Mon deuxième achat de garage (en détail) 2/2

Comment acheter des garages pour les louer ?

Dans l’article précédent sur mon achat de 50 garages, tu peux tout savoir sur la situation, l’emplacement et la qualité des garages que j’ai acheté. L’achat de garage ne se fait pas à la légère, mieux vaut savoir dans quoi tu te lances. Pour terminer la présentation de mon second achat de garage, nous allons voir la rentabilité nette et le financement utilisé. Je t’explique aussi pourquoi j’ai acheté ces parkings dans cet article.

Achat de garage pour location : rendement

mon deuxième achat de garageComme toujours, il y a une différence entre ce que l’on voit et ce qui existe. Lors de la signature du compris de vente, le 27 décembre, on m’a remis un état locatif. Quel garage était loué, à qui, combien… Sauf que lorsque je suis devenu propriétaire après le passage chez le notaire (15 mars 2013), une petite dizaine de locataire a foutu le camp. Ils payaient leur loyer plus ou moins fréquemment. Le changement de propriétaire les a effrayé et ils ont préféré me rendre les clés.

Pour compenser ces départs et les locataires introuvables qui ne paient pas (encore 3 à ce jour), j’ai loué 8 garages depuis le 15 février 2013. En moyenne, c’est une nouvelle location tous les 10 jours. Mon taux de remplissage est donc de 75 %. 38 garages sont loués et payés chaque mois. 4 garages sont squattés (non payés), un garage occupé à titre gratuit par mes parents, et 7 garages sont libres. Le total des loyers pour 2013 devrait donc être de 11700 €.

Un achat de garage rentable

Extrait de RentaGarage pour mes 50 garages

Ceci est un extrait de RentaGarage 2, ma calculatrice de rentabilité offerte avec le livre « Réussir son investissement dans les parkings ». On voit que la rentabilité nette de charges est plutôt bonne à 10,3 %. Je rappelle que les garages ne sont loués qu’à 75 %. Par conséquent,  imagine le rendement si je remplis 10 garages supplémentaires.

Comparaison d’impôts

Je vais bien sûr payé quelques impôts sur ces garages. Le mode d’imposition que j’ai choisi est le régime réel  et  c’est surtout celui qui me permet de payer le moins d’impôts.

Le rendement net net de mes 50 garages

Rendement net net pour 50 garages (extrait RentaGarage)

Comme tu peux le voir, mon rendement moyen de la seconde à la 6ème année sera de 8,42 %, soit 323 € de revenu net de charges et d’impôts chaque mois. Pour arriver à 10 % de rendement net net pour mon achat de garage, il faut que je loue 86,4% de mes garages, soit 43 garages sur 50 garages. Au final, je suis vraiment content du rendement offert par cet investissement.

Financer un achat de garage

J’ai dû faire appel aux banques pour financer une partie de mon investissement. 90 000 € représente une belle somme. Même si j’ai quelques économies gagnées pendant mes années de salariat, j’étais sans emploi. J’ai d’abord demandé un crédit aux banques où je suis client. J’ai essuyé deux refus. Autant te dire toute de suite que je ne suis plus client chez eux ! Une de ces banques me compte parmi ses clients depuis 25 ans et je n’ai pas eu plus de 2 découverts de ma vie !

Bien échaudé par ces deux refus, je me mets en quête d’une nouvelle banque. Cependant, ce n’est pas facile d’aller voir à froid des banquiers. J’ai présenté mon projet qui a séduit les banquiers. Mais mes allocations chômage se terminent en mars 2014 et personne ne voulait prendre le risque. En effet, les banquiers n’aiment pas le risque. Je suis sidéré par le manque de confiance des banquiers face aux investisseurs. Je leur ai donné un dossier hyper solide avec des garanties et une rentabilité qui autofinance le bien. Mais mon dossier a encore été refusé.

