23 nouveaux garages : quel boulot ! (2/2)

Tu peux lire la première partie de cet article en cliquant ici.

Loyers des garages arrondis

A l’exception du locataire exigeant (à défaut d’un mot moins sympathique), tous les autres locataires ont vu leur loyer augmenter entre 1 et 2 euros par mois. J’ai arrondi les loyers pour faire des chiffres ronds et faciliter la comptabilité. C’est la nouveauté pour moi. Avec une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, je dois tenir une comptabilité de société commerciale.

Mon expert comptable m’a fait acheter un logiciel de compta. Cela me prend du temps et me replonge dans mes souvenirs d’étudiant d’école de commerce ! J’ai d’ailleurs rendez-vous avec lui pour vérifier que j’ai bien saisi les premières lignes comptables des mois derniers.

Cela fait partie des désavantages de la société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés. Cela me prend plus de temps. J’ai répondu à beaucoup de questions sur les SCI depuis le début de l’année.

Cela coïncide avec le moment où j’ai créé ma première SCI pour cet investissement. Je continuerai à utiliser ce schéma pour mes prochaines acquisitions.

En ce moment, les personnes qui me posent le plus de questions sur les sociétés civiles immobilières sont mes parents.

Ils ont trouvé un local artisanal rentable et souhaitent acheter ce bien avec leurs enfants. Comme nous allons acheter ce bien ensemble, nous voulons fixer certaines règles. Parmi les avantages de la SCI, on peut compter sur la grande souplesse qu’elle offre en terme de gestion et d’organisation. Nous avons ainsi pu répartir les pouvoirs, la propriété et les revenus, selon les objectifs de mes parents.

J’ai donc créé une mini formation sur la SCI pour mes parents. Comme je suis à fond dans ce sujet cet été, je conseille mes parents. J’ai relu et corrigé les statuts  pour que l’expert comptable qui les rédige modifie les statuts en fonction des souhaits de ma famille.

L’ensemble des possibilités offertes par les sociétés civiles immobilières est grand et il convient de faire les bons choix dès le début.

Je profite de cet article pour te demander un service. Je suis en train de travailler sur une formation sur les SCI. L’objectif de cette formation sera de te permettre de connaître et d’utiliser à fond l’outil formidable que représente les sociétés civiles immobilières.

J’aimerais savoir ce que tu penses des SCI et comment je peux t’aider sur le sujet : est-ce que les SCI sont utiles dans ton cas ? Comment les utiliser ?

Tu peux répondre à un mini sondage de 5 questions en cliquant ici. Merci de laisser ton adresse email. Tu recevras un cadeau et un accès spécial à la formation.

Ma première mise en location

Le premier weekend de juillet, je me suis rendu aux garages. J’ai réceptionné la troisième tranche de travaux de bétonnage. 18 garages sur 23 sont bétonnés. J’ai récupéré des clés et remis d’autres clés aux locataires pour qu’ils laissent les 5 derniers garages libres afin que le béton soit coulé. Les travaux auront lieu cette semaine si tout va bien.

Je dois avouer que les travaux m’ont obligé à faire plusieurs allers-retours. Cela m’a pris trois jours complets de travail environ. Je me suis aussi abstenu de mettre les garages en location pendant deux mois. Du 14 avril au 20 juin, personne ne savait que ces garages étaient à louer.

J’ai passé la première annonce de location vers le 20 juin. J’ai eu un premier appel le lendemain. Pas de chance, c’était un appel d’un site internet. Ce site propose aux propriétaires de poster leurs annonces chez eux. Soit disant, ils ont plein de demandes de location de garages dans ma région. J’ai bien rigolé car ce site m’a déjà contacté via le blog pour que je leur fasse de la publicité 😉

J’ai attendu 10 jours avant de recevoir un appel pour une demande de location. Ces dix jours ont été longs. Même si j’ai l’habitude de louer des garages, je peux te dire que j’ai stressé quelque peu. Est-ce que ces garages vont se louer ? Pourquoi n’ai-je aucun appel ?

Je suis retourné sur internet pour vérifier les prix de location des autres garages. Mon prix semblait bon, mais pas d’appel !

Heureusement, le second appel était le bon. Le locataire avait l’air sérieux. Il a voulu visiter le garage et voir le quartier. Là encore, c’était une source de stress pour moi. Les garages sont en banlieue de la ville avec des logements HLM à proximité. Cela peut déplaire à certains locataires. J’ai été rassuré lorsqu’il m’a rappelé pour prendre rendez-vous.

