Une année d’investissement dans les garages

Acheter un bien immobilier pour la première fois, c’est quelque chose de nouveau. C’est expérimenter, découvrir un nouvel univers. Cela laisse de bons ou de mauvais souvenirs. Je garde un très bon souvenir de l’achat de mon premier lot de garage. Avec une année de recul, je suis globalement très content de cet investissement.

Aucun regret pour mes investissements

premier investissement dans les garagesLe 1er mai 2012, je suis devant les 4 garages que j’allais acheter. J’ai pris rendez-vous avec le propriétaire. Celui-ci veut se « débarrasser » de ses garages. Il en a hérité de son père. Cette annonce date de six semaines sur le boncoin. Lors de mon premier appel, il m’annonce tout de suite que le prix affiché (3250 €) n’est plus d’actualité. Il me propose de les acheter 2500 € pièce.

Même à 3250 €, l’affaire est bonne, alors à 2500 € pièce, elle n’en est que meilleure. Mais, comme j’aime le commerce, je prends soin de bien préparer ma première négociation immobilière. Un peu anxieux, mais préparé, j’arrive en vélo devant les garages. Le propriétaire est dans son X5 BMW noir. Au final, en 15 minutes, j’arrache 700 € de remise. Le prix est donc descendu de 10000 € à 9300 €, soit 7 % de réduction, quasiment un an de loyer net de charges et d’impôts. En ajoutant les frais de notaire, le tout m’est revenu à 10900 €. Pour des garages en bordure de centre ville, l’affaire est bonne.

Pendant que le notaire préparait la vente, un locataire est décédé. J’ai pu louer le garage le lendemain de la vente. Les autres locataires sont restés fidèles. J’ai eu quelques soucis à les joindre au début, mais maintenant tout roule. J’ai fait quelques erreurs au début, mais avec l’expérience on s’améliore. Gérer des garages n’est pas de tout repos, mais le rendement est là.

Ce mois-ci, j’ai rempli ma première déclaration  d impot sur le revenu foncier. Du 13 septembre au 31 décembre (109 jours), mes revenus nets de charges et d’impôts se sont élevés à 265,6 €. Si l’année était complète, j’aurais touché 889,50 € (265,6 euros /109 j x 365 j). Je parle bien ici de revenu net de charges et d’impôts. Si on transpose en retour sur investissement : 889,5  € / 10 900 € = 8,16 %. Pas mal pour mon premier investissement de garage.

Ce lot de quatre garages est un investissement simple, rapide, accessible à tous et surtout rentable. Il me prend en moyenne 15 minutes par mois pour gagner 900 € chaque année. Les montants en jeu sont faibles donc le risque financier l’est aussi. J’ai découvert un super moyen d’investir mon argent et j’ai souhaite le faire partager autour de moi.

Suis-je tout seul à investir dans les garages ?

Comme il y a un an j’étais un parfait novice dans l’immobilier, tu te doutes que je me suis posé plein de questions. Vaut-il mieux acheter un parking ou un garage ? Qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Combien louer un parking ? Quelle est la loi qui s’applique ? Que puis-je mettre dans un bail ? Que faire si le locataire ne paie pas ? Quels sont les impôts à payer ?

Toutes les réponses à ces questions étaient difficiles à trouver. J’ai passé des heures et des heures à trouver ces réponses. Je les ai trouvées auprès de propriétaires de garage, d’associations de propriétaire ou d’investisseurs. Et une fois mon premier lot négocié, j’ai décidé de partager ces informations. Le meilleur moyen et le plus simple fut de créer un blog. Ainsi est né ParkingGarage.fr un beau jour de mai 2012.

Mon objectif d’investissement pour la fin 2012

Fort des nouveaux contacts pris sur le blog et comme mon premier investissement se passait bien, je décide donc que je dois investir 30 000 € d’ici la fin de l’année 2012. Je continue donc mes recherches. Je patiente encore et encore pendant 3 mois jusqu’au 24 novembre 2012. Ce samedi soir là, je tombe sur un lot de 50 garages vendus 83990 € hors frais de notaire. Le lundi matin, j’ai l’agence immobilière au téléphone. Je raccroche avec toutes les informations en poche. 15 minutes plus tard, je la rappelle pour visiter ce lot le lendemain.

Le voyage de 650 km qui me sépare des garages se fait de nuit et en covoiturage. Le lendemain, me voilà en train de visiter les garages. L’état des garages est satisfaisant, sans plus. Un peu vieillissant, mais tout est loué (enfin, c’est ce que je croyais). De retour à l’agence, j’appelle Christian. C’est un propriétaire qui a acheté 80 garages en 8 mois. On évoque l’affaire, et je prends ma décision. En 72 heures, les garages étaient vendus.