La rencontre qu’il me fallait

Presque découragé, je suis tombé sur un chef d’agence fraîchement nommé. Il venait d’avoir une promotion. Il travaillait au siège régional de la banque dans la section immobilier. Autant te dire qu’il a été bien content de me rencontrer (et inversement !). Il a été convaincu que mon investissement serait bon. Il a aussi été bluffé par mes calculs de rendement (merci RentaGarage). Bien entendu, il croit aussi en mon projet professionnel et ma capacité à me créer des revenus sur le long terme. Au final, j’ai pu emprunter 45 000 € à 3,15 % sur 15 ans. Le but était d’avoir des mensualités basses (325 €/mois) sur une longue période. Ainsi le bénéfice (3876 € net net par an pour 37 garages loués) me permet de vivre tout en créant mon entreprise. Les frais de dossier et d’hypothèque étaient de 300 € et 550 €. Au final, le taux effectif global pour mon achat de garage est de 3,94 %. Ce n’est pas le meilleur taux possible, mais c’est presque le seul que j’ai réussi à trouver en étant au chômage…

Comment faire ?

Voilà, tu sais tout sur mon second achat de garage. Je te laisse alors me poser des questions pour avoir des précisions dans les commentaires. Acheter 50 garages ne se fait pas en un jour. Pour moi, c’est le résultat d’un an de travail. J’ai rassemblé toutes les informations que j’ai récolté dans mon livre. « Réussir son investissement dans les parkings » te donne toutes les clés pour gagner de l’argent avec les garages.

J’ai utilisé exactement la même méthode pour acheter mes 4 premiers garages ainsi que les 50 suivants. Ce livre s’adapte aux projets d’investissement de toutes tailles (du parking à l’unité au lot de garage).

Dans ce livre, tu apprendras donc comment :

  • négocier ton achat (des centaines d’euros à gagner)
  • éviter les pièges, les erreurs et les arnaques (courant)
  • trouver des bons locataires (gain de dizaines d’euros par emplacement)
  • améliorer la rentabilité de ton investissement en respectant les lois
  • économiser sur les charges et les impôts (dizaines ou centaines d’euros selon les cas)

 

couv 3d n°1 150x250


11 Comments

  • geoffrey

    Reply Reply 7 août 2013

    Bonjour Julien

    Je me présente , geoffrey et j habites dans le 59. Tout d abord merci pour cet article.
    J aurais une question a te poser sur le taux d ‘endettement: voila je suis propriétaire de ma résidence principale donc avec deja un pret ,plus 8 garage. donc avec un deuxieme pret. Le probleme c est que maintenant j arrive avec un taux d endettement supérieur a 33% ( 38,6%). Donc comment faire dans le futur pour pouvoir racheter une batterie et convaincre le banquier. Comme tu l as dis, ils n aiment pas les risques et imaginent toujours des scenarios catastrophes.

    2e question: ok tu géres tout a distance et franchement félicitation, mais le jour ou tu dois simplement louer un garage, tu vas faire le déplacement exprés a chaque fois?

    Merci

    Geoffrey

    • Julien

      Reply Reply 8 août 2013

      Bonjour Geoffrey,

      Déjà bravo pour tes deux achats : rp et garages ! C’est super !
      Pour le taux d’endettement, il est relatif car tu dois prendre en compte les revenus des garages.
      Si 70 % des loyers prévus couvre la mensualité du prêt alors c’est ok pour un banquier.

      Pour la gestion à distance, j’essaie de grouper les locations, mais je fais aussi appel à ma famille ou à mes amis. (une fois sur trois environ).

      Julien

  • Lolo

    Reply Reply 19 juin 2013

    Salut Julien,

    Je viens de découvrir ton blog, et je te félicite pour sa qualité aussi que ton partage d’expérience.

    Deux questions pour toi :
    – l’offre de bienvenue qui s’est finie fin mai pourrait-elle être reconduite à l’avenir ?
    – quand tu mettras à jour ton guide, prévois-tu d’envoyer celle-ci gratuitement à ceux qui ont déjà acheté une version précédente ?