Entre temps, un second locataire s’est manifesté. Je n’ai pas pu lui louer le garage au même moment car il n’avait pas le montant de la caution sur lui. De plus, je suis arrivé au rendez-vous sans les papiers de location que j’avais oublié chez moi. J’étais dégoûté. J’ai dû envoyer les contrats par courrier.

J’ai reçu deux nouveaux appels la semaine passée. Un était sérieux et je pense lui louer un garage. Le second m’a demandé s’il pouvait installer une boite aux lettres sur le garage pour recevoir son courrier. C’est une première pour moi. J’ai refusé et je lui ai indiqué qu’il existait des centres d’affaires pour ce type de service. Je n’ai pas eu de nouvelles depuis.

Je reste dans l’attente du mois de septembre qui reste LE mois de l’année où les demandes de location sont les plus importantes. Pour le moment, les loyers encaissés sur l’ensemble des 23 garages couvrent les mensualités d’emprunt.

Je n’aurais pas de quoi payer la taxe foncière, les honoraires du comptable et l’impôt sur les sociétés si je ne loue pas l’ensemble des garages comme prévu. Je sais que la mise en location des garages bétonnés à 40 € me permettra d’autofinancer le bien en 12 ans.

C’est sans doute optimiste, mais tu me connais bien désormais ! Je travaille pour que ce scénario se réalise, mais j’ai aussi prévu les autres possibilités et je suis prêt à y faire face si jamais elles se réalisent.

Merci d’avoir lu cet article, tu peux cliquer ici pour participer au sondage sur les SCI. Je te remercie d’avance pour ta contribution 😉

Selon toi, dans quels cas une SCI est-elle indispensable ?

19 Comments

  • Raphael

    Reply Reply 2 novembre 2015

    Bonjour Julien,

    Avec tous les box que tu as à présent t’est-il arrivé d’avoir des potentiels locataires qui ne pouvaient être assurés par leur assurance habitation ? Si oui comment as tu trouvé une solution pour assurer quand même le box ?

    Merci.

    Raphaël

    • Julien

      Reply Reply 3 novembre 2015

      Bonjour Raphael,

      je ne demande pas systématiquement la preuve de l’assurance de mes locataires, et donc, je ne fais pas leur travail. C’est eux qui prennent le risque.

      • Raphael

        Reply Reply 3 novembre 2015

        Bonjour Julien,

        Merci de ta réponse.
        Je comprends, du moment que tu as une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), tu as fait ta part et tu couvres ta part de responsabilités.

        Je me posais la question car j’ai acheté 3 parkings que j’ai transformés en box, et le cas se présente pour une potentielle locataire que j’ai vue hier, et potentiellement une autre personne aujourd’hui.

        Bonne journée.

  • Philippe

    Reply Reply 29 juillet 2015

    ouie ouie ouie…la SAS pour l’habitation principale….tu perds ton exonération en cas de plus value, et tu vas payer de l’impôt à la sortie :
    – amortissement => pv
    – Pv = IS,
    – argent coincé dans la SAS, pour le sortir, dividendes ou salaires = impôts

  • Raphaël

    Reply Reply 27 juillet 2015

    Personnellement, je pense que constituer une SCI est surtout utile si l’on souhaite acheter à plusieurs. Si l’on souhaite alléger sa fiscalité, j’ai le sentiment que la SAS reste la meilleure chose pour le moment (je parle pour de l’habitation perso…), après comme on dit, chaque situation est unique ! Bon courage pour tes locations ! 🙂

    • Julien

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Salut Raphaël,

      est-ce que tu peux détailler ce que tu entends quand tu dis que la SAS est la meilleure chose pour l’habitation perso s’il te plaît ?

  • aurepapeete

    Reply Reply 26 juillet 2015

    Salut
    courrage, je suis sur que tu vas arriver à tous louer il faut juste patienter jusqu’à septembre …. l’été n est pas propice aux locations.
    Pour ce qui est de la sci j avoue avoir envisagé d en créer une lors de mon dernier achat mais par manque de temps, d’information et la complexite de la creation j’ai laissé tomber…. je pense que ta formation serait un plus pour beaucoup afin de passer la cap
    bonne journée

  • Philippe

    Reply Reply 25 juillet 2015

    Bonjour,

    Pourquoi une SCI IS ?
    Certes tu peux amortir ton bien mais :
    – pour sortir l’argent de la SCI, tu devras verser des dividendes soumis à IR;
    – plus value imposée en sortie à l’IS
    *

    Merci !