Pourquoi aller si vite ?

Les bonnes affaires sont dures à trouver et sont vendues vite. Acheter des garages n’est pas si évident, il y a plein de points à vérifier avant d’acheter. Je le sais car je suis passé par là. Et aussi parce que je reçois chaque jour trois ou quatre emails de lecteurs à la recherche d’une réponse à leur question.

Réussir son investissement dans les parkingsC’est pour tout cela, que j’écris un livre. Réussir son investissement dans les parkings n’est pas un best seller, mais il a été vendu à plus de 120 exemplaires en 6 mois. C’est un livre humble avec une méthode qui a fait ses preuves. Une petite dizaine de lecteur (qui souhaitent rester anonymes, tant pis pour vous 🙁 ) sont déjà devenus propriétaires de garage grâce à ma méthode. Ils ont suivi pas à pas le processus que je décris et ont profité des petits trucs et astuces contenus dans le livre.

Cette semaine, pour l’anniversaire du blog, je fais un cadeau exceptionnel si tu te procures le livre. Pour chaque livre acheté, tu auras accès à un module vidéo de 30 minutes. Tu peux choisir de visionner l’un des 16 modules vidéos extraits de la formation Parkings le super créneau (vendue 297 €). De quoi te perfectionner dans le sujet de ton choix ! Si je vendais ces modules à l’unité, ils seraient vendus 39 € pièce.

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Profite vite de ce cadeau exceptionnel. Les 39 € d’économies se cumulent aux 15 € de bonus offerts en permanence. En plus du livre, tu reçois ma super calculatrice de rendement RentaGarage  et mon bail personnel (vendu 4,9 €). Bref, en achetant le livre, tu reçois 54 € de cadeau, soit presque 2 fois le prix du livre !

C’est le moment ou jamais de prendre en main ton destin financier et de gagner plus d’argent avec les parkings. L’offre se termine samedi 25 mai à minuit !

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15 Comments

  • Ju

    Reply Reply 26 mai 2013

    Salut julien
    « Fait une experience de partage et on en parlera »

    On peux en parler de suite!
    Sur d autre sujet, je donne des cours de sport toutes les semaines dans une asso…

    Donc le partage des connaissances ….

  • Ju

    Reply Reply 21 mai 2013

    Merci pour ta reponse.
    Je pense que Remy parle exactement de la meme chose que moi.
    Dans cette article on ne trouve et ne se souvient uniquement de ta super offre promo, blablabla

    • Julien

      Reply Reply 21 mai 2013

      Je ne vais pas faire l’hypocrite, car mes activités immobilières et web sont mon gagne pain !

      J’ai écrit un livre qui est bien, que les lecteurs trouvent utiles, alors il est normal que j’en fasse la promotion de temps à autre !

      Tant pis si cela te déplaît… Fais une expérience de partage comme la mienne jusqu’au bout et on parlera de chose que tu connaîtras.

      • Loïc

        Reply Reply 25 mai 2013

        Voir mon post plus haut … 🙂

  • phm

    Reply Reply 21 mai 2013

    Quels diagnostics faut il pour louer un parking?

    • Julien

      Reply Reply 21 mai 2013

      Les classiques : amiante, risques naturels et technologiques.
      Pas de carrez, ni plomb

  • Ju

    Reply Reply 20 mai 2013

    Bjr Julien.
    Autant je prend plaisir a lire les expériences diverse d’ investisseurs de la toile.

    Autant je trouve cela un peu limite ,la façon dont chacun veut en faire un business, sous l excuse de partager son expérience!!!!

    Expérience qui souvent se révèle être un seul voir 2 investissements.

    N est ce pas un peu présomptueux?

    Attention je ne dit pas que les conseils, ou autre astuce ne sont pas valable.

    J ai préparer un bon repas aujourd’hui!
    Suis je un grand cuisto?
    Dois je écrire un livre « cuisinez comme un grand chef! » ?

    • Julien

      Reply Reply 21 mai 2013

      Bonjour Ju,

      Comme tu le dis, il est très facile aujourd’hui de partager son expérience sur le net.

      Un blog coûte 30 € par an et tu as accès à un nombre de lecteurs illimités !

      Je trouve aussi que le business des blogs se développent vite et que certains ne sont pas intéressants.

