23 nouveaux garages : quel boulot ! (1/2)

Le 14 avril 2015, j’étais chez le notaire pour signer la vente de mon troisième investissement immobilier. J’ai acheté un lot de 23 garages situé en Normandie. Lors de la vente, nous avons fait un point locatif avec les vendeurs.

Ils avaient confié la gestion de leurs garages à l’office notarial qui a rédigé l’acte de vente. La gestion des paiements était parfaite, mais on ne peut pas dire qu’ils faisaient des efforts pour la mise en location.

Presque la moitié des garages n’était pas louée lors de la signature chez le notaire. De plus, je n’ai vu aucun panneau à louer sur les garages, ni aucune annonce publiée sur internet pour indiquer que ces garages étaient libres.

Méfiance lors des rencontres locataires

J’ai rencontré 80 % des locataires dans les jours qui ont suivi la vente (mi-avril 2015). Les locataires absents étaient en vacances ou en déplacement.

Les garages sont loués principalement à des personnes retraitées qui habitent à proximité. Tous les locataires ont été sympathiques. Il s’avère même qu’un locataire était copain avec le frère de ma grand-mère.

Le courant entre les locataires et moi est bien passé malgré la méfiance du début. Les locataires ont appris la vente lorsque je les ai appelés pour me présenter. Je pensais que l’office notarial aurait prévenu les locataires de la vente. Autant te dire que certains ont cru à une arnaque : un inconnu qui les appelle en se faisant passer pour le nouveau propriétaire des garages peut paraître suspect.

Lors des rencontres, j’ai expliqué mon souhait de reprendre la gestion en direct, sans intermédiaire. Ainsi, j’augmente mon rendement en supprimant les frais prélevés par l’office notarial pour la gestion. D’autre part, la communication est simplifiée : les locataires joignent le propriétaire en direct et il n’y a pas d’aller-retour entre le locataire, l’office notarial et le propriétaire.

Simplification de la gestion

Le changement de gestionnaire implique plusieurs choses pour les locataires. Le paiement par chèque tous les mois n’est plus possible. Je ne veux pas me déplacer tous les mois pour remettre les chèques à la banque, c’est une perte de temps énorme par rapport aux paiements par virement.

Les personnes d’un certain âge préfèrent le paiement par chèque et je ne voulais pas leur imposer le paiement par virement. Je leur ai donc demandé de payer au trimestre. Il a aussi fallu que tous les paiements par chèque correspondent aux trimestres civils (janvier, avril, juillet et octobre). Certains payaient par trimestre décalé, d’autres au trimestre échu. C’est désormais terminé, tout le monde paie au trimestre civil et d’avance.

Début juillet, j’ai donc eu le plaisir de déposer un peu plus de 600 € de chèques à la banque pour les loyers des 23 garages, ainsi que 450 € de chèques pour mes 50 garages. Mon plus gros dépôt jusqu’à présent.

Le reste des locataires me paient par virement mensuel. Je suis certain que le paiement par virement me prend moins de temps que le paiement par chèque. Parmi les locataires, il y a aussi un couple qui est interdit bancaire. Cela implique donc un paiement en espèce. Cela m’oblige à les rencontrer chaque trimestre et à faire un dépôt en espèce à la banque.

Lors des rencontres avec les locataires, j’ai aussi insisté sur un point important : j’ai acheté les garages via une société civile immobilière. J’ai expliqué aux locataires que les virements comme les chèques devaient être adressés au nom de la SCI et que je renverrai tous les chèques à mon nom.

Remise en état des garages

Le dernier point et non des moindres fut les travaux. J’ai bétonné 24 garages l’été dernier dans mon lot de 50 garages. J’ai vu la logistique importante que ce type d’opération demande. Les mouvements de locataire sont nombreux, chronophages et compliqués à organiser.