    • Julien

      Reply Reply 28 juillet 2015

      Bonjour,

      pour plein de raisons, mais il faudra regarder les vidéos pour le savoir.

  • Jérôme d'investissement petit prix

    Reply Reply 22 juillet 2015

    Bonjour Julien,

    Moi aussi j’ai eu une demande de « boîte aux lettres » pour la location d’un de mes garages.
    C’était des retraités qui avaient vendu leur maison pour acheté un camping-car et vivre dedans à l’année.
    Donc ils se disaient « résident non-français » pour payer moins d’impôt.
    J’ai refusé leur demande pour ne pas avoir de problème avec eux.

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2015

      Bonjour Jérôme,

      je comprends ta position. Mais je ne me vois pas à la place de ces retraités…

  • Bonjour Julien,

    Je vois que tu ne ménages pas ta peine afin de reprendre en main cette batterie.

    J’ai vu que cela te prenais 3h aller-retour pour aller de ton domicile aux 23 garages et je ne compte pas tes 50 garages….

    Cela commence à faire beaucoup si tu doit faire régulièrement le chemin.

    Penses tu à faire les mêmes solutions que pour les 50 garages pour gagner du temps ou sera tu obliger de continuer à faire ce chemin régulièrement et si oui à quelle cadence ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2015

      Bonjour Romaric,

      de quelle solution parles-tu ? je n’ai pas compris ta question…

      Pour le temps, il faut avoir l’activité professionnelle qui le permet pour acheter loin de chez soi.

      Comme dans tout, il faut se donner les moyens et la motivation !

      • Bonjour Julien,

        Je parlais des locations à distance que tu fait avec tes 50 garages.

        J’ai cru comprendre que tu centralisais pas mal de choses (remise des cléfs, visites, etc…) et que tu sollicitais tes parents lorsque tu ne pouvais être présent.

        Feras tu la même chose avec ta batterie de 23 garages ?

        A Bientôt

        Romaric

        • Julien

          Reply Reply 28 juillet 2015

          Bonjour Romaric,

          je ne fais que très rarement appel à mes parents car je n’ai pas envie de les ennuyer avec les locataires. je groupe mes déplacements si c’est ce que tu entends.

  • Richard

    Reply Reply 21 juillet 2015

    Bonjour Julien,

    je suis tes aventures depuis le début puisque je me suis lancé en même temps que toi dans l’immobilier sous une forme différente puisque nous sommes sur l’investissement d’immeuble (avec 2 associés). Nous avons adopté une démarche similaire avec une feuille de calcul élaborée prenant en compte tous les aspects financement , fiscalité et donc rentabilité!

    Bref , j’étais resté jusque ici silencieux sur ton site (je sais , c’est mal de seulement lire sans partager!).

    Nous avons également en forme de SCI IS ( depuis le début , pour notre part), j’ai un comptable qui me fait les comptes, mais pour gagner un peu de temps (et d’argent) on aimerait s’équiper d’un logiciel de compta.
    j’ai vu que tu en à acheter un , pourrais tu me dire lequel , car il y en a pas mal de disponible et je suis un peu perdu pour choisir!

    Au plaisir de discuter avec toi du business de l’investissement en immeuble , nous avons un business modèle qui t’intéresserait je pense!

    Bonne (et chaude) journée.
    Richard

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2015

      SAlut Richard,

      merci pour ton retour d’expérience. J’en discuterai avec toi en privé avec plaisir.

  • Gaetan

    Reply Reply 20 juillet 2015

    Bonjour Julien,

    Lecteur assidu et cela depuis tes premiers articles
    (Je n’ai jamais laissé de commentaire)
    je te félicite pour ton blog vraiment utile
    comme pour ton livre que j’ai acheté
    et qui m’a apporté énormément ! Merci bcp !

    Je suis également en projet de création d’une SCI avec mes parents concernant une construction d’une maison, donc ta future formation serait la bienvenue ! 🙂 … (J’ai répondu a ton sondage)

    A bientôt, Gaetan.

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2015

      SAlut Gaetan,

      merci pour ton commentaire et aussi pour ta participation au sondage sur la SCI.

      Je donnerai des nouvelles par email prochainement sur l’avancée de la formation.

      N’hésite pas à me donner des détails en privé sur la construction de la maison. Je suis curieux d’en savoir plus.

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