      Aujourd’hui, je suis le seul (petit) investisseur de parking a apporté aux lecteurs des informations qu’ils recherchent.

      Libre à chacun d’y trouver son compte.

      Si tu écris un bouquin de cuisine, je serai heureux de te lire.

      Julien

      • Loïc

        Reply Reply 25 mai 2013

        Bonjour Julien 🙂
        Ce que tu oublies de dire à Ju, c’est la part de risque qu’il faut savoir prendre pour de telles opérations à moyen ou long terme, après avoir réussi de rassembler toutes les informations indispensables auprès de l’administration (qui bien souvent les agents ne répondent pas à tes questions), sur les impôts, des heures de recherche sur l’étude de marché, le rapport de force à engager avec les banques, les problèmes éventuels avec les locataires en nombre qu’il faut gérer, et j’en passe …
        Tout ceci est basé sur des lois.
        L’expérience d’achat d’un lot de 4 garages comporte les mêmes dispositions légales qu’un lot de 50. Deux expériences qui méritent à présent de mûrir dans le temps pour démontrer la viabilité de l’opération.
        Aurait-il fallu attendre 15 ans d’expérience (avec des lois qui changent entre temps) et peut-être 3-4 autres investissements pour avoir plus de poids dans un livre et un blog qui rassemble aujourd’hui toutes les informations utiles pour se rassurer dans nos propres démarches similaires ?
        J’ai aimé lire le livre de Julien à un moment où j’étais personnellement en pleine démarche pour un lot de 6 parkings, j’ai même pu apporter une contribution sur un point TVA qui mérite d’être connu pour la mise à jour.
        Je retiens du livre et du blog qui le complète (avec son lot de rubriques, vidéos, fichier Excel, …), une formidable réunion d’expériences de différents investisseurs. Je doute que Julien en vive !

        C’est d’autant plus saluable que de nos jours en France, l’état d’esprit est plutôt à l’absence de partage surtout pour ce qui touche le sujet tabou de l’argent.

        Bravo Julien pour cette fraicheur et ces recettes de conseils que tu nous souffles 😉

  • Rémy

    Reply Reply 20 mai 2013

    Bonjour Julien.

    Je suis ton blog depuis un petit moment, sans pour autant poster de commentaires. Je vois un nouvel article aujourd’hui, je me dis chouette… je le lis, et je n’ai qu’un conseil a te donner : ne te transforme pas en cedric de businessattitude…

    • Julien

      Reply Reply 21 mai 2013

      Bonjour Rémy,

      que veux-tu dire exactement par « ne te transforme pas en cedric de businessattitude » ?

      Julien

      • Rémy

        Reply Reply 21 mai 2013

        Re Julien,

        J’apprécie énormément ton blog, le contenu, le vécu. Je pense que ce que la majorité des gens recherche est justement des faits concrets, basé sur l’expérience.

        Concernant Cedric, son blog a changé au fur et a mesure des années, et est devenu uniquement commercial sans réel contenu dans ses nouveaux posts. Ca serait dommage que le tien prenne la même direction. J’appréciais son blog, mais aujourd’hui j’ai l’impression que son unique motivation est de vendre son contenu, je n’y trouve plus l’intéret qu’il y avait avant… et ce serait un gachi si un jour ton blog venait à prendre la même direction.

        Bref, ne change pas ta ligne éditoriale, au contraire ! Et merci pour le temps que tu prends pour partager toutes ces informations.

        Rémy

        • Julien

          Reply Reply 21 mai 2013

          Merci Rémy pour ces détails.

          Ma volonté reste belle et bien de proposer toujours du contenu intéressant.

          J’en déduis que ce post ne t’a pas aidé dans ta démarche d’investissement.

          Les articles bilan/promo ne sont pas si nombreux, mais ils ont le mérite de faire réfléchir et aussi de me faire vivre !

          Julien

  • Julie

    Reply Reply 20 mai 2013

    Franchement bravo pour tes investissements surtout que c’est pas aisé de trouver les bonnes affaires. Tes garages vont te rapporter pas mal d’argent crois moi économiquement parlant tu pourras après quelque temps en tirer des centaines de millier d’euros.

  • Fabrice

    Reply Reply 19 mai 2013

    Salut Julien,

    Super cet article !
    Et encore + superbe ton offre.
    Il faut que j’en parle à mes lecteurs, qui sait peut être qu’ils seraient intéressés d’investir dans un parking ou un garage.

    Merci à toi de nous partager ta belle expérience d’investissement.

    A bientôt,
    Fabrice

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