    Lolo

    • Julien

      Reply Reply 19 juin 2013

      Bonjour Lolo,

      merci pour ton message.

      Je ne fais que très rarement des promotions sur mes produits donc je ne peux pas te dire.

      Je viens de mettre à jour des bonus du livre et je l’ai envoyé aux précédents acheteurs.

      Julien

  • Guiguisky

    Reply Reply 28 mai 2013

    Bonjour à tous.
    Très bien ficelé ton projet félicitations. Un petit conseil d’investisseur averti est comme tu le dis de ficeler son projet tel un pro. Dans mon cas à chaque fois je monte un dossier complet avec photos de mes biens ainsi que ceux que je désire acquérir, derniers relevés de comptes et tableaux d’amortissements. J’ai déjà calculé les rentabilités et préparé les réponses aux questions attendues. Quand le dossier est limite, ça peut vraiment jouer en votre faveur.
    Il faut bien montrer au conseiller que l’on est pas un charlot, que le projet tient la route et qu’il est mûrement réfléchi.

    • Julien

      Reply Reply 28 mai 2013

      Bonjour,

      je te rejoins à 200% sur ce point. Pour emprunter, il faut d’abord convaincre le banquier et le projet et son porteur sont crédibles.

      Pour cela, une bonne préparation est indispensable. Je prépare aussi les réponses aux questions, comme s’il s’agissait d’un entretien d’embauche.

      Julien

  • Jos

    Reply Reply 27 mai 2013

    Ton fichier Excel a l’air sacrément bien fait. Quand tu arrives chez le banquier avec ce genre de dossier, il voit directement que tu es sérieux. Bon après, il est possible qu’il veuille garanties derrière!

  • DINEL

    Reply Reply 24 mai 2013

    Salut Julien

    Je suis Benoît, j’ai 27 ans et suis un près dans la même situation que toi.
    Au chômage depuis Mars 2013, je cherche à investir dans l’immobilier avec un bien qui s’autofinance idéalement.

    Je suis tes aventures depuis février et je surveille les nouveaux articles.
    Ta méthode d’investissement dans les garages m’a convaincu. Néanmoins étant imposé à 30% pour les revenus de 2012, je me suis rendu compte que les impôts réduisent considérablement le rendement pour ce type d’investissement. Je regarde toujours les annonces de lots de garages dans mon département mais je surveille de plus en plus les studios pour y investir. Car le régime LMNP est avantageux pour payer moins d’impôts ou pas du tout.

    Concernant cet article et ton expérience de recherche de financement pourquoi ne pas avoir fait appel à un courtier en prêt immobilier ?

    Enfin comment gères-tu tes 50 garages à 650 km de chez toi ?

    A+

    • Julien

      Reply Reply 26 mai 2013

      Bonjour Benoît,

      le régime lmnp est bien plus avantageux que le régime foncier classique. Je partage ton avis et je commence aussi à regarder de ce côté là.

      J’ai choisi les garages car c’est un investissement idéal pour un débutant comme moi. Acheter un appart est plus compliqué et plus risqué.

      Pour le courtier, je me suis fait boulé des plus grands de la place. Du coup, j’ai arrêté de les solliciter.

      Pour la gestion, je fais tout à distance et j’ai mes parents qui m’aide en cas d’urgence (nid de guêpes la dernière fois).

      Julien

  • adrien

    Reply Reply 24 mai 2013

    salut julien,
    Si tout tes garages sont loués, tu touches 780 € par mois.
    Moins 325 € de crédits:
    Si mes calculs sont bon 455 € par mois.
    Es ce que c’est ça?

    • Julien

      Reply Reply 26 mai 2013

      Bonjour Adrien,

      si tous les garages sont loués, je touche 1250 € moins les 325 € de crédits.

Leave A Response

* Denotes Required Field