trouver un assureur en PNO (Propriétaire Non Occupant), et je commence à m’inquiéter car je vais bientôt signer un garage chez le notaire.

    • Julien

      Reply Reply 8 novembre 2013

      Bonjour Thierry,

      je n’ai pas de soucis de mon côté. As-tu demandé à ton assureur ?

      Fais le tour des banques et assurance.

      Julien

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