Si bouger les locataires dans 50 garages quasiment tous loués est compliqué, je te laisse imaginer le cirque avec 23 garages remplis. La marge de manœuvre est encore plus serrée.

J’ai donc décidé de laisser les garages non loués à disposition des locataires. Ces 9 garages vides m’ont permis de prêter un garage à chacun des locataires pendant la durée des travaux. Ils ont apprécié pouvoir profiter d’un garage pendant les travaux.

Cela m’a aussi permis de récupérer l’ensemble des clés auprès des locataires. J’ai pu faire des doubles et j’ai un tableau de clés complet ! Pour info, il me manque toujours quelques doubles de clés de mes 50 garages.

L’organisation n’a pas été simple. J’ai dû jongler avec les vacances des locataires.

Un locataire dont le garage était plein ne voulait pas déménager. Il m’a d’abord dit qu’il habitait loin du garage et chercher un nouveau garage plus près de chez lui. Pour avoir étudié le marché locatif dans la ville, je lui souhaite bon courage pour trouver un garage loué 27 € par mois.

Je lui ai laissé jusqu’à début juillet pour louer son nouveau garage. Comme il n’a pas trouvé, il a accepté de déménager ses affaires vers un garage bétonné pour laisser faire les travaux dans son ancien garage.

J’ai laissé les clés du nouveau garage dans sa boite aux lettres. Deux jours plus tard, il m’appelle pour m’informer qu’il ne veut pas du nouveau garage ! Il prétend qu’il est humide, que le plafond tombe et qu’il y a des fuites dans le toit.

Je pense tout de suite que l’humidité peut être due au séchage de la dalle béton, mais comme il ne voulait pas changer d’avis, je me suis déplacé exprès pour voir l’état du garage. (3h de route aller-retour pour un locataire !)

En effet, j’ai arraché le faux plafond en bois pour m’apercevoir que celui-ci avait bien pris l’eau. Mais bonne surprise, le toit a été réparé. Pour parer à tout nouveau problème, j’ai mis une bâche à disposition du locataire pour qu’il protège ses affaires si jamais la réparation du toit était mal faite.

A l’heure où je publie ces lignes, il a accepté de déménager, mais ce n’est pas encore fait. Je croise les doigts !

S’il ne bouge de garage, je serais bloqué dans mes travaux. Avec 5 garages non bétonnés, pas moyen de les louer au prix du marché (40 €). Le manque à gagner est trop important :

9 garages loués à 40 €/mois au lieu de 27 € = (40 € – 27 €) x 9 garages x 12 mois = 1404 € par an.

L’art de la négociation est de laisser les deux parties gagner. Le locataire profite d’un garage bétonné, d’une bâche gratuite et je n’ai pas augmenté son loyer. En échange, je finis mes travaux et disposent d’un bel investissement, bien rentable !

La suite de cet article sera publiée lundi. Bon week end à toutes et tous ! Bonnes vacances !

Et toi, penses-tu que ce locataire va déménager ce week-end ou vais-je avoir un problème ?

5 Comments

  • Marie

    Reply Reply 16 juillet 2015

    Pourquoi une SCI ?

  • Alexandre

    Reply Reply 16 juillet 2015

    Et dire que l’on entend parfois dire que l’investissement locatif est un revenu passif ! On voit bien que ce n’est pas forcément le cas tout le temps : il y a des moments où les « tracasseries » s’accumulent.

    Mais on n’a rien sans rien ! En espérant pour toi que les choses se calment pour toi d’ici quelques mois

    Bon courage !

    • Julien

      Reply Reply 20 juillet 2015

      Investir n’est pas passif effectivement ! Mais vu les revenus, je ne suis pas contre un peu de soucis…

    • Raphaël

      Reply Reply 27 juillet 2015

      C’est clair que ça peut ne pas être pas passif au début mais l’effet boule de neige peut être très puissant avec quelques mois/années de travail dur ! On a clairement rien sans rien ! 😀

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